萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司于3月2日公布了2009年年度報(bào)告。報(bào)告顯示該公司2009年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)53.3億元。較2008年分別增長(zhǎng)19.2%和32.1%。各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)也全面超越2007年，成為國(guó)內(nèi)首家銷(xiāo)售金額突破600億的房地產(chǎn)公司，并第二年獲得全球住宅企業(yè)銷(xiāo)售冠軍。

　　與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)形成鮮明反差的是，萬(wàn)科在2009末房地產(chǎn)企業(yè)土地儲(chǔ)備排行榜中未進(jìn)入前十位。萬(wàn)科總裁郁亮表示，公司遵循“不囤地，不捂盤(pán)，不當(dāng)?shù)赝?rdquo;的一貫經(jīng)營(yíng)策略，09年在拿地上也保持了相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度，主動(dòng)回避了爭(zhēng)奪過(guò)于激烈的土地。目前萬(wàn)科持有土地資源基本滿足未來(lái)兩到三年的開(kāi)發(fā)需要，符合公司一貫經(jīng)營(yíng)策略，足以支撐公司的持續(xù)發(fā)展。

　　2009也是萬(wàn)科的“綠色戰(zhàn)略元年”，2010年該公司將全面推動(dòng)裝修房、標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化以及綠色住宅方面的探索與實(shí)踐，率先迎接低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)。

　　業(yè)績(jī)重返增長(zhǎng)軌道

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅回暖，萬(wàn)科全年累計(jì)銷(xiāo)售金額達(dá)634.2億元，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中率先突破600億。受金融危機(jī)影響，美國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)帕爾迪09年銷(xiāo)售收入為38.7億美元，因此萬(wàn)科繼2008年后蟬聯(lián)全球住宅企業(yè)銷(xiāo)售冠軍。

　　在營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)等指標(biāo)上，萬(wàn)科也重新回到了上市以來(lái)的持續(xù)增長(zhǎng)軌道。報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入488.8億元，歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)53.3億元，不僅較2008年大幅上升，比市場(chǎng)調(diào)整前的2007年也分別增長(zhǎng)了37.6%和10%。

　　萬(wàn)科2009年實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積605.2萬(wàn)平方米，結(jié)算收入483.2億元，同比分別增長(zhǎng)34.1%和19.3%，結(jié)算毛利率為21.99%，較前期有所下降。

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算存在滯后性，2009年結(jié)算的產(chǎn)品多為2008年調(diào)整期內(nèi)銷(xiāo)售的產(chǎn)品，結(jié)算毛利率的下降主要受此影響，而由于2009年市場(chǎng)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，未來(lái)結(jié)算毛利率將有所提升。

　　在毛利率下降的同時(shí)，萬(wàn)科結(jié)算凈利率為12.25%，同比有所回升。郁亮表示，這主要反映了公司在費(fèi)用控制方面所做努力取得的成效。

　　郁亮介紹，通過(guò)簡(jiǎn)化管理動(dòng)作，實(shí)行費(fèi)用預(yù)算硬約束和嚴(yán)格監(jiān)督等措施，以及在營(yíng)銷(xiāo)上加強(qiáng)市場(chǎng)和客戶研究、優(yōu)化廣告投放等行動(dòng)，在銷(xiāo)售規(guī)模、結(jié)算規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，2009年萬(wàn)科管理費(fèi)用絕對(duì)量同比降低5.8%，銷(xiāo)售費(fèi)用絕對(duì)量同比降低18.6%，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用合計(jì)占營(yíng)業(yè)收入的比例比去年同期降低26.9%，超額完成管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比例同比降低20%的目標(biāo)。

　　2008年末萬(wàn)科根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3億元。由于市場(chǎng)已經(jīng)回暖，對(duì)2008年末計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目進(jìn)行了跟蹤評(píng)估，對(duì)其中9個(gè)項(xiàng)目計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備進(jìn)行了全額沖回。

　　縱深優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn)

