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　　8月房價上漲較快使部分購買力進入觀望，加上近期入市供應減少、二套房貸收緊及傳統(tǒng)銷售淡季的影響，全市本月新建商品住宅成交量顯著下滑。

　　土地供應加大

　　隨著各地推地熱情的掀起，一線城市的推地浪潮延至深圳，8月底和9月深圳將出讓5塊居住用地，總建筑面積達49.27萬平方米，是自今年6月政府集中推出5塊居住用地以來，再次密集推居住用地。此次推地均集中在寶安區(qū)，8月28日出讓的A511-0025和A510-0131兩地塊位于光明，為捆綁出讓，總占地面積9.07萬平方米，總建筑面積18.15萬平方米，拍賣場面競爭激烈，眾多品牌開發(fā)商參與，最終以12億元成交，樓面地價達6613元/平方米。9月出讓的A122-0332、A909-0137和A909-0138三地塊占地面積共18.07萬平方米，總建筑面積31.12萬平方米，A122-0332位處寶安尖崗山，占地2.34萬平方米，建筑面積2.81萬平方米，容積率只有1.2，且靠近曦城，由于該片區(qū)的高品質開發(fā)氛圍已形成及地塊品質較好，預計將成為眾多開發(fā)商關注的目標。其余兩地塊在觀瀾，總建筑面積達28萬平方米，近年政府有意加大觀瀾片區(qū)開發(fā)，目前該片區(qū)已有觀瀾高爾夫大宅、招商瀾園、觀湖園等高品質樓盤，和黃、招商等品牌開發(fā)商的進駐提升了觀瀾片區(qū)樓盤的品質，為未來樓盤建設樹立了的標桿。

　　二季度的土地熱賣帶動了近期政府的密集推地，預計在上半年樓市活躍的推動下，9月推出的3塊居住用地仍將備受開發(fā)商關注。

　　供應減少大戶型占比增加

　　8月全市的推盤節(jié)奏有所放緩，商品住宅批準預售面積只有7月的42％，共22.82萬平方米，環(huán)比減少57.80％，批準預售套數(shù)2071套，環(huán)比減少63.47％。供應量減少原因在于部分項目工程進度未趕上，另一部分項目則為配合“金九銀十”檔期而推后入市，此外，近期樓市成交下滑，也有部分開發(fā)商持觀望心態(tài)，以等待更好時機入市，致使供應減少。順應豪宅走俏的市場趨勢，大戶型產品趁勢推出，8月批售產品接近一半是144平米以上的大戶型，包括天麓六區(qū)、君悅龍庭、圣莫麗斯三期和三湘海尚二期共供應約600套大戶型。由于土地資源短缺，本月福田、羅湖均沒有新增批售供應，福田已經連續(xù)兩月沒有新增供應。本月新批售住宅供應量寶安居第一，雖只有畔山御景花園、圣莫麗斯三期和中糧瀾山獲批售，但單富通·御嶺公館就推出1186套中小戶型，給松崗樓市增添更多選擇。南山本月供應稍有增加，但也只有德意名居二期及三湘海尚二期獲批售，共供應361套產品。鹽田也只有天麓六區(qū)一盤入市，提供126套戶均面積200多平方米的大戶型產品。在銷售淡季影響下，龍崗本月供應量也大幅減少，新增供應只有君悅龍庭和第五園（四期）提供216套產品，供應面積環(huán)比減少93.80％。

　　8月深圳開盤及加推的樓盤共21個，多為項目加推，龍崗有3號線城市公寓、中海康城國際二期、奧林華府二期、公園大地、里城3號樓、金域東郡、東城上邸商鋪、君悅龍庭三期8個樓盤加推；寶安有招商瀾園、金域商華府商業(yè)、溪山二期、龍岸、圣莫麗斯三期加推和金地上塘道、富通o御嶺公館一期新開盤；南山本月有5盤加推，包括華聯(lián)城市山林二期、純水岸七期、諾德國際、德意名居二期、依云伴山；鹽田天麓六區(qū)和九區(qū)也在本月開盤。福田、羅湖沒有新增供應故本月沒有新開盤和產品加推。

　　目前全市供應呈不均衡現(xiàn)狀，在售產品主要集中在龍崗、寶安和南山三區(qū)，羅湖、福田和鹽田因銷售淡季，只有個別樓盤入市，供應短缺。

　　銷售淡季成交回落

　　8月房價上漲較快使部分購買力進入觀望，加上近期入市供應減少、二套房貸收緊及傳統(tǒng)銷售淡季的影響，全市本月新建商品住宅成交量顯著下滑，成交面積38.60萬平方米，環(huán)比減少29.73％，成交套數(shù)4114套，環(huán)比減少25.25％（見表1）。同時，高位房價也令二手房投資需求減少，8月二手住宅成交面積也環(huán)比減少26.38％，為111.58萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比較少24.90％，為12444套。從今年各月來看，成交量在4月攀上高位后一直呈下滑走勢，8月回落幅度最大（見表2）。雖然成交下滑，但另一方面，對通脹的預期及宏觀經濟走勢仍不明朗，大戶型豪宅備受置業(yè)者青睞，特別是擁有優(yōu)美自然風光或優(yōu)越地理位置等稀缺資源再加上品牌開發(fā)商開發(fā)的高端產品，更是受追捧，高品質豪宅熱銷不斷。

