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　　7月及8月初上海住宅市場成交量有所下降，但由于豪宅成交占比增加，帶動總體市場均價小幅上漲。

　　市場要點

　　7月及8月初上海住宅市場成交量有所下降，但由于豪宅成交占比增加，帶動總體市場均價小幅上漲。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增加，有助于適時緩解供求失衡問題。

　　寫字樓銷售市場近期轉(zhuǎn)趨活躍，購買者主要為國內(nèi)企業(yè)。

　　住宅市場

　　經(jīng)過前幾個月的連續(xù)大幅上揚后，7月份全國住宅成交量有所回落，但基于樂觀的市場氣氛，價格仍保持堅挺。70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)在6月首現(xiàn)今年以來的同比回升之后，7月漲幅繼續(xù)提高；銷售量方面，7月較6月下降了20%，但1-7月整體成交量仍同比上升了接近40%。此外，萬科、保利、金地和中海四大開發(fā)商7月銷售面積和金額較6月有一定下降，但同比漲幅依然較大。

　　進入8月以來住宅成交量繼續(xù)下降，但各地成交均價基本持平或仍在上漲。這一方面反映供應(yīng)的不足；另一方面說明前期價格的快速上漲已經(jīng)開始抑制部分購房需求。

　　與全國趨勢類似，上海住宅市場7月首現(xiàn)環(huán)比下跌，但由于去年7月成交量較低，因此年度同比仍有180%的漲幅。同時中低端與高端住宅市場的不同走勢更加明顯。在上半年流動性大漲及物業(yè)升值預(yù)期的帶動下，高端住宅市場繼續(xù)熱銷。但在中低端市場，由于經(jīng)過幾個月的連續(xù)上漲，價格達到甚至在某些地區(qū)高于歷史最高水平，在一定程度上抑制了自住需求，導(dǎo)致成交量開始轉(zhuǎn)淡。

　　房價方面，由于高價房成交比例放大，帶動7月上海住宅市場成交均價環(huán)比上漲了5.3%，而且較去年同期漲幅高達24.3%。同時二手住宅價格指數(shù)自今年3月以來連續(xù)上漲，7月又創(chuàng)歷史新高。此外，8月份一些高端住宅項目推出部分單元，獲得了非常好的去化率，如浦東的星河灣、黃浦濱江的黃浦灣，以及新江灣城的加州水郡等。這些項目的熱銷都說明上海高端住宅市場的需求持續(xù)旺盛。

　　明年世博會期間上海部分工地將停工或限制施工，將對明年房地產(chǎn)市場供應(yīng)產(chǎn)生一定影響。這在一定程度上加深了對近期市場供應(yīng)不足的擔心。

　　土地市場

　　1-7月全國累計土地購置面積同比下跌了25.8%，跌幅較年初有所收窄。上海方面，8月土地成交有所放緩，大部分成交位于郊區(qū)。其中，嘉定南翔的住宅綜合用途地塊拍出每平方米7，200-8，100元的樓板價，大大高出南翔2007年底每平方米3，100-3，400元的價格水平。然而拍賣依然吸引了包括萬科、金地、龍湖、保利及和黃等眾多大型開發(fā)商參與，表明地產(chǎn)商對于土地市場仍保有很高熱情。

　　房地產(chǎn)投資

　　7月上海房地產(chǎn)開發(fā)投資同比及環(huán)比漲幅都超過20%，且創(chuàng)下2009年1月以來新高，帶動今年前7個月投資與去年同期基本持平。因此預(yù)計未來供應(yīng)量將逐步回升，當前由于庫存快速消耗而導(dǎo)致的供求矛盾將得以緩解，由此抑制房價快速上漲。

　　大宗交易方面，頭寸充裕的國內(nèi)投資者在上海房地產(chǎn)投資市場表現(xiàn)活躍。近期，SOHO中國從摩根士丹利以24.5億元的總價整棟收購了位于靜安區(qū)的甲級寫字樓東海廣場，地上總面

　　積超過71，000平方米，其初始毛投資回報率約為8%。此外，位于陸家嘴的中融碧玉藍天也以接近50，000元的均價集中售出了約20，000平方米的樓面，其初始毛投資回報率約為4-5%。

　　上述成交說明在經(jīng)過今年初的清淡之后，對上海寫字樓的投資興趣開始重返市場。預(yù)計內(nèi)資買家在全球經(jīng)濟全面復(fù)蘇前仍會是市場的主力參與者。