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　　盡管制度設計很“完善”，但是“缺乏監(jiān)督的權(quán)力運行即使程序再完善，也是走形式而已”。

　　今年9月以來，重慶一批廳級干部因收受巨額賄賂，為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取利益而陸續(xù)站上了法庭被告席，檢察機關(guān)指控：重慶市規(guī)劃局副局長梁曉琦受賄1589萬元，重慶市國土房管局副局長王斌受賄170萬元，重慶市九龍坡區(qū)區(qū)長黃云受賄232萬元。同時，與這三人同為“難兄難弟”的重慶市規(guī)劃局局長蔣勇涉嫌受賄一案也進入偵查終結(jié)階段，即將被檢察機關(guān)提起公訴。

　　至此，這一被稱為“323專案”的4名涉案廳級干部都將面臨法律制裁，而在此前，同樣針對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的“726專案”中的另外4名廳級干部已經(jīng)受到法律懲處，重慶市渝中區(qū)副區(qū)長王政、渝中區(qū)委副書記鄭維、沙坪壩區(qū)副區(qū)長陳明、重慶市僑聯(lián)主席羅靜虹（王政之妻），因在土地出讓、調(diào)整規(guī)劃、減免費用等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)領(lǐng)域肆意出賣手中的權(quán)力，為開發(fā)商謀取巨額利益，而分別被法院判處死緩、13年、10年及3年半刑期。

　　在1年左右時間內(nèi)，8名廳級干部在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域接連“落馬”，這在重慶政壇是前所未有的，引起了社會各界的強烈關(guān)注，甚至被稱為“反腐風暴”?！恫t望》新聞周刊記者在追蹤調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這一系列“窩案”暴露出房地產(chǎn)業(yè)的“潛規(guī)則”：房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為腐敗“重災區(qū)”，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都可能存在權(quán)力尋租和官商勾結(jié)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈有多長，權(quán)錢交易的食物鏈就可能有多長。

　　倒在開發(fā)商的“組合拳”下

　　自1997年成立直轄市以來，重慶一直在進行大規(guī)模的城市建設，也拉動了房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。自2004年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資每年新增100億元以上，房地產(chǎn)開發(fā)投資每年增速都在20%以上。而在城市建設、規(guī)劃的背后，往往隱藏著巨大的商業(yè)機會和利潤空間。在寸土寸金的城市，規(guī)劃紅線退一點點，土地的屬性調(diào)整一下，普通人可能覺察不出來，但對房地產(chǎn)商來說卻意味著暴利。因此，與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的國土、規(guī)劃、房管等實權(quán)部門以及分管官員，就成了開發(fā)商眼中的“財神爺”。

　　本刊記者調(diào)查了解到，這8名廳級干部大多是“60后”的中青年干部，不少人可以稱得上是重慶的“高素質(zhì)人才”，有的是城市規(guī)劃領(lǐng)域的專家型干部，有的是充滿政治前途的年輕干部。比如，今年46歲的重慶規(guī)劃局局長蔣勇長期在規(guī)劃建設領(lǐng)域工作，曾留學英國威爾士大學，在重慶被公認為城市規(guī)劃方面的“專家型干部”；九龍坡區(qū)區(qū)長黃云42歲即開始擔任重慶主城區(qū)級政府一把手，作為主政一方的正廳級官員，曾留學國外，并獲新加坡南洋理工大學碩士學位，還參與過轟動全國的“重慶最牛釘子戶”事件的處理；從高校教授步入仕途的梁曉琦，獲得過朝鮮建設建材大學博士學位，曾擔任重慶市規(guī)劃局總規(guī)劃師，他用了不到10年的時間，成長為重慶規(guī)劃系統(tǒng)的一名專家型領(lǐng)導干部。

