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　　"對(duì)于地產(chǎn)業(yè)人士來(lái)說(shuō)，今年是最好的一年；對(duì)于苦求一套住宅的蝸民來(lái)說(shuō)，今年卻又是最壞的一年。無(wú)論是大城市還是小城市，今年以來(lái)隨處可見(jiàn)扶搖直上的房?jī)r(jià)，也隨處可見(jiàn)望樓興嘆的百姓。"

　　2009年入冬后的兩個(gè)月里，每到周末，27歲的秦博都會(huì)風(fēng)雪無(wú)阻奔向北京東五環(huán)外，挨個(gè)樓盤看房子。

　　這本來(lái)不應(yīng)該是件難事。周一到周五，秦博的身份就是他周末要斗智斗勇的那群人——房地產(chǎn)經(jīng)銷商。而且工作幾年下來(lái)，他已經(jīng)是一名資深人士，還曾經(jīng)開(kāi)過(guò)一間小型房地產(chǎn)銷售代理公司。

　　今年開(kāi)春，秦博買過(guò)一套房子，雖然也是精挑細(xì)選了一個(gè)月，但落定時(shí)絲毫沒(méi)有現(xiàn)在的焦慮。當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，剛剛從長(zhǎng)達(dá)一年的滯銷和低谷中走出來(lái)，秦博還算是踩對(duì)了點(diǎn)，用每平方米13000的價(jià)格在東三環(huán)給自己買了一套小婚房。

　　過(guò)了一個(gè)夏天和一個(gè)秋天，秦博想用不多的閑錢在更遠(yuǎn)的區(qū)域買個(gè)用來(lái)保值的房子時(shí)，可怕的現(xiàn)實(shí)是，東五環(huán)的房?jī)r(jià)追上了東三環(huán)，而且仍在向上。無(wú)論是北京還是全國(guó)，11月房?jī)r(jià)的漲幅都超過(guò)了之前的任何一個(gè)月份，北京的房子均價(jià)比上個(gè)月貴了足足十個(gè)百分點(diǎn)。

　　看房子的兩個(gè)月里，業(yè)內(nèi)傳來(lái)的各種消息都在刺激著秦博的神經(jīng)，讓他難以決斷。

　　11月中旬，南五環(huán)的一個(gè)樓盤，沒(méi)有任何理由地從每平方米14000元提到16000元。南城素來(lái)是京城最不受待見(jiàn)的區(qū)域，還是五環(huán)，秦博覺(jué)得市場(chǎng)已經(jīng)瘋了；到了12月中旬，政府調(diào)控的政策一天緊過(guò)一天地往外出，風(fēng)險(xiǎn)似乎已經(jīng)很大了。

　　可是買房人的熱情更大，最夸張的一件事是，12月2日晚，杭州九堡一處樓盤排起了上千人長(zhǎng)隊(duì)，但實(shí)際的開(kāi)盤時(shí)間卻是三天后，結(jié)果開(kāi)發(fā)商被逼提前開(kāi)盤。“至少，北京的房?jī)r(jià)，我已經(jīng)看不懂了。”12月末，秦博對(duì)著記者侃侃而談了半天樓市，最終在自己買房的問(wèn)題上，仍是六神無(wú)主。

　　看不懂的，不如離場(chǎng)

　　四十多歲的前鋼琴教師張羽沖比秦博更早明確了自己“看不懂”。于是，今年1月份，這個(gè)有“京城房產(chǎn)第一投資人”聲譽(yù)的骨灰級(jí)投資客離開(kāi)北京向南去了。

　　回過(guò)頭來(lái)看，張羽沖踏點(diǎn)之準(zhǔn)讓人嘆為觀止。2007年末，當(dāng)全國(guó)樓市處于上一輪的最后癲狂之時(shí)，他賣掉了手上八成的住宅，留了少量較抗風(fēng)險(xiǎn)的住宅和能獲得穩(wěn)定租金回報(bào)的商鋪。2008年末樓市再起之時(shí)，他又把剩下的住宅和商鋪都賣了。

　　“我從來(lái)都是在遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)。”張羽沖對(duì)記者說(shuō)。從商鋪投資上獲得的收益遠(yuǎn)沒(méi)有住宅高，但從2006年開(kāi)始，他還是陸續(xù)把手中的住宅變成了商鋪，并在2008年市場(chǎng)低谷時(shí)蟄伏了整整一年。

　　今年1月份，張羽沖注意到四大銀行的存款都突破了歷史高點(diǎn)，其中建行是兩萬(wàn)億，“這說(shuō)明老百姓的錢都在，只是蟄伏一下，樓市還會(huì)起來(lái)。”

