從首次進(jìn)入深圳以失敗退出，到通過(guò)入股合作參與廣州首例舊改，再到今日單槍匹馬拿下佛山及廣州舊改項(xiàng)目，新鴻基正在逐漸擴(kuò)大其在華南地區(qū)的舊改版圖。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在經(jīng)歷了以失敗告終的深圳舊改嘗試和與合作方試水獵德村舊改項(xiàng)目之后，新鴻基或許認(rèn)為已經(jīng)摸清了廣東舊改項(xiàng)目的門(mén)道。在參與獵德村項(xiàng)目?jī)赡曛?，新鴻基?009年底開(kāi)始以獨(dú)立的姿態(tài)，全面介入廣東省各地的舊改項(xiàng)目。

　　2010年3月17日，甚少在內(nèi)地高調(diào)的新鴻基在廣州舉辦了廣佛記者招待會(huì)，就佛山瀾石與廣州林和舊改項(xiàng)目進(jìn)行了一次詳細(xì)的介紹，新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事蘇仲?gòu)?qiáng)與新鴻基發(fā)展（中國(guó)）有限公司南中國(guó)總經(jīng)理黃少媚出席了活動(dòng)。

　　佛山瀾石

　　2月22日，新鴻基在香港以33.7億港元拿下將軍澳地塊的同時(shí)，在佛山亦斥資47.05億拿下佛山瀾石片區(qū)改造的最后一片綜合地塊。

　　根據(jù)出讓公告，新鴻基所拿下的地塊為編號(hào)佛禪（掛）2010-002、003、004、005、006號(hào)地塊，該四宗地塊捆綁出讓，均為商住用地，使用年限為住宅70年、商服40年，總出讓面積達(dá)41.56萬(wàn)平方米，掛牌總起始價(jià)為人民幣46.8億元。

　　佛山本次土地出讓僅有一名競(jìng)買(mǎi)人，也僅有一次報(bào)價(jià)，最終新鴻基旗下的嘉薈有限公司以47.05億元競(jìng)得該四宗地塊。

　　2009年12月30日，新鴻基曾以34.6億元奪得佛山瀾石三宗地塊，折合樓面地價(jià)2688元/㎡。據(jù)了解，瀾石舊改項(xiàng)目至今除安置房用地已全部出讓，其中瀾石改造片區(qū)A地塊由新鴻基獨(dú)得，土地成本逾80億元。

　　黃少媚曾在接受采訪時(shí)表示，新鴻基集團(tuán)決心將瀾石舊區(qū)改造成一個(gè)商住新城。黃少媚直言，新鴻基非常欣賞佛山對(duì)舊城改造的決心和整個(gè)城市的規(guī)劃。

　　在昨天的記者招待會(huì)上，黃少媚再次表示瀾石項(xiàng)目有很便利的交通特別是地鐵資源。黃少媚介紹，該項(xiàng)目處于廣佛一小時(shí)生活圈內(nèi)，而未來(lái)，也會(huì)處于廣州到香港的一小時(shí)生活圈里面。

　　然而一個(gè)頗為意外的事情是，就在昨日的記者招待會(huì)上，新鴻基堅(jiān)稱將自行開(kāi)發(fā)的瀾石地塊，在晚間即傳出將有新伙伴入場(chǎng)。而這個(gè)新伙伴也是新鴻基的老搭檔，與其一同開(kāi)發(fā)獵德村的合景泰富。

　　據(jù)17日晚合景泰富的公告稱，3月17日，合景泰富及其子公司富來(lái)與新鴻基簽訂協(xié)議，以20美元認(rèn)購(gòu)其項(xiàng)目公司20%股權(quán)，共同開(kāi)發(fā)新鴻基在佛山的第一批地塊，即12月30日所拿地塊。而2月22日新鴻基所得地塊，合景泰富同樣以20美元收購(gòu)20%股權(quán)的方式進(jìn)入合作階段。

