為什么富力、雅居樂和碧桂園會讓另外兩家開發(fā)商進(jìn)來共享利益？中信、世茂為什么愿意加入亞運(yùn)城項目？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 從3月8日晚上，一則關(guān)于廣州亞運(yùn)城項目的消息越傳越廣，成為了廣州業(yè)內(nèi)談?wù)摰慕裹c(diǎn)。有媒體宣稱，據(jù)可靠消息，世茂與中信將加盟亞運(yùn)城項目，與富力、雅居樂和碧桂園共同開發(fā)。

　　去年的“中國地王”在一日之內(nèi)再度成為焦點(diǎn)。

　　中信世茂入股亞運(yùn)項目

　　據(jù)媒體報道稱：“經(jīng)權(quán)威人士證實(shí)，廣州亞運(yùn)城的開發(fā)將發(fā)生重大改變，中信、世茂兩大巨頭已證實(shí)進(jìn)入亞運(yùn)城，與拿地的三大民企富力、碧桂園、雅居樂分享亞運(yùn)城，至此，這一改變廣州地產(chǎn)格局的明星項目，將由五大知名房企聯(lián)手推進(jìn)。”

　　這則消息在廣州地產(chǎn)界引發(fā)了軒然大波，不僅是眾多媒體，就連開發(fā)商及相關(guān)從業(yè)人士也開始競相打探消息是否屬實(shí)。

　　事實(shí)上，早在春節(jié)前后就有消息稱亞運(yùn)城將引進(jìn)兩家央企開發(fā)商，當(dāng)時的消息表示：“亞運(yùn)城項目很可能在不久的將來引入兩個新股東，一個是中信，另一個尚不得而知。據(jù)稱內(nèi)部人士認(rèn)為，亞運(yùn)城項目不能只靠幾個民企來開發(fā)，還是要讓央企參與進(jìn)去比較保險。”

　　在中信、世茂將會參與亞運(yùn)城項目的消息傳出后，觀點(diǎn)新媒體也第一時間聯(lián)系了上述兩家公司進(jìn)行求證。

　　中信廣州的工作人員在接聽電話之后，開門見山就說：“是問亞運(yùn)城的事情吧？”隨后該人士表示并未聽說過這樣的消息，并抱怨：“從前天晚上起，問亞運(yùn)城事情的電話就沒斷過。”據(jù)其表示，即使在去年競拍亞運(yùn)城的時候，也主要是由中信總部負(fù)責(zé)操作，中信廣州分公司的人僅在拍賣會當(dāng)天出席過現(xiàn)場。

　　其后，有媒體表示，世茂集團(tuán)新聞發(fā)言人錢為對此事進(jìn)行了否認(rèn)，錢為表示，關(guān)于世茂集團(tuán)已進(jìn)入廣州亞運(yùn)城項目一事，公司沒有任何消息，世茂集團(tuán)旗下的兩個上市公司到目前為止在廣州沒有任何的項目。

　　據(jù)接近雅居樂的人士對觀點(diǎn)新媒體表示，目前，亞運(yùn)城項目全部由富力負(fù)責(zé)運(yùn)作，雅居樂和碧桂園尚未介入開發(fā)。

　　另一方面，廣州的諸多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也表示對此事一頭霧水，不知真假。廣州一位地產(chǎn)專家稱，從未聽說過此事，但如果屬實(shí)也是好事一樁。有地產(chǎn)分析師則認(rèn)為，倘若五家聯(lián)手，對亞運(yùn)項目也是好事，但同時他也表示此前未聽說這樣的消息。

　　但一位業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體表示，此消息屬實(shí)。三家民營房企其中一家的某位高管已經(jīng)私下承認(rèn)此事，但因茲事體大，上市公司需用公告正式發(fā)布消息，所以現(xiàn)在并不方便對媒體確認(rèn)。

　　據(jù)稱，另一個可以佐證中信、世茂加入的事情是，在亞運(yùn)城項目的銀行賬戶上，已有最新的大筆資金到戶，而這并不屬于富力、雅居樂或者碧桂園的資金，而是新加入股東的合作資金。

　　事實(shí)上，如果中信、世茂加入亞運(yùn)城項目確實(shí)無誤，那么令人費(fèi)解的則是，當(dāng)時地價高達(dá)255億元的巨大工程，為什么富力、雅居樂和碧桂園會讓另外兩家開發(fā)商進(jìn)來共享利益？中信、世茂為什么愿意加入亞運(yùn)城項目？

　　猜想一：政府牽線

　　根據(jù)此前最早的消息，中信與世茂的入伙很大部分原因是政府對三家民營企業(yè)不太放心，有意牽線搭橋，讓中信這樣的央企進(jìn)入方覺保險。

　　事實(shí)上，這樣的觀點(diǎn)從亞運(yùn)城地塊出讓之前就已經(jīng)存在。在12月22日亞運(yùn)城地塊拍賣會結(jié)束之前，不少廣州業(yè)內(nèi)人士皆認(rèn)為萬科保利中海的國企聯(lián)合體順利奪地的贏面較大。

　　當(dāng)時有廣州地產(chǎn)專家表示，這三家企業(yè)本身實(shí)力雄厚，而且不管在物業(yè)管理還是開發(fā)能力等各方面，都有很強(qiáng)的實(shí)力，政府把亞運(yùn)會的重要項目交給他們也“放心”。

　　而這也代表了多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，只是不曾想到，富力雅居樂碧桂園居然能打敗萬科保利中海三大巨頭。

　　但外界對亞運(yùn)城項目的關(guān)注并沒有隨著三家民營企業(yè)的勝出而劃上句號。相反，因為日益臨近的亞運(yùn)會，亞運(yùn)城項目早已成為眾人的關(guān)注焦點(diǎn)，其項目的一舉一動都牽動無數(shù)人的注意力。