　　在各區(qū)成交中，本月除鹽田因天麓推盤量大成交量環(huán)比上漲120％外，其余各區(qū)成交均呈下跌趨勢。龍崗成交量依然居首位，但環(huán)比減少46.43％，只有12.14萬平方米，熱銷的項目有中?？党菄H、華業(yè)玫瑰郡、深業(yè)紫鱗山、萬科里程、公園大地等，熱銷產品仍以中小戶型為主。寶安成交緊跟其后，成交面積12.03萬平方米，環(huán)比減少6.02％，因有富通·御嶺公館、溪山、招商瀾園等項目新開盤熱銷，從而使全區(qū)的成交量跌幅減少。觀湖園、熙龍灣等大戶型產品也較受市場青睞。南山成交量居第三，成交面積9.08萬平方米，環(huán)比減少18.93％，區(qū)內在售項目大部分項目為尾盤，成交成效兩極化趨勢，高端豪宅及中小戶型銷售較活躍，新開項目純水岸七期的純復式大宅因擁有近50平方米的大露臺、6.3米的雙高客廳、觀景電梯、兩梯一戶、戶戶朝南的臥室等高品質產品設計，加上成熟的片區(qū)氛圍，8月初一推出市場便出現(xiàn)開盤熱銷場面；而中小戶型諾德國際花園、世紀假日廣場因總價低、適合首次置業(yè)或投資，也成為區(qū)內較熱銷的樓盤。羅湖本來在售項目較少，本月成交環(huán)比也減少30.51％，高層豪宅幸福里憑借位處蔡屋圍金融中心的優(yōu)越位置及華潤萬象城的高品質商業(yè)配套，一直受市場高度關注，本月繼續(xù)成為熱銷樓盤。福田近兩月沒有新增供應，8月成交量下滑幅度最大，環(huán)比減少87.05％，只有0.47萬平方米，區(qū)內目前只有四季山水、瓏園及幾個商業(yè)項目的商務公寓產品在售。

　　預計隨著后市供應的增加及9、10月傳統(tǒng)銷售旺季的來臨，9月成交量將有所回升。

　　豪宅走俏拉動房價飆升

　　豪宅走俏、普通住宅成交減少使近期房價被大幅拉升，8月全市房價達18830元/平方米，環(huán)比7月上漲18.61％。房價從3月開始呈上升趨勢，到8月已連續(xù)6個月上漲，在高品質豪宅成交帶動下本月漲幅最大。

　　全市8月只有寶安房價環(huán)比下跌，其它區(qū)域均呈上漲趨勢，高價位豪宅成交拉升各片區(qū)房價。其中鹽田房價環(huán)比上漲112.34％，達46421元/平方米遙遙領先各區(qū)，原因在于頂級豪宅天麓8月新推新品，項目坐擁東部華僑城及大梅沙豐富的自然資源及旅游資源，加上品牌開發(fā)商效應，新推出的洋房35000元/平方米起價、聯(lián)排別墅50000-60000元/平方米，備受市場追捧，而區(qū)內普通住宅成交量較少，故房價被大幅拉升。純水岸七期的純復式大宅開盤均價55000元/平方米，推動南山房價環(huán)比上漲33.18％，達26212元/平方米。羅湖房價環(huán)比上漲28.03％，達33976元/平方米，也主要由幸福里以40000元/平方米均價入市帶動。此外，深業(yè)紫鱗山、十二橡樹莊園、瓏園等豪宅成交使龍崗、福田的房價分別上漲11.10％和15.51％，為10900元/平方米和29105元/平方米，唯寶安因為7月豪宅成交已大幅拉升該區(qū)房價，故本月環(huán)比回落23.80％，為12222元/平方米。

　　普通住宅方面，出于對當前樓市的信心及在售供應有限，不少在售樓盤的價格都較堅挺，新開樓盤定價也相對提高，這也成為推動當前房價上漲的原因之一。

　　營銷推廣力度增強

　　以銷售為主導的營銷推廣增強也是近期樓市的一特色。由于資金鏈得到緩和，加上成交回落，部分樓盤加強了營銷推廣力度，8月推廣活動明顯增多，特別是針對新產品發(fā)布的活動，但均以中小型為主，如金地上塘道的“精英置業(yè)大講堂”及股市論壇，萬科里程的“愛音樂愛里城”飛揚2009音樂節(jié)，振業(yè)城的啤酒節(jié)、盆菜節(jié)、名車試乘試駕活動、藍郡的“心肝寶貝”劇組明星見面會、花郡舉辦針對年輕人的“這個七夕找自己”等活動均是針對蓄客、開盤、加推及產品展示等營銷節(jié)點的。當中較大型的推廣當數(shù)十二橡樹莊園為新品發(fā)布舉辦的“印象莊園”大型歌舞匯演及萬科東海岸為9月推壓軸單位而舉辦的“萬科藍色奢享之旅”、十五峯的“叩訪心靈的禪定”主題新聞發(fā)布會邀請蔡琴做嘉賓為項目鋪墊宣傳。

　　各式營銷活動為傳統(tǒng)的銷售淡季帶來一些生色，但對整體市場銷售推動有限。