　　在此之前，合景泰富將入股新鴻基佛山舊改項(xiàng)目毫無(wú)預(yù)兆。

　　廣州林和村

　　3月初，新鴻基將參與廣州林和村改造項(xiàng)目的消息被媒體披露。據(jù)了解，此前林和村曾與多個(gè)開(kāi)發(fā)商接觸，但都沒(méi)有達(dá)成最終協(xié)議，此次新鴻基地產(chǎn)以9.5億元"進(jìn)場(chǎng)費(fèi)"的代價(jià)成功簽下了框架協(xié)議。

　　根據(jù)協(xié)議，香港新鴻基必須在3月10日之前向雙方共管賬戶中匯入9.5億元首筆款項(xiàng)，其中2.2億元為村民安置臨遷費(fèi)，3000萬(wàn)元用于原林和小學(xué)擴(kuò)建，另外7億元是保證金。

　　據(jù)悉，林和村在廣州所有城中村改造項(xiàng)目中首次提出了保證金這一項(xiàng)，主要用于防止復(fù)建房爛尾，而這一款項(xiàng)從最初的3.8億元升至去年的5億元，今年則以7億元的價(jià)碼最終確定。

　　目前，在林和村內(nèi)可以看到，村委會(huì)已經(jīng)貼出公告明確表示，在今年4月15日之前村民搬離住所，并處理好與短期租戶的關(guān)系，4月16日，林和村改造將正式啟動(dòng)。

　　在剛剛發(fā)布的新鴻基中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，新鴻基表示，公司將參與林和村舊城改造項(xiàng)目，并擁有70%的項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)。據(jù)稱，林和村中將建設(shè)18.5萬(wàn)平方米的豪華住宅，為中央商業(yè)區(qū)提供配套。

　　據(jù)黃少媚介紹，林和村將在亞運(yùn)之前完成拆遷，在2011年動(dòng)工，在2012年推出第一批住宅。

　　根據(jù)最新規(guī)劃，林和村復(fù)建房總建筑面積約37萬(wàn)平方米，主要分為兩大片區(qū)，北部為6棟48層的村民回遷房，南部為4棟商品樓(為開(kāi)發(fā)商所有)。曾計(jì)劃保留的村中池塘將填平，開(kāi)發(fā)商將在中央位置建一棟大樓。池塘南北兩側(cè)各配套建一座高規(guī)格會(huì)所，會(huì)所總面積約1萬(wàn)平方米。另外，地塊東北角將建起一棟總建筑面積2.5萬(wàn)平方米的商業(yè)大廈，作村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展之用。

　　入股獵德村

　　可以看出，佛山瀾石項(xiàng)目與廣州林和項(xiàng)目，雖同屬舊改，卻有著不同的拆遷合作方式，新鴻基目前擁有的瀾石項(xiàng)目與其過(guò)去曾有的舊改項(xiàng)目更為相似。

　　新鴻基在內(nèi)地的舊改項(xiàng)目，過(guò)去曾經(jīng)參與的只有獵德村一個(gè)。但該項(xiàng)目并非是新鴻基獲取的，是在別的開(kāi)發(fā)商拿下之后，宣告介入開(kāi)發(fā)，與合景泰富忽然宣布參與瀾石項(xiàng)目以有驚人的相似之處。

　　2007年9月29日，獵德村商業(yè)地塊的最后成交價(jià)為46億，這個(gè)價(jià)只比起拍價(jià)高了7億元，富力與合景泰富聯(lián)手撿起了這個(gè)大便宜。

　　兩個(gè)月之后，新鴻基即宣布，將與合景泰富及富力地產(chǎn)共同合作發(fā)展廣州珠江新城大型商業(yè)綜合項(xiàng)目，項(xiàng)目包括甲級(jí)商廈、商場(chǎng)、酒店與服務(wù)式住宅。

　　而在此前9月29日競(jìng)拍獵德村失利的新鴻基也終于如愿以償?shù)娜胫髁?ldquo;獵德村”。彼時(shí)富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在記者會(huì)上表示，位于珠江新城的獵德項(xiàng)目，地價(jià)為46億元，總投資額將達(dá)到100億元，新鴻基、富力及合景泰富所持權(quán)益各為三分之一。

