中海不像外界說的，在調(diào)整發(fā)展的策略，這個(gè)是不可能的，作為企業(yè)來講，我們集團(tuán)的一貫原則是不變的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月18日，中海地產(chǎn)在香港召開了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，公布了2009年的公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。包括中海地產(chǎn)主席孔慶平、副主席兼執(zhí)行總裁郝建民、副主席肖肖、執(zhí)行董事聶潤(rùn)榮、執(zhí)行董事林曉峰等高管出席業(yè)績(jī)會(huì)。

　　也許是因?yàn)?009年的成績(jī)單很是漂亮，中海的高管們看上去心情都不錯(cuò)，孔慶平在回答媒體提問時(shí)更是顯得語氣輕松，對(duì)媒體的每一個(gè)問題幾乎都做了詳細(xì)的解答。

　　孔慶平表示，2010年中海的銷售目標(biāo)是上升20%到500億元，銷售面積480萬平方米。目前中海已經(jīng)鎖定了200億元的銷售金額，今年不難達(dá)到目標(biāo)。

　　以下為孔慶平在昨日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上接受媒體提問的問答實(shí)錄：

　　Q:近日北京拍出了多塊"地王"，市場(chǎng)上對(duì)此也有很多的意見和看法，尤其是國(guó)企、央企紛紛出現(xiàn)拿地，對(duì)央企出身的中海而言，怎么看待這樣的"地王現(xiàn)象"？

　　孔慶平：其實(shí)地王是從09年開始的，出現(xiàn)的主要原因是中國(guó)的房地產(chǎn)是一個(gè)完全市場(chǎng)化的市場(chǎng)，企業(yè)會(huì)根據(jù)各自的情況來進(jìn)行整合，特別是戰(zhàn)略和策略上的整合?？傮w來看，經(jīng)過去年一年的銷售，開發(fā)商手上都有充裕的現(xiàn)金，又加之各地在土地供應(yīng)上又不是非常的充足，在這些復(fù)雜的因素配合下，才有一個(gè)地王頻現(xiàn)的情況。但是我相信隨著土地供應(yīng)量的增大，這個(gè)情況在土地市場(chǎng)會(huì)逐漸趨于平靜。

　　Q：是09年的時(shí)候中海曾經(jīng)拿了很多的地王，有一些區(qū)域地王，有一些單價(jià)地王，您如何評(píng)價(jià)這些高價(jià)地塊的風(fēng)險(xiǎn)問題？這些地王是否會(huì)造成未來開發(fā)產(chǎn)品的策略的改變？

　　孔慶平：2009年我們確實(shí)買了很多地，但這些地實(shí)際上無非就是總價(jià)高一點(diǎn)而已，如果按平均單價(jià)來看，2009新增的土地樓面地價(jià)也不過在2100--2200元左右，包括上海的長(zhǎng)風(fēng)地塊，應(yīng)該說整體來看，這個(gè)價(jià)格并不高，反而由于一次性推出的這樣一塊土地，使得我們有機(jī)會(huì)用比較合理的價(jià)格獲取土地。

　　更重要的就是我們一直在堅(jiān)持或者一直在強(qiáng)調(diào)，我們的投資是要與財(cái)務(wù)狀況相匹配，不管我們采取什么樣的策略，在市場(chǎng)上的表現(xiàn)是什么的，實(shí)際上我們都是嚴(yán)守一個(gè)原則，就是穩(wěn)健的理財(cái)。

　　去年中海賣了470多個(gè)億，但在新增的土地儲(chǔ)備里面才花了不到250億買地，而我們的凈借貸比率在年底是22%左右，還是一直保持穩(wěn)健的作風(fēng)。中海不像外界說的，在調(diào)整發(fā)展的策略，這個(gè)是不可能的，作為企業(yè)來講，我們集團(tuán)的一貫原則是不變的。

　　Q：最近中央政府開始清查閑置用地，同時(shí)還向部分地產(chǎn)商發(fā)出警告警告，要求開發(fā)商盡快開工，請(qǐng)問中海有沒有收到相關(guān)通知？中海會(huì)不會(huì)因?yàn)橄嚓P(guān)的政策，進(jìn)而加快開工的進(jìn)度？

　　孔慶平：閑置土地可以說中海沒有，因?yàn)橹泻，F(xiàn)在土地開發(fā)的周期很快，無論是進(jìn)到哪個(gè)城市，我們是要求很快就要在這個(gè)城市展開中海的品牌經(jīng)營(yíng)和銷售。所以在我們看來，可能對(duì)別人是一個(gè)問題，對(duì)我們就不存在。

　　我覺得這個(gè)政策還是國(guó)家比較有效的政策，因?yàn)檫^去在中國(guó)確實(shí)是有大量的土地閑置，放在那里不開發(fā)，雖然會(huì)有種種原因，但是確實(shí)這種現(xiàn)象還是存在的。如果國(guó)家在這方面加大力度，要求加快對(duì)城市土地的開發(fā)，對(duì)平衡市場(chǎng)的供求矛盾應(yīng)該還是說有正面的作用。

