方旭東（朗詩(shī)青杉資本常務(wù)副總經(jīng)理）：謝謝主辦方，謝謝各位嘉賓這么晚還留在這里，我盡量能夠簡(jiǎn)短，能夠簡(jiǎn)潔一些。我是來(lái)自朗詩(shī)青杉資本的方旭東，接下來(lái)我們從實(shí)操的層面上做的幾個(gè)案例。

先簡(jiǎn)單介紹一下青杉資本，是來(lái)自于朗詩(shī)控股，第一塊業(yè)務(wù)是中國(guó)地產(chǎn)開發(fā)，我們青杉資本也是在這個(gè)業(yè)務(wù)板塊之內(nèi)；第二塊是美國(guó)業(yè)務(wù)，在美國(guó)做地產(chǎn)的開發(fā)，在美國(guó)納斯達(dá)克上市；第三塊是綠色生活服務(wù)，是物業(yè)、養(yǎng)老和長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，是在香港上市；第四塊是朗綠科技，是在地產(chǎn)商里面孵化出來(lái)的高科技服務(wù)公司，專門做綠健服務(wù)的，未來(lái)準(zhǔn)備在A股上市；最后一個(gè)是孵化的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，朗詩(shī)+，專門對(duì)于C端用戶提供綠健服務(wù)。

青杉資本是其中的一個(gè)，主要是做存量資產(chǎn)基金管理的，目前有120億的基金規(guī)模，主要有五大塊的產(chǎn)品類型，包括持有公寓、存量公寓、困境資產(chǎn)收并購(gòu)、持有辦公，還有養(yǎng)老公寓等。

今天給大家匯報(bào)最近一兩年我們做的三個(gè)項(xiàng)目，從實(shí)操層面給大家匯報(bào)一下。

第一個(gè)項(xiàng)目是朗詩(shī)閣在北京東二環(huán)朝陽(yáng)區(qū)地鐵附近，本身是做辦公用途的，但是資產(chǎn)的本質(zhì)又是住宅屬性，所以其實(shí)是一個(gè)資產(chǎn)和用途的一個(gè)錯(cuò)配，這個(gè)商圈的配套其實(shí)都不用解釋了，哪怕沒(méi)有在北京的客戶也都非常能夠理解這個(gè)地段。

我們拿下來(lái)以后，改造思路就是把原來(lái)辦公的大堂做翻新，樓層里面的內(nèi)部，把所有辦公的設(shè)施全部都打掉，恢復(fù)成一套一套的住宅屬性的公寓，然后再一套一套的賣出去。這樣子可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)資產(chǎn)的明顯的增值。增值率基本上是收購(gòu)成本和退出價(jià)格是差不多翻倍。這是第一個(gè)項(xiàng)目。

第二個(gè)項(xiàng)目是在上海大寧收購(gòu)的辦公樓，很多同行可能知道這個(gè)項(xiàng)目，就在汶水路地鐵口旁邊，這個(gè)區(qū)位就在中環(huán)和南北高架交接口的西南方向，是一棟辦公樓。

我們的改造思路就是針對(duì)周邊的配套，把它做成公寓，可以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化，比原來(lái)做辦公的價(jià)值可能又翻了一倍。

這是項(xiàng)目原始的大堂和辦公的區(qū)域，我們把這個(gè)辦公的區(qū)域全部都改成這樣一個(gè)大平層的公館或者叫個(gè)會(huì)客廳，可以辦公，可以住宿，可以接待，可以做會(huì)所，還可以做工作室，其實(shí)是一個(gè)多功能的用途。這個(gè)項(xiàng)目又實(shí)現(xiàn)了翻倍。

第三個(gè)項(xiàng)目就是收購(gòu)了無(wú)錫的爛尾樓，靠近無(wú)錫市政府，只有兩三公里，位置是很不錯(cuò)的，但是因?yàn)檎也坏胶线m的產(chǎn)品，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)爛尾了差不多十年。為什么我們敢介入？無(wú)錫的公寓市場(chǎng)其實(shí)并不是很亮眼，或者說(shuō)其實(shí)是壓力蠻大的。

我們把這個(gè)項(xiàng)目拿下來(lái)以后，改造思路就是公寓+護(hù)理院+醫(yī)療+會(huì)所。就是有可售產(chǎn)權(quán)+養(yǎng)老服務(wù)的賦能，用養(yǎng)老給公寓做了一個(gè)賦能，賦能以后今年開盤，基本上就是公寓賣到了和住宅比較接近的價(jià)值。所以這個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)成本+改造成本，基本上是我們售價(jià)的一半。

最后綜合這三個(gè)案例總結(jié)一下我們青杉資本其實(shí)做什么樣的一個(gè)地產(chǎn)基金的投資，其實(shí)取決于我們背后是什么樣的資金。資金的投資要求，決定了我們能夠做什么樣的項(xiàng)目。

不管是自有資金，還是LP的資金，基本上要想獲得這樣的資金的支持，至少對(duì)于優(yōu)先級(jí)的資金來(lái)說(shuō)，能給到超過(guò)10%或者12%的回報(bào)，給予劣后的資金至少是20%和30%的回報(bào)，這樣投資的要求就決定了能夠選擇的賽道不多。

要達(dá)到這樣的回報(bào)還要把風(fēng)險(xiǎn)盡量的降低，我們前面也有一個(gè)環(huán)節(jié)是講的不良資產(chǎn)。其實(shí)不良資產(chǎn)真正能夠做成的案例其實(shí)不多，大多數(shù)做成的也都是有一方或者幾方要打折、要出血。

我們的思路是把蛋糕做大，不是說(shuō)讓某幾方打折離場(chǎng)，所以我們投資的策略雖然比較困難，但是市場(chǎng)上確實(shí)有這樣的投資機(jī)會(huì)，也希望未來(lái)能跟大家能夠合作。謝謝！