深圳城市才發(fā)展30年，卻在大力推動舊改，說明鋼筋混凝土建造的建筑物不值錢，土地才值錢。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 深圳已進入全城舊改時期。城市更新辦法出臺以來，隨著舊改的快速推進，深圳市政府亦不斷地在細化機制上努力。

　　4月20日，福田區(qū)召開城市更新政策宣講座談會，廣泛收集各方意見，出臺城市更新實施政策的相關(guān)指引，對現(xiàn)時城市更新扎堆淘金的行為進行引導(dǎo)及把關(guān)。

　　深圳舊改

　　自城市更新辦法頒布以來，深圳舊改進行得如火如荼。金地集團的崗廈改造項目、華潤集團的大沖舊改項目正大刀闊斧地進行。現(xiàn)在連香港開發(fā)商巨頭也要參與其中，“舊改”的吸引力可見一斑。

　　3月29日，長江實業(yè)旗下全資附屬公司長江投資與佳兆業(yè)集團簽訂合作協(xié)議，共同發(fā)展深圳龍崗區(qū)坂田片區(qū)的舊城更新項目，項目占地達7.7平方公里，合作雙方將根據(jù)城市更新辦法，將該地塊申請重建作商業(yè)及住宅用途。

　　事實上，港資參與深圳舊改早有先例，李嘉誠旗下的和記黃埔早年亦與中航地產(chǎn)合作打造位于華強北的一綜合體項目。

　　而深圳本土企業(yè)的舊改熱情更是有增無減。作為深圳舊改的專業(yè)戶，佳兆業(yè)日前在業(yè)績發(fā)布會上，表示手中有舊改項目正在洽談或者簽約。據(jù)了解，自2005年涉足深圳舊改以來，佳兆業(yè)已取得的舊城改造項目占地逾420萬平方米。

　　在招商地產(chǎn)4月19日的投資者交流會上，總經(jīng)理林少斌亦表示，招商正在簽下幾個深圳舊改項目。另外，深圳綠景、田廈實業(yè)等企業(yè)的多個舊改項目也正在籌建當(dāng)中。

　　深圳市政府對舊改項目的發(fā)展亦大力推進。在城市更新辦法實施后的第五個月，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會4月19日宣布，《2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃》第一批計劃包括88個城市更新單元、6個城市更新重點研究片區(qū)已獲市政府批準(zhǔn)。

　　同時，深圳市還公布了各年度轉(zhuǎn)入2010年深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃的項目共86個。

　　但深圳資深地產(chǎn)專家賀承軍卻表示，實際上深圳近幾年來舊改的推進速度很慢，五年來還是維持這一狀態(tài)。他指出，舊改能不能快速推進，取決于房地產(chǎn)市場的繁榮。

　　他指出，深圳城市發(fā)展才30年，卻在大力推動舊改，說明鋼筋混凝土建造的建筑物不值錢，土地才值錢。此外，舊改比拿地的成本高，如果房地產(chǎn)市場變冷，賣不起價格，觀望情緒濃厚，開發(fā)商也不會急著推進。只有地產(chǎn)市場供需兩旺，舊城改造的速度及力度才會大大加快。

　　機制細化

　　盡管如此，城市更新改造令全城房企躁動已是事實，新老企業(yè)、內(nèi)外資企業(yè)紛紛進軍舊改，更是造成一股更新改造熱。然而，在這股舊改浪潮的背后，不少業(yè)主漫天要價，開發(fā)商亂許愿、違建、搶建等的不規(guī)范行為時有發(fā)生。

　　據(jù)了解，城市更新辦法出臺后，深圳不少舊城區(qū)的房價迅速拔高30%-50%，從而提高了未來開發(fā)房地產(chǎn)的成本。同時，考慮到市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及城市形象，目前許多舊改項目均是采取整體完全拆遷的方式，拆遷成本亦相對較高。而開發(fā)商考慮到政策對樓市的調(diào)控力度，或不會投入很多的資源。

　　正欲推出城市更新實施政策指引的福田區(qū)表示，要發(fā)布更新項目，規(guī)定開發(fā)的強度密度，科學(xué)界定更新改造的類型。主要對鑒定的結(jié)構(gòu)危樓和樓齡達到規(guī)定年限的項目推倒重建、有的可部分重建、有的則可通過綜合整治完善功能配套，并鼓勵節(jié)約型低耗型的更新改造模式。

　　深圳業(yè)內(nèi)人士烽林火認為，只拆一小部分，剩下的做翻新，可降低開發(fā)成本，但未來可售面積也沒有那么龐大。目前一般的城市舊改項目都比較大，尤其是部分城市綜合體項目，面積可達60-100萬平方米。

　　同時，現(xiàn)在城中村改造的投資額動輒就數(shù)十億元，如果不對參與舊改的開發(fā)商建立門檻，可能會造成爛尾樓的出現(xiàn)。烽林火指出，深圳過往很多舊改項目都是簽約后因缺乏資金，導(dǎo)致長期爛尾。

　　福田區(qū)此次亦考慮對開發(fā)商資質(zhì)門檻進行設(shè)置，并實施備案制。開發(fā)商的資質(zhì)信用，是否欠地價、土地使用費，是否違規(guī)開發(fā)，是否引發(fā)物業(yè)糾紛都要進行查明，并作為重要的考量指標(biāo)。同時，開發(fā)商還須要到相關(guān)街道、社區(qū)工作站備案，建立信息互動的渠道。

　　賀承軍對此表示，政府對進入舊改的開發(fā)商進行梳理有好處。目前參與城市更新的開發(fā)商魚龍混雜，此舉可避免一些沒有實力的開發(fā)商通過與村民的談判拿到利益后，但又沒有實力開發(fā)的情況發(fā)生。

　　此外，隨著政府對樓市的調(diào)控力度加大，深圳市規(guī)劃國土委日前亦表示，將盡快出臺房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)措施，并將進一步增加住房的有效供應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，此舉可能會對舊改項目的造價成本有所控制，不會出現(xiàn)漫天要價的情況。

　　另一方面，由于舊改的周期長，投資成本高，開發(fā)商不可能自己完全出資建設(shè)，像金地、萬科等企業(yè)手上的資金大約100億左右，而一個舊改項目則需要20、30個億的投資，發(fā)債融資是房企保證項目發(fā)展資金充裕的最佳方式。

　　4月22日，佳兆業(yè)表示，擬發(fā)行3.5億美元、2015年到期的優(yōu)先票據(jù)，為現(xiàn)有及新增物業(yè)項目提供資金及作一般企業(yè)用途。盡管佳兆業(yè)方面并未透露所募集資金將用于哪些具體項目，但有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，此舉將對佳兆業(yè)舊改項目的成功發(fā)展有好處。

　　然而，相對于佳兆業(yè)這類港股上市的房企順利融資，境內(nèi)大部分開發(fā)商卻面臨信貸收緊的壓力。烽林火表示，目前中央的調(diào)控政策對銀行信貸逐步緊縮，缺少政策的定向放貸，舊改的進程將會有所拖慢。

　　與此同時，賀承軍亦提醒，如果是經(jīng)過深思熟慮，非改不可的項目，快速推進當(dāng)然是好事，但對于一個城市而言，舊改推進過快，有可能把好的東西摧毀，這亦是中國城市發(fā)展的弊端之一。過快地淘汰已有建筑，會破壞歷史人脈的積淀。