廣東省房協(xié)即將發(fā)布的2010年《廣東房地產(chǎn)藍皮書》表明，2010年在中央和地方政府不斷出臺調(diào)控政策的背景下，省內(nèi)大部分房地產(chǎn)熱點城市業(yè)界對年內(nèi)前景審慎樂觀。預(yù)測在宏觀經(jīng)濟向好、市場供需大體平衡的態(tài)勢下，地方政府增加土地供應(yīng)，社會保障住房源源入市，對緩解剛性需求、穩(wěn)定社會預(yù)期起積極作用，市場總體走勢呈現(xiàn)平穩(wěn)，樓價有所起伏但相對“安定”，由于經(jīng)濟發(fā)展存在許多復(fù)雜且不確定因素，希望企業(yè)保持警惕做好應(yīng)變準(zhǔn)備。

　　該藍皮書匯集了有關(guān)部門、業(yè)界和專家對2010年全省及一、二線城市的市場走勢所作出分析和預(yù)測。

　　據(jù)悉，該《藍皮書》將于3月19日發(fā)行，肩負行業(yè)代表責(zé)任的廣東省房協(xié)為引導(dǎo)業(yè)界對發(fā)展態(tài)勢有明晰認(rèn)識，還將于同日下午在廣州市凱旋華美達酒店舉辦景氣分析會，邀請權(quán)威專家剖析市場、解讀政策。

　　全?。洪_發(fā)投資回升

　　匯集各方觀點的《藍皮書》對全省經(jīng)濟分析認(rèn)為，在國家積極的財政政策下，廣東經(jīng)濟企穩(wěn)回升態(tài)勢明顯，企業(yè)家信心指數(shù)處于上升通道，全省新開工項目儲備充足，有利于促進投資保持可持續(xù)發(fā)展。2009年以來商品房銷售暢旺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金迅速回籠，新開工面積降幅比上半年收窄了41.5個百分點，預(yù)測2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資將穩(wěn)步回升。

　　制約因素有，土地供需矛盾在短時間內(nèi)難以解決，部分投資項目受實際工作中征地拆遷補償?shù)葐栴}影響，項目推進較為滯后，而2010年亞運會期間，廣州市所有建筑工地將停工較長時間，對投資增長帶來不利影響。

　　廣州市：價格回穩(wěn)

　　2009年廣州市十區(qū)去年一手和二手住宅成交面積和成交金額大幅增長分別為均創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，特別是二手交易，同比分別增長1.1倍和1.3倍。十區(qū)一手住宅成交均價上升至9346元，其中10-12月連續(xù)3個月房價破萬元關(guān)口，12月達到11263元/㎡，市中心區(qū)的二手樓價也以僅2000/㎡的差距相伴走高。

　　對樓市影響較大的因素有，城區(qū)土地資源稀缺。2002至2009年廣州住宅用地成交面積961萬㎡。其中，中心城區(qū)所占比例僅為31%，而2006年后更為嚴(yán)重，從當(dāng)年所占比例的53.7%下降至2009年的14.1%，近三年占比平均值僅為19%，預(yù)計今年城區(qū)住宅供應(yīng)缺口仍較大。此外，迎接亞運會期間，全市所有建筑工地和混凝土生產(chǎn)企業(yè)較長時間停工，將導(dǎo)致市場供應(yīng)短期失衡；舊城拆遷、“三舊”改造補償標(biāo)準(zhǔn)大幅上升也加大了開發(fā)成本。

　　綜合考慮政策效應(yīng)、供求關(guān)系、社會預(yù)期等多種因素，《藍皮書》預(yù)測，廣州市在2010年上半年市場成交將有所減少，價格隱性回落，下半年市場不確定性較大，企業(yè)應(yīng)加強監(jiān)測。

　　2010年新增供應(yīng)量大多集中在外圍區(qū)域，城區(qū)和近郊的二手樓將憑借其地段、配套、價格及品種豐富等優(yōu)勢進一步擴大市場份額。

　　對業(yè)界普遍關(guān)心的城區(qū)土地供應(yīng)方面，《藍皮書》分析，廣州市未來10年“三舊”改造將盤活低效用地達74平方公里，頭5年就可騰出28平方公里低效用地，超過近十年的住宅土地供應(yīng)量，可改善中心城區(qū)住宅的供需矛盾。

　　深圳市：二手樓價調(diào)整概率加大

　　2009年深圳一手房成交70074套，649.4萬㎡，同比增長超五成，9月后房價進入均價20000元/㎡時代。

　　受土地資源約束，深圳市二手房與新房的成交比例自2004年以來不斷提高，2009年已達到2.22:1，是地產(chǎn)市場的交易主體，對調(diào)控政策更為敏感，全年二手房交易面積1405.27萬㎡，同比增加183.7%。其中住宅交易面積為1226.58萬㎡，同比上升249.6%，增幅遠大于一手房交易。在政策因素影響下，2010年1月二手房成交量大幅減少。

