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　　上海的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理業(yè)經(jīng)歷了一個(gè)從無(wú)到有的過(guò)程:

　　——從1993年的內(nèi)地發(fā)展商不需要營(yíng)銷(xiāo)包裝

　　——到1997年紛紛尋找營(yíng)銷(xiāo)代理公司

　　——到現(xiàn)在大大小小的營(yíng)銷(xiāo)代理公司鋪天蓋地

　　營(yíng)銷(xiāo)代理在整個(gè)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中起到了相當(dāng)重要的作用

　　特別是臺(tái)灣地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)理念的入滬對(duì)開(kāi)發(fā)商更有推波助瀾的積極作用

　　一臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)速寫(xiě)

　　臺(tái)灣的房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)被稱為房屋預(yù)售市場(chǎng)，存在五種主要參與者：

　　建設(shè)公司(即發(fā)展商)

　　代銷(xiāo)公司(即代理商)

　　購(gòu)屋者(即消費(fèi)者)

　　營(yíng)造公司(即承建商)

　　銀行

　　二臺(tái)灣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展簡(jiǎn)述

　　(一)簡(jiǎn)要發(fā)展概況

　　20世紀(jì)60年代中期開(kāi)始，隨著臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，臺(tái)灣房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，農(nóng)民的土地逐步轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中，由于臺(tái)灣實(shí)行了公開(kāi)的土地買(mǎi)賣(mài)制度，一開(kāi)始就沒(méi)有形成大型發(fā)展商對(duì)土地的壟斷，另外臺(tái)灣的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)盛行合建制度，該做法使中，小開(kāi)發(fā)商的資金承受能力和開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小；

　　臺(tái)灣房地產(chǎn)代理行業(yè)從80年初開(kāi)始起步，開(kāi)始時(shí)是作為單純的銷(xiāo)售行業(yè)，但隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度的加劇，代理行業(yè)也迅速向深度、廣度擴(kuò)展；

　　代理公司業(yè)務(wù)不但包括了傳統(tǒng)意義上的銷(xiāo)售，而且還包括了項(xiàng)目前期的產(chǎn)品規(guī)劃、中期的廣告、銷(xiāo)售以及項(xiàng)目后期的客戶維護(hù)和發(fā)展商整體品牌建立等諸多方面；

　　(二)簡(jiǎn)要發(fā)展過(guò)程

　　(A)臺(tái)灣房地產(chǎn)歷經(jīng)幾十年的發(fā)展，從初期的大漲到現(xiàn)今進(jìn)入“冬天”景象，其基本過(guò)程為:

　　1985年——房地產(chǎn)開(kāi)始有起色,即相當(dāng)與上海1998-2000年的房地產(chǎn)狀況；

　　1986-1991年——房產(chǎn)行情大漲，每年的漲幅在30%-40%，即相當(dāng)于上海2001-2003年的房地產(chǎn)狀況；

　　1991年至今——房地產(chǎn)表現(xiàn)出持平(冬天)的態(tài)勢(shì)，其中屬于頂級(jí)地段、高檔樓盤(pán)則仍保持微幅上調(diào)外，臺(tái)北市外周邊地段(類(lèi)似于上海中環(huán)外地區(qū))則有一段時(shí)間的價(jià)格下調(diào)表現(xiàn)(跌幅在10-20%左右)；

　　(B)臺(tái)灣樓市的特點(diǎn)

　　土地私有化(產(chǎn)權(quán)無(wú)年限)，要取得土地，相對(duì)須付出較高的成本；

　　房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的量體普遍很小(一般在2-3萬(wàn)方左右、超過(guò)5萬(wàn)方的個(gè)案屬于大型項(xiàng)目、10萬(wàn)以上的則屬于超級(jí)個(gè)案)；

　　市場(chǎng)并無(wú)毛坯房的概念，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方向圍繞基本配套的裝修房推市，精裝修房推市則因臺(tái)灣銀行制度的限制、推動(dòng)不易；

　　其商品房檔次也按高、中、低三檔劃分(按人民幣價(jià)格區(qū)分):

　　高檔——40000元/㎡或以上

　　中檔——25000元/㎡或以上

　　低檔——10000元/㎡或以上

　　臺(tái)灣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本劃分四大板塊(按價(jià)格高低排序)：

