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　　我們看到，本輪降價(jià)從某種意義上來說，形成了開發(fā)商對地方政府的倒逼，而地方政府將采取的措施則使雙方進(jìn)一步陷入“囚徒困境”。

　　8月起，部分一線公司如萬科、恒大、世茂等率先發(fā)起新一輪降價(jià)，長三角成為本輪降價(jià)的風(fēng)暴中心，部分項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了近30％的降價(jià)幅度，但我們也看到，降價(jià)對銷售回款產(chǎn)生了一定的推動(dòng)作用。與3月份對萬科降價(jià)反應(yīng)截然不同的是，此輪降價(jià)引起了業(yè)內(nèi)多家一線開發(fā)商的跟進(jìn)，開發(fā)商開始主動(dòng)調(diào)整價(jià)格以回籠資金。

　　重點(diǎn)城市8月房地產(chǎn)成交情況

　　長三角仍然低迷甚至有更進(jìn)一步惡化的趨勢，而萬科等一線開發(fā)商將長三角作為8月以來降價(jià)促銷的重點(diǎn)區(qū)域，也是對近幾月該區(qū)域市場運(yùn)行情況的正常反應(yīng)。環(huán)渤海區(qū)域市場則較平穩(wěn)，珠三角的深圳在8月的最后兩周成交量呈底部回升的態(tài)勢，而廣州6-7月成交量也已回升接近07年上半年的月均成交量。珠三角先于全國調(diào)整，無論調(diào)整時(shí)間和空間上都相對比較充分，目前該市場已有跌勢放緩的跡象，不排除未來房地產(chǎn)市場復(fù)蘇時(shí)領(lǐng)先全國市場的可能。

　　大開發(fā)商新推盤量及銷售情況：萬科表現(xiàn)突出

　　8月，四大開發(fā)商中，萬科明顯增加了新推盤的量，與前述的促銷項(xiàng)目降價(jià)策略顯然是一致的，而其他3家開發(fā)商則在新盤推出上較緩慢。多家大型開發(fā)商均計(jì)劃在9-10月增加新盤量，屆時(shí)，市場可能會(huì)面臨更嚴(yán)峻的競爭格局。

　　土地市場：出讓繼續(xù)延緩

　　受住宅銷售市場低迷的影響，我們所跟蹤的一線城市政府在8月繼續(xù)延緩?fù)恋氐某鲎?，這樣的政策取向，與我們在本報(bào)告前述的政府在“囚徒困境”的博弈中所可能采取的措施是一致的。根據(jù)1-8月的推地情況判斷，一線城市的土地出讓極有可能無法完成計(jì)劃，這也意味著未來房地產(chǎn)市場回暖后，住宅的供應(yīng)仍然會(huì)出現(xiàn)偏緊的局面。

　　多個(gè)城市出臺(tái)托市政策，但我們認(rèn)為作用有限

　　出于地方財(cái)政收入及穩(wěn)定市場和金融安全的考慮，多個(gè)城市出臺(tái)了托市政策。但我們認(rèn)為，這些政策對激發(fā)需求的作用遠(yuǎn)不如開發(fā)商降價(jià)來得直接。因此在購房者預(yù)期房價(jià)仍有下降空間的情況下，這些政策很難發(fā)揮預(yù)想的效果。

　　對市場現(xiàn)狀及未來的總體判斷

　　我們看到，本輪降價(jià)從某種意義上來說，形成了開發(fā)商對地方政府的倒逼，而地方政府將采取的措施則使雙方進(jìn)一步陷入“囚徒困境”。

　　對宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性、開發(fā)商后續(xù)幾個(gè)月將大量增加供應(yīng)進(jìn)而售價(jià)可能繼續(xù)下降的預(yù)期仍然存在。我們認(rèn)為，購房者整體的觀望情緒難以因?yàn)椴糠珠_發(fā)商的降價(jià)得到根本緩解。預(yù)計(jì)9-10月成交量與7-8月比雖然能有所放大，但顯然無法實(shí)現(xiàn)“金九銀十”，有可能出現(xiàn)的格局是“價(jià)跌量略增”。