　　但而后，在長(zhǎng)達(dá)約1年半的時(shí)間里，獵德村項(xiàng)目卻一直悄然無(wú)息，毫無(wú)任何開(kāi)工的跡象。探其原因，被告之因"政府的拆遷工作尚未完成"。

　　事實(shí)上，該項(xiàng)目自2007年出讓之后，能否順利開(kāi)工曾一直受到外界的質(zhì)疑。尤其是進(jìn)入2009年之后，該項(xiàng)目長(zhǎng)久以來(lái)的一片"寂靜"，廣州業(yè)內(nèi)人士更有猜測(cè)其已經(jīng)陷入困境。而不管是富力、合景泰富還是新鴻基，面對(duì)外界的詢問(wèn)，總是一副諱莫如深的態(tài)度。

　　2008年8月，新鴻基高層人事大換血，之后開(kāi)始傳出新鴻基退出內(nèi)地項(xiàng)目的傳言，而獵德村項(xiàng)目也在傳聞之中。一直到2009年5月，黃少媚才對(duì)此傳聞進(jìn)行了否認(rèn)，并表示獵德項(xiàng)目一直在進(jìn)行規(guī)劃。

　　時(shí)間到了2009年8月23日，沉寂多時(shí)的獵德涌西區(qū)工地終于迎來(lái)了動(dòng)工的鑼鼓聲，獵德村項(xiàng)目動(dòng)工儀式正式啟動(dòng)。

　　據(jù)昨日媒體見(jiàn)面會(huì)上黃少媚透露，今年下半年，獵德村項(xiàng)目臨江的7棟公寓將率先面世。主要由新鴻基負(fù)責(zé)的綜合體商場(chǎng)部分目前也在順利設(shè)計(jì)中，亞運(yùn)會(huì)之后將正式動(dòng)工，而新鴻基已經(jīng)做好了招租的準(zhǔn)備。

　　深圳試水

　　事實(shí)上，在加入獵德村項(xiàng)目之前，新鴻基還曾經(jīng)單槍匹馬接近拿下深圳的4個(gè)舊改項(xiàng)目。

　　2007年9月份，原新鴻基實(shí)際控制人郭炳湘和深圳龍崗區(qū)政府簽約，表示將投資建設(shè)布吉、坂田、龍崗三個(gè)街道的4個(gè)舊改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總建筑面積超過(guò)70萬(wàn)平方米，投資將達(dá)近50億元，原計(jì)劃于2011年完成。

　　據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道稱，該項(xiàng)目是龍崗區(qū)引進(jìn)的重點(diǎn)項(xiàng)目，也是新鴻基在深圳的首次重大投資。

　　郭炳湘當(dāng)時(shí)曾承諾要在龍崗?fù)顿Y建設(shè)高質(zhì)量高檔次的住宅、商場(chǎng)等，其中龍崗中心城項(xiàng)目將建成地標(biāo)性建筑物。

　　而龍崗區(qū)政府也將新鴻基的進(jìn)入視作提升區(qū)位形象的契機(jī)，要求各有關(guān)部門(mén)和街道盡快完成舊城改造的審批手續(xù)，盡快研究申報(bào)規(guī)劃，實(shí)施拆遷安置工作等。

　　在2008年年中新鴻基家族劇變之后，隨著郭炳湘退出管理核心層，新鴻基打算退還深圳4個(gè)舊改項(xiàng)目的消息也逐漸傳開(kāi)。但不管外界的消息如何，新鴻基對(duì)此均未作出任何回應(yīng)。隨后，這4個(gè)舊改項(xiàng)目的事情隨著新鴻基的沉默不了了之。

　　在昨日的活動(dòng)上，蘇仲?gòu)?qiáng)首次對(duì)此事作出回應(yīng)，其表示"在廣佛，拆遷問(wèn)題的解決應(yīng)該比較容易"。

