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　　自10月27日房貸新政實施以來，多數(shù)打算貸款自住的購房者始終未能找到有據(jù)可依的房貸細(xì)則。由于央行為代表的政策出臺部門與銀監(jiān)會為代表的監(jiān)管部門之間存在微妙的觀念偏差,使得全國房貸市場進(jìn)入了一個短暫的停滯期，各家商業(yè)銀行都在焦急等待著銀監(jiān)會給出的具體執(zhí)行原則。

　　房貸細(xì)則遲遲不能明確，表面看是由于房貸新政壓縮了銀行的利潤空間，同時也加大了銀行的潛在風(fēng)險，使得銀行在落實新政上缺乏積極性。而更深層的原因則是，房貸新政的實施加劇了相關(guān)部門的利益博弈，各方討價還價的過程拖延了細(xì)則出臺。

　　財政部與央行聯(lián)合發(fā)布的房貸新政旨在刺激住房需求，而銀監(jiān)會近日發(fā)出“加強(qiáng)個人住房貸款風(fēng)險管理的緊急通知”，明確指出房貸新政的優(yōu)惠僅限于“首次利用貸款購買自住房”的購房者，明顯縮小了房貸新政優(yōu)惠所覆蓋的面積。

　　從今年5月開始，20多個地方政府陸續(xù)加入到搶救樓市的大軍中。10月23日，財政部與央行出臺了房貸新政，中央層面搶救樓市的序幕終被拉開。但是政策至今傳導(dǎo)不暢，利好效應(yīng)始終得不到體現(xiàn)。相關(guān)細(xì)則始終沒有推出，在具體規(guī)則上缺乏可操作性，各家商業(yè)銀行紛紛暫停辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，房貸“壓單”現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

　　農(nóng)行自股改掛牌後，為了急于在市場面前“加分”，于房貸新政實施的第二日率先推出了細(xì)則，但是當(dāng)晚農(nóng)行就將操作細(xì)則從網(wǎng)站上撤下。市場人士分析，原因很有可能是來自于銀監(jiān)會的阻力。

　　雖然銀監(jiān)會一再表示會積極配合財政部與央行發(fā)布的房貸新政，但是，從細(xì)則遲遲未出臺來看，口號明顯多于實際行動，究其原因：此次利率一次性下浮幅度太大，使得銀行難以承受風(fēng)險向銀行過度集中以及利潤下滑過快的巨大壓力?？梢姡瑔觾?nèi)需是央行房貸新政的側(cè)重面，而銀監(jiān)會則將關(guān)注點落在了銀行風(fēng)險的控制上。

　　央行的房貸新政規(guī)定：對首次購買普通自住房和購買改善型普通自住房的貸款需求，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。如果按照0.7倍的最低下限計算，則3年?5年期商業(yè)貸款利率為5.103%，低于3年期存款利率5.13%；5年以上貸款利率為5.229%，也低于5年期存款利率5.58%。

　　上述數(shù)據(jù)可以看出，利率倒掛的現(xiàn)象使得銀行處境尷尬，雖然房貸新政鼓勵了自主購房需求，但是將首付比例從原來的三成降到兩成，利率又大打折扣，不僅壓縮了利潤空間，同時也加大了銀行的潛在風(fēng)險。

　　因此，銀行在落實新政方面缺乏動力，更不情愿調(diào)整存量住房按揭貸款客戶的現(xiàn)行利率。作為銀行風(fēng)險監(jiān)管的主管部門，銀監(jiān)會當(dāng)然不希望引火燒身。而日前光大銀行緊急叫停房貸細(xì)則很可能是因為突破了二套房貸的規(guī)定，這明顯與銀監(jiān)會的規(guī)定存在一定的沖突。

　　顯然目前各大銀行對首套住房的認(rèn)定和貸款優(yōu)惠政策基本一致，但是對于“改善型住房”的界定仍欠缺明確標(biāo)準(zhǔn)。鑒于美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，銀行業(yè)在房貸新政上顯得異常小心。

