　　展望2010年，宏調(diào)政策在2010年繼續(xù)面臨調(diào)整，但政策的整體平穩(wěn)過渡是大基調(diào)，大幅波動的可能較小。其中，宏調(diào)政策中至關(guān)重要的貨幣政策在10年將會維持目前相對較為寬松的態(tài)勢，全年的信貸投放量預(yù)計將會達(dá)到6.5萬億的規(guī)模，較09年出現(xiàn)明顯放緩。而在涉房政策方面，可能的繼續(xù)調(diào)整思路大致如下：

　　1、購房首付比例進(jìn)行調(diào)整的可能性不大，仍保持為兩成首付，而為了達(dá)到控制投資性需求的目的針對二套房及大面積住房的首付比例將采取更嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、利率優(yōu)惠政策的調(diào)整預(yù)計將與購房首付調(diào)整的方向一致，保持對首套住房的優(yōu)惠而加強(qiáng)對二套及高檔住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)；

　　3、營業(yè)稅政策有可能由現(xiàn)在的5年優(yōu)惠調(diào)整為原先的2年優(yōu)惠，此項政策主要對二手房市場產(chǎn)生影響，恢復(fù)到優(yōu)惠前的狀態(tài)客觀上有助于將二手市場的成交量轉(zhuǎn)移到一手市場，推動一手市場的需求上升；

　　4、物業(yè)稅開征預(yù)計在重點(diǎn)城市開展試點(diǎn)仍然具有不確定性，最重要的一個制約因素在于國內(nèi)目前還沒有權(quán)威的房屋估價公司，物業(yè)稅的征收標(biāo)的無法進(jìn)入一個全國統(tǒng)一的、市場能夠接受的合理評估體系進(jìn)行價值評估；

　　5、打擊開發(fā)商囤地的政策將會成為政府工作的重點(diǎn)，一方面由于今年眾多地王的拍出引起社會的極大關(guān)注，另一方面今年市場供應(yīng)緊張的狀況由一線城市蔓延到二線城市，成為房價上漲的主要原因，政府明年針對市場供應(yīng)的調(diào)控力度將會加大；

　　6、控制分期開發(fā)政策有可能會在二三線城市開始執(zhí)行，此舉將會對開發(fā)商的開發(fā)資金提出更高的要求，并促使市場形成集中大批量供應(yīng)；

　　7、土地增值稅仍將維持現(xiàn)行的三年內(nèi)進(jìn)行清繳的制度，在清繳方式上借鑒深圳的做法增加從價認(rèn)定以完善征收方式的漏洞。

　　8、進(jìn)一步加大土地供給力度，以從市場供需的角度來對抗高房價和緩解地方政府財政吃緊的迫切需求；

　　9、房價繼續(xù)高位盤整，泡沫暫時還不會破滅。

　　2010年中國樓市的整體供需狀況將會在很大程度上左右房價的走勢。估計2009年下半年以來的供給不足局面將在2010年上半場繼續(xù)存在，成為2010年房價走勢的重要因素。

　　2010年的中國樓市的需求依然較為旺盛。平穩(wěn)過渡的政策走向?yàn)橄M(fèi)者的購買力提供了堅實(shí)的支持，在旺盛的市場需求下，房價趨于下行的可能性相對較小。

　　10、2010年一線城市的成交量難以在2009年的基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高，廣大的二、三線城市有望實(shí)現(xiàn)“量價齊升”

　　在一線城市方面，從2006年開始北、上、廣、深四大一線城市的一手房成交面積就已連續(xù)三年出現(xiàn)了不同程度的下降。這一現(xiàn)象與這些城市土地資源稀缺，供給連年下降有很大的關(guān)系。同時，這些城市近幾年二手房成交比例持續(xù)上升，并顯著超過二線城市，也說明其需求仍較為旺盛，新房成交量的下降更多的是供給的原因所致。而2010年，一線城市這種土地資源緊張的局面仍難以突破。深圳于2009年12月1日開始實(shí)行的《城市更新辦法》就是深圳城市發(fā)展轉(zhuǎn)型的一個重要標(biāo)志，意味著深圳的城市發(fā)展由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主的轉(zhuǎn)變邁出重要一步。此舉也預(yù)示了其他一線城市未來的土地供給也將逐步轉(zhuǎn)向存量土地的開發(fā)利用的方向。除了土地供給緊張將抑制一線城市新房成交面積的上升外，當(dāng)前一線城市已畸高的房價水平反過來將對這些城市剛性需求的釋放形成抑制，尤其是在2009年已充分釋放了2008年被壓抑的需求之后，市場中投資需求過于活躍的問題已經(jīng)暴露無遺。而未來如果開始加息，將對一線城市過度活躍的投資需求產(chǎn)生較大影響。因此，2010年一線城市的新房成交量同比將難以再出現(xiàn)較大增長，相比2009年甚至可能還會出現(xiàn)一定下降。

