南京，這個(gè)有著悠久歷史的古都，位于長江下游，是承東啟西的樞紐城市，國家重要的門戶城市。癸巳年春，古都不平靜。如果說南京市“多區(qū)合并、撤縣并區(qū)”的舉措只是為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)帶來一系列的思考與討論，那么江蘇省推出的154字調(diào)控細(xì)則便繃緊了整個(gè)市場的神經(jīng)。在調(diào)控新政與城市擴(kuò)張的博弈中，房地產(chǎn)行業(yè)要做出何種調(diào)整？在新城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)又該如何在南京尋覓良機(jī)？

　　為此，城市觀點(diǎn)論壇再次走進(jìn)南京，邀請到朱中一(中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長)、李纓輝(江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長)、陶冬(瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師)、李戰(zhàn)洪(金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁)、羅文俊(萊蒙國際集團(tuán)有限公司副總裁)、龔曉敏(復(fù)地集團(tuán)南京公司副總經(jīng)理)、陳義楓(德信資本董事長)、吳滌榮(江蘇省室內(nèi)設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)理事長)等專家學(xué)者與南京業(yè)內(nèi)精英論道調(diào)控之規(guī)、地產(chǎn)發(fā)展之矩。專業(yè)思維、深度解讀，厘清紛繁表象，找尋南京房地產(chǎn)發(fā)展新路。

　　4月26日上午，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013城市觀點(diǎn)論壇南京行開幕。觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對會(huì)議進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！

　　專題：2013城市觀點(diǎn)論壇南京行

 　　主持人：尊敬的各位來賓、親愛的朋友們大家早上好！

　　歡迎大家來到南京，來到2013城市觀點(diǎn)論壇南京行的現(xiàn)場。

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立于2005年，以推動(dòng)中國房地產(chǎn)思想發(fā)展與建設(shè)為宗旨，以房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃與區(qū)域發(fā)展為主題。九年期間，“城市觀點(diǎn)論壇中國行”先后走進(jìn)青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長沙、沈陽、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、廈門、無錫、文登、天津、常州、杭州、昆明和貴陽等二十多個(gè)省市，對中國城市發(fā)展進(jìn)程、房地產(chǎn)建設(shè)、行業(yè)及金融政策進(jìn)行多角度的探討及深度剖析，共同找尋城市發(fā)展與地產(chǎn)動(dòng)力的創(chuàng)新思路。

　　今天，是城市觀點(diǎn)論壇自2006年以來再一次來到南京，與眾多行業(yè)精英共襄盛會(huì)。南京，是一個(gè)有著悠久歷史的古都，位于長江下游，是承東啟西的樞紐城市，也是中國非常著名的門戶城市。

　　癸巳年春，古都不平靜。如果說南京市“多區(qū)合并、撤縣并區(qū)”的舉措只是為房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)帶來一系列的思考與討論，那么江蘇省推出的154字調(diào)控細(xì)則便繃緊了整個(gè)市場的神經(jīng)。在調(diào)控新政與城市擴(kuò)張的博弈中，房地產(chǎn)行業(yè)要做出何種調(diào)整？在新城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，房地產(chǎn)行業(yè)又該如何在南京尋覓良機(jī)？

　　下面，請?jiān)试S我代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體，合作伙伴山東省文登市人民政府、威海雙島灣科技城、金科股份、華潤置地(南京)有限公司、星月門業(yè)、天楹之光、德信資本、logon羅昂及江蘇省室內(nèi)設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)、搜狐焦點(diǎn)、365地產(chǎn)家居網(wǎng)、南京新浪樂居、南京搜房網(wǎng)、騰訊房產(chǎn)南京站，歡迎各界朋友的到來！

　　下面請?jiān)试S我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生

　　江蘇省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長李纓輝先生

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬先生

　　金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　萊蒙國際集團(tuán)有限公司副總裁羅文俊先生

　　復(fù)地集團(tuán)南京公司副總經(jīng)理龔曉敏女士

　　德信資本董事長陳義楓先生

　　江蘇省室內(nèi)設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)理事長吳滌榮先生

　　威海市雙島灣開發(fā)建設(shè)管理辦公室科長畢建超先生

　　南京紅豆置業(yè)有限公司總經(jīng)理劉建龍先生

　　天朗地產(chǎn)集團(tuán)南京公司運(yùn)營總監(jiān)韋廣輝先生

　　美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑設(shè)計(jì)師、董事長馮瑩女士

　　弘陽集團(tuán)有限公司資金管理部總經(jīng)理孫艷梅女士

　　logon羅昂設(shè)計(jì)總監(jiān)合伙人柯復(fù)南先生

　　江蘇愛濤置業(yè)有限公司總經(jīng)理周君先生

　　logon羅昂CEO王芳女士

　　常州佳兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理魏靜波先生

　　江蘇天楹之光光電科技有限公司副總裁韓軍武先生

　　合富輝煌江蘇公司常務(wù)副總經(jīng)理季曉東先生

　　江蘇現(xiàn)代快報(bào)股份有限公司副總經(jīng)理顧梅女士

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士

　　本次論壇獲得了眾多南京實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，在此不便一一介紹，我代表主辦方再一次感謝所有嘉賓，以及參與并且關(guān)注2013城市觀點(diǎn)論壇南京行的各位朋友們。

　　下面首先有請觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩濤女士，為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓上午好！

　　城市觀點(diǎn)論壇舉辦九年，第二次走進(jìn)南京，十年間，南京的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)生很大的變化，本土企業(yè)獨(dú)占鰲頭，而外地企業(yè)紛紛進(jìn)入，大家有理由相信，下一個(gè)十年，南京的城市建設(shè)及民眾居住也許又是一個(gè)全新的風(fēng)貌。

　　南京一直是二線房產(chǎn)城市的風(fēng)向標(biāo)，誠如今天，南京乃至江蘇本土及外地入寧的重要開發(fā)企業(yè)基本都到了現(xiàn)場，也許大家都是期望在聆聽、論辯中通過思考為未來做一些定奪。特別是進(jìn)入2013，宏觀經(jīng)濟(jì)在變化，房地產(chǎn)行業(yè)自身也在求變。所以，我也特別希望朱會(huì)長、陶冬先生及在座各位企業(yè)家、各類行業(yè)專家可以在今天為我們帶來更多政策層面、宏觀經(jīng)濟(jì)、建筑規(guī)劃、融資路徑和市場策略上的新訊息、傳遞出更多智慧與見解。同時(shí)也希望我們在座的所有與會(huì)來賓一起為南京、江蘇的房地產(chǎn)新走勢進(jìn)行更多思辨性的問答及交流。包括城市論壇我們一直在推動(dòng)理論與實(shí)踐同步結(jié)合，也是城市觀點(diǎn)論壇的宗旨之一，所以今天下午我們還將參觀經(jīng)典樓盤華潤悅府、五礦九璽臺(tái)。

　　同時(shí)，我在這里向大家發(fā)出隆重的邀請，邀請大家在今年的夏季與數(shù)千位中國地產(chǎn)、金融精英相聚在海南，相聚在觀點(diǎn)新媒體主辦了13年的2013博鰲房地產(chǎn)論壇上。

　　最后，再次感謝我們的合作伙伴山東文登市政府、雙島灣科技城、金科地產(chǎn)、華潤南京、星月門業(yè)、天楹之光、德信資本、羅昂建筑，感謝江蘇省室內(nèi)設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)、工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)及所有與會(huì)的企業(yè)來賓及媒體朋友，因?yàn)槟銈兊牡絹砼c傳播，我相信2013的南京、江蘇的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)更加有活力、更加有希望！謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，各位尊貴的來賓，下面我們進(jìn)行的是論壇正式的演講部分。

　　2013城市觀點(diǎn)論壇南京行的議程主題是：細(xì)則與市場  調(diào)控中的南京樓市

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)。下面我很榮幸介紹一下演講的嘉賓，他們分別是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一先生

　　logon羅昂設(shè)計(jì)總監(jiān)合伙人柯復(fù)南先生

　　威海市雙島灣開發(fā)建設(shè)管理辦公室科長畢建超先生

　　德信資本董事長陳義楓先生

　　瑞士信貸董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬先生

　　為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　首先請朱中一先生為大會(huì)做致辭及主題演講，有請中國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長朱中一先生。

