萬科在探索差異化發(fā)展的時候，似乎并沒有完全做好產(chǎn)品的定位。而萬科的周轉(zhuǎn)速度，在不明顯的轉(zhuǎn)型過程中已經(jīng)出現(xiàn)明顯的降低。

　　觀點網(wǎng) 周靜怡 今年王石的“銷售有20%-30%的增長”，或許將再次成為萬科的一次誤判。

　　“07年以前，萬科各地的分公司會在內(nèi)部做年度的銷售預(yù)測，但在07年以后，這個內(nèi)部預(yù)測取消了，因為我們發(fā)現(xiàn)內(nèi)部的銷售預(yù)測非常不準確。”萬科董秘譚華杰如是向觀點新媒體表示：“07年預(yù)計銷售400億，結(jié)果賣了500億；08年預(yù)測600億，結(jié)果賣了480億。”

　　“帶頭大哥”不再降價

　　在這輪堪稱史上最嚴厲的調(diào)控風(fēng)暴下，萬科08年的降價快銷策略也許將成為現(xiàn)今許多房企明哲保身的共識。“降低開盤預(yù)期售價”這種暗降價，為企業(yè)資金回籠起到了一定的作用，盡管利潤少了，但在政策年下，財務(wù)狀況的安全將會至關(guān)重要。

　　事實上，無論降或不降，早已被認定為風(fēng)向標的萬科，都要面對銷售速度下降的壓力。

　　在江南證券近期的一份報告指出，萬科在調(diào)控下，將有70%的項目因位于一線城市等原因，受到調(diào)控沖擊。繼而導(dǎo)致公司的周轉(zhuǎn)速度減慢，估值下降。

　　雖然今年萬科在重慶、鎮(zhèn)江、沈陽等二三線城市有在建項目，但因二三線城市項目售價較低，因而難以減輕萬科受本輪調(diào)控的影響。

　　萬科目前并沒有太大的資金壓力，因此是否需要進行降價促銷，成為了萬科的高壓線。但顯然，在上一次的調(diào)控中采取了快速出盤、盡快解套的做法，在本輪調(diào)控中，萬科并不想再次重演。

　　有分析人士認為，盡管一線城市的高銷售均價為萬科提供了大部分利潤，但此刻的萬科并沒有降價的想法：“我們有理由相信，經(jīng)歷了2008年的降價風(fēng)波，此次萬科將會謹慎采用價格策略，而且從今年前個4月萬科各地公司的銷售業(yè)績分析，萬科還沒有到需要降價的地步。加上這次恒大鬧出的降價風(fēng)波，作為帶頭大哥的萬科不會跟進。”

　　“萬科今年的銷售壓力大，業(yè)績增長沒有大家預(yù)期的樂觀。萬科的財務(wù)狀況在業(yè)內(nèi)還是不錯的，但是面臨成長的壓力。”金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院博士杜麗虹認為，萬科在今年，已經(jīng)很難完成原定的20%-30%的增長計劃。

　　在江南證券該份研報中，萬科今年的預(yù)計銷售為709億，僅獲得了11.9%的增長率。這比起09年30%的增長率出現(xiàn)了大幅下降。

　　杜麗虹表示，萬科09年的周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)在明顯下降，今年的調(diào)控確實在顯現(xiàn)效力。如果今年全年這種低迷的狀況將持續(xù)的話，萬科的銷售速度將進一步降低，增長速度將進一步減慢。

　　事實上，萬科的成長速度緩慢早已屢遭詬病。面對在房地產(chǎn)市場極其狂熱的09年，萬科僅錄得30%的增長的質(zhì)疑，萬科總裁郁亮曾表示，萬科已經(jīng)度過成長極快的青春期，現(xiàn)在是萬科的成熟期，是在增強自己的體能，09年不是失去增速的一年，而是重回增長軌道的一年。