　　Q：資料顯示，通過收購(gòu)?fù)槡る娖鞫玫降墓獯蟮禺a(chǎn)旗下?lián)碛?90萬平方米的土地儲(chǔ)備，而中海在廣州已經(jīng)沒有任何土地儲(chǔ)備了，那么光大手中的土地是否會(huì)交到中海廣州手中進(jìn)行開發(fā)呢？在獲得了光大地產(chǎn)之后，如何安排光大與中海之間的關(guān)系？

　　孔慶平：收購(gòu)?fù)槡そo我們帶來了190萬平米的土地增加，這些土地的分布還是比較廣，有北京、廣州、呼和浩特，有惠州、桂林等等。實(shí)際上，如果把我們今年收購(gòu)?fù)槡ざM(jìn)入的城市加進(jìn)去，我們內(nèi)地布局已經(jīng)有20多個(gè)城市了。

　　蜆殼的定位，從目前的情況來看，雖然我們已經(jīng)在觸及全面收購(gòu)的要約，但從現(xiàn)在的進(jìn)展情況來看，我估計(jì)蜆殼在未來一段時(shí)間肯定還是要保持上升的，在這種情況之下，蜆殼的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展就有一個(gè)與中海有一個(gè)定位上的劃分?；旧衔覀兊亩ㄎ痪褪怯脜^(qū)域劃分的方式，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非常區(qū)域化的業(yè)務(wù)，所以用區(qū)域劃分會(huì)避免這種同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

　　而且光大持有的相關(guān)業(yè)務(wù)肯定會(huì)介入我們中海目前的現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)和品牌，我們相信中海介入以后，其土地價(jià)值能夠最大化。

　　Q：去年中海售出項(xiàng)目的平均售價(jià)是多少？您剛剛說過，覺得今年的樓市會(huì)回歸理性，那您認(rèn)為中海樓盤的均價(jià)還有沒有上升的空間？如果今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量可能下跌的話，你覺得下跌多少才是一個(gè)比較正常的水平？

　　孔慶平：去年中海的銷售均價(jià)大概是1萬元出點(diǎn)頭，應(yīng)該還是比較正常，跟我們08年的情況差不多，就是在一萬塊錢左右。會(huì)持平的原因是因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品結(jié)構(gòu)有一個(gè)比較大的變化，去年中海來自于二線市場(chǎng)的銷售在增長(zhǎng)，所以一直在保持一個(gè)平穩(wěn)的銷售均價(jià)。

　　從到目前還不到一個(gè)季度的這段時(shí)間來看，今年的銷售均價(jià)也在上升，這也是由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)帶來的，所以從這個(gè)情況來看，應(yīng)該說集團(tuán)所面對(duì)的市場(chǎng)和集團(tuán)的銷售能力相對(duì)來講還是平衡的。

　　Q：去年8月，中建的中報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上通過了一份名為《關(guān)于中國(guó)建筑股份有限公司對(duì)中國(guó)海外集團(tuán)增資50億港幣的議案》，到目前，中海是否已經(jīng)獲得增資？去年上海獲得的長(zhǎng)風(fēng)地塊已經(jīng)現(xiàn)在已經(jīng)是中海與中建共同開發(fā)了，那么以后中海與中建之間的合作是否會(huì)更多？

　　孔慶平：關(guān)于去年8月份增資的事情，現(xiàn)在正在進(jìn)行，目前非常順利，已經(jīng)經(jīng)過國(guó)家各有關(guān)部委，包括商務(wù)部、外管局，發(fā)改委都已經(jīng)批了，現(xiàn)在就是再走出去，所以增資很快就可以落實(shí)，我相信在上半年之前肯定是可以落實(shí)的。

　　跟母公司中建股份的合作也不排除，因?yàn)榫拖裎覀兂闪⒎康禺a(chǎn)基金一樣，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)。我們要保持中海在每一個(gè)城市的占有率和市場(chǎng)成本率，所以也會(huì)面對(duì)很多的競(jìng)爭(zhēng)，如果我們有機(jī)會(huì)，或者母公司有興趣，我們也可以繼續(xù)合作。

　　Q：現(xiàn)在內(nèi)地都在談國(guó)際版，有一些紅籌公司，有在考慮以國(guó)際版的形式回歸到內(nèi)地融資，中國(guó)海外發(fā)展有沒有這方面的計(jì)劃？

　　孔慶平：實(shí)際上我們?cè)?2年就開始研究紅籌回歸的問題，當(dāng)時(shí)開始是用CDR。后來這個(gè)政策也沒出來，紅籌回歸的政策一直都是雷聲大，雨點(diǎn)小，一直轟隆轟隆地響個(gè)不停，響了這么多年，響到現(xiàn)在還沒落雨，現(xiàn)在據(jù)說這方面的進(jìn)程開始加快。

