主持嘉賓：

德邦證券首席分析師 金文曦

討論嘉賓：

朗詩寓總經(jīng)理 章林

方隅控股CEO 陳堅(jiān)

金地商置財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理、金地草莓社區(qū)總經(jīng)理 霍炳輝

綠地金創(chuàng)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官 李想

黑石龍地長租公寓事業(yè)部執(zhí)行董事 麥偉基

base佰舍首席運(yùn)營官 陸志剛

金文曦：感謝主持人，也非常感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，今天非常榮幸跟大家一起討論租賃這個(gè)領(lǐng)域，可以說從十三五開始租賃應(yīng)該說是快速成長的賽道，當(dāng)然到十三五末期也遇到不少整頓的問題。

在“十四五”開始，政策性的租賃住房也開始入市，整體到現(xiàn)在是政策性跟市場(chǎng)化兩端正在并軌推進(jìn)的過程當(dāng)中，作為廣大的新市民，我也是其中新市民之一，也是非常看重?zé)o論是運(yùn)營商還是資方，對(duì)這個(gè)賽道有什么樣的投資和判斷，先請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)簡單結(jié)合一下自己的業(yè)務(wù)談?wù)劥蠹覍?duì)于目前市場(chǎng)的觀點(diǎn)和判斷。謝謝！

章林：大家好，我在這個(gè)行業(yè)里感慨也很深，其實(shí)算了一下從集團(tuán)做這個(gè)籌備組開始做組長，一直到現(xiàn)在七年不到的時(shí)間，經(jīng)歷了這個(gè)行業(yè)起起伏伏，我們經(jīng)營的策略也相應(yīng)的做了一些調(diào)整。

我覺得讓我們從業(yè)人覺得欣慰的是，在現(xiàn)在情況之下，雖然說前面有分享嘉賓提到了他的困難，我們也看到了在困難之下大家都有自己的思考和自己的應(yīng)對(duì)之策，也能找到自己的發(fā)展方向。

從朗詩寓自己來說，自己琢磨下來覺得每個(gè)企業(yè)有自己的兼容稟賦，我們更多的還是聚焦在自己能夠做好的這些方面，我們應(yīng)該是在建或者改，對(duì)于新建的地塊，還有愛華總他們嘗試比較多，但是更多我們的案例都是在存量的城市更新。

存量改造這塊，我們希望把大量的低效資產(chǎn)，原來非居住類的，包括原來是居住的，大量的老舊宿舍、園區(qū)進(jìn)行一些為新市民，新青年提供一個(gè)宜居好的環(huán)境，這個(gè)是我們重點(diǎn)要做的事情。

第二個(gè)事情是在運(yùn)營，之前講了市場(chǎng)在運(yùn)營方面我們的差異化，整個(gè)行業(yè)的差異化特色還并沒有形成，在這塊上作為像朗詩寓這樣的企業(yè)有很大的空間，我們希望在這塊上和同行一起努力。

朗詩寓一起創(chuàng)立的時(shí)候有一個(gè)口號(hào)，就是讓室友有好時(shí)光。我們希望在產(chǎn)品運(yùn)營方面聚焦、努力能夠服務(wù)更多的新青年。同時(shí)也希望在產(chǎn)業(yè)鏈的其他的環(huán)節(jié)，是和我們的合作伙伴一起去共同成長。

陳堅(jiān)：大家好，我是陳堅(jiān)，我們一直是專注于重資產(chǎn)的投資，現(xiàn)在管的資產(chǎn)規(guī)模就等于所有被動(dòng)投資人他們持有的那些資產(chǎn)加起來應(yīng)該超過180億。

我們從2017年開始看到，因?yàn)殚L租公寓這個(gè)賽道前景肯定是很好的，但是因?yàn)檫@個(gè)賽道或者是這個(gè)行業(yè)沒有太多資產(chǎn)，所以我們從2017年開始就非常專注于去創(chuàng)造資產(chǎn)。

