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　　政策框架的不斷變化，是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其參與者信用水平不高的重要原因中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，是在國(guó)內(nèi)獨(dú)特的社會(huì)經(jīng)濟(jì)體制下和歷史發(fā)展過程中逐步產(chǎn)生，其發(fā)展進(jìn)程既歸因于歷史必然性，又受到了諸多人為因素的影響。但縱觀其演化進(jìn)程，人為因素中最主要的仍當(dāng)屬政策變化的影響最為明顯。中國(guó)房地產(chǎn)自誕生之日起，就在政策與市場(chǎng)的邊緣徘徊，市場(chǎng)與非市場(chǎng)的力量交互作用，雖然目前市場(chǎng)化的力量維持著不斷加強(qiáng)的趨勢(shì)，但整個(gè)市場(chǎng)仍在政府制定的大框架內(nèi)運(yùn)行。這種框架本身由于中國(guó)快速發(fā)展帶來的持續(xù)性結(jié)構(gòu)改變而顯得不夠穩(wěn)定，這也是導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其參與者的信用水平始終無法保持在較高的位置的重要原因之一。而在所有政策中，土地、金融、稅收、業(yè)務(wù)、外資及住房保障等政策的影響尤為重要。

　　政策是重要因素

　　針對(duì)未來政策在以上這些方面可能發(fā)生的變化及其潛在影響，我們（新華財(cái)經(jīng)）在此進(jìn)行如下的專題討論與分析：土地政策中國(guó)未來的土地所有權(quán)仍然不可交易，雖然《物權(quán)法》出臺(tái)有助于克服部分制度缺陷，但其效果的釋放需要時(shí)間。土地開發(fā)引入市場(chǎng)化機(jī)制，增加了物業(yè)開發(fā)成本，自2007年下半年以來土地市場(chǎng)的低迷，使得部分地方政府又流露出放松土地出讓控制的意圖，但中央近期以土地問責(zé)制度為代表的新政策，則加強(qiáng)了這方面的約束，將會(huì)起到一定的制衡作用。近期，國(guó)家加強(qiáng)對(duì)土地的管理，使得土地供應(yīng)存在集中化趨勢(shì)，但《土地儲(chǔ)備管理辦法》作為部門規(guī)章的法律地位并不高，不具有對(duì)地方政府的強(qiáng)制約束力，制度的推廣效果還需進(jìn)一步確認(rèn)。總體來看，具有一級(jí)土地開發(fā)能力和經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商未來優(yōu)勢(shì)將更為明顯，但開發(fā)商與地方政府的協(xié)調(diào)能力在行業(yè)內(nèi)依然至關(guān)重要。

　　金融政策作為影響中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心驅(qū)動(dòng)因子，目前金融政策取向存在市場(chǎng)化機(jī)制與窗口指導(dǎo)并存的狀態(tài)，其收縮與否對(duì)行業(yè)的生存狀態(tài)影響重大。從實(shí)際效果來看，政府在金融市場(chǎng)中的窗口指導(dǎo)行為，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響通常更為直接和明顯。目前，國(guó)家金融政策的總體趨勢(shì)是鼓勵(lì)房地產(chǎn)的消費(fèi)屬性，抑制投資屬性。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，雖然中國(guó)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新潛力依然巨大，政府對(duì)金融創(chuàng)新持謹(jǐn)慎并不拒絕的態(tài)度，但結(jié)合近期美國(guó)次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，中短期內(nèi)通過金融創(chuàng)新提供房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新動(dòng)力的可能性不大。

　　稅收政策地方稅收的分割與無序競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致宏觀調(diào)控中的稅收工具效果不明顯。房地產(chǎn)稅費(fèi)繁多，包括土地出讓金在內(nèi)的各種稅費(fèi)支出，約占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的50-60%。重交易、輕保有的稅收特征，使得各項(xiàng)稅收的政策效應(yīng)被短期化，從歷史數(shù)據(jù)來看，政策出臺(tái)后房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)短期脈沖現(xiàn)象，對(duì)中長(zhǎng)期的影響并不明顯。作為市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的物業(yè)稅目前開征的難度依然很大，而其一旦開征，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響，其具體細(xì)節(jié)的制定至關(guān)重要?？傮w來看，對(duì)于政府而言，當(dāng)前提高稅收的執(zhí)行力度，將比完善制度建設(shè)更容易在短期內(nèi)收效。

　　業(yè)務(wù)政策長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的多頭管理現(xiàn)象影響了政策的執(zhí)行效果，但近期大部制改革的結(jié)果顯示了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重視。有關(guān)部門推出的套型限制政策在緩解結(jié)構(gòu)性矛盾的同時(shí)，也將對(duì)細(xì)分市場(chǎng)產(chǎn)生不同影響。目前，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的人為限制，有可能會(huì)對(duì)未來高端房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格反而起到推高作用。縮短開發(fā)周期的政策將影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式，雖然有助于增加市場(chǎng)供應(yīng)，但也不利于開發(fā)商通過大塊土地開發(fā)來獲得規(guī)模效應(yīng)。預(yù)售制度的管理，將成為未來政府宏觀調(diào)控的重要手段之一。

　　外資政策雖然海外熱錢的具體規(guī)模難以精確，但其已確實(shí)成為推高房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要原因。目前，中國(guó)政府對(duì)資本項(xiàng)目的管制，在某種程度上也降低了未來熱錢大規(guī)模撤離時(shí)，可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的可能，但這種管制的可持續(xù)性更多地會(huì)受到國(guó)內(nèi)和國(guó)際雙重政治因素的干擾。此外，政府目前在打擊假外資與境外融資方面的努力雖然有助于規(guī)范市場(chǎng)行為，卻造成了行業(yè)正常的境外融資渠道受到抑制的現(xiàn)象。而對(duì)于外國(guó)投資者而言，其個(gè)人投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限制，也將面臨進(jìn)一步加強(qiáng)的趨勢(shì)。

　　住房保障政策在住房保障方面，保障體系的缺失容易引發(fā)市場(chǎng)供求的惡性循環(huán)。但目前政府力推的廉租住房制度由于覆蓋人群有限，并且多數(shù)是購(gòu)買力嚴(yán)重不足的弱勢(shì)群體，因此，中短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響將非常有限。經(jīng)濟(jì)適用房制度將主要對(duì)低收入人群產(chǎn)生分流作用，但這些樓盤同時(shí)將對(duì)周邊的其他商品住宅產(chǎn)生顯著的價(jià)格拉低作用。需要特別關(guān)注的是，保障性住房的發(fā)展可能會(huì)受到資金、開發(fā)能力的制約，而從各地政府已經(jīng)公布的2008年保障性住房供應(yīng)的計(jì)劃來看，愿望目標(biāo)與現(xiàn)實(shí)的可操作性之間差距是明顯的。

　　總體來看，未來的政策空間較大，相關(guān)政策出臺(tái)時(shí)機(jī)與方式受制于宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。未來數(shù)年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將處于政策密集期，政府在金融、土地等方面仍有較大的政策空間，并可對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生根本性的影響。但這些政策的出臺(tái)時(shí)機(jī)與方式，將在更大程度上與宏觀經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān)。