主持嘉賓：

上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會副秘書長兼不動產(chǎn)分會秘書長 鳳曉龍

討論嘉賓：

潤建咨詢總經(jīng)理 胡茂生

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理 張鋒

瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理 趙永華

北京金誠同達(dá)（上海）律師事務(wù)所高級合伙人 賀國良

鳳曉龍：感謝主辦方這次邀請參加我們的這次圓桌，這場對話在馮總這個環(huán)節(jié)非常恰當(dāng)，因為馮總給我們把不良資產(chǎn)重整重構(gòu)做了介紹。今天在座的有四位嘉賓，來自于不同的方向，實際上是能夠在馮總這個話題之后做一些延伸和討論，我覺得非常好。

我們長話短說，開始這一場的討論，我簡單的請幾位嘉賓先做個自我介紹，然后快速進(jìn)入主題，因為我們對話時間是非常有限的，也希望說多做幾輪的討論，能夠產(chǎn)生新的火花。

趙永華：謝謝主辦方，我是瑞威資管的趙永華，今天很高興能夠在這里和大家探討這個話題。

胡茂生：非常榮幸和大家一起分享這個話題，我是潤建咨詢總經(jīng)理胡茂生，我們有對項目的。

張鋒：大家好，我是金集團(tuán)開發(fā)管理的張鋒，在不良資產(chǎn)項目上可以跟資方、原土地等等多方機(jī)構(gòu)來共同把這個困境項目的價值重新的挖掘、生產(chǎn)重新經(jīng)營好，去做好后續(xù)的處置。

賀國良：謝謝，我是金誠同達(dá)的賀國良律師，我們做了房地產(chǎn)領(lǐng)域的并購業(yè)務(wù)，所以可以站在相對獨立第三方的角度來和各位甲方做一個探討。我覺得從不同的產(chǎn)業(yè)的角度，從住宅，從不良資產(chǎn)，從REITs都可以，像我們不同客戶在這些項目操作上的成敗經(jīng)驗和教訓(xùn)做一個簡單的分享。

鳳曉龍：從我們幾位嘉賓的自我介紹也能看出來是來自于不同的細(xì)分方向，有來自于做資管的也有資本的退出，有房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)的金地，當(dāng)然也少不了中間的服務(wù)機(jī)構(gòu)，專業(yè)的律師事務(wù)所。

我們這一次交流希望從三個方面做一些切入，主辦方也給我們做了一些議題討論做了安排，核心是有兩個方向，一個是大家可能也想了解我們在座幾位嘉賓對于目前的房地產(chǎn)市場的環(huán)境如何看，比如目前住宅市場當(dāng)中面臨的問題，對于房企來說是問題，對于行業(yè)來講是大問題，但是對于做不良機(jī)構(gòu)來講是一個非常好的機(jī)遇，大家如何去看這個環(huán)境。

第二個重點就是探討一下在馮總主講之后，具體在實操層面，我們在座的幾位如何在經(jīng)驗以及操作當(dāng)中如何去，做請大家來做一下交流。

還是請趙總先來，從宏觀層面來講講市場環(huán)境如何去看，當(dāng)然里面也包括房企目前所面臨的一大堆的問題和風(fēng)險。

趙永華：我認(rèn)為我們整個住宅房地產(chǎn)新的格局，經(jīng)過這幾年的整個調(diào)整以后，市場的蛋糕或者份額越來越小，在縮減。這樣子的話，我認(rèn)為第一個就是整個房企的賽道可能會發(fā)生一些變化。

從98年房改到現(xiàn)在，這么多年來一輪一輪的房地產(chǎn)調(diào)整導(dǎo)致了原來整個住宅房地產(chǎn)已經(jīng)逐步變了，原來整個依靠人口城市化紅利所帶來的市場，我認(rèn)為已經(jīng)差不多飽和了。

這樣的話，房地產(chǎn)企業(yè)要找出一個新的賽道來，從我個人的觀點認(rèn)為，因為隨著目前整個政策層面的放開，尤其是租售并舉、保障性住房這些政策的放開以后，我認(rèn)為未來整個房企投資的重點之一可能是會放在保障性住房以及長租公寓上面，這是我認(rèn)為的第一個觀點。

第二，在整個市場經(jīng)過這么多年的洗禮以后，我認(rèn)為未來還有一個房企競爭的賽道就是高端房地產(chǎn)，這里的高端不僅僅是價格高，也不單指價格高，因為隨著人們生活的改善以及共同富裕目標(biāo)的實現(xiàn)，實際上未來人們對生活追求的品質(zhì)會越來越高，這樣綠色低碳、環(huán)保、智能環(huán)境好的住宅，可能會成為一個需求點。