　　他演講的題目是政策機(jī)遇與選擇，如何看待新國六條。

　　朱中一：各位上午好！主辦方給我出的題目是政策機(jī)遇與選擇，如何看待新國六條。我首先談一下新國六條這個(gè)詞我非常贊同，盡管以前沒有提，大多講的是新國五條，我覺得新國五條沒有新國六條準(zhǔn)確，為什么呢。2月20號(hào)的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了國五條，依然帶有一些框架的細(xì)則，政府出臺(tái)的文件實(shí)際上是新國五條，而地方要執(zhí)行的都是按照新國六條辦的。

 

　　政策機(jī)遇與選擇這個(gè)題目，我想談五個(gè)方面的問題。主要從觀點(diǎn)方面談起，第一個(gè)問題關(guān)于新國五條，或者是新國六條出臺(tái)的背景，以及本次調(diào)控深化的內(nèi)容。最近因?yàn)楹芏嗳嗽趩枮槭裁丛趦蓵?huì)召開以前出臺(tái)國五條，問這個(gè)問題的人特別多，因?yàn)槲易约阂苍谙脒@個(gè)事情。從去年的六月份到今年的二月份，我們的市場特點(diǎn)有兩個(gè)很明顯，一個(gè)是房價(jià)上漲比預(yù)期增強(qiáng)，還有是市場格局的分化。尤其是房價(jià)上漲預(yù)期的增強(qiáng)是出臺(tái)國五條，國六條的重要背景。因?yàn)楫?dāng)時(shí)到了二月份的時(shí)候，在七十個(gè)城市當(dāng)中的房價(jià)漲幅中，66個(gè)城市環(huán)比上漲，持幣的三個(gè)，下降的一個(gè)，而且上漲都有慣性，三月份還在漲，這是一個(gè)背景。

　　第二個(gè)背景我想因?yàn)槲覀円?lián)想一下，去年的六月份到今年二月份的市場軌跡，和2009年的9月份開始，到2010年的3月份是完全一樣的，各項(xiàng)指標(biāo)都向好的方向發(fā)展，尤其價(jià)格下跌了。2010年的3月份4月份情況怎么樣呢，首先國家出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的通知，到了2010年的3月份兩會(huì)上人大代表議論最多的就是房價(jià)，所以在2001年的4月份，國家出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的通知，說房地產(chǎn)是影響社會(huì)民生的重要問題。既然從去年的6月到今年的市場軌跡，和2009年到2010年的市場軌跡是一樣的，所以兩會(huì)上領(lǐng)導(dǎo)還是把房地產(chǎn)作為了重要的議題。今年的兩會(huì)和2010年的兩會(huì)最大的不同是因?yàn)榻衲晔菗Q屆的兩會(huì)，既然是換屆的兩會(huì)肯定想更加穩(wěn)定，這是我自己的揣摩，所以在這個(gè)背景下就出臺(tái)了這么一個(gè)國五條，或者說國六條，我想這個(gè)推理是存在的。

　　但是我們客觀的說，由于國六條里面涉及到對于個(gè)人房產(chǎn)要征收20%的個(gè)稅問題，這個(gè)問題在科學(xué)化、民族化方面考慮不周，所以政策沒有說清楚，反而引起了市場的恐慌，這個(gè)沒有考慮到。但是不管怎么樣，它的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)就是想抑制投資投機(jī)，把市場穩(wěn)定下來。

　　2013年的政策，或者說新國六條從本質(zhì)上來講，它是2010年以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化，深化主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面。第一個(gè)方面是繼續(xù)堅(jiān)持了雙向調(diào)控的思路，所謂雙向調(diào)控對于普通商品房是加大力度的，對于遏制投資投機(jī)是堅(jiān)決打擊的。而且這次熱點(diǎn)是什么呢，把堅(jiān)持支持自住性改善和抑制投資投機(jī)作為我們今后房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)基本政策，這是這次的特點(diǎn)。

　　第二個(gè)特點(diǎn)針對市場分化的特點(diǎn)采取了調(diào)控措施，這個(gè)在過去文件里面很少，這次在文件里面還是不少的。包括要求省級人民政府都要注重本地區(qū)的房價(jià)調(diào)控，對于房價(jià)上漲快的地方要增加供應(yīng)，公布調(diào)控目標(biāo)，對供大于求的城市要保穩(wěn)定，對于供求關(guān)系平衡的城市還要根據(jù)二套房貸的政策進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)以前是沒有區(qū)分的，這次比較明確的進(jìn)行了分類性的指導(dǎo)。

　　第三個(gè)特點(diǎn)是繼續(xù)執(zhí)行限購政策的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了要注重發(fā)揮稅收政策的調(diào)解作用。咱們更多的覺得這是限購限價(jià)限貸比過去嚴(yán)了，但是沒有注意到在堅(jiān)決抑制投機(jī)投資需求中，充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用。我想政策的制定者是非常敏感的，20%的個(gè)稅主要是為了抑制投資投機(jī)的，這個(gè)目的很明顯。我剛才講了，關(guān)鍵是細(xì)則沒有說清楚，對自住性的，滿五年的沒有說清楚。從理論上來講20%的個(gè)稅是發(fā)展上面，理論上面是可以的。為什么呢，因?yàn)閭€(gè)人所得稅按20%的征收不是沒有，但是在這個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域是很少的，包括到2000年也很少，關(guān)于2006年以后房價(jià)上漲快以后，投機(jī)投資增加也是從2006年以后，特別是2007年以后大城市原始價(jià)格比較清晰。再一個(gè)從理論上來講，房地產(chǎn)為什么增值，房地產(chǎn)的增值本身是土地增值，房子是折舊的，房屋用一年舊一年，那它為什么增值呢，因?yàn)橥恋卦谠鲋?。土地為什么增值，土地的增值是因?yàn)檎苯踊蛘唛g接的加大了基礎(chǔ)設(shè)施的配套，它在增值。土地的增值，是和政府的基礎(chǔ)設(shè)施直接和間接的配套有關(guān)系，政府在這個(gè)基礎(chǔ)上面收益20%從情理上也是說得過去的，關(guān)鍵是操作層面有一些沒有說清楚，所以引起了社會(huì)的恐慌，就是配套的政策沒有及時(shí)出來，沒有說清楚，所以現(xiàn)在政策雖然來了，但是地方怎么執(zhí)行確實(shí)我自己也覺得不是很清楚。

　　第四點(diǎn)政策的特點(diǎn)就是既強(qiáng)調(diào)了對市場的監(jiān)管，又強(qiáng)調(diào)了對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期管理。對市場的監(jiān)管包括房地產(chǎn)企業(yè)的信用建設(shè)問題，有一個(gè)是增加了，就是工商和稅務(wù)部門，以及工商稅務(wù)部門和建設(shè)規(guī)劃部門要給中介，給二手房市場進(jìn)行專項(xiàng)投資，這個(gè)我估計(jì)第二步是要開展的。更要注意的是對預(yù)期的房價(jià)，強(qiáng)調(diào)了對預(yù)期的房價(jià)管理。房地產(chǎn)為什么要預(yù)期管理，我認(rèn)為房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系。雖然強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場抑制投機(jī)投資，但是住房問題既有消費(fèi)屬性，也有資產(chǎn)屬性存在，在因?yàn)樗型顿Y屬性，或者是資產(chǎn)屬性，金融屬性，所以老百姓都是希望能夠買房子的。包括房價(jià)和預(yù)期也有關(guān)系，你漲了他就買，跌了就不買。因?yàn)楝F(xiàn)在市場差異化所以更要加強(qiáng)管理，特別是供不應(yīng)求的城市應(yīng)該加大普通商品房和用地供應(yīng)，來滿足老百姓的需求。就是政府2013年要建多少房子，然后在哪個(gè)地方建及早的告訴老百姓，減少老百姓的恐慌性，所以我覺得加強(qiáng)預(yù)期管理這一次也是比較深化的。