　　重慶的一些干部說，這批廳級干部正是年富力強，干事業(yè)的黃金時期，卻倒在開發(fā)商的“糖衣炮彈”下，既讓人警醒，又令人惋惜。

　　為了擺平這些手握實權(quán)的官員，房地產(chǎn)開發(fā)商無所不用其極，往往采取“金錢＋美色＋愛好”的方式向官員展開攻勢，投其所好，不達目的絕不罷休。官員愛錢就送錢，好色就送美女，如果既不貪財又不好色，就滿足其愛好，千方百計尋找人性的弱點。開發(fā)商送賄賂非常講究策略，常常是借逢年過節(jié)或干部出國考察、因公出差等時機送錢，為丑惡的權(quán)錢交易掩上一層溫情脈脈的面紗。為了贏得官員的“好感 ”，開發(fā)商不惜乘飛機“追”著官員送錢。2006年春節(jié)，王斌攜家人前往深圳游玩，重慶某地產(chǎn)商得知后，專門從上海親自飛往深圳，并趕在王斌所乘班機落地前等候在機場出口，與王斌會面后直接送上5000美元。2006年下半年，同樣是這位開發(fā)商，在得知王斌在上海參加一個會議的消息后，立即前往其下榻的酒店奉上10萬元人民幣。

　　梁曉琦喜歡打高爾夫球，經(jīng)常飛到全國各地的頂級高爾夫球場打球。2006年重慶一開發(fā)商便投其所好，不僅送上18萬元，還送給其國際高爾夫俱樂部名譽會員卡一張，任其免費消費。開發(fā)商如此“懂事”，官員自然投桃報李。開發(fā)商的高爾夫球場項目要增加居住用地、增加商業(yè)設施用地等諸多事項，在梁曉琦的關(guān)照下，一路“綠燈”。

　　錢權(quán)交易貫穿房地產(chǎn)開發(fā)全過程

　　在這一系列“窩案”中，錢權(quán)交易貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，征地拆遷、土地出讓、繳納土地出讓金、調(diào)整用地性質(zhì)、規(guī)劃審批、項目選址、調(diào)整容積率、產(chǎn)權(quán)登記等每一個環(huán)節(jié)都充斥著官商勾結(jié)。開發(fā)商與官員的錢權(quán)交易在“土地出讓”和“調(diào)整規(guī)劃”兩個大項上最為突出，特別是集中表現(xiàn)在“調(diào)整容積率”、“調(diào)整土地”上，官員利用職權(quán)為開發(fā)商牟取了驚人的暴利。

　　“容積率”是指建筑區(qū)劃內(nèi)總建筑面積與用地面積的比值，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，容積率越高，可供其銷售的面積就越多，獲利也越大，但是購房者的居住環(huán)境就越差。以一塊占地1萬平方米的土地來計算，假使容積率是3，意味著可建3萬平方米，如果把容積率提高到3.5，則可建3.5萬平方米。如果以6000元／平方米的價格出售，可以多得3000萬元。一位房地產(chǎn)開發(fā)商告訴本刊記者，“容積率”在開發(fā)商眼中簡直就是“點石成金”的“魔術(shù)棒”，哪怕是能提高0.5個百分點，每個開發(fā)商都會不惜血本地“公關(guān)”。

　　在王政、鄭維、陳明的“窩案”中，他們正是利用手中職權(quán)，為開發(fā)商調(diào)高“容積率”牟取暴利。2003年7月，一名開發(fā)商找到王政，希望提高樓盤容積率。王政于是給“好兄弟”——時任重慶市規(guī)劃局用地處處長的陳明打招呼。隨后，他又在開發(fā)商遞交的申請?zhí)岣呷莘e率的報告上簽署“請給予大力支持”的意見。雖然按照相關(guān)規(guī)定，該公司開發(fā)的項目容積率不能超過5。但最終規(guī)劃部門還是將該公司項目的容積率調(diào)整到不大于7。通過增大容積率，開發(fā)商的利潤一下就增加了1000多萬元。開發(fā)商為“感謝”王政，送他100余萬元。

　　蔣勇與梁曉琦更是精于此道，在他們所收受的賄賂中，大多與調(diào)整容積率有關(guān)。從2003年到2007年4月，梁曉琦接受重慶某地產(chǎn)商的請托，利用職務上的便利，將該地產(chǎn)商開發(fā)的樓盤容積率上調(diào)至3.95。為此，梁曉琦分8次“進賬”225萬元人民幣，美元6萬元。

