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　　以下是《觀點(diǎn)》雜志對(duì)施永青先生的采訪：

　　關(guān)于房地產(chǎn)

　　《觀點(diǎn)》：我們知道，現(xiàn)在內(nèi)地和香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)都在進(jìn)行一個(gè)調(diào)整，在您看來(lái)兩地的市場(chǎng)調(diào)整有什么不同？

　　施永青：有很大的不一樣，內(nèi)地的樓價(jià)是處在一個(gè)較高的水平上開(kāi)始調(diào)整的，尤其在去年的時(shí)候，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)甚至超出了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。但香港不一樣，香港現(xiàn)在的樓價(jià)大概只有97年70%的水平。內(nèi)地的房?jī)r(jià)調(diào)整是因?yàn)楫?dāng)時(shí)中央政府覺(jué)得這個(gè)不健康，所以開(kāi)始打壓了，出臺(tái)了很多政策，比如限制外國(guó)人買(mǎi)樓，限制自己人二次置業(yè)。對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求也越來(lái)越嚴(yán)格，所以從樓價(jià)的水平來(lái)說(shuō)，內(nèi)地的樓價(jià)處于一個(gè)偏高的水平，香港樓價(jià)處于一個(gè)比較合理的水平。

　　因?yàn)楝F(xiàn)在是國(guó)際的金融風(fēng)暴爆發(fā)之后，全球資產(chǎn)價(jià)值都要調(diào)整，所以香港的樓價(jià)雖然處于比較合理的水平上，也要往下調(diào)整。但是，內(nèi)地的樓價(jià)應(yīng)該調(diào)整的更多。香港的樓價(jià)現(xiàn)在一般來(lái)說(shuō)只是調(diào)整了10%左右，但是在內(nèi)地，尤其是在南方，比如說(shuō)深圳這些地方調(diào)整得比較多，大概有20%-30%。而豪宅和別墅的調(diào)整也有可能到30%-40%的。北方的情況又不一樣，比如說(shuō)北京是在奧運(yùn)會(huì)之后才有比較明顯的調(diào)整。

　　現(xiàn)在來(lái)看，比較早調(diào)整、調(diào)整幅度比較大的地方可能會(huì)比較早一點(diǎn)達(dá)到支持點(diǎn)(探底)，而最近才開(kāi)始調(diào)整的(城市)，可能調(diào)整的幅度還不足夠。但是國(guó)內(nèi)也有一定的優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)在哪里呢？一個(gè)是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展，只是速度慢了；另外中國(guó)政府以前是用了很多宏觀調(diào)控的手段去打壓樓市，現(xiàn)在態(tài)度改變之后可以從打壓變成支持，比如銀行利息的調(diào)低。現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整了兩次了，我估計(jì)還有第三次、第四次、第五次，可能每次調(diào)整0.27%左右。

　　另外，中央政府手上的籌碼還比較多，例如可以允許香港人、外國(guó)人來(lái)買(mǎi)樓，也可以允許國(guó)內(nèi)的人二次置業(yè)。我估計(jì)現(xiàn)在當(dāng)全世界的政府都在支持資產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，中央政府沒(méi)有其他的選擇，肯定要把資產(chǎn)值保持好?，F(xiàn)在中央政府在刺激內(nèi)部需求，要刺激內(nèi)部需求不可能讓中國(guó)的資產(chǎn)值不斷的下降，如果資產(chǎn)值不斷的下降的話，擁有資產(chǎn)的人就覺(jué)得自己的錢(qián)少了，不花錢(qián)了，那么內(nèi)部需求怎么刺激起來(lái)呢？所以刺激內(nèi)部需求的前提要維持擁有資產(chǎn)的人覺(jué)得自己手上的資產(chǎn)還是很值錢(qián)的，他才愿意去花。所以我覺(jué)得如果政府救市的話，內(nèi)地的房地產(chǎn)可能會(huì)有一定的起色。

　　《觀點(diǎn)》：您如何看待現(xiàn)在盛傳的中央政府救市的政策和地方政府出臺(tái)的救市政策？

　　施永青：這個(gè)不容易，要看地方政府的態(tài)度，有些地方政府是認(rèn)為讓他(房?jī)r(jià)先跌)到位才出手，效果才會(huì)好；有些想早一點(diǎn)出手讓他跌少一點(diǎn)。我本來(lái)是贊成更早出手。當(dāng)時(shí)(08年初)中央政府還在說(shuō)要把過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)冷卻下來(lái)，那現(xiàn)在還冷卻什么。外面都大風(fēng)雪了，你不用再開(kāi)冷氣了，應(yīng)該知道外面下雪了，把冷氣關(guān)掉就可以了。應(yīng)該在我們還沒(méi)有凍僵凍傷之前就放暖氣，那樣人民受的苦會(huì)比較少一點(diǎn)。

　　到了現(xiàn)在，你要出手，你要達(dá)到(房?jī)r(jià))不想跌那么多就可以回升的(效果)話。(那么)你要出重手、出快手，出手的時(shí)候還要高調(diào)，要敲鑼打鼓的說(shuō)你要救市。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的手段要一段時(shí)間之后才有反應(yīng)，你要的反應(yīng)是人的心理預(yù)期，就是人會(huì)用理性的方法去推論一些事情，你高調(diào)的去做就使很多人都知道政府要做了，他們就會(huì)用自己的理性預(yù)期先去行動(dòng)，這樣措施才會(huì)有效。就是說(shuō)，出的手段一定要達(dá)到臨界線，達(dá)不到這個(gè)臨界線，就是說(shuō)量變還沒(méi)有達(dá)到質(zhì)變之前，出手一點(diǎn)，然后再出手一點(diǎn)，第三次再出手一點(diǎn)。這種效果不如一次出手。一次出手的效用會(huì)大一點(diǎn)。

　　《觀點(diǎn)》：我們總是擔(dān)心我們的市場(chǎng)出現(xiàn)了泡沫，希望市場(chǎng)能夠回調(diào)一些，但是我們不知道回到什么樣的價(jià)位是合適的，您認(rèn)為呢？

　　施永青：我認(rèn)為市場(chǎng)本身一定程度上出現(xiàn)了泡沫，比如說(shuō)深圳，在07年上半年升了60%-70%，半年里升這么多，這當(dāng)然和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不同步，所謂樓價(jià)的泡沫就是樓價(jià)的增長(zhǎng)超過(guò)了經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。另外一個(gè)就是房子的供應(yīng)總量比人口和家庭的增長(zhǎng)的速度更快。出現(xiàn)這個(gè)情況說(shuō)明內(nèi)地已經(jīng)有泡沫了，所以是一定要調(diào)整的。