　　第五個(gè)方面就是提出了要加快建設(shè)引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的引導(dǎo)政策。

　　下面我說一下2012年的調(diào)控和這次地方提出來的調(diào)控目標(biāo)，從2003年開始我們的調(diào)控政策沒有什么效果，和市場是完全不合拍的。咱們說一下2012年調(diào)控和去年年底的調(diào)控，客觀的評價(jià)是有些問題需要總結(jié)的，有些問題需要完善，但是客觀的來看，2010年的調(diào)控起碼兩點(diǎn)成績是明白的，第一個(gè)成績就是在2011年的9月和2012年的5月，在七十各大中城市當(dāng)中，房價(jià)不管是環(huán)比也好，同比也好都是下降的，如果不調(diào)是不是會(huì)更高一點(diǎn)，我想這個(gè)問題很客觀。第二點(diǎn)我想通過這次調(diào)控，使開發(fā)商更加明確的，使消費(fèi)者更加理性了。并不是像以前2009年，2010年那么瘋狂了，所以一個(gè)是理性上面理性了，第二個(gè)客觀上房價(jià)是下降了，當(dāng)然調(diào)控的手段和目標(biāo)也是需要完善的。更因?yàn)榭紤]了這些問題，包括在今年的政府報(bào)告里面提出完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系。至于這次房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)是比較嚴(yán)格的，南京的調(diào)控細(xì)則是一百多個(gè)字，實(shí)際上大多的城市對房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)提出來了房價(jià)的漲幅低于當(dāng)年的老百姓的可支配收入的水平，有的幾十個(gè)字，不到一百個(gè)字。根據(jù)國務(wù)院的國六條規(guī)定，要地方政府公布的主要是公布這個(gè)。另外當(dāng)?shù)卣恋毓?yīng)指標(biāo)要公布，對于稅收的政策，稅收政策的制定是中央作主的，地方政府主要是執(zhí)行的。

　　這次調(diào)控我總的感覺地方的目標(biāo)還是實(shí)事求是的，像勞動(dòng)力成本，土地成本都在上漲的情況下，你要將房價(jià)降下來，實(shí)事求是說也不太合適。如果真的能夠做到房價(jià)的漲幅低于老百姓收入水平的漲幅那也是不太容易，而且咱們客觀的說，調(diào)控難度大。為什么呢，因?yàn)榉績r(jià)是廣義的現(xiàn)象，它的背后有供求關(guān)系的問題，流動(dòng)性的問題，地方政府的土地財(cái)政問題，還有老百姓住房問題，還有房地產(chǎn)它本身就有的投資屬性，所以這些問題造成了房地產(chǎn)調(diào)控的復(fù)雜性。當(dāng)然是不是就房價(jià)來調(diào)，理論界也有不同的看法，我前幾年也提過，在目前情況下調(diào)房價(jià)是可以的，但是從長遠(yuǎn)來看是不是把調(diào)控目標(biāo)說的更詳細(xì)一些。咱們仔細(xì)對比一下，如果你要按老百姓收入水平那還是很高的，所以調(diào)控政策還需要繼續(xù)完善。

　　第三我講一下房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策體系和健全房地產(chǎn)市場健康長效發(fā)展的機(jī)制。這個(gè)問題是重要的問題，為什么呢，國六條更多的調(diào)法是針對當(dāng)前市場的問題，但是長遠(yuǎn)怎么做，主要是這個(gè)問題。從2010年以來，不管是學(xué)會(huì)也好，本人也好，給上面的建議是最多的一個(gè)，我對調(diào)房價(jià)也有不少建議，但是咱們仔細(xì)的看一下今年的政府工作報(bào)告，我覺得這個(gè)思路應(yīng)該是很清晰的，它是這么一段話，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安置房建設(shè)，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求，抓緊完善房地產(chǎn)責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。這段話不管咱們對國五條怎么議論，對國六條怎么議論，這一段話是兩會(huì)上通過的。兩會(huì)是三千多名代表和兩千多名政協(xié)委員認(rèn)真討論的，而且最后人大同意了，我認(rèn)為這個(gè)肯定是形成共識(shí)的，里面很重要的是完善調(diào)控體系，還有健全房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，還有房地產(chǎn)稅收改革，第四完善住房金融體系，第五住房用品的供應(yīng)機(jī)制，第六是住房供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)化。據(jù)我了解，在兩會(huì)報(bào)告以后，這種重要性的工作國務(wù)院已經(jīng)分配到有關(guān)部門了，所以包括完善房地產(chǎn)的調(diào)控體系，包括抑制投機(jī)投資需求都在抓緊，這是調(diào)控的問題。毫無疑問調(diào)控更多的肯定會(huì)采取經(jīng)濟(jì)和法律的手段，但是客觀的來說更多采用經(jīng)濟(jì)和法律的手段，經(jīng)濟(jì)手段就是稅收，但是稅收的調(diào)解本質(zhì)上是調(diào)解利益的分配關(guān)系。為什么說現(xiàn)在調(diào)控難呢，以前的改革都是讓老百姓收益的，進(jìn)行到稅收調(diào)解里面抑制投機(jī)投資，第二是調(diào)解利益關(guān)系，你多套房就要交稅。將來還有房產(chǎn)稅的問題，盡管加大推動(dòng)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，但是我覺得中央政府肯定還是比較謹(jǐn)慎的。

　　第四個(gè)問題我想簡單的講一下房地產(chǎn)的走勢，我想先講一下當(dāng)前房地產(chǎn)的特點(diǎn)。就是三月底房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)基本上是延續(xù)了去年的勢頭，或者是特點(diǎn)也好，問題也好主要是四個(gè)方面。一個(gè)是房價(jià)的上漲預(yù)期存在，這是三月份，四月份就不一定了，三月份的數(shù)字咱們已經(jīng)清楚了，在七十個(gè)大中城市中環(huán)比和同比都比二月份上漲了，二手房的價(jià)格環(huán)比和同比比二月份也有所上漲。但是房子的土地面積是下降的，這個(gè)指標(biāo)的下降對今后的市場是不利的。第三個(gè)問題是市場的差異性依然存在，第四個(gè)問題就是干企業(yè)的業(yè)績上漲很明顯，這是市場的特點(diǎn)。

　　從市場的發(fā)展來看呢，短期有一些地方可能會(huì)觀望，包括二手房市場要觀望，他觀望以后，其中有一個(gè)還在觀望政策的出臺(tái)落地情況，包括講過得20%的個(gè)稅還有待觀望，有些地方還沒有執(zhí)行，所以大家都在觀望。還有二手房市場三月份集中釋放的，那么接下來肯定會(huì)平淡一些。房地產(chǎn)市場的走勢取決于幾個(gè)因素，一個(gè)因素是宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)依托經(jīng)濟(jì)，依托民生，這是它的本質(zhì)屬性。第二個(gè)因素取決于地方政府對于國六條細(xì)則的執(zhí)行情況，第三個(gè)因素取決于中長機(jī)制的跟進(jìn)。從中長期來看，咱們對中長期也是看好的，我一直是這個(gè)觀點(diǎn)，起碼在2020年以前還是房地產(chǎn)發(fā)展的很好時(shí)期，主要因?yàn)槌鞘谢诳焖俚耐七M(jìn)。盡管我們城鎮(zhèn)化是52.6%，但實(shí)際上是36%的人是真正享受到城鎮(zhèn)居民待遇的，還有兩億六千萬的人沒有完全享受到城鎮(zhèn)居民待遇，這些人陸續(xù)都會(huì)改善他們的居住環(huán)境，而且現(xiàn)在兩億六千萬人里面真正買房的人是不多的，更多是租房。而且現(xiàn)在棚戶區(qū)的改造，舊城改造，城鎮(zhèn)村改造力度在加大，這些需求加起來肯定比十一五時(shí)期量大，另外加上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所以從中長期來看，房地產(chǎn)的前景還是看好的，這是房地產(chǎn)的市場情況。

