朱中一：各位上午好！主辦方給我出的題目是政策機(jī)遇與選擇，如何看待新國六條。我首先談一下新國六條這個(gè)詞我非常贊同，盡管以前沒有提，大多講的是新國五條，我覺得新國五條沒有新國六條準(zhǔn)確，為什么呢。2月20號(hào)的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了國五條，依然帶有一些框架的細(xì)則，政府出臺(tái)的文件實(shí)際上是新國五條，而地方要執(zhí)行的都是按照新國六條辦的。

　　政策機(jī)遇與選擇這個(gè)題目，我想談五個(gè)方面的問題。主要從觀點(diǎn)方面談起，第一個(gè)問題關(guān)于新國五條，或者是新國六條出臺(tái)的背景，以及本次調(diào)控深化的內(nèi)容。最近因?yàn)楹芏嗳嗽趩枮槭裁丛趦蓵?huì)召開以前出臺(tái)國五條，問這個(gè)問題的人特別多，因?yàn)槲易约阂苍谙脒@個(gè)事情。從去年的六月份到今年的二月份，我們的市場(chǎng)特點(diǎn)有兩個(gè)很明顯，一個(gè)是房價(jià)上漲比預(yù)期增強(qiáng)，還有是市場(chǎng)格局的分化。尤其是房價(jià)上漲預(yù)期的增強(qiáng)是出臺(tái)國五條，國六條的重要背景。因?yàn)楫?dāng)時(shí)到了二月份的時(shí)候，在七十個(gè)城市當(dāng)中的房價(jià)漲幅中，66個(gè)城市環(huán)比上漲，持幣的三個(gè)，下降的一個(gè)，而且上漲都有慣性，三月份還在漲，這是一個(gè)背景。

　　第二個(gè)背景我想因?yàn)槲覀円?lián)想一下，去年的六月份到今年二月份的市場(chǎng)軌跡，和2009年的9月份開始，到2010年的3月份是完全一樣的，各項(xiàng)指標(biāo)都向好的方向發(fā)展，尤其價(jià)格下跌了。2010年的3月份4月份情況怎么樣呢，首先國家出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的通知，到了2010年的3月份兩會(huì)上人大代表議論最多的就是房價(jià)，所以在2001年的4月份，國家出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展的通知，說房地產(chǎn)是影響社會(huì)民生的重要問題。既然從去年的6月到今年的市場(chǎng)軌跡，和2009年到2010年的市場(chǎng)軌跡是一樣的，所以兩會(huì)上領(lǐng)導(dǎo)還是把房地產(chǎn)作為了重要的議題。今年的兩會(huì)和2010年的兩會(huì)最大的不同是因?yàn)榻衲晔菗Q屆的兩會(huì)，既然是換屆的兩會(huì)肯定想更加穩(wěn)定，這是我自己的揣摩，所以在這個(gè)背景下就出臺(tái)了這么一個(gè)國五條，或者說國六條，我想這個(gè)推理是存在的。

　　但是我們客觀的說，由于國六條里面涉及到對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)要征收20%的個(gè)稅問題，這個(gè)問題在科學(xué)化、民族化方面考慮不周，所以政策沒有說清楚，反而引起了市場(chǎng)的恐慌，這個(gè)沒有考慮到。但是不管怎么樣，它的立足點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)就是想抑制投資投機(jī)，把市場(chǎng)穩(wěn)定下來。

　　2013年的政策，或者說新國六條從本質(zhì)上來講，它是2010年以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化，深化主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面。第一個(gè)方面是繼續(xù)堅(jiān)持了雙向調(diào)控的思路，所謂雙向調(diào)控對(duì)于普通商品房是加大力度的，對(duì)于遏制投資投機(jī)是堅(jiān)決打擊的。而且這次熱點(diǎn)是什么呢，把堅(jiān)持支持自住性改善和抑制投資投機(jī)作為我們今后房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)基本政策，這是這次的特點(diǎn)。

　　第二個(gè)特點(diǎn)針對(duì)市場(chǎng)分化的特點(diǎn)采取了調(diào)控措施，這個(gè)在過去文件里面很少，這次在文件里面還是不少的。包括要求省級(jí)人民政府都要注重本地區(qū)的房價(jià)調(diào)控，對(duì)于房價(jià)上漲快的地方要增加供應(yīng)，公布調(diào)控目標(biāo)，對(duì)供大于求的城市要保穩(wěn)定，對(duì)于供求關(guān)系平衡的城市還要根據(jù)二套房貸的政策進(jìn)行調(diào)整，這個(gè)以前是沒有區(qū)分的，這次比較明確的進(jìn)行了分類性的指導(dǎo)。

