上實控股的資源來源三個渠道：一個是從上海國有企業(yè)的并購，一個是將母公司的資產(chǎn)注入，支持香港市場，第三則是在市場上尋找新資源。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 3月31日，上實控股在香港召開2009年業(yè)績發(fā)布會，董事長滕一龍、副董事長兼行政總裁蔡育天、副董事長兼副行政總裁周軍等高管層均出席了此次發(fā)布會，董事長滕一龍就媒體記者的提問一一作答。

　　滕一龍在發(fā)布會上表示，上實控股經(jīng)過09年的資產(chǎn)重組，非主營業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步退出，今年將重點把主營業(yè)務(wù)繼續(xù)做強、做優(yōu)。同時還將伺機進一步并購房地產(chǎn)及基建這兩塊業(yè)務(wù)項目。如計劃進行順利，上實控股“有可能進入國內(nèi)前20強”。

　　以下為業(yè)績發(fā)布會的問答環(huán)節(jié)摘錄：

　　“國內(nèi)前20強”的并購大計

　　Q：今年上實控股地產(chǎn)的銷售目標及新開工面積如何？

　　滕一龍：目前我們擁有338萬平方米的土地儲備量，現(xiàn)在半數(shù)都在開工。今年整個銷售的目標和任務(wù)，將根據(jù)今年下半年的銷售情況來判定，今年下半年整個銷售的價格也是如此。

　　現(xiàn)在我們在上海的地產(chǎn)項目的均價約為3至4萬元每平方米，長三角區(qū)域則是1萬元每平方米左右。

　　Q：去年上實控股盈利創(chuàng)新高，如果扣除你們出售業(yè)務(wù)的特殊收益，與08年相比，盈利狀況如何？目前上實的部分業(yè)務(wù)現(xiàn)已差不多出售完成，今年的重點是否放在收購上？

　　滕一龍：09年總盈利28個億中，主營業(yè)務(wù)就占了22億，創(chuàng)下主營業(yè)務(wù)盈利歷史新高。

　　隨著非主營業(yè)務(wù)的退出，今年將重點把主營業(yè)務(wù)已有的平臺做強、做優(yōu)。同時我們還伺機進一步并購房地產(chǎn)及基建這兩塊業(yè)務(wù)項目。

　　今年的地產(chǎn)和基建的并購項目相對較多。地產(chǎn)方面，目前我們“563”計劃進行得也比較順利，如果按照目前計劃，按季度完成“563”（注：“563”是指中新地產(chǎn)），那么無論是地產(chǎn)總量還是土儲總量，我們有可能進入國內(nèi)前20強。

　　Q：據(jù)了解，上實今年會有比較多的收購項目，收購預(yù)算將有多少？其中房地產(chǎn)和基建的比重如何？

　　滕一龍：從資金本身而言，今年對地產(chǎn)及基建兩大主營業(yè)務(wù)的投入沒有大問題。自從去年非主營業(yè)務(wù)退出以后，公司收入比較可觀。另外，我們目前貸款比例為8.6，融資空間也非常大。至于投入資金的多少，要看項目的多少及實際把關(guān)。

　　Q：按照去年大概接近70億的收購規(guī)模,今年的收購規(guī)模是否會在此基礎(chǔ)上有所增加？今年在融資方面是否會采用股權(quán)融資或發(fā)債融資的方法？

　　滕一龍：并購的費用不會較去年低，但如果低了，說明我們決策是慎重的，如果對市場及企業(yè)自身不利，我們也會將部分項目緩一緩，放一放。而我們下決心搞好“563”，把中新地產(chǎn)拿下，是經(jīng)過最后的競爭調(diào)查，對談判最終認定的結(jié)果有信心。

　　融資的成本要看所收購項目最后能承擔的利潤。當然，如果融資成本很低，我們留部分資金做其它事情也不是不可以的。近兩天，我們也有與金融單位、銀行及投行等進行融資信息的交流。

　　地產(chǎn)板塊不存在同業(yè)競爭

　　Q：除了新收購需要的資金以外，你們本來原有資金業(yè)務(wù)，今年的盈利情況如何？如果中新順利并購，三大版塊業(yè)務(wù)的利潤占比將會有何變化？地產(chǎn)板塊將有什么影響？

　　滕一龍：從目前的情況來看，三個板塊的盈利基本是三分天下，但從體量來說，基建和地產(chǎn)的投資比重會比較大。今年我們除了搞好市場并購，還下定決心把現(xiàn)有的平臺認真做好。

　　最近我們就如何進一步增強土地盈利的空間進行探討，目前地產(chǎn)的盈利空間僅占整個盈利水平的兩成，但如果做得好，它就會變成效益。近兩年總的盈利狀況有上漲，是因為在總體量上，從生產(chǎn)到建設(shè)的生產(chǎn)過程方面還沒有完全解決波峰和波谷之間的關(guān)系。如果有一定體量，我們將有可能爭取時間來完善全年度或跨年度的均衡生產(chǎn)。我們對均衡生產(chǎn)以后所帶來的經(jīng)濟效益比較放心。