　　最后講一下行業(yè)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)的理性決策問題。行業(yè)的轉(zhuǎn)型是擺在面前的，因?yàn)樾袠I(yè)是資源能源消耗大的行業(yè)，建設(shè)比較粗放，隨著國家的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必然要轉(zhuǎn)型。另外房地產(chǎn)行業(yè)不管怎么樣，由過去的快速發(fā)展轉(zhuǎn)到了今后的平衡發(fā)展，這是一個(gè)區(qū)域。第二個(gè)大趨勢不會(huì)改變，就是在政府不斷的健全對房價(jià)的穩(wěn)定的責(zé)任制的情況，以及在土地成本，勞動(dòng)力成本上漲壓力比較大的情況的雙重壓力下，我們的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤逐步收縮，所以這個(gè)趨勢也不會(huì)改變。在兩個(gè)大背景下，作為房地產(chǎn)行業(yè)怎么理解是必須要考慮的，怎么樣轉(zhuǎn)變建造方式。第二點(diǎn)以保障房和商品房為重點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極推進(jìn)住宅的建設(shè)，而且提高綠色和低碳的水平。第三是加大精裝的發(fā)展，而且要推進(jìn)管線便于維修和更新的長壽命的近來。還有加強(qiáng)企業(yè)和上下游企業(yè)的聯(lián)系，提倡集中采購，降低采購成本，提高質(zhì)量。作為企業(yè)來說怎么樣根據(jù)大的政策來發(fā)展，來理性的選擇自己的道路，這里面包括區(qū)域的選擇。城市中的發(fā)展目標(biāo)是大中型城市基本協(xié)調(diào)一致發(fā)展，所以一定不要把所有的蛋放在一個(gè)籃子里面，這樣風(fēng)險(xiǎn)很大，所以要區(qū)域分布合理一點(diǎn)，這樣可以降低風(fēng)險(xiǎn)。第三行業(yè)進(jìn)一步提高也是必然的趨勢，在這種情況下企業(yè)怎么樣考慮定位問題甚至拿地問題。

　　最后我們的企業(yè)一定要在精細(xì)化的管理，品牌化的經(jīng)營和規(guī)范化的服務(wù)上面下工夫，這樣提高項(xiàng)目的品質(zhì)，提高項(xiàng)目的性價(jià)比來提高市場的占有率，使企業(yè)做的更好，謝謝大家！

 　　主持人：謝謝朱先生，請你留步。接下來有五分鐘的時(shí)間作為現(xiàn)場的觀點(diǎn)答問環(huán)節(jié)，大家可以提出你的問題，朱中一先生就會(huì)進(jìn)行解答。

　　提問：你剛才提到一季度銷售是比較高的增長，為什么開工和土地購置還是負(fù)增長，能解答一下嗎？

　　朱中一：一季度的銷售剛才講了，一到二月份國五條和國六條還沒有出臺(tái)，三月份因?yàn)檎叱雠_(tái)以后，人們有點(diǎn)恐慌性和市場預(yù)期不確定性有關(guān)，但是為什么土地供應(yīng)下降了呢，這個(gè)和咱們的地方政府有關(guān)。

　　主持人：再次感謝朱先生的解答，以及朱先生的精彩演講。

　　現(xiàn)在讓我們有請本次論壇的第二位演講嘉賓上臺(tái)，他是德新資本董事長陳義楓先生，他演講的題目是調(diào)控新政與房企金融創(chuàng)新。

　　陳義楓：各位早上好，由于飛機(jī)晚點(diǎn)我是凌晨將近四點(diǎn)鐘才入住的酒店，應(yīng)該說睡眠嚴(yán)重不足。但是為了來和南京的業(yè)界交朋友，再苦再累我也愿意來。

　　今天我講的是兩個(gè)小課題，一個(gè)是我們站在資本機(jī)構(gòu)的角度怎么樣看待調(diào)控和調(diào)控背景下的這個(gè)行業(yè)下一步的走勢。另外一個(gè)是我們從金融服務(wù)商的角度給開發(fā)商提一些建議，剛才朱會(huì)長對房地產(chǎn)做了詳細(xì)的分析，所以第一個(gè)小課題我就簡單分享一下。

 

　　第一課題我講三個(gè)內(nèi)容，一個(gè)是對國五條的解讀，談一些我的看點(diǎn)。另外講一下房價(jià)的走勢判斷，第三個(gè)講行業(yè)的競爭格局。這次國五條我們從金融的角度有幾個(gè)看點(diǎn)，一個(gè)是限購擴(kuò)容，限貸加碼，稅收手段利用起來，執(zhí)行和問責(zé)比較強(qiáng)調(diào)，再一個(gè)預(yù)留了一些調(diào)控升級的空間。

　　我們認(rèn)為這次還是以調(diào)控需求為主，可能還是一個(gè)相對短期的措施，如果說短期措施反復(fù)使用的話，可能效果會(huì)遞減。我們擔(dān)心這次調(diào)控有一個(gè)怪圈，就是調(diào)控需求同時(shí)供應(yīng)沒有增加，供應(yīng)沒有增加是為什么呢，我認(rèn)為地區(qū)政府的內(nèi)在動(dòng)機(jī)導(dǎo)致的。中央希望增加供應(yīng)，地方政府恐怕不一定配合，地價(jià)一跌，地方政府賣地就比較謹(jǐn)慎了，不愿意明顯的降價(jià)賣地，自然而然看似一個(gè)市場化的結(jié)果，其實(shí)和地方政府的趨利動(dòng)機(jī)。土地供應(yīng)一減少，短期內(nèi)需求下降，樓價(jià)做到控制了，但是一個(gè)開發(fā)周期過后供應(yīng)減少，樓價(jià)就會(huì)恢復(fù)性的上來。今年一季度新開工的面積少了，是不是上一個(gè)周期調(diào)控的負(fù)作用呢，咱們可以思考一下。

　　我們作為基金不得不去判斷樓價(jià)走勢，但是判斷不一定準(zhǔn)確。判斷樓市走勢首先它有一些長周期的生長因素，包括經(jīng)濟(jì)增長和收入提高，購買力提高。第二個(gè)是深度的城市化，人口集中，第三個(gè)是貨幣持續(xù)超發(fā)，第四個(gè)是土地供應(yīng)受到限制，第五個(gè)是投資渠道不暢，投資收益，普通老百姓收益過低，老百姓買房的資金成本太低了，因此樓價(jià)就上漲了。但是當(dāng)樓價(jià)過多泡沫化時(shí)一定會(huì)來調(diào)控，政府調(diào)控的手段很多，調(diào)控力度可以小也可以大。還有政府的GDP需要房地產(chǎn)業(yè)來拉動(dòng)，政府需要房價(jià)平穩(wěn)，需求回暖，成交活躍，投資平穩(wěn)。這么多的各方訴求，各種因素我們認(rèn)為不漲，小漲成為政策的調(diào)控目標(biāo)，其實(shí)他們內(nèi)心的目標(biāo)是平穩(wěn)或者漲幅不要厲害就行了，也是博弈各方的交集。我們認(rèn)為市場走勢就是橫盤振蕩，緩慢上升，我覺得政策性很強(qiáng)的市場，可以猜一下政府的心事有用，這是我們對市場的認(rèn)識(shí)。

　　除了這個(gè)市場的總體走勢之外，企業(yè)之間的競爭格局，剛才朱會(huì)長講的我很贊同，土地紅利沒有了，房地產(chǎn)告別黃金十年，進(jìn)入白銀十年，就是利潤率還是比較高的，但是不再是暴利和無風(fēng)險(xiǎn)的。競爭加劇，行業(yè)集中度快速提升，大者更大，強(qiáng)者做大，弱小者淘汰出局。所以中小行企業(yè)要跨界，創(chuàng)新，轉(zhuǎn)型成為潮流。

