采取相對(duì)保守的財(cái)務(wù)策略，或許可能會(huì)錯(cuò)過(guò)一年或者幾年的繁榮期的高利潤(rùn)，但是只要你這個(gè)企業(yè)還存在，你長(zhǎng)期的收入將會(huì)超過(guò)你一年賺的暴利。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 “留得青山在，不怕沒(méi)柴燒”，金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹在3月31舉行的2010年城市觀點(diǎn)論壇成都行上，就有關(guān)地產(chǎn)企業(yè)利益最大化的發(fā)展問(wèn)題作出表述。

　　高端化轉(zhuǎn)型加速

　　“盡管官方數(shù)據(jù)顯示，土地價(jià)格在房?jī)r(jià)當(dāng)中的占比是23%，但是地價(jià)成本的上升是不可否認(rèn)的事實(shí)，北京每平米的土地交易價(jià)格已經(jīng)達(dá)到1萬(wàn)元，今年兩會(huì)之后又出了幾個(gè)地王，所以今年一季度的交易價(jià)格會(huì)更高。”杜麗虹開(kāi)門(mén)見(jiàn)山的指出，今年首季度的地價(jià)依舊會(huì)繼續(xù)攀升。

　　30日，國(guó)土資源部下屬機(jī)構(gòu)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布了《2009年全國(guó)主要城市地價(jià)狀況分析報(bào)告》，該報(bào)告列出了從01年起到09年全國(guó)105個(gè)城市的地價(jià)、房?jī)r(jià)變化。而2009年全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)增長(zhǎng)率為5.05%，其中，商業(yè)地價(jià)增長(zhǎng)率為5.54%，居住地價(jià)增長(zhǎng)率為7.92%，提高了7.71%。

　　杜麗虹在演講中指出，流動(dòng)性推動(dòng)地價(jià)的上漲和投資人對(duì)高端住宅的旺盛需求，這些都吸引了越帶越多的企業(yè)向高端化轉(zhuǎn)型。

　　“目前地價(jià)和房?jī)r(jià)都呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)”，杜麗虹在分析目前許多房企選擇開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品來(lái)獲取更多利潤(rùn)的情況時(shí)提出，高端住宅其實(shí)價(jià)格的波動(dòng)性更加劇烈。

　　“世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)都表明，高端住宅相對(duì)于普通住宅，價(jià)格都有更明顯的波動(dòng)性，因此在經(jīng)濟(jì)低谷當(dāng)中，高端住宅受到的沖擊也必然更大。”杜麗虹表示，如果選擇了更多的高端項(xiàng)目，會(huì)提高利潤(rùn)率但是高端品牌對(duì)資本金會(huì)有更大的占有額，擴(kuò)張速度會(huì)更慢。

　　針對(duì)目前越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在保證一定擴(kuò)張規(guī)模的時(shí)候，更多的是選擇利潤(rùn)高但是周轉(zhuǎn)率低的高端項(xiàng)目來(lái)開(kāi)發(fā)，杜麗虹依舊是保持著警示性的意見(jiàn)。“高端化的步伐越快，整體的財(cái)務(wù)杠桿就越低，如果不保證當(dāng)前的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，那就意味著在會(huì)達(dá)到25%的超速擴(kuò)張，而且高端項(xiàng)目擴(kuò)張?jiān)娇欤叨说谋戎卦礁?，潛在的風(fēng)險(xiǎn)就越大。”

　　長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化

　　對(duì)此，四川置信集團(tuán)董事長(zhǎng)唐名璉則表示，無(wú)論是進(jìn)入高端市場(chǎng)或者是大眾化市場(chǎng)，無(wú)論是短期也好長(zhǎng)期也好，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，本能就是追求利潤(rùn)最大化。

　　當(dāng)前政策背景下，是否房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)保持09年的勢(shì)頭會(huì)透支了企業(yè)未來(lái)的發(fā)展空間。杜麗虹在分析這個(gè)有關(guān)企業(yè)發(fā)展問(wèn)題時(shí)，指出了兩個(gè)不同的概念：利潤(rùn)最大化，以及長(zhǎng)期利潤(rùn)最大化。

　　“如果一個(gè)公司的股東只賺了09年一年的暴利，平均下來(lái)賺的錢(qián)也不是很多，所以真正的利潤(rùn)最大化，首先是以這個(gè)企業(yè)長(zhǎng)期可持續(xù)的生存為前提條件的。”

　　2009年，從許多上市地產(chǎn)公司亮麗的業(yè)績(jī)里，高漲的利潤(rùn)成為了不可忽視的數(shù)字。杜麗虹的意見(jiàn)，無(wú)疑是給追求高利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)商們帶來(lái)了一個(gè)警示的信號(hào)。

　　“采取相對(duì)保守的財(cái)務(wù)策略，或許可能會(huì)錯(cuò)過(guò)一年或者幾年的繁榮期的高利潤(rùn)，但是中國(guó)有一句話‘留得青山在不怕沒(méi)柴燒'，只要你這個(gè)企業(yè)還存在，你長(zhǎng)期的收入將會(huì)超過(guò)你一年賺的暴利。”