　　鐘德堯：可能很多人會問，為什么今天會講一個香港的投資市場。我講三個原因，一個是從香港的角度來看，我們發(fā)現(xiàn)中國大陸基金已經(jīng)在香港進行第二波的投資，第一波是在什么時候，第一波是在90年代的時候，有很多國企、還有地方的上市公司在香港投資，那時候他們很活躍的投資香港房地產(chǎn)市場，但是在朱镕基宏觀調(diào)控之后，很多投資都已經(jīng)變得比較低調(diào)，要么有的干脆已經(jīng)退市。但是自從2003年中央政府鼓勵民企到香港去上市，用香港的股票市場作為融資的渠道，我們發(fā)現(xiàn)在03年到08年很多企業(yè)在香港上市之后，干脆用一些上市募集來的錢在香港做房地產(chǎn)投資，所以我想這個也是一個大的趨勢，借這個機會給福州的朋友說一下，如果說真的要把資本放在香港的房地產(chǎn)市場，要關(guān)注什么東西？

鐘德堯

世邦魏理仕投資物業(yè)部的資深董事鐘德堯演講

　　福建省跟香港的關(guān)系是非常密切的，我們香港有一個北角就叫小福建，因為你到超市去買東西，里面的收銀員都會跟你講福建話，所以我們都會看到很多福建的老板都會很大金額的去買香港的房產(chǎn)。第三方面今天早上主題講到我們中國房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)過了黃金十年，那香港的房地產(chǎn)投資出入是什么，那是不是可以轉(zhuǎn)到香港去了呢？我相信三方面都可以做為今天為什么要我以下的演講。還有第四點，因為我演講的內(nèi)容打算把香港房地產(chǎn)發(fā)展的周期的情況跟大家分享一下，因為從香港的住宅房地產(chǎn)大概有35年的經(jīng)驗，如果我們中國往后25年怎么發(fā)展，我覺得可以拿香港的情況來作為一個借鑒，我相信我們很多方面的情況不一樣，但是可以作為一個參考。

　　這是我等下會講的內(nèi)容，就是香港房地產(chǎn)的特色是什么樣，我們過去35年的經(jīng)驗是怎么樣，我們潛在的情況是怎么樣，因為房地產(chǎn)市場在中國來說，主樓是住宅，但是香港除了住宅以外、寫字樓、工業(yè)、物業(yè)、商鋪都是投資的方向，不同領(lǐng)域的市場都有不同的人去建造這個市場，而且在香港做投資買賣要注意什么事情。

　　其實香港房地產(chǎn)跟其它地方都是一樣的，你現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)在國內(nèi)每一個地方的房地產(chǎn)市場，現(xiàn)在市場的效率都很高的，因為發(fā)展商很多，就是參與那個市場的人非常之多，所以整個市場的效率就會很高，香港的市長在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)方面比較特命，你什么人擁有什么單元，什么價錢，有沒有按揭，都有公告，所有東西都可以透過一個很便宜很方便的電腦上網(wǎng)去查系統(tǒng)，對房產(chǎn)價位的風(fēng)險是可以控制的不錯的。

　　今天我們也看到很多媒體都積極去報道房地產(chǎn)的市場情況，中國現(xiàn)在房地產(chǎn)商都很多，而且也非常關(guān)注每一個大的價位小的價位，你打開報紙昨天發(fā)生什么買賣，大的小的都很清楚，所以對市場不僅是對當(dāng)?shù)氐娜?，因為自身不透明做了一些不正確的決定，那個情況是很少發(fā)生，以前90年代是會的。