創(chuàng)造資產(chǎn)的意思是存量很多，可以改造，但是改的機(jī)會(huì)通常都不是那么多。我們很多時(shí)候都是專注于去購地，去建新的長租公寓的資產(chǎn)。

反正我們的概念就很簡單，我們覺得整個(gè)行業(yè)不能只是一個(gè)人成功，也不能兩個(gè)人成功，肯定需要多一些人一起參與，一起成功，才能行。

現(xiàn)在看起來慢慢慢慢也走進(jìn)一個(gè)比較好的道路了，也希望往前走更好，謝謝！

霍炳輝：大家好，很榮幸有這個(gè)機(jī)會(huì)跟大家分享一下金地草莓在長租公寓的感想。金地草莓在做這個(gè)長租公寓的行業(yè)是很早的，2015年底開始，算下來時(shí)間還是比較長的，我們也經(jīng)歷過突飛猛進(jìn)的時(shí)候。

但是過了這個(gè)高峰期之后，我們也是很靜下心來想這個(gè)事情，從18年、19年定下來輕重并舉的戰(zhàn)略，包租公寓跟現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展是不太匹配的，我們現(xiàn)在也是很堅(jiān)持我們的輕重并舉。

我們?cè)?8年就在上海拿了一塊比較大的地，這個(gè)地也是促成了金地的一個(gè)全面戰(zhàn)略合作，這個(gè)里面也是為我們后續(xù)這個(gè)片區(qū)打下了非常好的基礎(chǔ)。

回到持有住宅這個(gè)業(yè)務(wù)，我們一直就覺得這個(gè)業(yè)務(wù)作為老牌的地產(chǎn)商是肯定不能忽視的。大家也看到了銷售額從最高峰18萬億的頂峰，現(xiàn)在幾乎是腰斬，我覺得是8到10萬億的水平，這么大的一個(gè)資產(chǎn)去化，這么一個(gè)資產(chǎn)騰挪的趨勢(shì)，作為地產(chǎn)商肯定還是有重新配置資產(chǎn)的需求。

毫無疑問，國家大政方針也是對(duì)重資產(chǎn)持續(xù)發(fā)力的論據(jù)，這是重資產(chǎn)方面的考量。在輕的方面，輕重并舉，輕的方面我們更多是開放的心態(tài)，因?yàn)橹刭Y產(chǎn)是在短時(shí)間內(nèi)很難去量，因?yàn)楫吘故且粋€(gè)長期資產(chǎn)，短時(shí)期加杠桿很容易跟經(jīng)濟(jì)周期脫節(jié)，這就會(huì)出現(xiàn)非常大的風(fēng)險(xiǎn)。

所以在輕資產(chǎn)也會(huì)鍛煉好我們自己的經(jīng)營能力、系統(tǒng)和品牌，因?yàn)檫@個(gè)是我們到最后作為一個(gè)持有住宅的運(yùn)營商安身立命之本。

最后，這個(gè)行業(yè)里面肯定會(huì)跑出幾個(gè)頭部的企業(yè)，這幾個(gè)企業(yè)肯定就是經(jīng)營的體系跟能力都是頂尖的。

李想：大家好，我是來自綠地金創(chuàng)的首席戰(zhàn)略官李想，今天很高興跟咱們住房租賃頭部的企業(yè)一起來參加此次分享。

實(shí)際上目前在房地產(chǎn)新的形勢(shì)下，我們說住房租賃行業(yè)或者說長租公寓這個(gè)行業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈實(shí)際上還是發(fā)生了一定的分化。因?yàn)樵谶^往的情況下可能更多的企業(yè)愿意投融建管退通吃，在新的背景下，我們知道可能融資不是一件很容易的事情，所以就面臨兩個(gè)問題，我們這些企業(yè)要思考了。