　　第三個(gè)特點(diǎn)是繼續(xù)執(zhí)行限購政策的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)了要注重發(fā)揮稅收政策的調(diào)解作用。咱們更多的覺得這是限購限價(jià)限貸比過去嚴(yán)了，但是沒有注意到在堅(jiān)決抑制投機(jī)投資需求中，充分發(fā)揮稅收的調(diào)控作用。我想政策的制定者是非常敏感的，20%的個(gè)稅主要是為了抑制投資投機(jī)的，這個(gè)目的很明顯。我剛才講了，關(guān)鍵是細(xì)則沒有說清楚，對(duì)自住性的，滿五年的沒有說清楚。從理論上來講20%的個(gè)稅是發(fā)展上面，理論上面是可以的。為什么呢，因?yàn)閭€(gè)人所得稅按20%的征收不是沒有，但是在這個(gè)房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域是很少的，包括到2000年也很少，關(guān)于2006年以后房價(jià)上漲快以后，投機(jī)投資增加也是從2006年以后，特別是2007年以后大城市原始價(jià)格比較清晰。再一個(gè)從理論上來講，房地產(chǎn)為什么增值，房地產(chǎn)的增值本身是土地增值，房子是折舊的，房屋用一年舊一年，那它為什么增值呢，因?yàn)橥恋卦谠鲋怠Ｍ恋貫槭裁丛鲋?，土地的增值是因?yàn)檎苯踊蛘唛g接的加大了基礎(chǔ)設(shè)施的配套，它在增值。土地的增值，是和政府的基礎(chǔ)設(shè)施直接和間接的配套有關(guān)系，政府在這個(gè)基礎(chǔ)上面收益20%從情理上也是說得過去的，關(guān)鍵是操作層面有一些沒有說清楚，所以引起了社會(huì)的恐慌，就是配套的政策沒有及時(shí)出來，沒有說清楚，所以現(xiàn)在政策雖然來了，但是地方怎么執(zhí)行確實(shí)我自己也覺得不是很清楚。

　　第四點(diǎn)政策的特點(diǎn)就是既強(qiáng)調(diào)了對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管，又強(qiáng)調(diào)了對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期管理。對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)管包括房地產(chǎn)企業(yè)的信用建設(shè)問題，有一個(gè)是增加了，就是工商和稅務(wù)部門，以及工商稅務(wù)部門和建設(shè)規(guī)劃部門要給中介，給二手房市場(chǎng)進(jìn)行專項(xiàng)投資，這個(gè)我估計(jì)第二步是要開展的。更要注意的是對(duì)預(yù)期的房價(jià)，強(qiáng)調(diào)了對(duì)預(yù)期的房價(jià)管理。房地產(chǎn)為什么要預(yù)期管理，我認(rèn)為房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系。雖然強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)抑制投機(jī)投資，但是住房問題既有消費(fèi)屬性，也有資產(chǎn)屬性存在，在因?yàn)樗型顿Y屬性，或者是資產(chǎn)屬性，金融屬性，所以老百姓都是希望能夠買房子的。包括房價(jià)和預(yù)期也有關(guān)系，你漲了他就買，跌了就不買。因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)差異化所以更要加強(qiáng)管理，特別是供不應(yīng)求的城市應(yīng)該加大普通商品房和用地供應(yīng)，來滿足老百姓的需求。就是政府2013年要建多少房子，然后在哪個(gè)地方建及早的告訴老百姓，減少老百姓的恐慌性，所以我覺得加強(qiáng)預(yù)期管理這一次也是比較深化的。

　　第五個(gè)方面就是提出了要加快建設(shè)引導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展的引導(dǎo)政策。

　　下面我說一下2012年的調(diào)控和這次地方提出來的調(diào)控目標(biāo)，從2003年開始我們的調(diào)控政策沒有什么效果，和市場(chǎng)是完全不合拍的。咱們說一下2012年調(diào)控和去年年底的調(diào)控，客觀的評(píng)價(jià)是有些問題需要總結(jié)的，有些問題需要完善，但是客觀的來看，2010年的調(diào)控起碼兩點(diǎn)成績是明白的，第一個(gè)成績就是在2011年的9月和2012年的5月，在七十各大中城市當(dāng)中，房價(jià)不管是環(huán)比也好，同比也好都是下降的，如果不調(diào)是不是會(huì)更高一點(diǎn)，我想這個(gè)問題很客觀。第二點(diǎn)我想通過這次調(diào)控，使開發(fā)商更加明確的，使消費(fèi)者更加理性了。并不是像以前2009年，2010年那么瘋狂了，所以一個(gè)是理性上面理性了，第二個(gè)客觀上房價(jià)是下降了，當(dāng)然調(diào)控的手段和目標(biāo)也是需要完善的。更因?yàn)榭紤]了這些問題，包括在今年的政府報(bào)告里面提出完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策體系。至于這次房價(jià)的調(diào)控目標(biāo)是比較嚴(yán)格的，南京的調(diào)控細(xì)則是一百多個(gè)字，實(shí)際上大多的城市對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)提出來了房價(jià)的漲幅低于當(dāng)年的老百姓的可支配收入的水平，有的幾十個(gè)字，不到一百個(gè)字。根據(jù)國務(wù)院的國六條規(guī)定，要地方政府公布的主要是公布這個(gè)。另外當(dāng)?shù)卣恋毓?yīng)指標(biāo)要公布，對(duì)于稅收的政策，稅收政策的制定是中央作主的，地方政府主要是執(zhí)行的。

