融資方面，佳兆業(yè)不排除跟保險(xiǎn)公司合作或其它可能性。譚禮寧主席在融資渠道方面較有優(yōu)勢，可以幫公司解決融資方面的問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 3月19日，佳兆業(yè)召開業(yè)績發(fā)布會(huì)，佳兆業(yè)主席郭英成、副主席郭英智、新任副主席譚禮寧、總裁葉劍生、首席財(cái)務(wù)官張鴻光等高層出席了業(yè)績會(huì)，并就媒體的提問一一解答。

　　佳兆業(yè)一眾高官在業(yè)績會(huì)上詳解了今年佳兆業(yè)的發(fā)展策略，包括與海航合作方向、舊改項(xiàng)目的進(jìn)程以及未來的融資渠道的發(fā)展等熱點(diǎn)問題。佳兆業(yè)副主席郭英成強(qiáng)調(diào)，舊改項(xiàng)目將是未來三年內(nèi)集團(tuán)的核心競爭力，也是最主要的土地來源，他指出，舊改項(xiàng)目有助于集團(tuán)降低土地成本，增加行業(yè)競爭力，未來將重點(diǎn)發(fā)展舊改。

　　以下為業(yè)績發(fā)布會(huì)上佳兆業(yè)集團(tuán)高管的答問實(shí)錄：

　　“牽手海航是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”

　　Q：目前佳兆業(yè)不少項(xiàng)目的平均售價(jià)均有所上漲，您們認(rèn)為今年的樓價(jià)將如何進(jìn)一步上升？目前中央已出臺(tái)不少打壓房地產(chǎn)市場的措施，是否對(duì)佳兆業(yè)產(chǎn)生一定的影響？

　　郭英成：每年國家都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)不同的政策，均是圍繞土地、資金、銷售發(fā)展等問題。目前看來，房地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)國家經(jīng)濟(jì)內(nèi)需起了很大的作用。今年前三個(gè)月，佳兆業(yè)的銷售有增無減，截至3月18日，佳兆業(yè)銷售已近11億元，由此看來，目前國家出臺(tái)的政策近期對(duì)樓市上升的影響比較大，需求較為明顯，近期來講，宏觀政策的轉(zhuǎn)向?qū)颜讟I(yè)沒有太大的影響，銷售方面可能會(huì)有些許影響。

　　Q：銷售表中顯示，廣州地區(qū)08~09年的銷售均價(jià)大幅上升，有近萬元的增長，增長點(diǎn)來自于哪里？

　　郭英成：由于08~09年銷售架構(gòu)問題，集團(tuán)在廣州地區(qū)的發(fā)展定位以寫字樓和商業(yè)為主，其中所開發(fā)的中石化大廈、中誠廣場、佳兆業(yè)廣場，已于09年底交貨使用，目前在廣州還有一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目。廣州地區(qū)的銷售收入主要來自商業(yè)銷售，尤其是寫字樓銷售，利潤、毛利均相對(duì)較高。未來寫字樓、商業(yè)等方面的比重將增加15~20%。

　　日前集團(tuán)亦收購了深圳豐隆項(xiàng)目，該項(xiàng)目也是商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積達(dá)10多萬平方米，位于深圳深南大道，深圳市委對(duì)面。未來集團(tuán)將逐步增加商業(yè)項(xiàng)目的比重。

　　Q：佳兆業(yè)今年在商業(yè)地產(chǎn)方面將有怎樣的規(guī)劃？是否會(huì)有意識(shí)地增加一些商業(yè)地產(chǎn)的合作項(xiàng)目？

　　譚禮寧：預(yù)計(jì)今年集團(tuán)商業(yè)面積的出租會(huì)增加5%，未來三年內(nèi)，商業(yè)的出租面積將占集團(tuán)15~20%。同時(shí)，在租金收入方面，集團(tuán)希望2012年以前可以達(dá)到3至4億元。