當(dāng)然，這幾年房地產(chǎn)的利潤越來越薄，高端房地產(chǎn)是不是未來會成為整個房企拼殺或者廝殺的戰(zhàn)場，我覺得可以拭目以待。

第三，這幾年三四線城市整體都是供大于求，那么未來房地產(chǎn)企業(yè)的競爭在哪里？三四線城市還是一二線城市還是在哪里？我個人觀點，在未來產(chǎn)業(yè)跟經(jīng)濟(jì)有依托的大都市圈中心城市，以及特大城市。

因為這些城市還在發(fā)展中，而且發(fā)展速度很快。那么這個發(fā)展會導(dǎo)致大量的人流入，帶來購房的需求，我認(rèn)為這些區(qū)域跟城市未來有可能是房企所關(guān)注的區(qū)域。

這個是我對未來住宅房地產(chǎn)市場簡單的一些看法，總之，我認(rèn)為接下來房企應(yīng)該要逐漸的轉(zhuǎn)變觀念，立足民生，給自己的地產(chǎn)項目不斷的賦新。謝謝大家！

鳳曉龍：謝謝趙總，就是房企目前面臨的環(huán)境變化，包括賽道也在變，后期的業(yè)務(wù)可能也需要做調(diào)整，包括產(chǎn)品的組合也需要做調(diào)整，另外的競爭條件跟區(qū)域競爭格局也發(fā)生變化。

實際上從不良資產(chǎn)處置來講的話，趙總已經(jīng)講到這個點，實際上這個選項也是需要考慮。我們請胡總。

胡茂生：我來說一下這個困境房產(chǎn)紓困里面所面臨的問題和我自身的一些感受。以前的一個項目爛尾，一爛可以爛上十年，所以紓困特別難。這一輪房企集中爆雷項目特別多，所以這些房產(chǎn)停滯的話就會影響社會的穩(wěn)定。

這一輪房企的紓困政府有一個要求，就是三保，保交樓、保民生、保穩(wěn)定，是聯(lián)系在一起的狀態(tài)，所以這一輪紓困是背后參與原來的項目的各方背后是頂著很大壓力，他們不得不往前推進(jìn)，這是一個共性的問題。

以前的一個項目紓困可能等上十年還解決不了，關(guān)鍵的原因并不是在于項目很復(fù)雜，是在于項目的參與各方利益訴求和預(yù)期是不一樣，達(dá)不成一致，所以沒辦法進(jìn)行下去。

但是如果有政府在里面，各方參與的預(yù)期會適當(dāng)降低，但是不能說就扔在地板上，不需要。雖然說紓困的第一個我覺得是各方溝通預(yù)期很重要，在這個預(yù)期下要擺困難，政府的壓力在后面也有，要讓他們形成共識。

第二個預(yù)期有了，適當(dāng)?shù)慕档椭?，就來提紓困的目?biāo)。因為原來的困境方房企更多項目都是有金融機(jī)構(gòu)的參與，金融機(jī)構(gòu)一參與到這里面，有的時候目標(biāo)不是前臺的業(yè)務(wù)團(tuán)隊說了算，也不是中后臺說了算，可能有一些是AMC投資的，更多的是信托的，決策是不一樣。

所以在這里面我們說紓困的化解，既要通過市場化方式去改變預(yù)期，然后設(shè)定一個目標(biāo)；也有一些項目在地方上得到支持，但后面紓困的時候項目是給金融機(jī)構(gòu)。

推動太難了，又基本上停下來了，根本原因就是現(xiàn)實和理想這個差異很大，到后面會產(chǎn)生很大的分歧，然后讓項目在執(zhí)行面上就不知道怎么去做了，因為很難實現(xiàn)目標(biāo)。

所以我覺得目標(biāo)的設(shè)定，參與各方都得要清楚的知道這個問題，而且我覺得不能回避。像去年有很多項目金融機(jī)構(gòu)過來之后，然后找代建，進(jìn)場沒多久鬧的很不開心，關(guān)鍵原因就是兩者的利益目標(biāo)不是一致。

原來在接管的時候，信托團(tuán)隊跟決策層匯報對這個項目接管，但是沒有明確下達(dá)這個項目的目標(biāo)是什么；有些代建機(jī)構(gòu)近期也盡量回避這個目標(biāo)，好像是避免談這個話題，前面不談后面就難了。