　　這次調(diào)控我總的感覺地方的目標(biāo)還是實(shí)事求是的，像勞動(dòng)力成本，土地成本都在上漲的情況下，你要將房價(jià)降下來，實(shí)事求是說也不太合適。如果真的能夠做到房價(jià)的漲幅低于老百姓收入水平的漲幅那也是不太容易，而且咱們客觀的說，調(diào)控難度大。為什么呢，因?yàn)榉績r(jià)是廣義的現(xiàn)象，它的背后有供求關(guān)系的問題，流動(dòng)性的問題，地方政府的土地財(cái)政問題，還有老百姓住房問題，還有房地產(chǎn)它本身就有的投資屬性，所以這些問題造成了房地產(chǎn)調(diào)控的復(fù)雜性。當(dāng)然是不是就房價(jià)來調(diào)，理論界也有不同的看法，我前幾年也提過，在目前情況下調(diào)房價(jià)是可以的，但是從長遠(yuǎn)來看是不是把調(diào)控目標(biāo)說的更詳細(xì)一些。咱們仔細(xì)對(duì)比一下，如果你要按老百姓收入水平那還是很高的，所以調(diào)控政策還需要繼續(xù)完善。

　　第三我講一下房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策體系和健全房地產(chǎn)市場(chǎng)健康長效發(fā)展的機(jī)制。這個(gè)問題是重要的問題，為什么呢，國六條更多的調(diào)法是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的問題，但是長遠(yuǎn)怎么做，主要是這個(gè)問題。從2010年以來，不管是學(xué)會(huì)也好，本人也好，給上面的建議是最多的一個(gè)，我對(duì)調(diào)房價(jià)也有不少建議，但是咱們仔細(xì)的看一下今年的政府工作報(bào)告，我覺得這個(gè)思路應(yīng)該是很清晰的，它是這么一段話，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安置房建設(shè)，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)需求，抓緊完善房地產(chǎn)責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制。這段話不管咱們對(duì)國五條怎么議論，對(duì)國六條怎么議論，這一段話是兩會(huì)上通過的。兩會(huì)是三千多名代表和兩千多名政協(xié)委員認(rèn)真討論的，而且最后人大同意了，我認(rèn)為這個(gè)肯定是形成共識(shí)的，里面很重要的是完善調(diào)控體系，還有健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，還有房地產(chǎn)稅收改革，第四完善住房金融體系，第五住房用品的供應(yīng)機(jī)制，第六是住房供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)化。據(jù)我了解，在兩會(huì)報(bào)告以后，這種重要性的工作國務(wù)院已經(jīng)分配到有關(guān)部門了，所以包括完善房地產(chǎn)的調(diào)控體系，包括抑制投機(jī)投資需求都在抓緊，這是調(diào)控的問題。毫無疑問調(diào)控更多的肯定會(huì)采取經(jīng)濟(jì)和法律的手段，但是客觀的來說更多采用經(jīng)濟(jì)和法律的手段，經(jīng)濟(jì)手段就是稅收，但是稅收的調(diào)解本質(zhì)上是調(diào)解利益的分配關(guān)系。為什么說現(xiàn)在調(diào)控難呢，以前的改革都是讓老百姓收益的，進(jìn)行到稅收調(diào)解里面抑制投機(jī)投資，第二是調(diào)解利益關(guān)系，你多套房就要交稅。將來還有房產(chǎn)稅的問題，盡管加大推動(dòng)房產(chǎn)稅的試點(diǎn)，但是我覺得中央政府肯定還是比較謹(jǐn)慎的。

　　第四個(gè)問題我想簡單的講一下房地產(chǎn)的走勢(shì)，我想先講一下當(dāng)前房地產(chǎn)的特點(diǎn)。就是三月底房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)基本上是延續(xù)了去年的勢(shì)頭，或者是特點(diǎn)也好，問題也好主要是四個(gè)方面。一個(gè)是房價(jià)的上漲預(yù)期存在，這是三月份，四月份就不一定了，三月份的數(shù)字咱們已經(jīng)清楚了，在七十個(gè)大中城市中環(huán)比和同比都比二月份上漲了，二手房的價(jià)格環(huán)比和同比比二月份也有所上漲。但是房子的土地面積是下降的，這個(gè)指標(biāo)的下降對(duì)今后的市場(chǎng)是不利的。第三個(gè)問題是市場(chǎng)的差異性依然存在，第四個(gè)問題就是干企業(yè)的業(yè)績上漲很明顯，這是市場(chǎng)的特點(diǎn)。