　　跟海航的合作，是一個(gè)長期的、雙贏的合作。海航在很多方面均有優(yōu)勢，尤其是土地，而佳兆業(yè)則在開發(fā)方面具備一定的優(yōu)勢。目前，集團(tuán)亦在尋求不同的渠道達(dá)成雙方的合作。

　　集團(tuán)目前選擇了海航的幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合作，開始合作的項(xiàng)目以住宅為主，原來洽談的項(xiàng)目當(dāng)中有三個(gè)就是住宅項(xiàng)目，當(dāng)然也有一些商業(yè)項(xiàng)目的洽談。

　　Q：據(jù)了解，海航置業(yè)在海南擁有大量的土地儲(chǔ)備，此次與海航合作的項(xiàng)目是否也有在海南？是否也是看中目前海南作為國際旅游島的概念？

　　郭英成：我們跟海航的合作其實(shí)是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，合作方向包括金融、土地及商業(yè)等方面，首先進(jìn)行的是土地方面的合作。因合作關(guān)系，集團(tuán)在土地及拍賣成本相對(duì)較低，但低多少目前還在洽談中。與海航合作的項(xiàng)目亦有在海南，我們看好此次與海航的合作。

　　目前而言，海南的樓價(jià)是有點(diǎn)偏高，但在海南獲批成為國際旅游島之后，集團(tuán)對(duì)海南未來房地產(chǎn)的發(fā)展較為看好。

　　Q：佳兆業(yè)2010年的銷售目標(biāo)是多少？佳兆業(yè)今年的發(fā)展策略如何？

　　郭英智：2010年銷售額會(huì)達(dá)100億人民幣，銷售面積約90萬平方米左右。

　　郭英成：佳兆業(yè)于09年上市以來，一直都在加快發(fā)展的步伐。過去佳兆業(yè)的年前開工量都是100萬平方米左右，今年則將近400萬平方米。

　　“將持續(xù)做一級(jí)開發(fā)”

　　Q：據(jù)了解，佳兆業(yè)目前在與一家上市公司洽談合作一個(gè)大面的舊城改造項(xiàng)目，能否透露該項(xiàng)目的具體情況？

　　譚禮寧：佳兆業(yè)從05年就開始參與舊改項(xiàng)目，參與拆除的項(xiàng)目有兩個(gè)以上，包括桂花園及金翠園，均在深圳。集團(tuán)在東莞亦有一個(gè)舊改項(xiàng)目，目前給一深圳公司開發(fā)，但具體細(xì)節(jié)暫時(shí)未能透露。

　　Q：佳兆業(yè)今年是否會(huì)因加大舊城改造的投入，而減少參與土地市場的拍賣？未來是否主要從舊城改造中拿地？

　　譚禮寧：佳兆業(yè)的增加土儲(chǔ)的方式，主要包括爛尾樓改造、舊城改造收購及收購股權(quán)，同時(shí)，該三種方式我們將繼續(xù)維持。前兩者則拿地成本較低，收購股權(quán)的成本也相對(duì)較低。未來集團(tuán)亦會(huì)相應(yīng)增加土地招拍掛的參與，但需要視乎土地所在的城市及地點(diǎn)。

　　Q：未來是否會(huì)增加一級(jí)土地開發(fā)以增加一些額外的收入？您們認(rèn)為，由于不是央企身份，民企在土地拍賣的過程中是否容易吃虧？

　　譚禮寧：佳兆業(yè)在土地的一級(jí)開發(fā)方面已有多年的經(jīng)驗(yàn)，參與一級(jí)開發(fā)，不但可以賺錢，還可用于投資賺更多的錢。未來佳兆業(yè)將繼續(xù)做一級(jí)開發(fā)，我們將通過多種方式拿地。

　　在拿地的同時(shí)，我們也可以做到一級(jí)開發(fā)。我們在惠州修路，當(dāng)?shù)卣鋫涓覀兊馁Y金模式比較特別。倘若拍賣不成功，政府會(huì)把此前交付的錢退還，公眾也能得到30%的利益。