　　大臺(tái)北：包括基隆、臺(tái)北縣市、桃園、中壢；

　　大臺(tái)中：包括臺(tái)中、云林、嘉義、彰化、南投；

　　大高雄：包括高雄縣市、屏東、臺(tái)南；

　　大花東：包括花蓮、臺(tái)東、宜籣；

　　(C)簡(jiǎn)要開(kāi)發(fā)流程

　　土地看樣(開(kāi)發(fā)對(duì)象的確定)→尋找專業(yè)房地產(chǎn)代理公司介入并

　　評(píng)估→取得土地→取得土地證→尋找設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)(含規(guī)劃)、

　　配合代理公司作產(chǎn)品定位→向有關(guān)部門(mén)報(bào)批、取得建筑執(zhí)照后開(kāi)

　　始進(jìn)行銷(xiāo)售→項(xiàng)目開(kāi)工→完工證明(1.配套申請(qǐng)、2.獲得大產(chǎn)

　　證)→分割小產(chǎn)證并辦理按揭→交屋

　　(D)臺(tái)灣與大陸房地產(chǎn)的區(qū)別

　　1989年的時(shí)候大陸還沒(méi)有房地產(chǎn)這個(gè)概念，臺(tái)灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成型，所以臺(tái)灣的一些制度是成熟的、比較完善的，大陸房產(chǎn)市場(chǎng)的某些方面還在完善中；

　　臺(tái)灣的地(樓盤(pán))都比較小，當(dāng)然這和土地的情況是有關(guān)系的——臺(tái)灣的土地是完全的私有化的，且人口過(guò)度集中、拆遷不易，另外其土地取得方式一般分為：買(mǎi)斷、合建、標(biāo)售；

　　最大的區(qū)別就是首付款的概念，比如預(yù)售期房，臺(tái)灣是從簽約到取得房產(chǎn)證交屋之前、并按工程進(jìn)度只繳10%—30%的首付款及工程款，在取得房產(chǎn)證明并交屋后才開(kāi)始辦理按揭、繳交貸款；而大陸的按揭方式是房子還在興建中就要還按揭，這中間對(duì)消費(fèi)者即產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的大小區(qū)別；

　　臺(tái)灣股票市場(chǎng)的牛熊與房產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌成正比(同步)趨勢(shì)，而大陸則關(guān)聯(lián)不大,主要是大陸的股市散戶尚未使資金積累到一定的程度；

　　三臺(tái)商面面觀

　　從1978年開(kāi)始，在兩岸貿(mào)易的促進(jìn)下，臺(tái)商開(kāi)始對(duì)大陸進(jìn)行試探性投資；

　　1987年后，臺(tái)商對(duì)大陸間接投資逐步合法化，使得臺(tái)商投資項(xiàng)目數(shù)與投資總額迅速增加；

　　臺(tái)灣總?cè)丝?300多萬(wàn)人，約有100萬(wàn)人在東南亞大陸沿海經(jīng)商，其中在上海就有30多萬(wàn)人；這一批人離開(kāi)臺(tái)灣后，對(duì)臺(tái)灣市場(chǎng)產(chǎn)生了一定的影響；

　　1994年后，臺(tái)商投資快速向大型化、高科技化方向發(fā)展，其間雖經(jīng)歷“戒急用忍”政策與諸多政治性風(fēng)波的影響，但始終呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；

　　從間接投資，到以獨(dú)資方式投資，再到以策略聯(lián)盟方式與歐美日企業(yè)共同投資大陸；

　　新上海，有三波臺(tái)潮，第一階段在1992年前，主要是散兵游勇；第二階段為1995年后，是企業(yè)家、創(chuàng)業(yè)家的冒險(xiǎn)樂(lè)園，2000年后是第三階段，上海已成為臺(tái)商青睞的新工作地；

　　在上海人眼中，臺(tái)灣企業(yè)家工作的狂勁是嚇人的，以往的“臺(tái)灣牛(苦干)”，加入上?？兹?排場(chǎng))、猴子(精明)、貓(敏銳)的多元性格，已經(jīng)變成另一種偉大的精明；

　　四臺(tái)灣市場(chǎng)初探

　　(一)幾個(gè)特點(diǎn):

