此次中糧把地產(chǎn)資產(chǎn)整合上市，業(yè)界普遍視為中糧為旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資的一種方式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 中糧集團(tuán)的整體上市似乎已經(jīng)提上了中糧的議事日程。近日有消息引述中糧集團(tuán)內(nèi)部人士的消息稱，中糧集團(tuán)已統(tǒng)一思想，計(jì)劃在三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)A+H整體上市。

　　整合上市

　　中糧集團(tuán)要想在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域一展拳腳，讓大悅城全國遍地開花，整合旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市恐怕是個(gè)不二選擇。目前中糧集團(tuán)的糧食領(lǐng)域主要資產(chǎn)已在香港上市，部分地產(chǎn)資產(chǎn)則在A股中糧地產(chǎn)上市，如何整個(gè)中糧集團(tuán)的全部資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)整體上市成為了中糧下一個(gè)發(fā)展目標(biāo)。

　　“從集團(tuán)戰(zhàn)略的角度來講，下一步會(huì)把地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊做成一個(gè)統(tǒng)一的上市公司，即實(shí)現(xiàn)整體上市。”中糧置業(yè)總經(jīng)理、上海大悅城董事長韓韓石如此表示，但其并未透露整體上市的具體時(shí)間表。

　　據(jù)了解，目前中糧集團(tuán)旗下共有中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)兩家地產(chǎn)公司。其中，中糧地產(chǎn)已經(jīng)上市，主要開發(fā)住宅和工業(yè)地產(chǎn)，而中糧置業(yè)則是2007年在中糧集團(tuán)原物業(yè)投資部基礎(chǔ)上發(fā)展起來，主攻商業(yè)地產(chǎn)。此外，中糧集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)還包括酒店事業(yè)部和亞龍灣開發(fā)股份有限公司。

　　中糧集團(tuán)表示，此次整體上市，主要是為了把中糧置地等地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合起來，形成一個(gè)整體的地產(chǎn)公司，避免再出現(xiàn)下面兩三個(gè)地產(chǎn)公司同業(yè)競爭的問題。

　　事實(shí)上，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組早有傳聞。業(yè)界一直盛傳中糧集團(tuán)正考慮將住宅業(yè)務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并，即對中糧地產(chǎn)和中糧置業(yè)進(jìn)行重組。但隨后中糧地產(chǎn)對此澄清，表示中糧地產(chǎn)目前僅擬作為中糧集團(tuán)整合住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)的平臺(tái)，并未將集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入的計(jì)劃。

　　此次中糧把地產(chǎn)資產(chǎn)整合上市，業(yè)界普遍視為中糧為旗下商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資的一種方式。

　　杜麗虹表示，中糧可能想借股票市場這一平臺(tái)來幫商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行融資，由于現(xiàn)時(shí)股市較為低迷，擬裝進(jìn)來的資產(chǎn)估值會(huì)較低。但她指出，目前并不是融資的最好時(shí)機(jī)，中糧可能出于戰(zhàn)略上的考量，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中較缺乏資金。

　　融資捷徑

　　早在2009年初，中糧集團(tuán)就正式提出，要全力發(fā)展以大悅城購物中心為核心的城市綜合體，并將大悅城品牌進(jìn)行全國復(fù)制。

　　除了已開業(yè)的西單大悅城及沈陽大悅城，北京朝陽大悅城已于5月底入市。今年2月，中糧置業(yè)從上海新梅手中以13.5億收購了新梅太古城項(xiàng)目，并在基礎(chǔ)上打造了上海大悅城，預(yù)計(jì)將于今年下半年正式營業(yè)。此外，天津大悅城項(xiàng)目也擬于2011年10月正式入市。

　　而上海大悅城的打造，被視為是“大悅城品牌全國布局的重要一步”。據(jù)了解，中糧置業(yè)旗下的大悅城項(xiàng)目從2006年開始起步，到2010年全面布局僅用了短短3年多時(shí)間。

　　但中糧的商業(yè)地產(chǎn)夢想還不僅僅于此。中糧置業(yè)日前表示，中糧集團(tuán)計(jì)劃未來5-10年內(nèi)在全國建設(shè)20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總資產(chǎn)達(dá)到700億規(guī)模，占中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的30%。

　　大悅城模式的過快復(fù)制讓業(yè)界不免為中糧的資金鏈有所擔(dān)心，如此大手筆地往商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目上“砸錢”，其資金風(fēng)險(xiǎn)不可小覷。

　　作為中糧的首個(gè)大悅城項(xiàng)目，西單大悅城雖然自2007年底開業(yè)以來，銷售額就一路走高：第一年實(shí)現(xiàn)10億元銷售額，第二年則突破15億元，今年更有望達(dá)到19億元的銷售額，西單大悅城內(nèi)的購物中心09年的租金收入也達(dá)到了3億多元。

　　但中糧似乎還是算錯(cuò)了一步。今年5月開業(yè)的朝陽大悅城已經(jīng)無法復(fù)制到西單大悅城項(xiàng)目的“康莊大道”了，目前該項(xiàng)目仍面臨著開業(yè)率不足、有客無市等問題，即便打折優(yōu)惠也于事無補(bǔ)。

　　大悅城租金回報(bào)率低成為目前擺在中糧面前最大的資金難題。業(yè)內(nèi)人士指出，中糧旗下有三個(gè)大悅城項(xiàng)目的地塊都是通過市場化的方式取得，總投資約在100億左右，投資成本很大，按目前這種租金水平，租金回報(bào)較低，加上由于租金的增長相對較慢，只能寄望以后本身資產(chǎn)的收益。

　　金融分析家杜麗虹指出，時(shí)下國內(nèi)房企在商業(yè)地產(chǎn)板塊的發(fā)展，仍面臨較大的壓力，即便是在核心城市通過市場化手段拿地，建類似大悅城項(xiàng)目的這類大型商場，在短期內(nèi)租金收益的回報(bào)率都較低，主要的收益還是通過資產(chǎn)升值獲得，但資產(chǎn)升值受益并不是直接受益，所以現(xiàn)金的回報(bào)周轉(zhuǎn)速度會(huì)很慢，資金壓力會(huì)一直比較大。

　　為了解決資金問題，中糧置業(yè)近年來一直不斷探索融資渠道，除了靠集團(tuán)資金支持，中糧置業(yè)還依靠銀行貸款以取得融資。然而，四月新政調(diào)控以來，中央收緊銀根，融資渠道也順應(yīng)縮窄，不是上市公司的中糧置業(yè)，在未來的融資道路上或多或少受到不少的阻礙。

　　為了更好地得到融資，整合上市也許是一個(gè)不錯(cuò)的方式。杜麗虹指出，“其實(shí)如果有reits的話，更好的是選擇reits，但短期內(nèi)reits難以推出，才選擇把中糧置業(yè)放入中糧地產(chǎn)里面。”