　　講完行業(yè)面之后，我們講一下房企的融資模式和創(chuàng)新。開發(fā)商面臨的金融環(huán)境是怎么樣的呢，我講幾個(gè)看點(diǎn)，一個(gè)是房企融資環(huán)境持續(xù)偏緊，資金壓力與日俱增，這么幾年沒有松過，最緊的時(shí)候是去年這個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在比去年同期好一點(diǎn)。金融資源向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，向優(yōu)勢開發(fā)企業(yè)集中，冷暖不均，兩地分化嚴(yán)重，融資能力成為房企核心能力，決定了房企的盈利能力，甚至是生存能力。創(chuàng)新型融資模式備受親睞，融資模式創(chuàng)新成為房企創(chuàng)新的重要方向。房地產(chǎn)基金應(yīng)運(yùn)而生，蓬勃發(fā)展，我認(rèn)為迎來地產(chǎn)基金的黃金十年，這個(gè)概念我們?nèi)ツ晏岢?，在業(yè)界是廣為流傳。而且現(xiàn)在是大資管的時(shí)代，其它非銀行機(jī)構(gòu)采用市場管理的模式來做金融，金融的投資對象大家不約而同投向房地產(chǎn)，所以大資管的時(shí)代來臨，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新恰逢其時(shí)。

　　所謂房企融資模式創(chuàng)新有哪些模式呢，像很多銀行推出了信托計(jì)劃，還有證券公司、公募基金公司的資產(chǎn)管理計(jì)劃，租賃也是融資常用的模式，應(yīng)該說房企的金融創(chuàng)新，融資模式創(chuàng)新很活躍，在過去一兩年也起到了一定的作用。

　　在這個(gè)地方我們介紹一下地產(chǎn)基金，地產(chǎn)基金有幾個(gè)特色和優(yōu)勢，首先是合法性，我們是有法可依的規(guī)范模式，同時(shí)也是專業(yè)化的管理，我們不只是簡單的投資，投資后的管理也是很關(guān)鍵的。而且也是很安全的，設(shè)定多重保障機(jī)制，有效保障投資人安全，不像有一些融資除了給你資金，還帶來殺傷力，我們這種模式也是創(chuàng)新的模式，因?yàn)榈禺a(chǎn)基金是一種非牌照的金融服務(wù)機(jī)構(gòu)，就是沒有過多的監(jiān)管，只有一個(gè)法律框架，因此可以量身訂作，設(shè)計(jì)具體的投資渠道，滿足開發(fā)商的特色需求。創(chuàng)新性有很多，這個(gè)地方我就不展開了。地產(chǎn)基金是2010年興起的，到了去年年底市場規(guī)模大概在兩千億左右，而且每年的規(guī)模都以翻倍以上的速度增長，去年年底是兩千億，今年年底恐怕就是五千億，而且由于它的靈活性，往往它的規(guī)模增長是反周期的增長，這次國六條的出臺(tái)對地產(chǎn)基金來說是利好的，有利于我們做的更大。

　　最后我想說一下地產(chǎn)基金有哪些，供有興趣的房地產(chǎn)商選擇。首先是固定收益基金，還有夾層基金，是區(qū)域高成長開發(fā)商，高利潤項(xiàng)目。第三個(gè)是少數(shù)股權(quán)基金，就是小股東，小份額，第四種是主動(dòng)管理型基金，就是基金取代了開發(fā)商的投資功能，基金獨(dú)自去開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，有可能和某個(gè)開發(fā)商合作，可能委托給開發(fā)商代理建設(shè)。除了剛才四種類型之外，還可以對這四種類型進(jìn)行設(shè)計(jì)，這樣可以滿足不同投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好，可以更成功的募集到資金，最終實(shí)現(xiàn)投資。還有傘形設(shè)計(jì)，有上傘形和下傘形，上傘形是子基金到母基金里面來，一支基金理論上可以容納幾千個(gè)投資者，我們做的基金往往在十個(gè)億左右。下傘形是一個(gè)母資基金資以后投資到其它基金里面去，基金投基金。我們基金業(yè)在和有志向做基金的開發(fā)商進(jìn)行深度合作，共同建設(shè)基金平臺(tái)，我們也在給開發(fā)商輸入我們的品牌和隊(duì)伍，建設(shè)屬于開發(fā)商自己的基金平臺(tái)。

　　希望我們在南京能夠交更多的朋友，找到更多的機(jī)會(huì)，謝謝各位！

　　主持人：謝謝陳先生的精彩演講，接下來我們進(jìn)行的是第三場演講，有請威海雙島灣科技城招商科科長畢建超先生。他演講的題目是風(fēng)景中的城市，海灣中的生活，北中國硅谷——威海雙島灣科技城。

　　畢建超：下面我簡單介紹一下雙島灣科技城，中國第一個(gè)最適合人類居住的城市是哪里，走遍四海，還是威海，中國最美麗的海灣在哪里，還是威海雙島灣。威海大家都知道在膠東半島最東端，是世界宜居城市。而雙島灣位于煙臺(tái)和威海之間，是威海前公里幸福起岸的起點(diǎn)。雙島灣是威海目前市區(qū)僅存的一塊環(huán)境優(yōu)美，面積最大的居住地。它是外環(huán)海有18公里的優(yōu)質(zhì)沙灘海岸線，然后周邊有六座山峰。另外它中間有四條天然的淡水河形成一個(gè)自然的景觀，包括雙島灣多重自然的元素匯集大這里形成獨(dú)特的灣區(qū)空間禹城市空間的有機(jī)融合。同時(shí)雙島灣位于北緯37度，四季分明，冬賞雪景，夏洗海澡，這是很多人比較喜歡的。

　　雙島灣出了這么多美麗的資源，為什么要大家要投資在這里，我下面簡單介紹一下。從威海的層面看，將雙島灣列為中心崛起，兩軸支撐的首位。從旅游方面來看，雙島灣是威海離海岸線的一個(gè)起點(diǎn)，同時(shí)它是匯集了山地，濱海，城市等多元素的地方，所以它的發(fā)展方向威海給他確定的是生態(tài)化海濱城市的定位。從交通來看，雙島灣距離威海市區(qū)15公里，距離煙臺(tái)是40公里，而且煙威高速從中間過，將來可以快速的到達(dá)北京，上海，南京，而且到達(dá)南京只需要五個(gè)小時(shí)的車程，所以整體的交通比較便利。從威海市區(qū)的交通大家可以看出科技城離威海市中心和里口山風(fēng)景區(qū)交通都是比較方便的。下面說一下目前威海市的房地產(chǎn)市場情況，房地產(chǎn)價(jià)格也是穩(wěn)定的增長，而且增值空間也比較大，威海不但有本地剛需，還有外銷的部分，比例是40%到60%。而且山東省內(nèi)的知名房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)部分進(jìn)入了，像保利地產(chǎn)，綠地地產(chǎn)，碧桂園等地產(chǎn)都已經(jīng)進(jìn)入了，所以說明威海房地產(chǎn)發(fā)展還是有前景的。

　　十八大國家提出了一個(gè)科技創(chuàng)新是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心力量，雙島灣就是以科技為主題進(jìn)行的發(fā)展，主要是科教研發(fā)和高新技術(shù)研發(fā)企業(yè)，目前雙島灣科技城啟動(dòng)了主干道路、橋梁、防潮、景觀等的設(shè)計(jì)和施工，到2015年全面完成市政、交通、生活等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，發(fā)展框架全面形成，生活配套完善。開發(fā)商進(jìn)入的時(shí)間在前面的話，我想就會(huì)投入較少的資源而獲得更大的利潤。所以希望投資商能盡早進(jìn)入，這是下面一些重點(diǎn)的項(xiàng)目，大家可以看一下。到了南京，江蘇衛(wèi)視大家都了解非誠勿擾，孟菲經(jīng)常說的是為什么不給自己一個(gè)機(jī)會(huì)呢，所以說風(fēng)景中的城市，海灣中的生活，北中國的硅谷威海雙島灣科技城歡迎你。