　　從首次進(jìn)入深圳以失敗退出，到通過(guò)入股合作參與廣州首例舊改，再到今日單槍匹馬拿下佛山及廣州舊改項(xiàng)目，新鴻基正在逐漸擴(kuò)大其在華南地區(qū)的舊改版圖。

　　獵德舊改探試

　　在17日的活動(dòng)上，黃少媚表示，新鴻基在香港有豐富的舊改經(jīng)驗(yàn)，可以將這樣的經(jīng)驗(yàn)帶入國(guó)內(nèi)。

　　新鴻基參與香港舊改已久，其最近一次與香港市區(qū)重建局合作是在2009年，新鴻基發(fā)展了西九龍形品項(xiàng)目，為西九龍的城市繁榮增添時(shí)尚一筆，在過(guò)去香港發(fā)展中，新區(qū)沙田開(kāi)發(fā)、舊區(qū)觀塘改造均有新鴻基地產(chǎn)的足跡。

　　但新鴻基或許沒(méi)有意識(shí)到，因政治形態(tài)、開(kāi)發(fā)制度、拆遷條例等的不同，那套在香港行之有效的舊改項(xiàng)目方式能否在內(nèi)地成功復(fù)制，可能還有無(wú)數(shù)個(gè)問(wèn)號(hào)。

　　作為廣州首例進(jìn)行嘗試的舊改項(xiàng)目，獵德村項(xiàng)目目前看來(lái)是成功的。2007年6月，獵德村經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司草擬的改造方案被政府批準(zhǔn)通過(guò)。這個(gè)頗多變通、頗多大膽做法的方案得到許可，城中村獵德的再造工程也可以實(shí)質(zhì)上啟動(dòng)。其時(shí)廣州尤其是繁華城區(qū)的城中村改造一度因各種分歧停滯，獵德村的新消息不亞于一個(gè)興奮點(diǎn)，它不僅為推動(dòng)這一進(jìn)程提供了標(biāo)本，也意味著這項(xiàng)僵持已久的工作得以破局。

　　事實(shí)上，在獵德村改造方案中，爭(zhēng)議最大的拆遷補(bǔ)償問(wèn)題經(jīng)過(guò)協(xié)商，許多核心條款有了大膽的突破。獵德村總體的補(bǔ)償原則是"拆一補(bǔ)一"，即拆1平米就補(bǔ)回1平米，以四層為上限，實(shí)施階梯式安置。曾在改造中爭(zhēng)執(zhí)不下的違章建筑，也優(yōu)先享受補(bǔ)償安排，框架結(jié)構(gòu)房給予每平米1000元的材料補(bǔ)償。如果村民需要增加安置面積，將按照每平米3500元的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)。除了村民個(gè)人補(bǔ)償安置部分，獵德村還將在保留的專屬用地內(nèi)，建設(shè)一座酒店，作為集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐項(xiàng)目，為村民獲得長(zhǎng)期分紅奠定穩(wěn)定來(lái)源。

　　廣州有138個(gè)城中村，由于眾所周知的原因，針對(duì)它們的城市化始終處在難以駕馭的態(tài)勢(shì)。城中村改造面臨重重障礙，其中，村民的獲利預(yù)期和改造所供應(yīng)的承諾往往難以調(diào)和，以此形成的利益格局復(fù)雜繁蕪，這讓改造的欲望面臨政策救濟(jì)不足的嚴(yán)重考驗(yàn)。也許獵德村的新進(jìn)展，并沒(méi)有完全消除各種利益博弈，但它的可貴之處在于，能夠?qū)⒍喾N利益訴求歸攏在一起，在集體土地和國(guó)有征地之間有進(jìn)有退，有取有舍，體現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)情勢(shì)下的靈活手段。根據(jù)改造方案所透露的內(nèi)容，獵德村民的謀利沖動(dòng)是受到保護(hù)的，只是被限定在合適的范圍內(nèi)。如此，社會(huì)改造的進(jìn)入也被賦予有效途徑，其參與的動(dòng)力被激活。