所以在我們后面這個項目里面我們覺得還是紓困是一攬子的事情，不能說前面走了一兩戶，又成了新的一個困境，要把這個問題我覺得是不可回避目標(biāo)的問題，有了這個目標(biāo)之后，一些要做風(fēng)險隔離。尤其是集團(tuán)在某個地方有多個項目的時候，我們?nèi)ミx的紓困項目，總的來說還是不錯的，但要考慮風(fēng)險隔離。

因為一城一策的處理，有些好的項目如果沒有做風(fēng)險隔離，可能會被其他項目所拖累，也導(dǎo)致你這個項目跟其他項目也一攬子紓困了，這個也就沒有達(dá)到自己的目標(biāo)。

風(fēng)險隔離可能就是要在股權(quán)上跟原來的爆雷房企隔開，隔開之后再設(shè)置交易結(jié)構(gòu)，比如就是新進(jìn)入的或者是原來的信托接管，但是要考慮交易結(jié)構(gòu)的合理。

可能有些項目還涉及到流動性，要支持流動性的補(bǔ)充，要考慮好一種交易結(jié)構(gòu)，如果沒有流動性的支持，尤其是當(dāng)前市場環(huán)境并不是很好的背景下，流動性的支持是特別重要。有了流動性的支持，后面就是我們說的紓困，落實之后，后面的管理要一攬子考慮，就是采用什么樣的管理模式，管到哪個程度，哪個層次負(fù)責(zé)哪個事情，是什么審批的程序，怎么實現(xiàn)管理的退出，怎么考核這個管理，我覺得都要在這里面要明確。

不明確的話，因為有的時候需要兩年或者三年把這個項目退出，在后面實施過程中就會產(chǎn)生很多溝通成本，會產(chǎn)生很內(nèi)卷的情，所以這些問題要提前考慮好。

第二個就是原來的金融機(jī)構(gòu)是優(yōu)先，在有新的金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來就不一定優(yōu)先了，到底是收益原則還是止損原則，我覺得這個也要達(dá)成一個共識。

獲得一個目標(biāo)非常的關(guān)鍵，因為如果不是一個上行的市場，整個參與可能還是負(fù)面博弈，后期要有收益，前期肯定有一些讓利。

怎么溝通讓前期讓一些利出來，把這個項目帶動，才能夠?qū)崿F(xiàn)一些退出目標(biāo)，我覺得這個也是我們當(dāng)前在紓困過程中所碰到的一個很大的話題，也是很有挑戰(zhàn)意義的這么一個事情。

鳳曉龍：好的，謝謝胡總。胡總想的比較透，大的環(huán)境在變，目前我們看到對于紓困的企業(yè)這輪所經(jīng)歷的市場的因素，跟之前有很大的不同，特別是政府端的支持。

比如說我們所在上海，上海的三中院跟我們也有一些政策的支持，也比較明確對于不良資產(chǎn)處置是有要求的，另外一個從政府端來講的話，我們的營銷環(huán)境是納入了不良的一個考評。

所以說從政府端支持來講的話政府是必須要做一些工作的，這個跟過去我們碰到的環(huán)境還是有所不同。

其二就是在去做項目的時候，利益相關(guān)方不同的因素都做一些決策，當(dāng)然也有很多的問題，如何去解決，包括投資方，我稍候可以請我們胡總就一些方案可以單一的做一個案例分享。

現(xiàn)在請來自于金地房企的朋友結(jié)合市場的環(huán)境變化，您最深的感觸是在哪里？就是對于目前市場環(huán)境來講，以及結(jié)合我們第一個議題方向，可以簡單聊一聊。

張鋒：謝謝主持人，我們關(guān)于整體的宏觀的房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)節(jié)在座的很多專家就不多提了。

金地代建業(yè)務(wù)進(jìn)入40多個城市進(jìn)場觀察簡單跟各位分享一下，首先從需求端來講，進(jìn)入今年之后還是會觀察到市場復(fù)蘇的一些情況，但是這個復(fù)蘇由于一些底層的信心，包括去年的一些行業(yè)供給端出現(xiàn)的巨大的問題，復(fù)蘇我特別同意剛才趙總分享的觀點，就是政府極度不平衡，可能在都市圈城市我們銷售的情況量價的情況都非常好，但是在三四線城市從市場的高中低端來講可能還沒有完全恢復(fù)。