　　臺(tái)灣的房產(chǎn)發(fā)展與政治氣候有非常緊密的關(guān)聯(lián)，行情的好壞、起伏均依賴政治走向；

　　臺(tái)灣的經(jīng)濟(jì)屬于“淺碟”型、即其中小型企業(yè)占主導(dǎo)地位，在資金周轉(zhuǎn)、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、受外來(lái)金融沖擊影響等方面顯示出強(qiáng)大的靈活性，應(yīng)變手段相當(dāng)豐富；

　　由于臺(tái)灣房產(chǎn)很講究專業(yè)分工，因此同樣一塊基地找不同的策劃代理商則獲得的項(xiàng)目定位和未來(lái)的價(jià)值是遠(yuǎn)不相同的；

　　臺(tái)灣的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)很流行“合建”模式，即開(kāi)發(fā)商、土地方、承建商均各自分工負(fù)責(zé)，以“鏈?zhǔn)?rdquo;方式完成一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；

　　(二)臺(tái)商幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)談

　　臺(tái)灣對(duì)市場(chǎng)預(yù)警十分敏感，如小戶型的出現(xiàn)到盤(pán)整(衰落)在臺(tái)灣只有2年半的時(shí)間，比目前的上海市場(chǎng)明智得多；

　　一般對(duì)稀有性高總價(jià)的不動(dòng)產(chǎn)(如頂級(jí)別墅)而言，其市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，市場(chǎng)好壞的影響一般難以波及此類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)的信心度；

　　臺(tái)灣的辦公物業(yè)因穩(wěn)定的投資回報(bào)故售多租少(九十年代前)，目前因行情走低漸漸由售轉(zhuǎn)租；其辦公面積大多采用彈性隔間為主，洗手間基本公用，另外比較強(qiáng)調(diào)大樓自給自足模式(即底層設(shè)商業(yè))、會(huì)所功能多、停車(chē)場(chǎng)大等特點(diǎn)；

　　針對(duì)商業(yè)物業(yè)，臺(tái)商一般不看好封閉性商場(chǎng)的劃小單元分割式銷(xiāo)售模式，其被視作短期獲利行為(相對(duì)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)前景而言比較有害)；僅安排一二樓(含B1)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)置多于三層以上(除了超大型的專業(yè)商廈外)；

　　五臺(tái)灣地產(chǎn)代理特色

　　(一)行業(yè)地位——強(qiáng)勢(shì)姿態(tài)

　　由于臺(tái)灣土地市場(chǎng)的高度公開(kāi)，一個(gè)項(xiàng)目是否可以成功，很大程度上取決于發(fā)展商前期規(guī)劃時(shí)產(chǎn)品定位的抗風(fēng)險(xiǎn)能力、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略和本身資金操作能力；

　　臺(tái)灣代理公司在地產(chǎn)行業(yè)中處于相當(dāng)重要的地位，在某些角度上比發(fā)展商更為專業(yè)、強(qiáng)勢(shì)；

　　由于臺(tái)灣代理公司亦注重自身品牌的建設(shè)、且具備專業(yè)的產(chǎn)品規(guī)劃能力和行銷(xiāo)能力，因此在很多情況下，開(kāi)發(fā)商比較依賴品牌代理公司進(jìn)行銷(xiāo)售，而代理公司的優(yōu)劣之選主要體現(xiàn)在其司的產(chǎn)品規(guī)劃能力，亦成為該投資項(xiàng)目成功與否的重要關(guān)鍵因素之一；

　　(二)業(yè)務(wù)組成——形式多樣

　　臺(tái)灣地產(chǎn)代理公司，通常情況下在前期(土地未實(shí)質(zhì)獲得、或已經(jīng)獲得未規(guī)劃之土地)就介入項(xiàng)目，如此可以確保該項(xiàng)目與市場(chǎng)需求緊密結(jié)合，并參與項(xiàng)目全程操作，直接深入到產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、策劃、廣告、品牌戰(zhàn)略等諸多方面；

　　在業(yè)務(wù)的形式方面，除傳統(tǒng)意義上的“代銷(xiāo)”外，臺(tái)灣代理行業(yè)還開(kāi)展廣告包銷(xiāo)、包柜型、純企劃、企劃帶業(yè)務(wù)等多種業(yè)務(wù)形式，根據(jù)項(xiàng)目的不同特征及發(fā)展商的資金實(shí)力和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的不同意識(shí)，為發(fā)展商提供不同形式的服務(wù)；