　　Q：目前上實控股已有兩個上市平臺，有沒有想過將原有的房地產(chǎn)的資產(chǎn)注入中新獨立上市？

　　滕一龍：通過收購中新地產(chǎn)，作為整個“363”的一個地產(chǎn)平臺，而且將來上實的地產(chǎn)將由“363”作為一個大的框架來發(fā)展。

　　Q：最近有消息稱上實會從母公司上實集團那里取得崇明島土地，你們是否有該打算？未來也有其他的可能從母股公司獲得土地的注入？

　　滕一龍：上實控股的資源來源三個渠道：一個是從上海國有企業(yè)的并購，一個是將母公司本身所擁有的一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入“363”，支持香港市場，第三則是在市場上尋找新資源。

　　我們一直把崇明島作為未來“363”的一個后備力量，但崇明島的性質(zhì)定為生態(tài)島，對于生態(tài)島的規(guī)劃，目前仍未有一個清晰的表述，不過我們現(xiàn)在正積極地準備當中。一旦相關(guān)規(guī)劃清晰，我們會馬上跟進。因為該地塊很大，不能一口吃掉這個“大胖子”，只能慢慢地將其消化，逐步輸送到“363”當中。

　　Q：上實控股跟上實發(fā)展都屬于上實系列的地產(chǎn)公司，未來將如何解決同業(yè)競爭的情況？有消息稱，上實發(fā)展的業(yè)績一直不好，上實控股可能會將其收購，你們對此如何回應(yīng)？

　　滕一龍：雖然“363”地產(chǎn)的主要任務(wù)也在國內(nèi)，但與“748”地產(chǎn)任務(wù)并不存在行業(yè)競爭，這一點上，證監(jiān)會也確認了。

　　至于誰消滅誰，誰讓位給誰，這可能不是我這任好解決的問題。目前大家都處于發(fā)展階段，只要發(fā)展健康，我們才有條件共存。現(xiàn)在在發(fā)展過程中來說并購，可以說沒有這個條件，也沒有這個機會。

　　主營業(yè)務(wù)已確認 不存在退出、轉(zhuǎn)讓問題

　　Q：近期國資委要求主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的央企將要退出房地產(chǎn)市場，是否會對上實有影響？公司曾表示，2010年將是國企重組年，而上實控股資產(chǎn)重組的過程中，是否會接手部分央企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)？

　　騰一龍：關(guān)于央企非主營業(yè)務(wù)的企業(yè)退出房地產(chǎn)市場，我認為，這是中央穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展、央企進行資產(chǎn)重組一個重要舉措。從市場經(jīng)濟本身的發(fā)展要求而言，企業(yè)的主營業(yè)務(wù)應(yīng)要較為規(guī)范，這樣才能打造更多的“長子”。如果哪個方向有盈利，就把多余錢投到哪個方向去，就可能產(chǎn)生國家宏觀調(diào)控中的次序問題。

　　發(fā)改委已明確上實的三大主營業(yè)務(wù)，所以上實不存在退出和轉(zhuǎn)讓的問題。至于上海房地產(chǎn)市場地方企業(yè)的非主營業(yè)務(wù)是否也要退出及轉(zhuǎn)讓，我們也在跟蹤當中。跟蹤的原則有兩條，其一是確實不是主營業(yè)務(wù)，但不想剝離，其二是對企業(yè)本身的發(fā)展是否有利，如果本身包袱很重，經(jīng)營狀況也不好，沒有盈利空間，那么可以有更好的選擇。

　　據(jù)我所知，主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的央企，并購能力非常強。地方和中央這兩種央企的資產(chǎn)歸屬不一樣，所以我們?nèi)ド钊肴プ觯嗟目赡苁前凑帐袌龅囊?guī)律去發(fā)展。央企退出，我們按照市場的規(guī)律跟他們有進一步的接洽的可能性也是有的。

　　Q：如何看待目前上海的房地產(chǎn)市場？

　　騰一龍：市場的供需關(guān)系決定了房地產(chǎn)行業(yè)的周期性，此外，中央相關(guān)政策的出臺，也讓其發(fā)展過程產(chǎn)生起伏。上海由于經(jīng)濟發(fā)展較快，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整也走在全國前列。我個人判斷，整個房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大起大落，目前房地產(chǎn)市場仍是我們未來發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

　　但目前仍存在居民買不起房、無法實現(xiàn)“居者有其屋”，政府在解決該問題時下了很大決心，從09年開始就增加土地供應(yīng)量來建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房。上實控股也承擔了上海市50萬平方米經(jīng)濟適用房的生產(chǎn)任務(wù)，并已于09年12月破土動工，明年下半年就可以銷售。

　　我們的房地產(chǎn)項目主要以上海及長三角地區(qū)為主，輻射到沿海的幾個主要的城市。整個經(jīng)濟狀況帶來復(fù)蘇，尤其是上海整個經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，對于上實地產(chǎn)的發(fā)展帶來很大機會。

　　而且我們并沒有炒作或投機，所擁有的土地都是按照國家的規(guī)定所得。另外，由于歷史原因，土地成本較低，因此對上實地產(chǎn)將來的升值空間，我們?nèi)院苡邪盐眨瑢δ壳?3個地產(chǎn)的盈利不會有太大影響。