　　主持人：謝謝，接下來有請的是第四位演講嘉賓，是logon羅昂設(shè)計(jì)公司合伙人柯復(fù)南先生。他演講的題目是成就品質(zhì)建筑。

　　柯復(fù)南：大家好，很榮幸今天能到這個(gè)論壇上來演講發(fā)言！

　　今天我們主要想談的內(nèi)容是關(guān)于建筑品質(zhì)的問題，在短短的15分鐘內(nèi)我們不可能解決所有關(guān)于建筑品質(zhì)的問題，但是我們想就這個(gè)題目能夠談幾個(gè)觀點(diǎn)。

　　我們知道現(xiàn)在中國的城市化速度非常快，在未來的十年中國的城市人口將增加3.5億，而且每一年的建造面積是20億平方米，每年中國建造面積等于全世界的建造面積的總量。所以大家能夠想象在這么快的建設(shè)速度大潮情況下，中國很難成就和德國一樣的建筑質(zhì)量。

　　當(dāng)然建筑質(zhì)量對于每個(gè)人，每一天的工作和生活都有密切的關(guān)系。而且和我們每一個(gè)人，你的，我的，他的所有人的每一天生活的質(zhì)量，我們的身體健康以及生活的方式有很大的關(guān)系。這三點(diǎn)怎么樣處理，就是建筑質(zhì)量、價(jià)格和速度的問題，現(xiàn)在中國來講比較關(guān)注的是同時(shí)能夠達(dá)到的建筑價(jià)格以及它的速度。當(dāng)然如果我們作為設(shè)計(jì)師的話，建筑師和用戶講你用兩倍的價(jià)格建造一個(gè)建筑，我確保你的質(zhì)量，沒有一個(gè)業(yè)主會(huì)感興趣的。同樣我們對業(yè)主說需要兩倍以上的時(shí)間來做項(xiàng)目的話，他們也不會(huì)同意。

　　規(guī)范的問題，很多人說中國的規(guī)范是有問題的，我從德國人的角度來講，我覺得中國的規(guī)范沒有任何問題。我們認(rèn)為更多的問題可能存在于大家屬于的細(xì)節(jié)的節(jié)點(diǎn)，在中國很多人都用這個(gè)質(zhì)量體系，因?yàn)樗容^快，直接拷貝就可以了，有效果，而且是比較保險(xiǎn)的，因?yàn)橛昧诉@個(gè)質(zhì)量體系的話，在后期的審查上就不會(huì)出現(xiàn)問題。由于現(xiàn)在我們對于建筑的造型，建筑的質(zhì)量要求越來越高，所以對于這些節(jié)點(diǎn)的要求需要有定制的設(shè)計(jì)，像這個(gè)內(nèi)容在德國都沒辦法通過審核的。

　　現(xiàn)在在中國的建筑工人是農(nóng)民工，工地的建筑工人的教育問題，在德國一個(gè)砌墻的普通工人需要三年的專業(yè)技術(shù)的教育才能上崗。當(dāng)然還有一個(gè)問題，在我們整個(gè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃建造的過程中，有太多的方面介入了整個(gè)的過程，在德國我們作為一個(gè)建筑師建議業(yè)主，建議我們使用方，建議政府之間的角色，在國內(nèi)的話，作為一個(gè)建筑師我們更多是技術(shù)咨詢這樣相對外圍的角色。在建造過程中很多利益方會(huì)和我們有沖突，所以我們在很多情況下是否能夠改進(jìn)一下建筑質(zhì)量。

　　這里我首先問一下什么是質(zhì)量，對于質(zhì)量的定義是什么。我們在場的嘉賓，每個(gè)人可能心底的想法不一樣，但是對我都會(huì)有所幫助的。今天我們大致闡明一下建筑質(zhì)量的觀點(diǎn)，對于業(yè)主來講的話，他認(rèn)為能效以及耐久性是建筑質(zhì)量的衡量標(biāo)準(zhǔn)。像圖片上的這些內(nèi)容大家都會(huì)認(rèn)為是耐久性的建筑嗎，現(xiàn)在建筑的耐久性在中國雖然要求是35年，但是在德國是132年。

　　對于建筑質(zhì)量的定義，用戶如果你在辦公樓里，在家里居住的話是舒適度以及對身體產(chǎn)生的影響，就是健康度來衡量的。在現(xiàn)代很多辦公樓里，像我坐在靠近玻璃旁的位置冬天會(huì)感覺熱，夏天會(huì)感覺比較冷，這是不是舒適的環(huán)境呢，但是我們還必須考慮建筑美學(xué)和整體性。這個(gè)建筑到底是大家喜不喜歡，或者是不是比較乏味的這些都不是很重要，但是這個(gè)建筑會(huì)影響你的生活，中國的建筑耗能平均是德國建筑耗能的三倍，這些額外的能源是來自哪里的。當(dāng)然如果是我們提高建筑質(zhì)量的話，所有的基點(diǎn)都是非常重要的，作為建筑師我們都有責(zé)任和義務(wù)關(guān)注這些。我們必須要承認(rèn)的是建筑質(zhì)量是等于建筑價(jià)值的，或者說這些產(chǎn)生的價(jià)值是相等的，對等的。

　　大家看一下我們完成的一些相關(guān)項(xiàng)目，我的工作方法少許和其它單位有些不同，我們從一開始做概念的時(shí)候就很注重，我們可以講完成的建筑比一般的民用建筑的節(jié)能50%。而且在整個(gè)過程中對我們來講非常重要的是，怎么樣在建設(shè)過程中不增加建筑成本，如果我們建筑質(zhì)量等同于建筑價(jià)值的話，我們在建筑項(xiàng)目中某些部位可能會(huì)選擇一些非常特殊的材料，或者比較好的材料，但是把建筑質(zhì)量增加幾倍以上的話，絕對不是我們的目的。而且現(xiàn)在我們也完成了一些更新改造的建筑，例如上海的玻璃湖博物館，畢竟這樣的改造項(xiàng)目在國內(nèi)是比較少的，更多是新建筑，大規(guī)模的片區(qū)建設(shè)，所有的這些照片都是我們完成的項(xiàng)目，建筑材料在三千塊錢每平方左右，但是建筑質(zhì)量是非常好的。為了達(dá)到我們業(yè)主各個(gè)角度的滿意度，我們從設(shè)計(jì)過程中就必須改變，當(dāng)然也包括了像爛尾樓改造成一個(gè)比較新的，不同功能的建筑體量。幾年下來我們在上海市內(nèi)比較中心的位置完成所有辦公的建筑，每平方米到最后的租金價(jià)格都比周邊平均的租金價(jià)格高50%，所以建筑質(zhì)量是等同于建筑價(jià)值的。而且我們也希望大家去參加我們近期在南京建筑的項(xiàng)目，更多的了解建筑質(zhì)量。

　　主持人：謝謝柯復(fù)南先生。各位來賓，接下來我們有請最后一位演講嘉賓上臺(tái)，他是瑞士信貸董事總經(jīng)理，亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師陶冬先生，他演講的題目是中國經(jīng)濟(jì)展望與房地產(chǎn)調(diào)控。

　　陶冬：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓早上好！

 

 

　　中國經(jīng)濟(jì)在去年最后幾個(gè)月的時(shí)候，大家曾經(jīng)有過一次莫名的興奮，對于經(jīng)濟(jì)增長又重新進(jìn)入了一個(gè)上升的軌道。當(dāng)?shù)谝患径冉?jīng)濟(jì)增長回落的時(shí)候，大家又有一個(gè)莫名的擔(dān)心。今天我們的經(jīng)濟(jì)到底是在一個(gè)什么樣的周期中間，我告訴大家，今天我們在一個(gè)偽周期里面，目前看到的經(jīng)濟(jì)增長并不是一個(gè)新的周期的開始，而是前一個(gè)周期的延續(xù)。如果你要看經(jīng)濟(jì)增長各個(gè)部位的話，幾乎GDP里面的所有成份不是在往下降，就是平穩(wěn)，消費(fèi)在下降，民間投資大降。目前我們所看到的增長不過是在真正的GDP之外，就是地方投資。這張圖很明顯的表示出來了，今天增長動(dòng)力來自何方，灰色的這條線是固定資產(chǎn)投資，紅色的這條線是基礎(chǔ)設(shè)施的投入。我們可以看到幾乎所有的固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定的動(dòng)力來自于這條紅色，當(dāng)紅線的到第一季度變得難以為繼的時(shí)候，增長會(huì)重新開始下去。