　　在二、三線城市方面，隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，這些城市在市區(qū)面積和城市人口方面都面臨著擴(kuò)容的問題，這為房地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了先決條件。而從短期來看，二、三線城市在2010年面臨這多種購房需求集中釋放的可能，這些購房需求主要包括：本地居民的“改善+投資”復(fù)合需求、外地投資客投資性需求、周邊地區(qū)富裕人群剛性購房需求、大學(xué)生就業(yè)分流構(gòu)成新增剛性需求。在多種需求的綜合作用下，2010年二、三線城市的房地產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)“量價齊升”。

　　綜上所述，在宏調(diào)政策的平穩(wěn)過渡下，2010年的中國樓市在一定程度上可能會延續(xù)09年以來的市場走勢。但與2009年的異彩紛呈相比，2010年的中國樓市整體表現(xiàn)可能較2009年略顯沉悶，是一個“調(diào)控”和“發(fā)展”并行的年度。

　　政策

　　調(diào)控越來越階段化

　　對于“二套房”中改善型住房區(qū)分、貸款利率界定等問題的詳細(xì)解答將會最終明示政府調(diào)控的力度

　　世聯(lián)地產(chǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)政策向來具有階段性特征。2008年下半年，中國政府為應(yīng)對國際金融危機(jī)、防止國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速回落，陸續(xù)推出了一系列擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)增長的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。在寬松的政策環(huán)境下，樓市相關(guān)優(yōu)惠的巨大作用迅速將中國房地產(chǎn)業(yè)拉離2008年低迷調(diào)整的泥潭，令其于09年3月觸底始現(xiàn)“小陽春”之態(tài)。之后全國樓市便一路上行，勢如破竹。省會城市房價平均漲幅超過50%，一線城市房價更是超越2007年巔峰達(dá)到新的高點(diǎn)。然而，當(dāng)“樓市泡沫”再次成為爭論的焦點(diǎn)，中央政府終于在年末密集出臺相關(guān)政策，劍指高房價。

　　2009年，

　　U型反彈的政策推手

　　2009年樓市的政策軌跡隨著全國房價的走勢，明顯地分為三個主要階段：政策利好延續(xù)期、政策警示期以及政策收緊期。北京、上海、深圳三大城市的房地產(chǎn)市場素來為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，對于中央政府掌握全國房地產(chǎn)市場走勢，進(jìn)而適當(dāng)?shù)睾暧^調(diào)控具有相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)意義。故此選擇以這三個城市的商品房銷售價格走勢為參照，對2009年的政策階段進(jìn)行說明。

　　(一)政策利好延續(xù)期

　　2009年1月至5月為樓市利好政策延續(xù)期。

　　在此期間，2008年底中國出臺的一系列刺激措施和各項樓市優(yōu)惠政策的效果逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場經(jīng)低迷徘徊之后始現(xiàn)復(fù)蘇之態(tài)，以北京、上海、深圳為典型代表的各大中城市房價在成交量的帶動下開始緩慢上行。然而，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境依然惡劣，國內(nèi)各經(jīng)濟(jì)面也未見大起色，為鞏固現(xiàn)有的政策成果，并進(jìn)一步拉動投資、刺激住房消費(fèi)，中央及地方政府延續(xù)了2008年底的救市基調(diào)，或表明立場樹立市場信心，或繼續(xù)出臺各項樓市利好細(xì)化政策。

　　3月5日，全國兩會政府工作報告再次明確了房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要地位。報告指出，以房地產(chǎn)為代表的核心產(chǎn)業(yè)，將是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的發(fā)動機(jī)，在此輪經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇中具有較強(qiáng)的推動作用，全年工作的重點(diǎn)是促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　3月23日，央行和銀監(jiān)會出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出，深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項措施和精神，執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，在保持貨幣總量合理增長的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。

　　4月15日，國務(wù)院常務(wù)會議表示，一季度擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃已初見成效，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)積極變化。會議強(qiáng)調(diào)，要堅定不移地貫徹執(zhí)行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，全面實(shí)施應(yīng)對危機(jī)的一攬子計劃。

　　5月27日，國務(wù)院決議的固定資產(chǎn)投資項目資本金比例調(diào)整結(jié)果正式公布，其中受惠最大的當(dāng)屬房地產(chǎn)業(yè)。保障性住房和普通商品住房項目投資的最低資本金比例從04年的35%降至20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例從35%降至30%。這是房地產(chǎn)項目資本金比例自1996年資本金制度建立以來實(shí)現(xiàn)的首次下調(diào)，并回到1996年首次設(shè)定的水平。在1~4月房地產(chǎn)業(yè)的投資勢頭仍較弱的背景下，此次資本金比例的調(diào)整有效緩解了開發(fā)商的資金壓力，帶動了更多項目開工，促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增長。

　　注：本報告共35頁，查看完整報告