從需求端角度我們看到的兩個情況有復(fù)蘇但是很不平衡，市場分化。從供給端來講我們覺得經(jīng)過去年前年調(diào)整以后，我們從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式，或者說業(yè)務(wù)的組合，它的生產(chǎn)模式都會發(fā)生比較大的變化，尤其是代建最近都是這個行業(yè)的熱點。

為什么代建呢？從目前的市場生產(chǎn)供給端角度我可以看到未來至少兩三年房地產(chǎn)企業(yè)必須要利用這種代建的服務(wù)和生產(chǎn)模式去維持自己的生存，市場也提供了這樣大量的機(jī)會。

近來大家都知道很多城投在拿地，就是促進(jìn)的流向，新增的增量土地流向大部分流向了城投類的企業(yè)，截止到今年3月份的時候只有大概肯定是不到20%，百分之十幾，20%的量進(jìn)入了開發(fā)周期，也就是未來還有城投兜底拿地的土地供應(yīng)有80%的量待入市，這些城投企業(yè)是非常缺乏團(tuán)隊和品牌等等這方面的生產(chǎn)要素。那么對過往在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營二三十年的企業(yè)來說還是一個機(jī)會，通過代建和城投的合作，可以把市場存量的土地做變現(xiàn)和推向市場。

第二個就是今天這個會議的主題了，剛才演講的嘉賓馮先生也有分享，這個市場上有數(shù)千億的資產(chǎn)代建，至少有兩三年的周期才能完畢。還有保障性租賃住房，今年開始我們觀察到政策已經(jīng)不是在國家層面的導(dǎo)向了，已經(jīng)非常多的城市落實到今年的一些建設(shè)任務(wù)當(dāng)中。

在這個過程當(dāng)中，同樣的政府一個需求就是在項目的開發(fā)建設(shè)需要有專業(yè)的管理團(tuán)隊去組織實施，在這三個方向上都是為我們房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)端的參與者提供了大量的機(jī)會。這個就是我對市場從我們企業(yè)這個角度的一些觀察。謝謝！

鳳曉龍：謝謝，因為代建在這一輪風(fēng)險處置當(dāng)中的角色是非常重的。接下來是賀律師。

賀國良：謝謝，今天是住宅房地產(chǎn)開發(fā)的新格局，也就是一個局的問題。有一個小說叫做《局外人》，我們?nèi)粡哪撤N上角度是局內(nèi)人來看這個問題，作為法律從業(yè)者是不是從局外人的角度看一下這個行業(yè)，是不是可以冷靜的，就是在座的各位可以冷靜的不帶偏見的看我們房地產(chǎn)這個行業(yè)，我覺得是非常重要的。

就是在這個行業(yè)面臨急劇變化的情況下，我主要是從兩個角度看，第一個是從行業(yè)角度看，當(dāng)然是從我這個行業(yè)角度看，有可能是班門弄斧了。但我覺得有兩個趨勢還是值得注意的。

一個就是重的越重，第二個就是輕的越輕。

主要體現(xiàn)在幾個方面，第一個方面就是有很多新的不適宜住宅房地產(chǎn)開發(fā)為主的開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入這個領(lǐng)域了，我們很多客戶他們是地鐵公司，中鐵公司，當(dāng)然還有AMC下面的房地產(chǎn)公司，他們以前不是以住宅開發(fā)為主，他們現(xiàn)在進(jìn)入重資產(chǎn)行業(yè)，為什么呢？因為他們以前是不三高的，所以他們具備這個條件在市場下行的基礎(chǔ)上來做重資產(chǎn)開發(fā)，第二個重就是在一些新的業(yè)態(tài)，和新的模式中間，比如說城市更新、舊城改造等等，為什么那么多的大的開發(fā)商做這么重的資產(chǎn)，所以我們站在旁邊的角度看這個問題，重的越重。

輕的越輕，就是剛剛張總講的，頭部房企大家都來做代建是不可行的，但是前面已經(jīng)先行者也許是有機(jī)會的，所以從代建角度來說我們做了30多個代建項目，我們覺得代建肯定不會成為一個地產(chǎn)公司的以開發(fā)為主的地產(chǎn)公司的主賽道，他只能成為服務(wù)的一個賽道，所以我從行業(yè)角度來看這個問題，從法律角度看這個問題，因為我們有看到過重的越重，輕的越輕。

但是不管是什么樣的情況，經(jīng)過下行的考驗以后，不管是輕重，大家都非常重視法律問題，以前代建我想張總你們做代建是不做盡調(diào)的，只要有項目就做了。

