吳亞軍就龍湖獨(dú)特的拿地成本控制以及選擇策略、龍湖的項(xiàng)目定位、龍湖如何應(yīng)變等問題，一一做出了解答。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 4月12日，龍湖地產(chǎn)在香港舉行09業(yè)績發(fā)布會(huì)。由于項(xiàng)目平均售價(jià)由4938元/平方米升至9400元/平方米，龍湖綜合毛利率由2008年的25.8%上升至2009年的29.3%。而股東應(yīng)占凈利則飆升566.2%至22.1億元。

　　業(yè)績發(fā)布會(huì)前，龍湖發(fā)布的一季報(bào)顯示龍湖首季度銷售45億，距離248億的年度目標(biāo)仍有一段距離。對此，龍湖首席財(cái)務(wù)官林鉅昌表示，新進(jìn)入城市的未開售項(xiàng)目將在日后給龍湖帶來強(qiáng)勁的收入。

　　此外，龍湖董事長吳亞軍女士也就龍湖獨(dú)特的拿地成本控制以及選擇策略、龍湖的項(xiàng)目定位、龍湖如何應(yīng)變等問題，一一做出了解答。

　　Q：龍湖在今年市場不確定的情況下，為什么能夠有信心可以達(dá)到248億的年度目標(biāo)？

　　林鉅昌：我們1-3月份銷售45個(gè)億，同比增長是79%。一季度，龍湖全國在賣的17個(gè)項(xiàng)目都在原來那五個(gè)城市，北京、上海、重慶、成都和西安。去年我們進(jìn)入的新城市的項(xiàng)目，都會(huì)在4月份開始推出市場，在售的項(xiàng)目總數(shù)量會(huì)從一季度的17個(gè)，逐步上漲到四季度的35個(gè)。

　　這個(gè)數(shù)量的增加，隨著時(shí)間的推移，帶給我們銷售的動(dòng)力會(huì)越來越大。

　　實(shí)際上今年248億的目標(biāo)是一個(gè)不高的要求，我們今年五個(gè)新的城市，賣個(gè)30、40億是很正常的。30億除以5，才6、7億。如果把40億減出來，事實(shí)上248億里面，我們只是要求，現(xiàn)有的那五個(gè)城市，每個(gè)城市平均增長14%-15%左右。但龍湖現(xiàn)在房價(jià)的增長都不止這一個(gè)數(shù)。

　　所以我們估計(jì)，2010年的銷售目標(biāo)還是很有把握能夠做得到的。

　　Q：您覺得今年宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)市場的導(dǎo)向會(huì)有一個(gè)怎樣的情況出現(xiàn)？龍湖有什么應(yīng)變的措施？龍湖要如何成為一個(gè)全國性的房地產(chǎn)公司，您自己有什么目標(biāo)，有什么想法？

　　吳亞軍：第一，關(guān)于變化的問題。我相信是這個(gè)行業(yè)，包括金融機(jī)構(gòu)，或者政府部門都是這樣的一個(gè)共識(shí)和判斷。當(dāng)然我們也有一個(gè)基準(zhǔn)判斷，今年好也好不到哪里去，壞也壞不到哪里去，只要瘋，肯定就會(huì)碰到政策的天花板，那么就會(huì)被打壓。

　　而且我覺得，從業(yè)的人員都應(yīng)該愛惜這個(gè)行業(yè)，不要去過分地痛斥這個(gè)行業(yè)的好日子或者購買力。否則的話，就會(huì)遭遇到市場的自然下調(diào)，再加上政策環(huán)境這樣一個(gè)打壓，很有可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)雙重打壓，而導(dǎo)致突然急劇的下滑。所以我們覺得，這個(gè)環(huán)境需要大家共同維護(hù)。

　　作為企業(yè)本身來講，一是應(yīng)對，二是也希望呵護(hù)這樣一個(gè)環(huán)境。應(yīng)對的措施，對龍湖自身先做好自己的事情，第一就是品牌和質(zhì)量。

　　第二個(gè)在企業(yè)的內(nèi)部做好管控，做好風(fēng)險(xiǎn)的管控和預(yù)留。從目前來講我們有布局的策略以及財(cái)務(wù)策略，從這個(gè)角度來講，我們都有策略應(yīng)對。

　　龍湖傾向于用成本換風(fēng)險(xiǎn)，就是不要風(fēng)險(xiǎn)，也不要便宜，這是龍湖一貫的作風(fēng)。包括我們對未來的預(yù)測，加強(qiáng)對未來的監(jiān)控，包括做好各種應(yīng)變能力。龍湖十幾年沒有一筆逾期的貸款，沒有一筆展期的合約。這點(diǎn)來進(jìn)，是保持了一個(gè)金字招牌，我相信在未來龍湖仍然要堅(jiān)守這些原則和底線。這是第一個(gè)，關(guān)于應(yīng)對變數(shù)。