　　2009年萬(wàn)科新進(jìn)入煙臺(tái)、三亞兩個(gè)城市，目前已在全國(guó)進(jìn)入了三十多個(gè)城市市場(chǎng)。作為率先完成跨地域布局的住宅企業(yè)，其“戰(zhàn)略縱深”優(yōu)勢(shì)開(kāi)始逐步體現(xiàn)。

　　根據(jù)萬(wàn)科2009年年報(bào)數(shù)據(jù)，除京滬廣深四個(gè)一線城市之外，杭州、蘇州、天津、南京、佛山等二線城市也對(duì)整體的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)做出了較大貢獻(xiàn)。萬(wàn)科2009年在15個(gè)城市市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)收入超過(guò)10億元，占已進(jìn)入城市數(shù)量的接近一半，在行業(yè)中業(yè)績(jī)分布最為均衡。除此之外，長(zhǎng)沙、寧波、大連、青島、長(zhǎng)春等5個(gè)城市營(yíng)業(yè)收入也已超過(guò)5億元。

　　值得注意的是，除京滬等一線市場(chǎng)外，杭州、佛山、寧波、沈陽(yáng)、珠海等二三線城市的凈利潤(rùn)占萬(wàn)科整體的比例，均高于其營(yíng)業(yè)收入占公司整體的比例，表現(xiàn)出了高出公司平均水平的盈利能力。而以重慶為代表的部分二線城市，由于進(jìn)入較晚產(chǎn)品尚未大規(guī)模進(jìn)入結(jié)算，未來(lái)有望成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　而在萬(wàn)科總裁郁亮看來(lái)，戰(zhàn)略縱深所帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)更多在于提供了土地市場(chǎng)更大的騰挪空間，從而避開(kāi)爭(zhēng)奪過(guò)于激烈的市場(chǎng)，把握機(jī)會(huì)獲取優(yōu)質(zhì)土地。

　　謹(jǐn)慎投資贏得主動(dòng)

　　萬(wàn)科2009年共獲取新增項(xiàng)目44個(gè)，對(duì)應(yīng)萬(wàn)科權(quán)益建筑面積1036萬(wàn)平方米。截至2009年年末，規(guī)劃中項(xiàng)目按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積為2436萬(wàn)平方米。

　　郁亮表示，萬(wàn)科堅(jiān)持“不囤地”的原則，獲取項(xiàng)目是為了滿足開(kāi)發(fā)和增長(zhǎng)的需要，并不追求過(guò)多的土地儲(chǔ)備，目前項(xiàng)目資源基本可滿足未來(lái)二至三年的開(kāi)發(fā)需要，是一個(gè)比較合適的水平。

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速回暖，企業(yè)資金狀況明顯改善，補(bǔ)充項(xiàng)目資源的意愿較強(qiáng)，部分地區(qū)土地市場(chǎng)也表現(xiàn)出了更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，“地王”頻現(xiàn)。而萬(wàn)科新獲取項(xiàng)目則多位于房?jī)r(jià)上漲較少、自住需求占主導(dǎo)地位的二三線城市，主動(dòng)規(guī)避了部分熱點(diǎn)城市爭(zhēng)奪過(guò)于激烈的土地。

　　根據(jù)萬(wàn)科年報(bào)數(shù)據(jù)，該公司2009年新增項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)約2401元/平米左右，較07年下降三成。而在土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈的去年，萬(wàn)科新增項(xiàng)目地價(jià)在行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)之中具備一定優(yōu)勢(shì)。

　　郁亮表示，在項(xiàng)目獲取上，萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過(guò)，決不拿錯(cuò)”的原則，綜合考慮土地價(jià)格、收益空間和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì)靈活騰挪，綜合利用多種方式獲取地價(jià)合理、投資回報(bào)好的項(xiàng)目。

　　由于銷(xiāo)售良好，而在土地市場(chǎng)出手穩(wěn)健，截至2009年末，萬(wàn)科持有貨幣資金230億元，凈負(fù)債率19.7%，較2008年末降低13.4個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)務(wù)狀況更趨穩(wěn)定。