一個(gè)是繼續(xù)做投融建管退通吃，全產(chǎn)業(yè)鏈的玩家，還是說整合自己的資源稟賦去跟合作者合作，抓住其中某一個(gè)或者某幾個(gè)環(huán)節(jié)，做產(chǎn)業(yè)鏈最重要的提供者，這個(gè)是這個(gè)企業(yè)的定位要思考的。

第二這個(gè)定位思考清楚了，你實(shí)際上就第二個(gè)問題也就清楚了，你到底做重資產(chǎn)，還是做輕資產(chǎn)，所以沿著這個(gè)思路，其實(shí)我們綠地金創(chuàng)本身是沒有住房租賃或者說長租公寓業(yè)務(wù)的，我們是做什么事情呢？綠地金創(chuàng)旗下是搭建了ABC三個(gè)數(shù)字化的平臺(tái)，是整個(gè)綠地集團(tuán)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的核心主體，其中這個(gè)A平臺(tái)是資產(chǎn)，我們做的是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)它的使用權(quán)的扭轉(zhuǎn)平臺(tái)。

因?yàn)榇蠹叶贾朗忻嫔嫌袃煞N物業(yè)是沒法通過產(chǎn)權(quán)的交易來變現(xiàn)的，一種是需要長期自持的物業(yè)，第二類物業(yè)就是你沒法進(jìn)行分割的物業(yè)，但是這兩類物業(yè)它的使用權(quán)又是有價(jià)值的，尤其在我們現(xiàn)在鼓勵(lì)你房住不炒，鼓勵(lì)你租售并舉的情況下，使用率是有價(jià)值的，但是這個(gè)使用權(quán)怎么變現(xiàn)。

我們搭這個(gè)數(shù)字平臺(tái)權(quán)易寶，就是以區(qū)塊鏈技術(shù)為核心，通過線下的勘探+數(shù)字科技+法律框架來對(duì)這兩類物業(yè)的使用權(quán)進(jìn)行一個(gè)確權(quán)，進(jìn)行一個(gè)扭轉(zhuǎn)。所以從19年發(fā)展到現(xiàn)在的權(quán)易寶平臺(tái)目前在平臺(tái)上已經(jīng)上線了上百億規(guī)模的資產(chǎn)，其中有很多是適合于做長租公寓，或者說適合于做租賃住宅的資產(chǎn)的。

所以從這個(gè)角度上來說，今天我的角色跟咱們其他的企業(yè)家朋友不同，可能更多的是合作者的關(guān)系，是產(chǎn)業(yè)鏈上的互補(bǔ)關(guān)系，而不存在著同業(yè)競(jìng)爭的關(guān)系，所以我也很愿意大家利用權(quán)易寶的平臺(tái)，來做輕重資產(chǎn)并舉的事情，把這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的事情做好。謝謝！

麥偉基：“感謝觀點(diǎn)舉辦此次論壇，我也很榮幸能有機(jī)會(huì)與大家交流。龍地是黑石旗下的資管平臺(tái)，成立于2018年，負(fù)責(zé)管理黑石在中國大陸的500多萬平方米的物流資產(chǎn)。從2021年開始，龍地平臺(tái)還相繼管理長租公寓和商業(yè)辦公等資產(chǎn)。在長租公寓領(lǐng)域，我們從2020年開始第一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，即從融創(chuàng)手中收購的資產(chǎn)，陳堅(jiān)總領(lǐng)導(dǎo)的方隅團(tuán)隊(duì)正在幫助我們管理。 

截至2021年，我們一直關(guān)注長租公寓這個(gè)領(lǐng)域。大家應(yīng)該有關(guān)注黑石基金已募集了300億美元資金。在美國，黑石是最大的業(yè)主之一，目前共擁有40多萬套公寓，涉及保障房、青年公寓和學(xué)生公寓等不同類型。我們也注意到近兩年國內(nèi)保障房和整個(gè)租賃住房行業(yè)的規(guī)范化仍然存在很大的改善空間。因此，我們認(rèn)為這是繼續(xù)深入挖掘市場(chǎng)的好時(shí)機(jī)。” 