因為你代建項目有可能是政府項目做投標(biāo)，政府項目對你的要求是非常嚴(yán)苛的，你如何設(shè)計你的報價方案，你的預(yù)期，你的成本管控，必須在招投標(biāo)之前把這個項目完全吃透了才有可能做出雙贏或者平和的交易架構(gòu)。

因此我覺得在目前這個格局下，確實有資源他越來越注重的。有品牌的，有管理能力的，他越做越輕的，但不管怎么做都現(xiàn)在比以前相比，他們都更重視風(fēng)險的管控。謝謝！

鳳曉龍：好的謝謝，我總結(jié)就是兩個分，一個是分化，一個是分工。分化就是房企的競爭格局也在分化，也看到說輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)也在分化。

另外一個是分工，我們幾位專家都提到了后續(xù)做的所謂服務(wù)行業(yè)，跟投資行業(yè)也是像是有很大的區(qū)別，從三高驅(qū)動性的模型這種方向是像專注做的，建設(shè)工程。也是專注做資產(chǎn)管理的，也是有一些分化。

我們第二輪想重點討論一下關(guān)于風(fēng)險化解當(dāng)中的做法，以及關(guān)于AMC參與中房企合作的機(jī)會，我們也有不同的看點。先請趙總來分享一下。

趙永華：好的，我們把第二輪和第三輪一起來闡述了，實際上房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)很重要的產(chǎn)業(yè)，大家知道房地產(chǎn)實際上它的相關(guān)的貸款占到銀行整個信貸總額的大約40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占到當(dāng)?shù)卣C合財力的50%。

房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民總資產(chǎn)的60%，那么這么重要的一個產(chǎn)業(yè)，國家當(dāng)然不希望出問題，所以說在調(diào)控的同時，也希望能夠化解當(dāng)中的風(fēng)險。

但是房企的風(fēng)險主要我認(rèn)為有兩個，一個是現(xiàn)金流的風(fēng)險，第二個是經(jīng)營問題的風(fēng)險，就這兩個問題我發(fā)表一下自己的觀點。

第一個我認(rèn)為在當(dāng)下房企無論遇到什么問題，就像剛才張總、胡總講的，一要穩(wěn)信心，保交樓、保民生這個問題是絕對不能耽誤的，以這個為重。第二個我認(rèn)為要強(qiáng)輸血，防風(fēng)險，所謂這個指的是你房企的融資部門，不要說我現(xiàn)在現(xiàn)金流有了就高枕無憂了。要在現(xiàn)有的政策大背景下能用的信貸、發(fā)債、股權(quán)投資，不動產(chǎn)私募基金，要拓寬所有的融資渠道，做好現(xiàn)金流的一個風(fēng)險防范。我認(rèn)為這個是房企的重中之重。

第二個我們?nèi)鹜谶^程當(dāng)中也碰到過中小房企發(fā)生問題，怎么辦？我認(rèn)為發(fā)生問題以后迫不得已房企要自救，所謂的自救，因為有那么多高額的債務(wù)壓在你身上，不行你就自己申請破產(chǎn)重整給自己一條生路，把減輕整個債務(wù)利息上的壓力，然后再通過重整的方式看看能不能再獲得重生。這樣子至少還能夠讓這個項目存活下去。所以說我認(rèn)為一個是強(qiáng)輸血防風(fēng)險，第二個必要的時候還是要自救。

同時在房企發(fā)生問題的時候談到了AMC合作機(jī)遇的問題，原來的AMC在現(xiàn)在國家層面政策的加速下越來越在回歸主業(yè)，同時AMC參與到房企當(dāng)中去化解房企的風(fēng)險也在加速。但是原來AMC傳統(tǒng)的作業(yè)模式，比如說AMC的收債和代建這些還是可以存續(xù)下去的，但是我倡導(dǎo)未來AMC在房企破產(chǎn)過程當(dāng)中更多的去扶持房企的重整，讓房企給予新的生命力。所以說我認(rèn)為AMC未來也是要重新調(diào)整自己的一個戰(zhàn)略投資的方向，重新在有更多的一個業(yè)務(wù)方向。

鳳曉龍：好的，接下來請胡總來談?wù)勱P(guān)于咱們潤建咨詢在做房企項目當(dāng)中的一些困境項目有哪些特點，你們在做方案有哪些比較在經(jīng)驗層面有哪些是可以跟大家做分享的，就是針對這一輪的困境項目。