　　針對(duì)去年部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的現(xiàn)象，政府近期推出一系列調(diào)控政策。郁亮表示，長(zhǎng)期來(lái)看調(diào)控政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；短期來(lái)看宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)存在不確定性，政策對(duì)市場(chǎng)的具體影響也還有待觀察。萬(wàn)科從07年開(kāi)始一直堅(jiān)持“應(yīng)變重于預(yù)測(cè)”，09年在投資上保持了充分的謹(jǐn)慎，目前公司經(jīng)營(yíng)非常穩(wěn)健，現(xiàn)金充足，足以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的各種可能。

　　產(chǎn)品創(chuàng)新推動(dòng)發(fā)展

　　“2010年公司將以‘業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)’和‘綠色戰(zhàn)略’為中心，在確保經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的同時(shí)，促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和市場(chǎng)地位的提升，推動(dòng)公司向綠色企業(yè)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)投資者、客戶、員工、產(chǎn)品和服務(wù)等各方面的均好發(fā)展”，萬(wàn)科總裁郁亮介紹稱(chēng)。

　　他表示，萬(wàn)科將集中專(zhuān)業(yè)力量和資源，在充分借鑒業(yè)內(nèi)優(yōu)秀項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在各個(gè)品類(lèi)打造一批具有行業(yè)影響力的標(biāo)桿性產(chǎn)品和精品項(xiàng)目，并樹(shù)立可在全國(guó)范圍復(fù)制的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，鞏固在產(chǎn)品力方面的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。通過(guò)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，在提升產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，更好的發(fā)揮萬(wàn)科的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

　　據(jù)介紹，萬(wàn)科2009年上半年對(duì)標(biāo)準(zhǔn)精裝修產(chǎn)品的部分裝修部件進(jìn)行了集團(tuán)統(tǒng)一采購(gòu)，通過(guò)這樣的形式挑選質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，在確保質(zhì)量的前提下，優(yōu)化采購(gòu)成本近一成。而2010年，萬(wàn)科計(jì)劃高層新項(xiàng)目應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的比例達(dá)到30%，標(biāo)準(zhǔn)化和集中采購(gòu)的效益將在未來(lái)幾年進(jìn)一步顯現(xiàn)。

　　此外，萬(wàn)科2009年新開(kāi)工產(chǎn)品中裝修房產(chǎn)品比例進(jìn)一步提升，占比已達(dá)79.5%，公司計(jì)劃2010年新開(kāi)工公寓項(xiàng)目基本實(shí)現(xiàn)100%全裝修，其中工業(yè)化應(yīng)用面積100萬(wàn)平方米。

　　據(jù)悉2010年也將是萬(wàn)科從理念認(rèn)識(shí)到行動(dòng)落實(shí)綠色建筑的關(guān)鍵性一年，該公司將完成十年綠色發(fā)展規(guī)劃的制定，并結(jié)合其在工業(yè)化和裝修房領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)大力推進(jìn)建筑節(jié)能環(huán)保。該萬(wàn)科計(jì)劃全部新項(xiàng)目均達(dá)到該公司2009年制定的住宅性能標(biāo)準(zhǔn)，其中100萬(wàn)平方米參照國(guó)家綠色三星認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、施工。此外，萬(wàn)科將積極推動(dòng)世博會(huì)萬(wàn)科館的運(yùn)作，使之成為公司推廣綠色理念的重要平臺(tái)和實(shí)施綠色戰(zhàn)略的制高點(diǎn)。

　　2009年萬(wàn)科在綠色住宅研發(fā)和應(yīng)用方面已經(jīng)取得了階段性的成果，深圳萬(wàn)科城四期成為目前國(guó)內(nèi)唯一一個(gè)獲得國(guó)家綠色三星認(rèn)證的住宅項(xiàng)目。郁亮表示，“做卓越的綠色企業(yè)”已經(jīng)成為萬(wàn)科中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略中重要的組成部分，公司在這些領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)將在未來(lái)成為推動(dòng)公司發(fā)展的新動(dòng)力。