　　這一點(diǎn)后來(lái)也成為業(yè)界普遍認(rèn)同的樓市復(fù)蘇根本動(dòng)力之一，另一個(gè)重要?jiǎng)恿ν瑯邮清X——寬松的信貸政策和四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

　　上一個(gè)年頭，從銀行貸款還是難比上青天——秦博去年自己開(kāi)公司給一個(gè)三線城市的項(xiàng)目做銷售代理，最后險(xiǎn)些拿不到結(jié)款；富力地產(chǎn)去年末今年初靠著賣了兩套持有型商廈才緩了口氣。但轉(zhuǎn)過(guò)年來(lái)，銀行上百億貸款授信給房地產(chǎn)公司的新聞不絕于耳；富力地產(chǎn)緩過(guò)來(lái)沒(méi)多久，今年5月份就以10億元的價(jià)格拿下廣渠門10號(hào)地，成為北京樓市回暖后第一個(gè)廣受關(guān)注的地王。

　　下一個(gè)地王更令人吃驚，是一家央企旗下并不知名的中化方興地產(chǎn)，用40億元拿下了群雄爭(zhēng)奪的廣渠門15號(hào)地，在它之后，還有一連串國(guó)企拿地的名單。所有這些，被輿論直接指向了四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。

　　踩準(zhǔn)點(diǎn)的投資者顯然順勢(shì)成了贏家。30歲的某雜志主筆陳歡5月份買了一套富力地產(chǎn)在東五環(huán)蓋的“富力又一城”，每平米1萬(wàn)元，不到半年翻了倍。“早知道當(dāng)時(shí)多買一套了。”他有點(diǎn)懊悔。

　　張羽沖并非預(yù)見(jiàn)不到，但他還是提早離場(chǎng)，去了海南三亞。“投資房地產(chǎn)還是要選擇有錢人愿意消費(fèi)的種類，比如旅游地產(chǎn)，而且要早進(jìn)。北京等一線城市的投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在，即使不跌，上漲空間也有限。”

　　陳歡是張羽沖的擁躉之一，如今剩下的閑錢已經(jīng)沒(méi)法在北京投資，干脆在11月份跟去了海南，買了張推薦的一個(gè)樓盤。不到兩個(gè)月，漲了50%。

　　大城市的房?jī)r(jià)接力棒

　　張羽沖的選擇并非投資風(fēng)險(xiǎn)的唯一信號(hào)。在富力城區(qū)域做了四年的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，如今已成為中原地產(chǎn)富力城分行經(jīng)理的馬飛躍就發(fā)現(xiàn)，2007年時(shí)有40%來(lái)買富力城二手房的客戶是用來(lái)投資的，今年只有10%了，剩下都是自住，溫州人更是不見(jiàn)了蹤影。

　　富力城是北京樓市投資最活躍的區(qū)域之一CBD區(qū)域最早的一個(gè)大盤，張羽沖涉水北京房產(chǎn)投資多年，住宅也基本投在了此處。每開(kāi)新的一期，即投，價(jià)格合適了，即賣。“大多數(shù)在富力城投了兩三套以上的客戶，都是2005年或更早進(jìn)場(chǎng)的，時(shí)價(jià)1萬(wàn)元上下，2007年暴漲時(shí)有人賣了有人沒(méi)賣，再挺過(guò)了2008年的低谷后，今年很多人都尋時(shí)機(jī)出手了。均價(jià)28000，利潤(rùn)早已可觀。”馬飛躍最近的一個(gè)客戶，在雅寶路做外貿(mào)生意，就是用2.6萬(wàn)的價(jià)格賣出了當(dāng)時(shí)1.6萬(wàn)買的兩套房子，然后轉(zhuǎn)向了南方某個(gè)城市去投資。

　　雅寶路的生意人去了南方哪個(gè)城市，馬飛躍沒(méi)有問(wèn)到，不過(guò)如果仍然是廣州深圳等一線城市，情況并無(wú)差異。

　　廣州的珠江新城，是與北京CBD類似的投資旺盛區(qū)域。2009年7月，珠江新城某寫(xiě)字樓上班的趙先生，住進(jìn)了公司為他在星匯國(guó)際租的房子，71平米公寓，一室一廳一廚一衛(wèi)，沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，月租5000元／月。

　　星匯國(guó)際2005年3月開(kāi)盤，趙先生住的這種戶型，共有21套。他不知道的是，這一套房子已經(jīng)有過(guò)三任業(yè)主，房子總價(jià)翻了一倍，但租金只漲了1000元。

　　最初是廣州做生意的佛山人張先生全款57萬(wàn)買下了它。張先生有家有室還有另幾處物業(yè)，他并沒(méi)有打算住這里，收樓后即以4000元／月的價(jià)錢租給一位在附近上班的白領(lǐng)。