　　郭英成：央企有央企的優(yōu)勢，民企有民企的發(fā)展，我們民企分工合作，工作效率快，也是優(yōu)勢之一。我們四名副主席均是執(zhí)行總裁，我負(fù)責(zé)公司的戰(zhàn)略發(fā)展和人力資源。郭英智主席負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃，起草，成本資料等基本的工作。譚禮寧主席負(fù)責(zé)香港投資、財(cái)務(wù)等方面，另外一位孫姓副主席則主要管投資及舊城改造。

　　Q：日前國資委勒令78家央企不得參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，您們認(rèn)為該措施是否能減緩地王出現(xiàn)的速度？央企參與土地競拍，是否會(huì)對(duì)民營企業(yè)造成一定的競爭？您們對(duì)該措施的出臺(tái)看法如何？

　　郭英成：關(guān)于政策的變動(dòng)，我們不想去估計(jì)。國資委勒令78家央企退出房地產(chǎn)市場，此舉應(yīng)是希望房地產(chǎn)業(yè)可公平發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具備一定的優(yōu)勢，如果中央決定央企退出房地產(chǎn)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)下一步的發(fā)展起很大的作用。

　　佳兆業(yè)在中國發(fā)展了10年，無論是面對(duì)國企還是央企，集團(tuán)都具備一定的競爭優(yōu)勢，我們有自己一套的拿地方式，而且我們手頭的資金相對(duì)充裕，若遇到優(yōu)質(zhì)地塊且價(jià)格合理的話，我們也會(huì)拿。因此，央企是否退出，對(duì)佳兆業(yè)的影響并不大。

　　“不排除跟保險(xiǎn)公司合作”

　　Q：你們今年的開支是多少？投資比例如何？

　　郭英成：今年的開支主要為買地成本和建安成本，按目前的初步計(jì)劃，集團(tuán)將投資20~40多億用于拿地，屆時(shí)將根據(jù)情況的變動(dòng)作相應(yīng)調(diào)整，主要視乎有無合適的地塊。建安方面則投資40億左右。

　　郭英智：20多億僅是初步計(jì)劃，未來集團(tuán)不排除拿回一些新地。預(yù)計(jì)簽訂土地合同的成本約10億元，這是根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展速度而定，具有一定的彈性空間，但要做的純粹是10億元左右。

　　Q：業(yè)績報(bào)告披露，佳兆業(yè)的金融衍生工具虧損近8000多萬，這是哪個(gè)項(xiàng)目造成的？

　　郭英成：這是一個(gè)一次性的項(xiàng)目。早在2007年，佳兆業(yè)就曾做一個(gè)上市融資，并承諾上市成功將派發(fā)一些窩輪給當(dāng)時(shí)的債權(quán)人，而該些窩輪已于去年10月上市時(shí)全部派出，至此，該項(xiàng)目已完結(jié)，而這些窩輪不會(huì)對(duì)佳兆業(yè)未來的發(fā)展產(chǎn)生影響。

　　Q：佳兆業(yè)09年的負(fù)債率有所下降，可能是由于上市集資資金增多，據(jù)了解佳兆業(yè)短期的負(fù)債率一年亦有37億元，而目前佳兆業(yè)的現(xiàn)金流也就是37億元，佳兆業(yè)是如何解決債務(wù)問題的？

　　郭英成：我們有很多的融資渠道，目前我們手里也有10多億的現(xiàn)金，此外，集團(tuán)還獲得中行及建行共逾150億元的授信，資金方面不存在壓力。

　　Q：佳兆業(yè)主要依靠銀行融資，是否會(huì)增加集團(tuán)未來的債務(wù)承擔(dān)？

　　張鴻光：融資方面，佳兆業(yè)不排除跟保險(xiǎn)公司合作或其它可能性。譚禮寧主席在融資渠道方面較有優(yōu)勢，可以幫公司解決融資方面的問題。此外，亦可在開支方面做些補(bǔ)充。