　　事實(shí)上，對(duì)于每一個(gè)參與舊改的開(kāi)發(fā)商而言，拆遷及回遷才是整個(gè)工程中最困難、最關(guān)鍵的地方。而獵德村對(duì)此的解決辦法是，開(kāi)發(fā)商通過(guò)招拍掛出資，政府出面進(jìn)行拆遷工作，拆遷完成后政府交凈地到開(kāi)發(fā)商手中。

　　顯然，這個(gè)方法的好處就是政府不必再為資金頭疼，開(kāi)發(fā)商也不用面對(duì)最為難搞的拆遷問(wèn)題。于是獵德村的模式被認(rèn)為開(kāi)辟了廣東舊改的新思路。

　　暗渡曲線獲地

　　目前新鴻基在佛山獲取的瀾石項(xiàng)目也是比照這種模式。新鴻基支付土地款中的部分將用作拆遷費(fèi)用，佛山禪城政府出面完成拆遷問(wèn)題。

　　但林和村項(xiàng)目是另一種開(kāi)發(fā)模式，"直接由村成立合作公司去開(kāi)發(fā)"，黃少媚如此表述。

　　在這個(gè)項(xiàng)目中，新鴻基是真正第一次面對(duì)舊改項(xiàng)目中的主題人群，而這也是舊改項(xiàng)目最容易出問(wèn)題的環(huán)節(jié)。

　　但新鴻基對(duì)此似乎頗具信心，蘇仲?gòu)?qiáng)稱，廣州林和村項(xiàng)目居民全票支持新鴻基地產(chǎn)的改造方案，因此企業(yè)獲得了參與改造的入場(chǎng)券。

　　然而頗為有趣的是，面對(duì)媒體詢問(wèn)林和項(xiàng)目的總投資金額及拆遷補(bǔ)償方式、貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)。新鴻基表示"還有其他的改造項(xiàng)目，目前不方便透露"。但其稱“監(jiān)管資金即將支付”。

　　對(duì)于林和村項(xiàng)目的未來(lái)定位，黃少媚也描述了一個(gè)頗為美麗的藍(lán)圖，其稱"我們希望能夠在這個(gè)天河北內(nèi)的地區(qū)做一個(gè)天河最好的一個(gè)配套"。

　　黃少媚介紹，新鴻基團(tuán)隊(duì)正在花很大的心血在研究，怎么樣把它做成一個(gè)CBD最好的一個(gè)配套。為整個(gè)天河樹(shù)立它的CBD的中心位置，總部經(jīng)濟(jì)提供一個(gè)最好的社區(qū)配套的住宅出來(lái)。

　　事實(shí)上，除了林和項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置和可觀的前景吸引著新鴻基外，另一個(gè)隱藏在背后的原因是，新鴻基以此打開(kāi)了進(jìn)入廣州中心城區(qū)的缺口。

　　回顧過(guò)去兩三年，新鴻基在廣東省的拿地動(dòng)作雖不少，但其獲得的土地多集中在珠三角二三線城市或者是廣州的城郊地區(qū)，比如玖瓏湖、花都凱旋門(mén)項(xiàng)目等等，一直未進(jìn)入廣州中心城區(qū)。雖然城郊大盤(pán)是別墅大盤(pán)所需的條件之一，但對(duì)于能在香港市區(qū)打造出天璽豪宅的新鴻基來(lái)說(shuō)，在寸土寸金的城市中心充分挖掘土地價(jià)值也是其樂(lè)此不彼的追求。

　　去年年底，觀點(diǎn)新媒體曾專訪了新鴻基的一位高層，該高層稱廣州的地價(jià)往往超過(guò)新鴻基的底線，“新鴻基一直沒(méi)有找到機(jī)會(huì)，新鴻基將通過(guò)不同的方法找地，找人合作、參與舊改、進(jìn)行招拍掛都有可能”。目前看來(lái)，新鴻基是希望舊改項(xiàng)目能成為其進(jìn)入廣州市區(qū)的捷徑。