胡茂生：確實這個困境很難，你要說哪一個能夠形成經(jīng)驗。

鳳曉龍：你可以舉個例子。

胡茂生：我覺得這個很難，如果一單干成了，新的一單就干不成。所以這里面我覺得心態(tài)特別重要，可能我們天天都在看不良資產(chǎn)，也在和各方面都在談，在了解，但是我們心態(tài)不能抱著這個項目就一定做的成。

在這里面我覺得各方的預(yù)期和交易都是圍繞著一系列的合規(guī)性去做的，你像五大AMC，幾大AMC還有地方上的AMC，各個AMC做的主營業(yè)務(wù)和合規(guī)性要求都是不一樣。所以在這里面有些預(yù)期能溝通，能夠各方面都能夠有一些共同訴求，但是在形成交易結(jié)構(gòu)的時候合規(guī)性里面特別難。有的時候這一家因為某一點過不了，到另外一家這一點不是問題，但是人家能過的到那一家又成問題。

另外還有一個特點就是從我們這一輪看到多家金融機(jī)構(gòu)共同去處置一個不良資產(chǎn)成為一個很大的障礙，因為這一輪本身如果有多家機(jī)構(gòu)在一起爆雷的項目，形成困境項目是特別難處置，所以這個也是很多機(jī)構(gòu)來說，我既然進(jìn)來處置的話，可能它一定是以拉高為主，甚至說在它的層面上先把融合掉，再來做處置。而不是說一個項目同時引進(jìn)多家投資機(jī)構(gòu)來做這個事情。

另外這一輪還發(fā)現(xiàn)一個最大的問題就是大家都不愿意多掏錢，有限的幾千萬的，個把億的好說，資金更多的搞不動。有一些項目存續(xù)的資金，在十多個億以上的根本就很難弄，所以我們在選擇項目方面也是特別去考究這個情況。

鳳曉龍：好的，謝謝胡總，接下來請張總，我們代建公司我們金地也和很多AMC合作，請你分享一下處置風(fēng)險資產(chǎn)新的模式。

張鋒：好的感謝主持人，金地這方面已經(jīng)進(jìn)入項目重整完重新推向市場的項目，現(xiàn)在有一個，同時還有在南昌等等省會城市有四五個項目，今年有可能能面市，這是我們在困境資產(chǎn)，而且是標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)困境資產(chǎn)原開發(fā)說爆雷項目上的經(jīng)驗。

我想首先回應(yīng)剛才第一個話題，就是胡總談到的一個問題，就是實際上確實去年包括我們在內(nèi)，包括我們的同行在內(nèi)進(jìn)入到代建項目市場上數(shù)量不少，可能應(yīng)該在十幾個規(guī)模，有的項目其實沒有進(jìn)入開發(fā)期，還在早期階段僵持，這個其實就是剛才胡總提到，各方的預(yù)期差，如果在前期沒有很好的平衡掉，匆匆忙忙的招了一個代建進(jìn)場，很可能就會面臨這樣那樣股東的矛盾和供應(yīng)商和總包之間的矛盾，這些處置起來非常難。

所以其實針對這些特點我們其實對困境資產(chǎn)項目，我們可能有點小的見解，就是我們不著急進(jìn)場，我們提出了兩階段，三種服務(wù)這樣的模式。

兩階段就是一定在困境資產(chǎn)的處置前各方的條件達(dá)成之前來一輪盤點期，我們也好，或者其他的我們同行都可以提供從項目投資，項目重組視角的盤點期的咨詢服務(wù)。盤點期其實就是起到一個梳理復(fù)雜的項目狀況，然后拉平各方的預(yù)期，讓各方都在一個相對理性對話的語境之內(nèi)把我們的教育條件設(shè)置好，避免后續(xù)的更復(fù)雜狀況的出現(xiàn)。

第二個階段才進(jìn)入到項目真正的管理實施期，管理實施期作為開發(fā)企業(yè)來講我們其實又可以提供兩種方式的服務(wù)，一種如果這個項目還是需要有原土地方進(jìn)行后續(xù)的開發(fā)管理的話，我們作為第三方我們可以提供更貼身的，更下沉到項目一線的監(jiān)管服務(wù)，項目托管服務(wù)，過往這些項目出問題，其實往往是原來的一些投資企業(yè)可能房地產(chǎn)市場比較好，投了錢之后，也就被委托當(dāng)?shù)氐穆蓭熓聞?wù)所做了，但是實際上房地產(chǎn)經(jīng)營還是成本管理等等甚至資金方面的管理這個都是容易出問題的點。所以實際上對于困境資產(chǎn)項目如果進(jìn)入到重整期的話，如果出現(xiàn)了二次拉困，那就完全死掉了。