　　另外，房貸新政的推出造成了政府相關(guān)部門存在巨大分歧，即在刺激房貸消費、拉動內(nèi)需的同時如何控制銀行風(fēng)險。房貸新政不僅涉及到相關(guān)部門的利益博弈，更事關(guān)穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)與控制金融風(fēng)險以誰為重的大局，相關(guān)部門明顯缺乏必要的協(xié)商與溝通。

　　眾所周知，我國房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的四分之一，產(chǎn)業(yè)鏈涉及幾十個行業(yè)，房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資的相關(guān)系數(shù)高達(dá)70%，房地產(chǎn)下滑，與之相關(guān)的其他行業(yè)景氣和投資也必然下降，房地產(chǎn)市場已經(jīng)不單單是房地產(chǎn)市場的問題，而是關(guān)系到整個中國宏觀經(jīng)濟(jì)的總體格局。

　　降低購房交易成本和門檻，固然對擴(kuò)張房地產(chǎn)業(yè)的需求有積極作用，但對于銀行防范風(fēng)險卻有一定的負(fù)面影響。面對如火如荼的金融危機(jī)以及中國經(jīng)濟(jì)增速快速下滑的窘境，中國政府當(dāng)務(wù)之急是啟動內(nèi)需，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的同時，保持中國經(jīng)濟(jì)快速增長。

　　而銀監(jiān)會關(guān)注的是銀行業(yè)的風(fēng)險，如果響應(yīng)房貸新政擴(kuò)大房貸發(fā)放規(guī)模，在房地產(chǎn)市場預(yù)期持續(xù)下降的背景下，很可能嘗到房貸壞帳率再度惡化的苦果，同時銀行的贏利空間也會遭到壓縮。但是，如果銀行繼續(xù)緊縮房貸，將加重中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重緊縮的預(yù)期，按照風(fēng)險測試，一旦全國房地產(chǎn)均價下挫30%，那麼住房貸款不良率將大幅提升。

　　可見，作為制定和督導(dǎo)金融政策的兩大部門，央行和銀監(jiān)會在此次房貸新政的落實上暴露出明顯的意見分歧。早在2004年宏觀調(diào)控之初，央行與銀監(jiān)會在判斷和利益取向上的分歧就曾出現(xiàn)過，二者權(quán)限邊界嚴(yán)重模糊，且難以協(xié)調(diào)。

　　如果想避免出現(xiàn)央行和銀監(jiān)會前後步調(diào)不一、表態(tài)莫衷一是的局面，就需要相關(guān)部門加強(qiáng)協(xié)商、從穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)、控制金融風(fēng)險、加強(qiáng)銀行市場競爭力的大局出發(fā)，得出各方共同接受的結(jié)論。

　　總之，當(dāng)務(wù)之急是穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)增速，央行制定相關(guān)金融政策時要旗幟鮮明，決策思路要與時俱進(jìn)，不應(yīng)出現(xiàn)模棱兩可、宏觀指導(dǎo)缺失的政策；同時，銀監(jiān)會作為監(jiān)管部門，風(fēng)險控制固然占據(jù)首要位置，但是控制風(fēng)險的關(guān)鍵是在于銀行增加市場競爭力，展開針對不同消費群體的錯位競爭。

　　在全球經(jīng)濟(jì)衰退、中國經(jīng)濟(jì)增速嚴(yán)重放緩的關(guān)鍵時刻，中國政府應(yīng)避免政策瞻前顧後、左右互博的現(xiàn)象出現(xiàn)，只有各方步調(diào)一致、協(xié)調(diào)行動才能共渡難關(guān)。

　　發(fā)稿前，有媒體報導(dǎo)，銀監(jiān)會下月將出臺房貸細(xì)則指導(dǎo)意見。央行的房貸新政是10月份出臺，而銀監(jiān)會的指導(dǎo)意見卻要到12月才公布，希望這種讓購房者倍感煎熬的政策執(zhí)行時間差能盡快杜絕。