　　“從豐田汽車現(xiàn)在所遇到的困境來看，某種程度上企業(yè)發(fā)展速度過快并不是一個好事情。萬科這兩年來放慢步伐，調(diào)整心態(tài)及發(fā)展模式，這也是對過去快速發(fā)展的反思。”郁亮彼時如是做出了解釋。

　　“萬科困境”從住宅轉(zhuǎn)型

　　但長期跟蹤萬科的杜麗虹則認為萬科陷入了開發(fā)模式的定位困境。

　　“目前的萬科定位不清晰。以前的萬科，就算看年報的致股東信，也可以很明顯的理解到萬科到底要做什么，譬如說專注于住宅開發(fā)，民生產(chǎn)品；但現(xiàn)在，萬科又提出從民生產(chǎn)品往全生命周期產(chǎn)品的一個轉(zhuǎn)型，包括做高端住宅以及商業(yè)項目的試水，但一直以來，萬科對這些都沒有一個明確的表述。”杜麗虹指出，萬科在探索差異化發(fā)展的時候，似乎并沒有完全做好產(chǎn)品的定位。

　　“因此在09年萬科的年報里，只有一點是明確的，就是萬科要做綠色地產(chǎn)；但是對于產(chǎn)品定位究竟是中端還是中高端，萬科事實上并沒有在此方面做出一個清晰的界定，所以萬科在這方面做的嘗試和探索相對影響了公司發(fā)展的速度。”

　　事實上，因為定位的不明確，萬科的周轉(zhuǎn)速度在2010年就已經(jīng)出現(xiàn)明顯降低。

　　研究報告指出，2005-2007年，萬科的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率一直在0.90倍以上，08年行業(yè)低谷的時候，下降至0.45倍。而在09年市場復(fù)蘇的時候，許多企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度已經(jīng)恢復(fù)或接近07年的水平，萬科卻僅提高至0.53倍。

　　以萬科今年的一季報計算，萬科的周轉(zhuǎn)率為0.50倍左右。而這與萬科向高端項目拓展的聯(lián)系非常大。

　　以深圳為例，萬科今年在深圳開發(fā)的十多個項目里，高端項目將占很大比例，除在開發(fā)的萬科棠樾、清林徑、金域華府等高端項目外，新增加的如溪之谷為別墅項目，其余的則選擇別墅和普通產(chǎn)品混合在一起。

　　萬科總裁郁亮今年也在業(yè)績推介會上表示，會預(yù)計下半年的供應(yīng)量會增加，同時供應(yīng)出來相對來說高端房的比例會大一些，因為去年最好賣的是高端房。

　　同時，萬科很明顯的在今年也放出了要試水商業(yè)地產(chǎn)的信號。有消息指出，2010年將見到萬科的養(yǎng)老院，在深圳將會有5家萬科酒店拔地而起，而整個萬科商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模將在三年內(nèi)積累到200萬平方米以上，萬科持有型物業(yè)和銷售物業(yè)的比例也將達到2∶8。

　　然而就在當下，萬科卻必須要面對困難選擇：一邊是用單一的產(chǎn)品來換取高周轉(zhuǎn)以及高增長，另一邊卻是必須利用多方面產(chǎn)品配置來提高抗風(fēng)險的能力。

　　有跟蹤萬科的人士指出，合理的產(chǎn)品配置將會是高端產(chǎn)品應(yīng)占到40%，大眾能接受的主流產(chǎn)品應(yīng)占到60%。在高端產(chǎn)品中，市中心項目應(yīng)占到60%，商業(yè)項目應(yīng)占到40%；在主流產(chǎn)品中，近郊產(chǎn)品應(yīng)占到55%，遠郊產(chǎn)品應(yīng)占到45%。如此將會加強企業(yè)抵御風(fēng)險的能力。

　　也許在新政背景下，在經(jīng)歷自身從純住宅模式向全生命周期產(chǎn)品的一個轉(zhuǎn)型的過程中，萬科所面臨的矛盾與壓力，將不僅僅是降價與否那么簡單。