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　　2008年，招商地產(chǎn)無緣“百億俱樂部”，據(jù)悉，招商地產(chǎn)08年的銷售業(yè)績?yōu)?9.2億元，僅完成年初百億目標的八成。

　　2010 業(yè)績拐點

　　上周，某證券公司在對招商地產(chǎn)進行調(diào)研后發(fā)表報告稱，預(yù)計招商地產(chǎn)08年凈利潤與07年持平，考慮增發(fā)的股本攤薄因素，08至09年每股收益0.9元和1.2元。由于公司之前的策略不是追求存貨的高周轉(zhuǎn)，因此，近2年結(jié)算的還是04至05年的高毛利項目，業(yè)績的拐點要到2010年才會逐步到來。該證券公司對招商地產(chǎn)的評級維持在“增持”。

　　據(jù)統(tǒng)計，招商地產(chǎn)08年在11個城市，推盤16個項目。全年銷售完成情況：簽約及認購金額79﹒4億元，如果只算合同金額則是74億元，與招商地產(chǎn)年初預(yù)訂的百億銷售目標還有較遠的距離。

　　對于09年的發(fā)展計劃，該報告稱“招商地產(chǎn)09年計劃在11個城市推盤25個項目，可售面積增加到200多萬平米，比08年有大幅增長，而09年計劃新開工面積130萬平米，相比08年的新開工面積200多萬平方米則有大幅下降。”

　　從數(shù)據(jù)表示，招商地產(chǎn)的土地有一半集中在珠三角，深圳和廣州的土地儲備占比接近30%，而且今年公司的可售面積增長非?？捎^。因此，分析人士認為，如果09年深圳和廣州率先回暖，則在銷售上可以快速反應(yīng)出來。

　　2008 地價高企

　　光大證券的地產(chǎn)分析師翁非玉對招商地產(chǎn)在08年的表現(xiàn)持肯定意見。但翁非玉亦表示，招商地產(chǎn)在08年沒有達成預(yù)期的銷售目標，這與整個大環(huán)境變差有直接的關(guān)系。

　　翁非玉認為，招商地產(chǎn)在2008年的上半年對市場的判斷也出現(xiàn)失誤。在2008年，深圳的房地產(chǎn)市場受到了巨大的影響，而以萬科為例的部分企業(yè)因及時根據(jù)市場變化而調(diào)整了產(chǎn)品價格和銷售方式，從而取得了不錯的銷售業(yè)績。但招商地產(chǎn)并沒有對產(chǎn)品的價格做出及時的調(diào)整，而是繼續(xù)貫徹了原來的銷售策略，維持了價格的穩(wěn)定。翁非玉認為，這可能是招商地產(chǎn)不希望因為價格的調(diào)整引發(fā)以往業(yè)主的糾紛。

　　同時，翁非玉認為按照目前深圳的市場狀況，房價單邊向下調(diào)整的可能性已經(jīng)不是很大，那么如果09年市場出現(xiàn)回暖，招商地產(chǎn)旗下產(chǎn)品的彈性空間將會是最大的。

　　事實上，招商地產(chǎn)不能在價格上做出大幅讓步的另一個原因則是過高的土地成本。比如雍景灣占地約5.2萬平方米，建筑面積12.9萬平方米，容積率約2.48，項目計劃建成高檔住宅小區(qū)，其地價為12.56億元，樓面地價達約9736元/平方米。

　　而位于蛇口的住宅項目領(lǐng)航園則需向大股東蛇口工業(yè)區(qū)購入宗地。項目占地面積11670平方米，總建筑面積為31976平方米，地價3.61億元總投資為6.27億元。

　　按此計算，該項目樓面地價達11289.7元/平方米，根據(jù)總投資，預(yù)計成本價為19608.4元/平方米，如果項目利潤率達15%，則價格需達22549.6元/平方米。而顯然，房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資利潤率遠不止15%，如果大幅降價，招商地產(chǎn)是否會虧本銷售則很難說。

　　或許就是因為土地成本的高昂，2008年，招商地產(chǎn)只有三塊土地入帳。兩塊位于福建漳州，地價共計6.6億元，另一塊則位于北京昌平區(qū)，地價為16.5億元。