　　這一屆新政府和上一屆政府對于基礎(chǔ)設(shè)施投資的看法有著本質(zhì)的不同，上一屆政府把基建投資看作是增長的加速器，于是有了2009年，8%，9%，10%的巨型拉動(dòng)，新一屆政府把基建看作是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的。所以今年的經(jīng)濟(jì)增長在7.5%到8%之間，但是這個(gè)并不是真正的增長，像男人穿的高跟鞋，你要想有增高可以，但是這不是真正的身高。這一輪把經(jīng)濟(jì)重新拉起來的動(dòng)力來自于引資銀行。紅色的線顯示的是正規(guī)銀行的貸款速度，它并沒有出現(xiàn)明顯的增長，但是去年開始，引資銀行爆炸性的增長，非常規(guī)的投資渠道帶動(dòng)了中國經(jīng)濟(jì)的一次反彈，但是這一個(gè)也對今后的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，金融的穩(wěn)定邁下了禍根。

　　今天中國經(jīng)濟(jì)的問題核心只有一個(gè)，就是民營投資消失了，工資暴漲，產(chǎn)能過剩，制造業(yè)基本上無利可投了，所以民營投資不玩了。這是中國改革開放以來第一次貨幣政策的寬松沒有拉動(dòng)民間的投資，也沒有拉動(dòng)民間的消費(fèi)，這個(gè)是今天中國經(jīng)濟(jì)問題的核心，這是一個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，最終的解決一定是結(jié)構(gòu)性的解決。自從鄧小平改革開放我們經(jīng)歷過幾次經(jīng)濟(jì)陷入泥潭的困境，八十年代初文革之后百廢具興，中國靠農(nóng)村改革，體制上的突破拉動(dòng)生產(chǎn)力增長，拉出了持續(xù)五六年的雙倍式增長。九十年代出中國經(jīng)濟(jì)再一次下如了泥潭，鄧小平批的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，再一個(gè)通過體制上的突破帶來生產(chǎn)力的提高，為中國成為世界的加工廠奠定了基礎(chǔ)。被世紀(jì)初追究經(jīng)濟(jì)又一下陷入了泥潭，中國提出了假如WTO，今天我們已經(jīng)消耗到了過去幾次結(jié)構(gòu)性調(diào)整帶來的紅利。國家預(yù)見到了這一些，所以提出經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型向拉動(dòng)國內(nèi)消費(fèi)增長經(jīng)濟(jì)，但是遇到了金融危機(jī)，于是他們學(xué)習(xí)方的經(jīng)驗(yàn)，開始印鈔票，開始燒財(cái)政的錢，這些反周期的政策可以把GDP往上托一托，增長暫時(shí)不難看，永遠(yuǎn)不可能拉出一個(gè)可持續(xù)的增長。民營企業(yè)的投資根據(jù)他根本就是虧欠的，所以你跟他說我借錢給你，但是他還得還，所以這根本是錯(cuò)誤的答案。貨幣擴(kuò)張沒有解決結(jié)構(gòu)性的問題，公共開支也不是民間投資的替代，今天中國需要的是結(jié)構(gòu)性改革。

　　我認(rèn)為中國需要開放服務(wù)業(yè)，中國的制造業(yè)已經(jīng)無利可圖了，但是服務(wù)業(yè)有利可圖，效率低下，醫(yī)療費(fèi)，教育，環(huán)保，資金管理，這些領(lǐng)域是下一輪投資的點(diǎn)，但是你必須開放民營企業(yè)。第二中國必須要打破銀行壟斷，今天銀行賺的利潤是全中國一半的利潤，這是不行的，銀行是中間產(chǎn)品，它本身不應(yīng)該賺取財(cái)富，當(dāng)銀行把所有的錢全部打劫掉的時(shí)候，那民營企業(yè)就完了。第三中國需要開放戶口體制，解除獨(dú)生子女政策，制造新的消費(fèi)體系，帶動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)增長。但是這些說起來容易，做起來難，如果你說要打破壟斷一定踩到既得利益集團(tuán)的腳指頭上，這是今天中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型步履艱難的原因。

　　習(xí)近平總書記上臺(tái)之后講了很多的惠民政策，李克強(qiáng)總理上臺(tái)之后也講了很多結(jié)構(gòu)性改革的話，我也希望新一屆領(lǐng)導(dǎo)人很快能夠做出一些新的事情。但是美國的權(quán)利交替三周可以完成，但是中國的權(quán)利交替起碼要三年。如果你認(rèn)為習(xí)書記能夠在體制改革面做出一些事情，很快可以和利益集團(tuán)較量的時(shí)候，我建議大家讀一下十年前的報(bào)紙，聽聽胡溫剛剛上臺(tái)時(shí)候講的那些話，他們在任的時(shí)候在體制改革方面是交了白卷的。H7N9救了中國的CPI，一下子大家都不吃雞了，都不吃豬了，肉價(jià)大跌，今后中國的CPI會(huì)很好看，但是這個(gè)恰恰為下一輪CPI的暴漲埋下了種子，肉價(jià)的暴跌使豬農(nóng)，雞農(nóng)趕快把這些雞豬都?xì)⒘耍匀鈨r(jià)跌了。但是當(dāng)天氣熱了以后，疾病沒有了的時(shí)候，肉價(jià)又會(huì)上漲，為什么呢，因?yàn)楣?yīng)量不夠了。溫家寶總理非常擔(dān)心生豬供應(yīng)，去年十月份開始對每一頭生豬補(bǔ)貼一百元人民幣?，F(xiàn)在都在大量的殺豬，豬是有一個(gè)生長周期的，所以今年年底到明年年初肉價(jià)必然會(huì)大漲的，到那個(gè)時(shí)候人民銀行不得不降息。

　　下面談一下房價(jià)，國五條出來好像房價(jià)沒有停下來，好像成交量還增加了。我認(rèn)為中國房價(jià)短期來看，今后十二個(gè)月易升難跌，但是升幅有限。中國的房地產(chǎn)三大板塊，第一個(gè)板塊叫做開發(fā)商的現(xiàn)金流，房地產(chǎn)這個(gè)鏈條里面最重要是開發(fā)商的先進(jìn)流，如果這個(gè)斷了的話，房地產(chǎn)就搖搖欲墜了。2009年，2010年初是這樣的，2012年年初的時(shí)候也有這個(gè)感覺，但是最近我去給開發(fā)商協(xié)會(huì)做主題演講，所有的開發(fā)商大佬都去了，大家都興高采烈的說你拿這塊，我拿這塊，咱們一塊拿這塊，在我看來開發(fā)商的現(xiàn)金流是充足的，房子去年賣出去了，融資今年又融了一筆，今天開發(fā)商的現(xiàn)金流和一年之前不可同日而語了。

　　中國房地產(chǎn)的第二個(gè)板塊叫做買房人，中國是一個(gè)高儲(chǔ)蓄的國家，一個(gè)資本管制的國家，是除了倒霉的A股之外沒有投資地方的國家，于是老百姓把房地產(chǎn)，住房當(dāng)成了銀行帳戶，這是目前中國的房價(jià)居高不下的原因。老百姓們苦苦等了兩年，等房產(chǎn)跌，但是沒有跌成，反而反彈了，那他們就跳進(jìn)去了，于是開發(fā)商就開始玩游戲了。國五條可以讓個(gè)別的買房人稍微的觀望一下，但是很難真正的解決中國資金沒有出入的問題。