如果不會出現(xiàn)我們也會出現(xiàn)更強(qiáng)的監(jiān)管服務(wù)，我們可能在這套服務(wù)里面就不是一個純第三方的咨詢機(jī)構(gòu)了，可能就不光是法務(wù)、財務(wù)了，我們要向項目委派項目總，要向項目委派成本經(jīng)理和財務(wù)經(jīng)理，至少是三個角色，三個角色在后續(xù)開發(fā)當(dāng)中避免項目的二次定位錯誤，或者是再做成本的推介等等，這個是在托管期間做的服務(wù)。

整個生產(chǎn)階段最標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)就是標(biāo)準(zhǔn)的代建服務(wù)，如果這個項目還有機(jī)會重新引入一個新品牌賦能，我們就在第二階段去提供完整的全過程開發(fā)管理服務(wù)。在這個過程當(dāng)中也有剛才胡總提到第二個問題，就是在生產(chǎn)的經(jīng)營階段，多方角色的存在，互相的博弈、打架這種問題怎么處置。

這塊其實在代建方，各家代建企業(yè)的基因和特色不一樣，我們可以說在業(yè)內(nèi)還是比較善于處理這方面問題，因為從2018年經(jīng)濟(jì)管理單獨把代建板塊作為一個經(jīng)營單元，我們單獨成立以來，18年到20年在市場上應(yīng)該做了最多量的和資方共同賦能項目的配資代建，我們大概超過30%，最高峰超過一半的項目都是和內(nèi)外部的資方一塊跟項目做服務(wù)。

到了2021年之后，隨著市場環(huán)境變化，我們又是比較早期就跟各類資方AMC等等共同進(jìn)入困境資產(chǎn)處置的一個代建企業(yè)。所以我們在具體項目經(jīng)營管理服務(wù)里面，我們可能做了幾項創(chuàng)新。

第一從18年開始我們從代建類型項目治理結(jié)構(gòu)方面就采取了管理委員會的機(jī)制，這個機(jī)制有多方人進(jìn)去，形成不同決策的體系，加強(qiáng)多方?jīng)Q策的效率。

第二個很大一個問題多方?jīng)Q策怎么解決信息不對稱的問題。我們也是在業(yè)內(nèi)比較早期就開發(fā)了駕駛艙，它是一個PC端和手機(jī)端都有的信息管理工具，這個駕駛艙讓所有各方把項目經(jīng)營的信息做到非常對稱的一個拉通，當(dāng)然駕駛艙背后還有一套就是項目管理各項經(jīng)營的星級系統(tǒng)，這個我們從18年開始就積淀了，這個三四百項細(xì)小決策，在多方經(jīng)營的時候應(yīng)該怎么去分解，怎么去分判。

這個應(yīng)該是行業(yè)目前沒有做到的，就是去年五六十家行業(yè)都陷入代建，如果不是一個把代建作為一個獨立的板塊、獨立公司經(jīng)營的時候，它的權(quán)責(zé)分判的體系、內(nèi)部管理的體系，完全還是自上而下的一套金字塔體系。

而代建服務(wù)的本質(zhì)，尤其是困境資產(chǎn)復(fù)雜項目的處置就是一個開放的服務(wù)，所以在這塊我們已經(jīng)做了有5年的經(jīng)驗了，把多方合作的這套權(quán)責(zé)分判體系做的顆粒度非常細(xì)致，根據(jù)項目具體的情況來去做分解和設(shè)定。

這樣在具體項目的體制方面，無論從剛才我說的前期怎么把各方的預(yù)期拉平，到中后期加強(qiáng)監(jiān)管，以及在過程中去用信息化去用各種我們成熟的一些管理體系去協(xié)調(diào)好各方的決策和意見，這是我們從開發(fā)管理與服務(wù)的供應(yīng)商角度提供的方案。

鳳曉龍：好的，謝謝張總的經(jīng)歷的確是在目前困境資產(chǎn)處置當(dāng)中也處理了一些新的模式出來。也是在博弈多方當(dāng)中的處理方式。接下來我們請賀律師。

賀國良：好的，謝謝主持人。其實都是不良資產(chǎn)處理的新方式，還有新模式，都是新的問題，但是我的第一個觀點就是AMC和不良資產(chǎn)都不是新問題，因為他們已經(jīng)存在二十年了，但是這個老問題有些新的特點，我總結(jié)一下，就是兩個特點，三種方式。