　　展望全年，國際金融危機沖擊逐步削弱消，珠三角外向型企業(yè)出口向好，非戶籍置業(yè)者購房支付能力增強。年內(nèi)將有2.23萬套保障性住房投入建設(shè)，占到2009年全市住房交易總量的約10％，對緩解剛性需求起較大作用。

　　《藍皮書》預(yù)測，2010年深圳樓價相對穩(wěn)定，對住宅的剛性需求和購房者較強的持有能力，是支撐市場的重要力量。

　　二手交易市場觀望情緒加重，價格短期內(nèi)可能維持現(xiàn)有水平，但下調(diào)概率加大。

　　土地供應(yīng)方面，2009年新增商品住宅用地為零特區(qū)內(nèi)在今年打開了供應(yīng)大門?！渡钲谑凶》拷ㄔO(shè)規(guī)劃2010年度實施計劃（征求意見稿）》提出，全市共供應(yīng)80萬㎡的新增商品住宅用地。其中，特區(qū)內(nèi)17.61萬㎡；《深圳市城市更新辦法》出臺之后，25個更新改造項目規(guī)劃已獲批準(zhǔn)，涉及總用地面積109.7萬㎡，總建筑面積397萬㎡。其中，住宅面積202萬㎡左右。由于開發(fā)商存后市風(fēng)險預(yù)期，預(yù)測土地市場價格也將平穩(wěn)。

　　二線城市：平穩(wěn)發(fā)展是基調(diào)

　　珠海市，2009年商品房銷售面積280.44萬㎡，銷售金額209.91億元，分別增長60.9%和72.4%，市場供應(yīng)略有收緊。全市商品房預(yù)購均價達7912元/㎡，同比增長11.7%。其中，占全市房地產(chǎn)市場最大份額的香洲區(qū)，商品房預(yù)購均價續(xù)數(shù)月躍進萬元/㎡平臺。預(yù)測2010年市場總體呈價量穩(wěn)定。

　　惠州市，2009年全市新建商品房共成交588.76萬㎡，同比增長1.34倍。其中，住宅549.93萬㎡，增長1.5倍。成交均價為4232元/㎡，同比增長2.2%。在市場利好推動下，住宅投資逐步回升。預(yù)計2010年土地市場將逐步降溫，地王現(xiàn)象不再。新開工面積將在2010年上半年形成有效供給，舒緩市場需求，樓價短期內(nèi)仍有一定的上升空間，但沖高勢頭減緩，部分項目將因供求關(guān)系變化而走勢各異。

　　江門市，近四年來房地產(chǎn)開發(fā)施工面積逐年遞增，2009年首次超過1000萬㎡，新開工和竣工面積也位達到最高值。2009年商品房銷售面積397.99萬㎡，銷售金140.65億元，同比增長分別為43.7%和71.6%。在珠三角一體化進程加快，港珠澳大橋奠基興建，宜居城市建設(shè)等長期利好支持下，樓市不斷增添新的外來置業(yè)需求。預(yù)測2010年上半年房價將延續(xù)去年底的較高價位運行；又因開發(fā)商在2009年下半年軋堆報建，2010年下半年正是大量新產(chǎn)品集中上市高峰期，將出現(xiàn)短暫的供大于求時期，房價略有調(diào)整，全年會出現(xiàn)小幅波動。

　　中山市，2009年商品房成交“量價齊升”，商品住宅成交面積632.78萬㎡，金額278.07億元，分別大幅度增長75.7％和78.8％，達歷史最高位，成交均價4394元/㎡，微升1.8％。在“珠中江”一體化的大背景和城際輕軌、港珠澳大橋、中深大橋等大型基建項目拉動下，2010、2011年將出現(xiàn)新的投資增長期，預(yù)測2010年年度商品住宅成交面積在550萬㎡左右保持穩(wěn)定；交均價同比增幅在15－20％之間，最終實現(xiàn)年度均價約5000元/㎡，其中城區(qū)增幅在20－25％之間保持堅挺，最終達到5800元/㎡左右。由于中山將頒布新的基準(zhǔn)地價上調(diào)出讓價格，預(yù)測中心城區(qū)、古鎮(zhèn)、小欖等土地供應(yīng)較少的區(qū)域以及南朗、坦洲等熱點區(qū)域土地成交價將有顯著升幅。

　　東莞市，2009年商品房成交面積614.41萬㎡，其中住宅成交成交面積同比增幅達到60.2%；均價6055元/㎡，同此上升4.48%。商品房同期成交面積超過供應(yīng)面積39.4%，已消化不少市場存貨。預(yù)測2010年上半年房價呈現(xiàn)上漲，剛性需求在下半年走緩，供求達到平衡。