　　中國房地產(chǎn)的第三大板塊叫做政策，但是我可以跟你講，國五條是溫家寶總理的叫做謝幕之作。房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)增長所有引擎中間唯一一個(gè)還在往上走的，房地產(chǎn)政策是所有宏觀政策中間唯一一個(gè)還能有效對經(jīng)濟(jì)做出一些調(diào)控的，貨幣政策你說的天花亂墜，但是經(jīng)濟(jì)對你沒有反映。財(cái)政政策地方政府說今后五年投資1.5萬億，明年3萬億，但是腰包是空的，只有那個(gè)房地產(chǎn)政策才能動(dòng)，但是這個(gè)劍懸在頭上遠(yuǎn)遠(yuǎn)比落下來好的多，所謂的國五條就是突然往下了一點(diǎn)，然后大家恐慌了，結(jié)果一看沒掉下來，這就是我們的國五條，我認(rèn)為今后十二個(gè)月中國的房地產(chǎn)基本上是小良春的形勢，會(huì)出現(xiàn)明明你看房價(jià)在漲，但是統(tǒng)計(jì)數(shù)字說沒有漲。我認(rèn)為短期之內(nèi)中國的房地產(chǎn)基本是在政策和流動(dòng)性之間的一個(gè)較量，只要房價(jià)不跌，北京既不希望房價(jià)大漲，也不希望房價(jià)大跌，所以我不認(rèn)為20%個(gè)稅能夠有所效果。

　　中國的房地產(chǎn)有沒有泡沫，有，這個(gè)泡沫在一線城市，上海北京表現(xiàn)為房價(jià)過高，今天中國一線城市的房價(jià)基本和東京的房價(jià)持平，甚至略高，但是那些地方的收入和東京相比，只是人家的五分之一。在二三線城市基本的表現(xiàn)是庫存郭達(dá)，有一批城市，像大連、沈陽、太遠(yuǎn)如果要把所有的住房庫存，包括開發(fā)商買的那些地都蓋成房子的話，今天不要再建房子足夠賣六到八年了。再往下走的城市就是偽城，舉個(gè)極端的例子，我們知道兩年前海南的房價(jià)暴漲，如果今天海南島把所有它的房子都按照今天的價(jià)格賣掉，另外開發(fā)商投資的地也建成房子，按照今天的價(jià)錢賣掉，海南島收上來的錢足夠買一個(gè)叫曼哈頓的城市。但是有泡沫不代表泡沫今天就會(huì)爆，明天就會(huì)爆。

　　房地產(chǎn)泡沫何時(shí)破滅取決于流動(dòng)性環(huán)境什么時(shí)候改變，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)泡沫需要三大要素同時(shí)具備。第一是流動(dòng)性環(huán)境正常化，這個(gè)實(shí)際上中國人民銀行做的，你看今天開始多少次降息，這是慢慢的在做，我相信這個(gè)需要幾年的時(shí)間，甚至中間還會(huì)有幾次政策上面的反復(fù)，最終才能夠逐步的收回。第二中國的貿(mào)易順差需要大幅度的減少，這個(gè)已經(jīng)在發(fā)生了，中國作為世界加工廠的金字招牌在一點(diǎn)一點(diǎn)褪色，這個(gè)需要幾年的時(shí)間。第三美國的聯(lián)儲(chǔ)需要推出量化寬松政策，這樣中國的流動(dòng)性也會(huì)因此而收縮，這需要一定的時(shí)間。

　　中國的房地產(chǎn)調(diào)整什么時(shí)候開始我不敢講，我估計(jì)大概在2015年2017年的時(shí)間，當(dāng)這個(gè)出現(xiàn)的時(shí)候房地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)一次調(diào)整，但是這個(gè)不是世界的末日。房地產(chǎn)有周期，就像人會(huì)得病一樣，這個(gè)病不是一個(gè)令人非?？旎畹氖虑椋沁@個(gè)是我們生活中間的一部分，周期潮起潮落，自然會(huì)有各種各樣的變化。但是當(dāng)下一輪房地產(chǎn)再起來的時(shí)候，我估計(jì)拉動(dòng)力來自于城鎮(zhèn)化，這個(gè)和中國經(jīng)濟(jì)什么時(shí)候能如今大新的一輪增長周期有關(guān)系。

　　剛才記者問我，說中國的房價(jià)是只升不跌，我給你看這張圖，這是幾個(gè)主要國家貨幣發(fā)行和經(jīng)濟(jì)體量之比，從2000年到2012年，這十二年中間中國的貨幣發(fā)行漲7倍，美國的貨幣發(fā)行1.5倍，歐洲1.5倍，日本0.4倍，最終可能會(huì)達(dá)到1倍。量化寬松政策最顯著效應(yīng)的在中國，但是這張圖不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去，謝謝大家！

 　　主持人：謝謝陶冬先生，接下來也有10分鐘的互動(dòng)問答環(huán)節(jié)，各位在座的嘉賓有問題可以舉手示意。

　　提問：我問一個(gè)簡單的問題，剛才說了老百姓投資無門，我想問作為老百姓來講投資美元靠譜嗎？

　　陶冬：如果能買到美國的房子更好，上上星期我在美國出差遇到了周五大塞車，趕到機(jī)場離飛機(jī)起飛只有25分鐘的時(shí)間，整個(gè)機(jī)場都在喊我了，今天美國美元機(jī)遇是我們的一次大機(jī)遇。第二美元已經(jīng)進(jìn)入中長期的上升周期，第一個(gè)理由美國的貿(mào)易議差大幅度的減少，美國到2015年會(huì)成為超過沙特成為最大的石油生產(chǎn)過，意味著美國的貿(mào)易議差出現(xiàn)結(jié)果性的改變，世界其它地方會(huì)出現(xiàn)美元短缺現(xiàn)象，這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了，由于能源結(jié)構(gòu)上的變化，會(huì)帶來一次顛覆性的，對全球的能源供應(yīng)都是顛覆性的。第二制造業(yè)在重回美國，大量的制造業(yè)回流美國，包括美國的空中巴士下一個(gè)生產(chǎn)線也在美國，第三個(gè)是大量的資金重新涌入美國市場，這三個(gè)要素我認(rèn)為是美元的大漲，所以你說靠不靠譜，我說靠譜。但是美元上漲對新興市場是不利的，美元每七年有一次大漲大跌，上一次美元出現(xiàn)一個(gè)持續(xù)上漲是1992年到1995年，美元持續(xù)上漲一定對新興市場帶來不利，這個(gè)大家要有心里準(zhǔn)備。

　　提問：我想問一下中國現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)周期當(dāng)中，個(gè)人投資者來說哪些信貸產(chǎn)品比較好？

　　陶冬：這個(gè)問題我不太好回答，但是我可以跟你說什么呢，現(xiàn)在所有的人，全世界的所有人都處在兩難狀態(tài)中，買東西都不下手，放在那兒錢又毛了，這是所有人都面臨的困難，在今天中國資產(chǎn)市場里面，我認(rèn)為公眾平臺(tái)的投資選擇基本消失了，值得讓我買的項(xiàng)目消失了。如果進(jìn)入股權(quán)投資的話，能夠有所收益的話可以投資的，但是其它我就不知道了。長遠(yuǎn)來講我個(gè)人認(rèn)為，今天寧可損失一點(diǎn)錢，幾年之后當(dāng)周期下來，當(dāng)中國的信貸收縮到一定程度的時(shí)候會(huì)有一個(gè)血流成河的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候現(xiàn)金沒有了。投資周期和資金供應(yīng)周期永遠(yuǎn)是反向，當(dāng)你錢來的容易的時(shí)候，物價(jià)都會(huì)有所上漲的，所以中期我覺得會(huì)出現(xiàn)一次這樣的情況。

　　主持人：謝謝陶冬先生，時(shí)間關(guān)系我們環(huán)節(jié)大這里告一段落，再次感謝陶冬的精彩演講和解答。

 

　　親愛的各位來賓，我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)到這里就暫告一段落了，讓我們再一次感謝為我們奉獻(xiàn)精彩演講的五位嘉賓，謝謝！

　　接下來，我們將進(jìn)入城市觀點(diǎn)論壇中國行南京圓桌。

 

 　　直播：2013城市觀點(diǎn)論壇南京行（二）

 

 

 

（審校：楊曉敏）