　　我們對(duì)此也不排除。其實(shí)只要對(duì)股東有利的任何的一種方式，我們都希望能夠推進(jìn)。當(dāng)然紅籌返A(chǔ)還要考慮其他的元素，包括現(xiàn)在母公司中國(guó)建筑也在A股上市，中海也打包在其中的資產(chǎn)里面。但是最終我們還是會(huì)綜合考慮能夠利于公司的發(fā)展的方式。

　　Q：從全年的業(yè)績(jī)報(bào)告來看，中海去年的毛利率是有所下降的，下降的原因是什么？

　　孔慶平：實(shí)際上我們?nèi)ツ甑倪@些收入應(yīng)該說是08年賣出去的，而08年的情況大家都很清楚，這是第一個(gè)。

　　第二個(gè)就是從中海去年整個(gè)盈利的貢獻(xiàn)，營(yíng)業(yè)額的分布情況來看，應(yīng)該說北方地區(qū)的比重在上升，但是北方地區(qū)我們有一些項(xiàng)目確實(shí)毛利率是比較低。

　　第三個(gè)就是其中一些新開售的項(xiàng)目是在我們07年新進(jìn)入的城市，而剛進(jìn)入一個(gè)城市，是不可能很快就能帶來一些貢獻(xiàn)，而且還要用這些項(xiàng)目去承擔(dān)地區(qū)公司的管理費(fèi)。中海在2007年新進(jìn)入了5個(gè)城市.所以相對(duì)來講，毛利會(huì)受到一定的影響，但是也下降的不多。

　　我們一再?gòu)?qiáng)調(diào)，中海給市場(chǎng)的承諾是保持毛利率在30%以上。當(dāng)然如果市場(chǎng)好的話，我們可能會(huì)多出來；如果市場(chǎng)不好，也要達(dá)到30%，這個(gè)是我們的底線。當(dāng)然我們有很多方法去完成，比如說09年，我們的管理費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用都在下降。盡管中海整體銷售的額度，營(yíng)業(yè)額在上升，公司規(guī)模在擴(kuò)大，但是我們的營(yíng)銷費(fèi)用和管理費(fèi)用是在下降的。從這一點(diǎn)大家也可以看到我們?cè)谂?，希望能夠?chuàng)造更多的價(jià)值給投資者。

　　Q：除了看好二線城市積極進(jìn)入之外，中海對(duì)一線城市，比如說上海、北京怎么看？今年已經(jīng)這么多地王產(chǎn)生，您覺得今年是不是有很好的上漲勢(shì)頭？

　　孔慶平：我一直在講中海對(duì)市場(chǎng)的判斷。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很長(zhǎng)期的發(fā)展周期，至少還有25-30年，這個(gè)是沒有疑問的。我相信整個(gè)行業(yè)也好，政府也好，對(duì)市場(chǎng)的判斷都跟我們是一致的。但是確實(shí)它會(huì)受到短期的影響，特別是中國(guó)的市場(chǎng)，受房地產(chǎn)政策的影響很大，所以會(huì)有短期的不穩(wěn)定和波動(dòng)。

　　從目前來看，由于土地供應(yīng)增加，我相信樓價(jià)會(huì)逐步地趨向比較理性，不會(huì)像去年或者07年那樣暴漲，會(huì)逐漸趨于比較理性的狀態(tài)。所以我相信無論是一線城市還是二線城市，只要我們的政策保持持續(xù)地穩(wěn)定性，我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)都有穩(wěn)定、健康發(fā)展的空間。

　　Q：2010年中海的發(fā)展策略是什么？我們看到目前有一些上市企業(yè)已經(jīng)開始很明顯像二線城市轉(zhuǎn)移，中海怎么看待這種布局的調(diào)整？

　　孔慶平：其實(shí)這是我們很早以前就已經(jīng)向市場(chǎng)公布的，七、八年前我們就開始表示中海要走全國(guó)化的道路，從2000年5個(gè)城市一直到現(xiàn)在20多個(gè)城市，我們就是用了不到10年的時(shí)間。可以預(yù)計(jì)的是，未來由于中海進(jìn)入二線市場(chǎng)的投入也比較大，所以未來二線城市給中海帶來的貢獻(xiàn)會(huì)增加。

　　Q:兩會(huì)的時(shí)候有一個(gè)說法，開發(fā)商會(huì)針對(duì)有錢人士開發(fā)比較高端的產(chǎn)品，然后將中產(chǎn)階級(jí)和中低收入的需求交給政府來執(zhí)行。您對(duì)這個(gè)有什么看法？中海是否也會(huì)對(duì)這個(gè)政策有所反映去做一些產(chǎn)品上的調(diào)整？

　　孔慶平：中海只是在針對(duì)我們的客戶群體來開發(fā)產(chǎn)品，來為我們的客戶提供精品，所以只有客戶選擇我們，沒有我們選擇客戶。我們迎合市場(chǎng)，迎合客戶的需要。所以我覺得這個(gè)是作為一個(gè)企業(yè)來講是很重要的，任何一個(gè)企業(yè)或者任何一個(gè)產(chǎn)品，他都有這個(gè)需要。什么需求大，他就在那方面去擴(kuò)大生產(chǎn)，我們也是如此。