　　顯然，在這樣重大的活動和項目面前，廣州市政府也是如履薄冰?；蛟S正是擔(dān)心三家民營企業(yè)無法把控駕馭如此重要的項目，廣州市政府才放松了此前對該項目的出讓條件，讓中信、世茂能順利進(jìn)入。

　　值得注意的是，當(dāng)初廣州國土局公告的亞運(yùn)城地塊出讓條件中，其中一條則是在競拍成功后，聯(lián)合拿地的企業(yè)之間不得擅自調(diào)整、更改合作股權(quán)的比例。

　　也就是說，若無政府的同意，亞運(yùn)城項目富力雅居樂碧桂園之間34%、33%、33%的股權(quán)比例不能擅自調(diào)整。

　　猜想二：民企求援

　　富力雅居樂碧桂園三家公司越來越覺得開發(fā)亞運(yùn)城比較吃力，不得不讓實(shí)力更為雄厚的央企進(jìn)入共同發(fā)展，這是目前猜測最多的原因。

　　富力、碧桂園、雅居樂當(dāng)日拿地之時，“國四條”已經(jīng)出臺，但市場仍處在極度狂熱的狀態(tài)之中。不過，其后更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施相繼“入市”，整個市場也由狂熱轉(zhuǎn)向觀望。

　　以255億元的地價計算，亞運(yùn)城的房子至少要賣到12000元/平方米，才能賺回利息錢。“現(xiàn)在成本已經(jīng)差不多9000了，要賣多少才能有盈利？”有專家替觀點(diǎn)新媒體算了一筆帳，他認(rèn)為，今年的市場不比去年：“番禺的房子一大把，誰去那里投資呢？別人為什么不買番禺一萬以下的房子反而要買你一萬好幾的呢？”

　　據(jù)合同，三家開發(fā)商除去在去年25日前繳交102億元地價款外，今年和明年的12月10日之前分別要繳交76.5億元。在去年市場火爆的情況下，亞運(yùn)城地塊上8000套已經(jīng)建成的住宅，理論上按1萬元/平方米的均價，短期內(nèi)有望收回80億元。

　　但今年的情況顯然比不上去年。2010年，中央調(diào)控政策密集出臺，在“國11條”等政策出臺以及央行兩次調(diào)高存款準(zhǔn)備金率影響下，全國樓市成交劇減，廣州2月份一手住宅網(wǎng)簽量更是慘遭腰斬，與火爆的2009年相比，開發(fā)商難免感受到政策轉(zhuǎn)向帶來的“寒意”。

　　據(jù)小道消息，萬科一次內(nèi)部會議上王石曾經(jīng)笑言公司應(yīng)“慶幸”沒有拿到亞運(yùn)城，王石稱：“這價格實(shí)在太瘋狂”。

　　于是，這樣的猜測也就順理成章地出現(xiàn)了：在對市場信心不足，亞運(yùn)城項目又需要消耗大量資金的情況下，富力雅居樂碧桂園心有余而力不足，也不得不吐出一部分口中的利益，邀請資金雄厚的中信世茂進(jìn)入。

　　猜想三：合作模式

　　中信世茂加入亞運(yùn)城的消息傳出之后，就有媒體推測五家企業(yè)聯(lián)手開發(fā)的模式。該報道稱，五大開發(fā)商的分工已經(jīng)明確，其中富力負(fù)責(zé)施工和設(shè)計、雅居樂負(fù)責(zé)銷售、碧桂園負(fù)責(zé)物料和后勤、中信負(fù)責(zé)融資、而世茂負(fù)責(zé)人力資源。

　　這樣的合作模式幾乎可謂“神奇”。

　　眾所周知，房企之間的合作不外乎兩種方式，即股權(quán)合作與項目合作。

　　邀請企業(yè)合作開發(fā)項目對富力來說并非首例。2007年富力與合景泰富聯(lián)手拍下的獵德村項目也是先拿地，然后邀請了知名的港資大鱷新鴻基參與合作。新鴻基以入股方式參與，三方各持1/3股權(quán)，成為獵德項目的“三伙伴”之一。而在獵德村項目的分工上，則按照三家企業(yè)的特長進(jìn)行劃分，合景泰富打造公寓，富力開發(fā)住宅及寫字樓，新鴻基負(fù)責(zé)商場。

　　根據(jù)綜合項目的性質(zhì)再進(jìn)行劃分，以便幾家企業(yè)分別“承包”開發(fā)，這樣的模式更符合開發(fā)商合作的慣例，而如果是按照工作性質(zhì)劃分，很難想象工作將如何進(jìn)行。

　　有人士表示：“不知道設(shè)計的特點(diǎn)、思路如何有效銷售？不知道設(shè)計思路如何提供合適的物料以充分體現(xiàn)設(shè)計思路？不知道需要多少建材原料、施工物件又如何確定融資金額？”

　　就可能的合作模式，有資深業(yè)內(nèi)人士對觀點(diǎn)新媒體表示：如果中信、世茂加入的事情屬實(shí)，那么五家企業(yè)該如何合作？富力雅居樂碧桂園都是廣州在香港的上市房企，不管是企業(yè)風(fēng)格還是高管層都比較熟悉，容易溝通形成默契。但中信是央企，世茂又是典型的上海海派房企，做事風(fēng)格、企業(yè)文化等都與三家民營企業(yè)有著巨大的不同。

　　上述人士續(xù)稱：即使是同在廣州的中信，也與這些民營地產(chǎn)來往較少，彼此之間需要互相配合、協(xié)調(diào)的人力成本、時間成本都將不少。要打造成一個團(tuán)隊，可能需要一定的時間，但對于今年就要舉辦亞運(yùn)的項目來說，時間是比較急迫的。