　　我們剛才也講過我們中央出來很多新的政策，往后也有很多新的政策，其實香港房地產(chǎn)市場跟金融市場一樣，都是受金融市場的改革影響的，好像2008年的時候，我們有金融海嘯，那個是馬上發(fā)生的事情，香港經(jīng)濟跟中國經(jīng)濟已經(jīng)分不開了，香港的股票市場跟很多的民營企業(yè)、國營企業(yè)，他的占有率的價值是非常之高，所以中國經(jīng)濟有什么改變，就馬上表現(xiàn)在我們的市場上，現(xiàn)在香港特區(qū)政府跟我們其它中國政府也好、地區(qū)政府也好，都需要一些好的政策推動出來，因為金融海嘯之后，房地產(chǎn)反彈比較快，我們在一些圖看到房價可能已經(jīng)到了1997年的高峰了，現(xiàn)在80后的人都投訴不能買房子了，香港政府在過去大概45天提出了很多新的政策，包括有很多新的土地，怎么改造一些廉價房，這都是改善房地產(chǎn)市場的，我們在土地注冊方面香港比較透明，但是在一手買賣方面，香港還不是很透明，發(fā)展商有很多空間可以討論價錢，這個馬上就必須很多新的安排，怎么樣去把一手樓盤推出來讓它透明化，我們跟大陸不一樣，大陸預(yù)售要上萬，很清楚，很透明，這個問題香港政府已經(jīng)看到了，所以馬上就影響了發(fā)展商怎么推一手樓盤的情況。

　　那房地產(chǎn)市場是有周期性的，我想看一下分享一下我們看到的這個圖，這個紅色的地方就是住宅樓盤的價值，我們的數(shù)據(jù)是從1975年開始，現(xiàn)在是2010年，這里面中間有28年的歷史，我們可以看到有12年的往上升，所以香港政府那個時候剛剛回歸。我們以前的特首董先生，就推出了一個每年提供八萬五的單元出來，有兩個東西，一個是金融風(fēng)暴來，第二個是政策的推廣，因為政府不斷的推廣，就覺得供應(yīng)很多，所以一下子就發(fā)現(xiàn)馬上變下來，我們上一次調(diào)緊是有六年的調(diào)緊，那主要是我們香港的貨幣跟美金是掛鉤的，所以在整個金融體系，我們在貨幣來說沖不破的，那因為貨幣沖不破，所以要有一個很緊的政策。你看南韓他們在緊縮一天之后就本虧了，那泰國在兩年之后就反彈回來了。

　　所以香港有六年的時間縮緊，中間有一次起來。但是因為9·11事件、伊拉克事件、還有2003年的SARS，所以最慘淡的時候就是2003年了，那現(xiàn)在中國大陸的公民可以很自由的到香港旅游，最重要的就是鼓勵國家的私營企業(yè)到香港的股票市場上市融資，把我們的產(chǎn)業(yè)以一個金融融資為主，所以你發(fā)現(xiàn)從2003年到2008年我們享受了五年的升值，全球金融危機在2008年發(fā)生以后，我們倒下了很多的物業(yè)公司，物業(yè)資金下滑得厲害，還有一些海外的業(yè)務(wù)沒有再照顧，所以發(fā)生了很多大公司、老外全面的側(cè)出香港，所以不管是寫字樓、豪宅、租賃都比較糟糕。

　　那去年有一個反彈，這個反彈到今天還沒有停止，我們跟1997年的高點差不多，但是有跳躍的樓盤已經(jīng)到了1997年的感覺，那為什么現(xiàn)在還是往上走的勢頭。主要有幾個原因，一個原因就是過去很多投資金融成本，但是這個成本都令很多資本都泡湯了，所以有很多的就有家屬都提高了，但是他們還是買房產(chǎn)，房產(chǎn)對一個投資者來說，有一些比較復(fù)雜的成本都交給基金經(jīng)理，很多基金經(jīng)理是不能夠?qū)κ袌龅拇蟮淖儎佑幸粋€抗拒，所以說沒有起到投資工具之下，大家還是愿意往房地產(chǎn)上投資。我們看歐美的地方，比如說雷曼兄弟等，都發(fā)現(xiàn)了很大片的房地產(chǎn)私募基金，都是盯著全球的市場，包括大陸房地產(chǎn)，包括香港，因為這個私募基金就是一些養(yǎng)老基金，你們打工的錢安排一部分給養(yǎng)老基金，他們要投資，他們這些私募基金已經(jīng)不相信股票市場，不相信很膚淺的市場，我們發(fā)現(xiàn)有很多房地產(chǎn)私募基金投資房產(chǎn)，所以你發(fā)現(xiàn)在新加坡也好，在香港也好，有很多私募基金還是很關(guān)注中國的市場，因為他覺得房地產(chǎn)還是一個投資的主要的工具。