兩個特點就是第一以前的不良資產(chǎn)處置是很快的，現(xiàn)在是慢的，就是從快到慢，為什么？因為當(dāng)時是單一資產(chǎn)的處置，通過拍賣立馬就可以兌現(xiàn)的，現(xiàn)在是一個項目的盤活和要求完全是不一樣的。

第二個就是從破到立，在過往的案件里面只要有資金基本上就可以把這個項目買下來，寫字樓買下來，住宅買下來，現(xiàn)在不是，要求不僅僅是有資金，還需要非常強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)能力，例如金地這樣的代建公司。

在實踐中間無論是從兩個變化，從快到慢，都需要極強(qiáng)的專業(yè)整合能力。比如說剛剛幾位嘉賓都提到了破產(chǎn)重整，在這個中間如何設(shè)計破產(chǎn)重整的方案，如何去選擇投資人，投資人如何去選擇好的合作伙伴，包括律師事務(wù)所、會計事務(wù)所、包括第三方咨詢公司、代建公司，這都是在目前情況下的新話題。

所以說有這些新變化，老問題，對于AMC房企合作來看的話，主要是三種模式，第一種模式就是AMC自己內(nèi)循環(huán)，就是AMC自己本來是項目的股東，他把另一方合作伙伴的股權(quán)收購下來以后，由AMC自己旗下的地產(chǎn)公司來做代建繼續(xù)開發(fā)。這是做內(nèi)循環(huán)的。

第二種就是AMC作為投資方與專業(yè)的第三方代建機(jī)構(gòu)，就是金地這樣的合作。這是目前看下來比較多的情形，因為AMC只有錢，也沒有管理能力，他也沒有品牌，所以確實需要像金地這樣的方式為客戶服務(wù)。

第三個就是作為投資方本身被投企業(yè)還是有良好的操盤能力和品牌能力的情況下，這種情況下繼續(xù)有原項目方進(jìn)行操盤。這是目前AMC的實際情況，但是我覺得AMC介入不良資產(chǎn)，它雖然是一個長期過程，我總結(jié)下來就是AMC介入房地產(chǎn)不良，其實就是一個在目前情況下是一個度人與度己的問題，如處理不良資產(chǎn)就是幫助了這個項目的盤活。

另一方面，AMC本身是很多項目的股東或者投資人，如果不幫助地產(chǎn)公司、項目公司把這個項目盤活的話，他自己本身也會陷入困境。大家可以看一下AMC的年報，已經(jīng)很明顯看出他們的業(yè)績是下滑的，原因直接與這個地產(chǎn)行業(yè)是密切相關(guān)的。

因此我對于AMC在新情況下如何與地產(chǎn)公司的合作，我們認(rèn)為是度人與度己，爭取各專業(yè)機(jī)構(gòu)合作，解決剛才幾位老總提出來的供應(yīng)債的問題，這都是可以解決的，不是不可以解決的。

鳳曉龍：好的，謝謝四位嘉賓，因為時間原因我做一個總結(jié)，結(jié)束我們這場對話。

風(fēng)險處置是有博弈的藝術(shù)，因為需要解決很多方面的因素。另外一個就是不良資產(chǎn)處置，因為有很我逆周期，還有非標(biāo)，每一個項目有每個項目處置的特性，另一個是高折價性，這個資產(chǎn)大家到底有多大水平的估值，這是見仁見智，另外就是資產(chǎn)處置相對周期是比較長的，所以從整個的資產(chǎn)本身投資來看的話，它是一個非常有高價值性的資產(chǎn)標(biāo)地，如何更好的真正讓它能體現(xiàn)它的價值是來自于我們在座的嘉賓以及在場的我們專業(yè)的朋友們，實際上是這個話題是老話題，但是我們有新問題。

面臨著新的市場格局我們也需要去找尋新的途徑能夠給市場提供新的鑰匙，打開我們不良的市場的機(jī)會，我相信經(jīng)過短短40幾分鐘的討論也不足以能給大家?guī)硇碌姆浅７浅４蟮囊娊?，但是我們希望說這是一個契機(jī)，能夠給大家了解新的機(jī)會，也能夠把在場的好的做法，好的公司的模式，能給大家做一些分享。

我請我們在場的觀眾也掌聲給我們四位嘉賓給予鼓勵。謝謝！