　　從市場(chǎng)的發(fā)展來看呢，短期有一些地方可能會(huì)觀望，包括二手房市場(chǎng)要觀望，他觀望以后，其中有一個(gè)還在觀望政策的出臺(tái)落地情況，包括講過得20%的個(gè)稅還有待觀望，有些地方還沒有執(zhí)行，所以大家都在觀望。還有二手房市場(chǎng)三月份集中釋放的，那么接下來肯定會(huì)平淡一些。房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)取決于幾個(gè)因素，一個(gè)因素是宏觀經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)依托經(jīng)濟(jì)，依托民生，這是它的本質(zhì)屬性。第二個(gè)因素取決于地方政府對(duì)于國六條細(xì)則的執(zhí)行情況，第三個(gè)因素取決于中長機(jī)制的跟進(jìn)。從中長期來看，咱們對(duì)中長期也是看好的，我一直是這個(gè)觀點(diǎn)，起碼在2020年以前還是房地產(chǎn)發(fā)展的很好時(shí)期，主要因?yàn)槌鞘谢诳焖俚耐七M(jìn)。盡管我們城鎮(zhèn)化是52.6%，但實(shí)際上是36%的人是真正享受到城鎮(zhèn)居民待遇的，還有兩億六千萬的人沒有完全享受到城鎮(zhèn)居民待遇，這些人陸續(xù)都會(huì)改善他們的居住環(huán)境，而且現(xiàn)在兩億六千萬人里面真正買房的人是不多的，更多是租房。而且現(xiàn)在棚戶區(qū)的改造，舊城改造，城鎮(zhèn)村改造力度在加大，這些需求加起來肯定比十一五時(shí)期量大，另外加上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，所以從中長期來看，房地產(chǎn)的前景還是看好的，這是房地產(chǎn)的市場(chǎng)情況。

　　最后講一下行業(yè)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和企業(yè)的理性決策問題。行業(yè)的轉(zhuǎn)型是擺在面前的，因?yàn)樾袠I(yè)是資源能源消耗大的行業(yè)，建設(shè)比較粗放，隨著國家的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型必然要轉(zhuǎn)型。另外房地產(chǎn)行業(yè)不管怎么樣，由過去的快速發(fā)展轉(zhuǎn)到了今后的平衡發(fā)展，這是一個(gè)區(qū)域。第二個(gè)大趨勢(shì)不會(huì)改變，就是在政府不斷的健全對(duì)房價(jià)的穩(wěn)定的責(zé)任制的情況，以及在土地成本，勞動(dòng)力成本上漲壓力比較大的情況的雙重壓力下，我們的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤逐步收縮，所以這個(gè)趨勢(shì)也不會(huì)改變。在兩個(gè)大背景下，作為房地產(chǎn)行業(yè)怎么理解是必須要考慮的，怎么樣轉(zhuǎn)變建造方式。第二點(diǎn)以保障房和商品房為重點(diǎn)，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，積極推進(jìn)住宅的建設(shè)，而且提高綠色和低碳的水平。第三是加大精裝的發(fā)展，而且要推進(jìn)管線便于維修和更新的長壽命的近來。還有加強(qiáng)企業(yè)和上下游企業(yè)的聯(lián)系，提倡集中采購，降低采購成本，提高質(zhì)量。作為企業(yè)來說怎么樣根據(jù)大的政策來發(fā)展，來理性的選擇自己的道路，這里面包括區(qū)域的選擇。城市中的發(fā)展目標(biāo)是大中型城市基本協(xié)調(diào)一致發(fā)展，所以一定不要把所有的蛋放在一個(gè)籃子里面，這樣風(fēng)險(xiǎn)很大，所以要區(qū)域分布合理一點(diǎn)，這樣可以降低風(fēng)險(xiǎn)。第三行業(yè)進(jìn)一步提高也是必然的趨勢(shì)，在這種情況下企業(yè)怎么樣考慮定位問題甚至拿地問題。

　　最后我們的企業(yè)一定要在精細(xì)化的管理，品牌化的經(jīng)營和規(guī)范化的服務(wù)上面下工夫，這樣提高項(xiàng)目的品質(zhì)，提高項(xiàng)目的性價(jià)比來提高市場(chǎng)的占有率，使企業(yè)做的更好，謝謝大家！