　　我們從2003年開始，到海嘯之前，到2008年底，我們的經(jīng)濟都很低迷，但是2009年有一個反彈，我們整個系統(tǒng)還是往上走的，剛才講的是基金沒有出路。第二個就是整個經(jīng)濟城市都已經(jīng)是恢復(fù)過來了，第三方面我們發(fā)現(xiàn)雖然以前過去幾個月很多媒體談到一個退市的問題，還有吸納的金融分布的問題，我們還是發(fā)現(xiàn)在歐美來說，近期還是相對平穩(wěn)的，現(xiàn)在很多國家的領(lǐng)導(dǎo)人包括歐美的、中國的、香港的，他們?nèi)ヌ幚硪恍┩耸械臇|西，會比較謹慎。他們不會像90年代朱熔基總理的時候，他搞宏觀調(diào)控，一開始就不會像泰國一樣，就把一些東西鎖得很緊，但是今天每個國家的領(lǐng)導(dǎo)員已經(jīng)是很成熟了，深度是很精的。

　　香港的豪宅市場，比如說九龍那邊有西九龍有一個豪宅，有一個九龍寨，還有一些半山南區(qū)的豪宅，我們發(fā)現(xiàn)一些住宅市場這一塊比較難有過人的成就，一個對市場改變的行為，這個是過程要改變比較難，投資者只能用市場去催市，所以你看宏觀要比較準，這一塊是比較容易的，那住宅市場有一個大的問題，它的單價很高，香港的豪宅最便宜大概是25萬一平方米，最貴的已經(jīng)到70萬一平方米，如果按照租金來說，它的回報率不高，只有每年一個點到兩個點，為什么回報這么低還會投資下去呢？因為大家都是看投資章程的問題，那有一些有特色的樓盤，單獨的樓盤，你可以買一些服務(wù)公用的，都可以利用發(fā)展商來促進這個市場，這個不是發(fā)展商要做的事情，發(fā)展商要做的是把它買進來把它增值把它提升。那我們看到2009年有一個板單，租金比較低，回報率也是往上走的。

　　這個是九龍的一個樓盤，面積大概三百平方米一套的公寓，投資匯報大概只有兩個點左右，寫字樓市場，因為香港不僅是一個國際金融中心，它自己本身也是有其他的一些產(chǎn)業(yè)，還有很多服務(wù)性行業(yè)，所以對寫字樓需求很多，最大的問題就是供應(yīng)的問題，土地供應(yīng)已經(jīng)很小了，所以對我們深發(fā)展的壓力很大，有一些人把舊的樓拆掉重建，社會上有很多的人去抗議，我們以前有一個天星碼頭、皇后碼頭，把氣氛都搞得不太和諧，所以香港政府把一些很舊的樓，還有金融中心的大片地，原先是打算蓋樓的，現(xiàn)在不打算蓋了。那CBD租金已經(jīng)加得很厲害了。我們在國際金融第二期，是有88層高的，現(xiàn)在租金已經(jīng)是超過兩千塊錢港幣一平方米一個月，所以CBD租金是很大，但是在其它的周邊的地方，已經(jīng)有很多分區(qū)的寫字樓，這些寫字樓都是可以考慮的，寫字樓一般來說最便宜的是七萬塊錢一平方米，最貴的在25萬，回報率在每年3個點到10個點，工業(yè)市場因為現(xiàn)在很多工廠都搬到東莞去了，香港政府有一個政策，是可以把工廠樓齡超過15年的可以進行改造，那這個樓你改造其它用處是可以免一個容忍費的，那把國內(nèi)的批發(fā)市場搬到香港的工業(yè)大廈，把一些中國的工業(yè)企業(yè)搬到香港去，甚至一些深圳的工業(yè)老板、深圳的百貨公司都到香港去找改造樓，這個樓是在九龍灣，我不太建議大家去買街鋪，因為這個價格太高了，我們有一個個案，他是八百萬一平方米，一般回報率只有1%。

　　所以總的來說，我覺得到香港要比較專業(yè)，可以找律師找銀行去談，他們有比較好的經(jīng)驗給你們提供，你們也可以找我，我可以跟你們聊一下，今天就不耽誤大家時間，謝謝！