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　　第四部分：2008年深圳住宅市場成交分析

　　1、全年量價齊跌，但好于預(yù)期

　　在宏觀調(diào)控、全球金融危機等內(nèi)外因素的影響下，2008年深圳樓市整體呈低迷態(tài)勢，量價齊跌。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年深圳市商品住宅的銷售面積為408.75萬平方米，同比減少18.3%，銷售套數(shù)為44315套，同比減少12.4%，成交均價為12657元/平方米，同比下跌5.3%。雖然量價都出現(xiàn)較明顯的下跌，但整體表現(xiàn)好于預(yù)期，成交量方面，由于第四季度出臺了一系列的救市措施，政策扶持和降價促銷催生了歲末的井噴行情，其中11月成交59.2萬平方米(6345套)，12月成交72.9萬平方米(7898套)，這兩個月的成交量之和占了全年成交量的近1/3！一定程度上彌補了前期特別是年初低迷的樓市行情，使得全年的成交量能夠突破400萬平方米；價格方面，由于別墅和高端項目的成交量占比相對較大，導(dǎo)致整體成交均價跌幅趨小，實際上很多片區(qū)特別是關(guān)外，房價的下跌比較明顯，不少樓盤的價格甚至出現(xiàn)了“腰斬”！

　　分區(qū)域來看，特區(qū)內(nèi)全年共成交新房114.53萬平方米(13596套)，同比減少29.3%(22.9%)，在別墅和高端項目的帶動下，特區(qū)內(nèi)成交均價同比上漲5.7%，達18522元/平方米。特區(qū)外是新房的主戰(zhàn)場，貢獻了全市72%的成交量，為294.22萬平方米(30719套)，同比減少13.1%(6.8%)，特區(qū)外普通項目多且價格下跌明顯，高端項目份額較小，因此特區(qū)外全年成交均價同比下跌8.8%，為10375元/平方米。

　　2、2002-2008深圳住宅市場成交回顧

　　根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2002年-2008年深圳的住宅供應(yīng)量整體呈減少態(tài)勢，供應(yīng)量最大的年份為2002年，達961.42萬平方米，供應(yīng)量最小的年份為2007年，不到600萬平方米。

　　需求方面，2002年-2005年市場對新房的需求量逐年增大，2005年出現(xiàn)需求峰值901.13萬平方米，2006年-2008年受宏觀調(diào)控影響，需求量快速回落，2008年的需求量僅408.8萬平方米，不到峰值的一半。

　　供求比方面，2002年明顯供大于求，供應(yīng)比需求多33%，2003年-2006年隨著供應(yīng)的減少和2003年國發(fā)[2003]18號文件對住房市場化的進一步強調(diào)，市場對住房的需求大幅增加，并且炒房之風(fēng)漸起，導(dǎo)致供應(yīng)緊張，其中2003年和2005年出現(xiàn)較大的供應(yīng)缺口，2004年和2006年供略小于求，2007年釜底抽薪式的調(diào)控，斷了樓市資金供應(yīng)，需求量急劇減少，開始出現(xiàn)供過于求，到了2008年供應(yīng)超過需求的63%！市場積壓量巨大。

　　房價方面，深圳的房價在2002年-2004年低位緩慢上漲，成交價格不超過6000元/平方米，2005年隨著炒房的興起，房價被急速推高，年漲幅達兩位數(shù)且逐年增大，2005-2007年房價年漲幅分別為17.7%、31.1%、44.9%，2008年受宏觀調(diào)控的余威、金融海嘯、經(jīng)濟下滑等多重因素影響，房價出現(xiàn)回落，但幅度較小，僅5.3%。

　　3、2008年深圳各區(qū)住房成交情況

　　各區(qū)全年的成交面積都有不同福田的較少，其中，減幅最大的是福田區(qū)，成交面積不到2007年的一半，僅22.84萬平方米，成交套數(shù)也減少約一半，為3044套，不過，價格比較堅挺，同比仍微漲0.7%，為18570元/平方米。

　　羅湖區(qū)的成交量同比也有將近一半的減幅，全年共成交新房16.62萬平方米/1906套，在百仕達樂湖等高端項目的支撐下，全區(qū)成交均價同比上漲9.1%，為18485元/平方米，略低于福田區(qū)的成交均價。

　　南山區(qū)全年的成交面積關(guān)內(nèi)最大，為61.54萬平方米，同比小幅減少3.6%，是全市成交面積同比減幅最小的區(qū)域，同時由于鼎太風(fēng)華七期沙發(fā)、陽光花地苑、南光城市花園、向南海德大廈等低價小戶型項目銷售火爆，使得成交套數(shù)多達7077套，同比增加兩成多，是全市唯一一個成交套數(shù)同比增加的區(qū)域，上述低價小戶的熱銷，在貢獻量的同時，也拉低了全區(qū)成交均價，為17293元/平方米，同比下跌4%，是關(guān)內(nèi)唯一一個成交均價下跌的區(qū)域。

　　鹽田區(qū)的成交量同比減少超過兩成，全年共成交新房13.53萬平方米/1569套，是全市成交量最小的區(qū)域，不過，2008年鹽田的別墅市場表現(xiàn)比較突出，東部華僑城天麓、萬科東海岸等都別墅項目都賣的不錯，這些高價別墅強力推高了區(qū)域的成交均價，高達24078元/平方米！為全市最高，同比上漲近70%！是全市成交均價漲幅最大的區(qū)域。

　　寶安區(qū)的成交量全市最大，為155.59萬平方米/15520套，占全市38%，不過成交量同比仍然有較明顯的減少，同比減幅為11.8%/6.1%，成交均價同比也下跌5.3%，為11569元/平方米。

　　龍崗區(qū)的成交量略少于寶安區(qū)，為138.63萬平方米/15199套，占全市的34%，成交量同比減少14.4%/7.5%，成交均價強勢跌破萬元大關(guān)，僅9034元/平方米，為全市最低，同比下跌13.8%。

　　附：深圳市各行政區(qū)1～12月新房成交走勢圖