　　2007年5月，一拿到房產(chǎn)證，張先生立馬將它在滿堂紅掛牌出售。接盤的是1982年出生的自由職業(yè)者李先生，同樣是全款，100萬(wàn)元，已經(jīng)漲了接近一倍。

　　當(dāng)時(shí)的廣深，已經(jīng)達(dá)到那一年樓市最瘋狂的時(shí)段，李先生看房子一共就花了兩個(gè)小時(shí)。

　　李先生在這套房子里住了整整兩年。直到2009年，一方面李先生要換大房子，一方面眼看著房?jī)r(jià)漲，就在中?；ǔ腔?50多萬(wàn)買了個(gè)140平米的大房子，同時(shí)將這套71平米的小房子在中介掛牌。

　　今年5月，這套房子迎來(lái)第三位買主——老家在潮州的一對(duì)小夫妻，兩人都是公務(wù)員，已經(jīng)在越秀區(qū)有一套按揭房。小夫妻足足考慮了一天，還價(jià)到109萬(wàn)拿下。這一次房子并沒(méi)有付全款，而是首付三成。而后租給了現(xiàn)在的趙先生，小夫妻仍然住在越秀區(qū)。到了年底，這套房子的市場(chǎng)價(jià)已經(jīng)到了130萬(wàn)元左右。

　　不可否認(rèn)的是，仍然有人在投資，所有研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)相差不大，都認(rèn)為現(xiàn)在一線城市的投資客的比例至少超過(guò)了40%。但在政策的壓力下，這樣的接力賽是否能持續(xù)下去？下一棒的價(jià)格將是多少呢？

　　在北京，同樣是CBD區(qū)域，離富力城稍遠(yuǎn)一些的樂(lè)城國(guó)際，投資比例高企，但夜幕降下，稀稀落落的燈光不由得讓人心悸。

　　“差點(diǎn)沒(méi)讓父母在老家住上好房子”

　　自從上一輪預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)即將拐點(diǎn)，地產(chǎn)界大佬王石已經(jīng)很久不出來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)了。但12月里，他再次出山了，而且雷聲很大——“一線城市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，萬(wàn)科做好了應(yīng)對(duì)泡沫的準(zhǔn)備。”

　　王石也第一次提到了二三線城市，表示目前看來(lái)，二三線城市尚不存在泡沫，但很擔(dān)心一線城市會(huì)起到傳導(dǎo)效果。

　　這種說(shuō)法并非無(wú)中生有。2009年的暴漲與2007年的一個(gè)不同之處在于，二三線城市同時(shí)出現(xiàn)了普漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)，能看出來(lái)二三線城市越來(lái)越多的輪著上榜。上個(gè)月的數(shù)據(jù)中，江蘇北部經(jīng)濟(jì)并不發(fā)達(dá)的徐州也排上了漲幅第四名，僅在三亞、北京、杭州之后。

　　如果說(shuō)三亞的排名第一可以歸結(jié)為旅游地產(chǎn)的興起，那么徐州的上榜似乎很難為它找到一個(gè)合適的理由。離徐州不遠(yuǎn)但更靠近上海的另一個(gè)蘇北城市南通，借著2008年連接上海的蘇通大橋落成的好消息，房?jī)r(jià)一路飆升。

　　在北京工作的南通人劉倩，去年奧運(yùn)會(huì)前夕在南通市中心貸款買了一套9000元每平米的房子，如今已近2萬(wàn)元，足足漲了一倍。雖然獲利豐厚，但這套為父母買的房子她絕對(duì)不會(huì)賣掉；即使賣掉，買北京的房子仍然捉襟見(jiàn)肘。劉倩想不通，在北京買不起房的她，如果不是時(shí)間趕得好，差點(diǎn)沒(méi)讓父母在老家住上好房子。

　　這座小城，城鎮(zhèn)居民年人均收入25000元，在江蘇排第六位，甚至不在全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)之列，只能找到一個(gè)又一個(gè)樓盤飆升的紀(jì)錄。另一個(gè)離劉倩買的項(xiàng)目稍遠(yuǎn)一些的中南世紀(jì)花城，2008年底的價(jià)格還是4200元每平方米，現(xiàn)在漲了2.5倍，達(dá)到11000元每平方米。

　　最好的一年，最壞的一年

　　毫無(wú)疑問(wèn)，這又是房地產(chǎn)從業(yè)人員的一個(gè)好年頭，可能還勝過(guò)了上一個(gè)好年頭——2007年。因?yàn)榈淞松僭S的價(jià)格，被報(bào)之以更高的漲幅；還因?yàn)橛辛吮q市場(chǎng)中的經(jīng)驗(yàn)。

