上半年凈利潤(rùn)大幅下降，主要由于公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，而現(xiàn)金流大幅下滑是因?yàn)楦鞯禺a(chǎn)項(xiàng)目的投入增加。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 8月17日晚間，中航地產(chǎn)公布2010年上半年財(cái)務(wù)報(bào)告。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中航地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入7.08億元，同比增加35.9%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)1871.94萬(wàn)元，同比下降52.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)248.2萬(wàn)元，同比減少78.4%。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為-5.3億，同比下降237.4%；基本每股收益0.0112元，下降78.4%。

　　利潤(rùn)下滑

　　公告稱，上半年凈利潤(rùn)大幅下降，主要由于公司部分地產(chǎn)項(xiàng)目未達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入條件，而現(xiàn)金流大幅下滑是因?yàn)楦鞯禺a(chǎn)項(xiàng)目的投入增加。

　　公告披露，中航地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)包括地產(chǎn)、物業(yè)管理以及酒店業(yè)務(wù)，當(dāng)中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.96億元，物業(yè)管理和酒店業(yè)務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.4億和1.7億。

　　上半年，中航地產(chǎn)營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)主要是由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比大增。但中航表示，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅28.06%，比上年同期減少49.04%，主要系公司本期實(shí)現(xiàn)結(jié)轉(zhuǎn)收入的地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率較上年同期相比較低。

　　中航地產(chǎn)透露，公司地產(chǎn)版塊地產(chǎn)板塊積極抓住一季度的市場(chǎng)機(jī)遇，通過(guò)年初加快推盤速度與銷售進(jìn)度的方式，贛州中航城、昆山中航城和惠東中航城項(xiàng)目的銷售都取得了較好成績(jī)。報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積13.8萬(wàn)平方米，銷售合同額9.23億元，回款額11.19億元。

　　而物業(yè)公司則整體運(yùn)行平穩(wěn)，報(bào)告期內(nèi)新拓展中國(guó)移動(dòng)廣東分公司全球通大廈、國(guó)家圖書館等全委托項(xiàng)目13個(gè)，顧問(wèn)項(xiàng)目4個(gè)，新拓展項(xiàng)目建筑面積175.37萬(wàn)平方米。

　　據(jù)了解，今年下半年中航地產(chǎn)將有多個(gè)項(xiàng)目相繼進(jìn)入竣工階段，分別是坪地酒店、贛州中航城項(xiàng)目A、B地塊、中航國(guó)際廣場(chǎng)(江西中航紅谷灘鳳凰洲A-1)、昆山中航城一期。

　　高負(fù)債

　　與此同時(shí)，中航地產(chǎn)的高負(fù)債率不容忽視。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至2010年上半年，中航地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率高達(dá)74.87%，速動(dòng)比率僅0.47，流動(dòng)比率僅1.38。中航地產(chǎn)的資金鏈早已是相形見(jiàn)肘。

　　為此，中航地產(chǎn)不惜借道高風(fēng)險(xiǎn)信托，以補(bǔ)充公司短期流動(dòng)資金需求，緩解公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)高峰期短期流動(dòng)資金的緊張。

　　7月初，中航地產(chǎn)與江南信托簽訂《信托貸款合同》，江南信托受興業(yè)銀行委托向公司發(fā)放信托貸款合計(jì)金額為人民幣4.6億元，其中二筆信托貸款合計(jì)1.9億元專項(xiàng)用于南昌中航城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，其余三筆信托貸款合計(jì)2.7億元專項(xiàng)用于成都中航城市廣場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。

　　但由于該筆信貸貸款采用浮動(dòng)利率方式，為同期同檔次國(guó)家基準(zhǔn)利率上浮54%，目前年利率為8.3%，信托貸款利息即為信托收益，信托報(bào)酬來(lái)自信托收益，按照信托貸款總額的0.3%/年固定計(jì)收。有業(yè)內(nèi)人士稱，倘若央行決議加息，中航地產(chǎn)的貸款利率將提高，從而加大貸款成本，這將對(duì)中航未來(lái)起碼兩年的日子造成不少的壓力。

　　但對(duì)中航來(lái)說(shuō)，“籌錢”才是王道。近日，中航地產(chǎn)通過(guò)出售南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)部分資產(chǎn)得到3080萬(wàn)元的現(xiàn)金，盡管這只是杯水車薪。

　　中航地產(chǎn)8月14日公告，控股子公司江西中航地產(chǎn)有限責(zé)任公司與江西江南信托股份有限公司簽訂了《南昌市商品房買賣合同》和《車位使用權(quán)出讓協(xié)議》，由江西中航向江南信托出售南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)第24、25層寫字樓，建筑面積為2,866.4平方米，總價(jià)為人民幣3,009.72萬(wàn)元；由江西中航向江南信托出讓南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)地下停車場(chǎng)一層的A061、A062、A063、A082、A083、A085號(hào)停車位使用權(quán)，總價(jià)為人民幣70.5萬(wàn)元。兩項(xiàng)交易總金額合計(jì)為3080.22萬(wàn)元。

　　中航地產(chǎn)表示，江西中航出售商品房和出讓車位使用權(quán)給江南信托的關(guān)聯(lián)交易有利于進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)盈利，符合公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，而南昌中航國(guó)際廣場(chǎng)定位為高端寫字樓，引進(jìn)江南信托入駐符合項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位，并將帶來(lái)一定的銷售收益。