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　　-消費(fèi)者更重實(shí)用性

　　在西安樓市，目前整體別墅市場的類型定位和面積定位都在“往下走”，這種“往下走”并不是說走向低檔，而是說更趨于理性。策劃人馮罡先生指導(dǎo)性分析說：像發(fā)達(dá)地區(qū)樓市一樣，西安的別墅類消費(fèi)群體也開始需要“第三類別墅”產(chǎn)品。

　　從目前西安樓市一些產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營銷情況來看，在一些高檔社區(qū)或大盤中，特色景觀住宅越來越受到別墅消費(fèi)群體的廣泛關(guān)注，業(yè)內(nèi)將其定義為“第三類別墅”。這類物業(yè)既有良好的景觀環(huán)境和生活配套，又有便利的交通和辦公氛圍。一方面它讓更多的中產(chǎn)階級有能力消費(fèi)得起，另一方面讓別墅盲目地追求豪華的感覺有所改進(jìn)。而且，這類產(chǎn)品的消費(fèi)者不很在意“大戶型高稅費(fèi)”之類政策的影響，雖然需求量不是很大，但在特定人群中“銷售還是被看好，尤其是房子的實(shí)際利用率比較好”。

　　-高端房市場正更新?lián)Q代

　　雖然目前西安的別墅市場“不溫不火”，獨(dú)立且高貴地走自己的路，但它畢竟有一個較為穩(wěn)定的消費(fèi)群，而且人數(shù)還在增加。同時，其中不少人對這類產(chǎn)品的類型和功能需求也在不同程度地發(fā)生變化。比如，要求面積在二百平方米左右，總價百萬元是最基本的需求。“新的要求下，首先別墅面積要趨于理性實(shí)用，能讓更多的高端消費(fèi)者所接受。”曲江春曉苑一位資深置業(yè)顧問王小姐說：城市邊緣地帶發(fā)展經(jīng)濟(jì)性別墅是一種趨勢，這樣容積率和平面占地都追求更為經(jīng)濟(jì)，聯(lián)排、雙拼等建筑形式都有與獨(dú)立別墅異曲同工之效。諸如曲江春曉苑、曼哈頓洋房、桐芳巷等類型的院落式住宅產(chǎn)品，都受到二次置業(yè)者的青睞。

　　“為了買到稱心的房子，我專門作過別墅類產(chǎn)品的較詳細(xì)調(diào)查。”一位正在尋求環(huán)境優(yōu)越且來往便利的房子的周先生舉證分析：在西安秦嶺北麓，在北城部分區(qū)域，有多處別墅區(qū)，但是開發(fā)周期較長，也因?yàn)閰^(qū)位限定和小區(qū)定位等，相應(yīng)的交通、小區(qū)服務(wù)、大配套產(chǎn)品等明顯有限。

　　-市場需求“第三類別墅”

　　在別墅市場，如果早期的大產(chǎn)品定為第一類別墅，那么隨后較為流行Townhouse便是第二類別墅，像湖濱花園、偉豐花園部分產(chǎn)品等就在此列?，F(xiàn)在市場呼喚“第三類別墅”，就是比較適合居家的大眾別墅。在西安鐘樓商圈從業(yè)的楊驊凌說，像他那樣穿梭于商戰(zhàn)之間者，需要的不是度假類的別墅，而是實(shí)用型的居家產(chǎn)品。

　　還有別墅的景觀，應(yīng)該是一個大景觀的概念，應(yīng)與建筑空間緊密地結(jié)合，而不應(yīng)游離于建筑空間之外。像在湖濱花園，景區(qū)的主景點(diǎn)既是社區(qū)的景點(diǎn)和標(biāo)志，也是區(qū)外人群視線的焦點(diǎn)，景區(qū)之間則通過對景線得以溝通。景區(qū)的平面設(shè)計(jì)與地塊內(nèi)的豎向元素疊加，形成立體的景觀空間環(huán)境。這樣的布局得到市場的廣泛認(rèn)可。

　　相對而言，中低檔房產(chǎn)購銷市場優(yōu)勢明顯大于高檔樓盤、大面積房產(chǎn)和別墅等市場情形之下，“特色景觀住宅”、“第三類別墅”等都有其新的市場。前兩年熱銷市場的亞美聚源廣場，身居公園里，面積相對較大，建筑到建材品質(zhì)都相對高，但總體價位明顯高，許多消費(fèi)者就依此和別墅類產(chǎn)品類比而購買。

　　從人們購房過程來看，比如都市白領(lǐng)，可以發(fā)現(xiàn)他們購房過程是從一居、兩居到三居、四居，這也是房地產(chǎn)開發(fā)的成長進(jìn)程，需求也會逐漸走高。從這樣的生活過程來看，面積合宜、價格適度、人居便利的第三類別墅型房產(chǎn)品，就適合一批高端房產(chǎn)新貴人類的需求。