　　搞房地產(chǎn)先要拿地，土地出讓是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個環(huán)節(jié)，拿地的價格直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)的成本。身為重慶市國土局副局長的王斌采取的正是“以地生財”：利用手中掌握土地征用、土地出讓、耕地保護及土地規(guī)劃等審批管理權(quán)力，在土地環(huán)節(jié)進行權(quán)錢交易。他的主要手段是幫助開發(fā)商獲取土地使用權(quán)、減免土地出讓金、辦理征地審批手續(xù)、辦理房屋產(chǎn)權(quán)，等等。2005年，某開發(fā)商看上重慶沙坪壩區(qū)一塊土地，為了低價拿地，經(jīng)過王斌的運作，違規(guī)降低了該塊土地的土地出讓金標準，給國家造成巨大經(jīng)濟損失，政府少收入了1.7億元的土地出讓金。為此，王斌收到開發(fā)商人民幣10萬元、3萬美元的“感謝費”。

　　除土地主管部門的領(lǐng)導外，地方政府的負責人也對土地有較大的調(diào)控權(quán)。黃云的受賄記錄中，也有“以地生財”的“大手筆”。2004年至2006年，黃云利用時任重慶市沙坪壩區(qū)人民政府區(qū)長的職務之便，為某開發(fā)商在控規(guī)調(diào)整、征地拆遷、土地補償?shù)确矫嫣峁椭⒁虼耸盏介_發(fā)商3萬美元的“酬勞”。

　　“自己監(jiān)督自己”等于沒有監(jiān)督

　　重慶市政協(xié)常委邱道持“退居二線”之前，曾經(jīng)與被指控受賄170多萬元的王斌，一同在重慶市國土房管局擔任副局長。他說，沒有外部的監(jiān)督，政府部門的規(guī)章制度再完善也不起作用，權(quán)力一樣不受制約。

　　他告訴本刊記者，王斌出事前，在局里被認為是“很講制度”的領(lǐng)導，而且為人“低調(diào) ”，一般不參與任何應酬。手握實權(quán)的王斌很重視制度建設，在其分管領(lǐng)域制定了很多制度。尤其具有諷刺意味的是，每當開會研究土地出讓問題時，他都要求同步錄音，說是防止有人為開發(fā)商說好話，表現(xiàn)得非常“堅持原則”。因此，當聽說王斌“落馬”時，邱道持感到十分意外，他說，這說明“自己監(jiān)督自己”等于沒有監(jiān)督，所謂的制度建設往往是為了自己能“鉆空子”。

　　一些辦案人員、有關(guān)專家和法律工作者指出，從重慶8名廳級干部“落馬”以及近年來全國暴露的典型案件來看，規(guī)劃、國土、房管等與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的政府部門行政審批權(quán)過大，過于集中，尤其是公共權(quán)力的運行不夠公開、透明，缺乏有效的監(jiān)督制約，是整個房地產(chǎn)行業(yè)中的權(quán)力尋租、官商勾結(jié)十分突出的重要原因。

　　接受本刊記者采訪的一些干部指出，過去干部一出問題，大家都認為是“制度建設沒跟上”，但現(xiàn)在看來，不是制度問題，而是權(quán)力監(jiān)督問題。在查處8名廳級干部的過程中，檢察機關(guān)多次到相關(guān)職能部門走訪調(diào)查，發(fā)現(xiàn)其各種規(guī)章制度相當完善，程序設計也很嚴格。這些干部為開發(fā)商謀取利益的過程，從表面上看都是“依法辦事”，操作流程也完全合法，如調(diào)整規(guī)劃，均由開發(fā)企業(yè)向基層的規(guī)劃部門提出，基層再向市局規(guī)劃部門呈報，市局通過會議形式，集體研究決定。“但是，在事前，開發(fā)商和官員早就私下達成了交易，缺乏監(jiān)督的權(quán)力運行即使程序再完善，也是走形式而已。”一名熟知案情的人士如是說。

　　眾多廳級干部的“落馬”促使重慶市加強對房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的管理。今年8月，重慶出臺《重慶市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理違紀違法行為行政處分辦法》，并在市政府公眾信息網(wǎng)上公開征集意見。該辦法規(guī)定，違反法定程序修改經(jīng)批準的容積率等，情節(jié)嚴重者擬撤職；區(qū)縣政府及其工作人員違法干預城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門及其工作人員依法進行行政許可和行政執(zhí)法的，給予警告、記過或者記大過處分；情節(jié)較重的，給予降級或撤職處分；情節(jié)嚴重的，給予開除處分。有強迫、唆使下屬工作人員違法等行為的將從重處分。