　　富力城周邊區(qū)域的地產(chǎn)中介，2008年關(guān)了15家，走了300多人，今年又回來(lái)了更多。因?yàn)槎址渴袌?chǎng)復(fù)蘇得早，從今年3月份開(kāi)始一路上揚(yáng)，全年的傭金收入都很可觀。3-6月，上漲幅度還是6%-10%，6月以后，就是10%-20%了。不過(guò)資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)馬飛躍已經(jīng)預(yù)感到，明年上半年應(yīng)該只會(huì)是平穩(wěn)發(fā)展了。

　　作為地產(chǎn)銷售者，秦博從前年年底開(kāi)始可是攤上了壞運(yùn)氣。當(dāng)時(shí)，他在銷售北京五環(huán)外的一個(gè)中端住宅時(shí)不得不提出讓開(kāi)發(fā)商降價(jià)。對(duì)于做銷售的人來(lái)說(shuō)，降價(jià)是一種恥辱，“決定降價(jià)10%的時(shí)候，好多銷售人員都哭了。”這個(gè)記憶對(duì)他的刺激很大。

　　到了去年年中，秦博接了一個(gè)三線城市的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)大城市的滯銷現(xiàn)象還沒(méi)有出現(xiàn)，他穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)賣了5個(gè)月，到了年底，再一次撐不下去，撤了臺(tái)。

　　好在回北京過(guò)完年，小陽(yáng)春就來(lái)了。秦又去了一個(gè)西部三線城市開(kāi)發(fā)商在北京開(kāi)發(fā)的一個(gè)項(xiàng)目管銷售，3個(gè)月就把去年下半年一套沒(méi)賣出的項(xiàng)目給賣完了，開(kāi)發(fā)商高興地回去了。

　　“那不是我有本事，是市場(chǎng)好。”秦博經(jīng)歷了大悲大喜后明白，除了提高自己的銷售技巧和經(jīng)驗(yàn)，更多的只能是順市而動(dòng)。

　　這兩個(gè)月來(lái)自己買房子的經(jīng)歷更讓他焦灼，看長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，這似乎又是最壞的一年。“政策出來(lái)了，而且還會(huì)再出，我們業(yè)內(nèi)人都清楚，但市場(chǎng)下一步會(huì)怎么走，誰(shuí)都預(yù)測(cè)不準(zhǔn)。”

　　李黎比秦博還要大兩歲，不過(guò)其所在媒體行業(yè)的總收入比房地產(chǎn)業(yè)略低一點(diǎn)。今年3月份看中了北京東五環(huán)的“遠(yuǎn)洋一方”，12000元是他可以負(fù)擔(dān)的價(jià)格，可是因?yàn)槿硕?，他在開(kāi)盤時(shí)愣是沒(méi)排上號(hào)；兩個(gè)月后他在附近另一個(gè)樓盤排上了，但輪到他時(shí)已經(jīng)沒(méi)有了他買得起的戶型；年底了，“遠(yuǎn)洋一方”周邊區(qū)域的二手房已經(jīng)快每平方米18000元了。李黎再也不跟朋友熱烈討論房?jī)r(jià)了，甚至不敢去看因反映房?jī)r(jià)帶來(lái)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題而炒得火熱的電視劇《蝸居》。“隨便吧，漲到3萬(wàn)、4萬(wàn)都行，跟我沒(méi)關(guān)系了。”

　　李黎的一個(gè)同學(xué)畢業(yè)留京時(shí)進(jìn)了一家事業(yè)單位，有了北京戶口。今年10月份，追逐商品房的夢(mèng)想破滅之后，發(fā)現(xiàn)單位同事都在申請(qǐng)兩限房，立馬帶著希望的小火苗轉(zhuǎn)向了兩限房戰(zhàn)場(chǎng)。“原本5000元的兩限房和東五環(huán)商品房的差價(jià)不算太大，不到一倍。而且手續(xù)繁瑣，還有可能排上一兩年甚至更多時(shí)間，單位同事沒(méi)有人申請(qǐng)。但現(xiàn)在不一樣了。”

　　12月，中央開(kāi)始釋放調(diào)控房地產(chǎn)的政策信號(hào)，第一拳就是在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上再次強(qiáng)調(diào)要增加保障性住房供給，減輕居民合理購(gòu)買自住普通商品住房負(fù)擔(dān)。12月18日，五部委聯(lián)合出文將土地出讓金的首付比例提高到一半。

　　但4天后，富力、雅居樂(lè)、碧桂園三家公司還是聯(lián)合花了255億元的巨資拿了廣州亞運(yùn)村地塊，成為新的地王。