陸志剛：大家好，我先向大家介紹一下我們Base，它是錦和資管旗下的公寓運(yùn)營品牌，從2008年開始就涉及中高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域的改造。到現(xiàn)在為止在北京跟上海，我們深耕一直是做了將近20個(gè)改造的項(xiàng)目。

剛剛就像愛華總在聊，因?yàn)槲覀冊(cè)谧鲑Y產(chǎn)管理和長租公寓，一線城市存量房改造一直是我們關(guān)注的重點(diǎn)。再回過頭來，因?yàn)樵诓煌膱?chǎng)合，長租公寓這個(gè)領(lǐng)域，我們Base一直是做的產(chǎn)品定位是中高端的服務(wù)式公寓的項(xiàng)目，基本上我們的租金是6000到12000，最高端的是在2.5萬左右，還有中端的Base也是我們流量最大的是1.5萬左右的租金。跟我們目前在市場(chǎng)上聊的一些長租公寓的一些定位跟產(chǎn)品還是有些區(qū)別的。

這是我們目前來講在做一些事，另外就是我們看重的資產(chǎn)就像我們說的目前為止我們管理著近300億人民幣的資產(chǎn)，主要來講我們會(huì)以辦公、商業(yè)，還有這些住的酒店等這些項(xiàng)目，我們會(huì)把他做一個(gè)收購或者改造，這個(gè)就是我們?cè)谶@幾年來做的一些公司的背景。

金文曦：感謝，剛剛也聽了各位嘉賓的分享，有像李想總這樣的是做輕資產(chǎn)賦能的，對(duì)于未來運(yùn)營方賦能的，也有雙方和運(yùn)營商合作的。

關(guān)于今天比較重要的議題輕重資產(chǎn)相結(jié)合的思路，剛剛霍總也提到公司的戰(zhàn)略，未來租賃的領(lǐng)域輕重結(jié)合，具體從業(yè)務(wù)端有什么各位運(yùn)營下來的實(shí)踐案例可以給大家分享。謝謝！

章林：輕重結(jié)合我們剛剛講還是聚焦輕，因?yàn)槲覀冊(cè)诮ɑ蛘吒慕ǜ\(yùn)營方面和管理方面能夠聚焦，跟我們的合作伙伴賦能，但是我理解這里面的輕重各有優(yōu)勢(shì)，沒有哪一條路是唯一正確的選擇。

從我們角度來說，是基于目前的資源稟賦，以及7年行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的積累，以及自己的案例，有時(shí)候你有案例，有足夠的案例，實(shí)現(xiàn)了從0到1以后就可以做很多事情，我們希望在這塊上能多做。

但是在重的方面，我們其實(shí)也有相關(guān)說不在是朗詩寓，我們集團(tuán)有青年資本，這跟我們內(nèi)外資合作，甚至在優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目上面，在一些長期性的重量級(jí)項(xiàng)目上也可以做一些跟投，包括做一些供應(yīng)鏈融資，其實(shí)我們?cè)谶@塊上是有很多可以把輕和重做一個(gè)結(jié)合的方面，只是說相對(duì)而言更傾向于在輕。

我們希望和我們重的，可能是自己拿地，然后建房子，也可以是存量物業(yè)的業(yè)主，也可以是擁有了剛才李想總提到的，擁有了一些資產(chǎn)的使用權(quán)的合作方，可以進(jìn)行各種靈活的合作。但是我們的本位是清楚的，還是希望通過能力給合作方去賦能。這個(gè)就是我們對(duì)于輕重的理解，這樣可以做靈活的選擇。

陳堅(jiān)：我們從2017年開始都注重重資產(chǎn)的投資，很多是我們協(xié)助他們做投入，協(xié)助他們做管。

這也是做好投融管退所有的功能，但是在整個(gè)過程當(dāng)中，雖然好像聽起來這個(gè)平臺(tái)相對(duì)是很輕了，因?yàn)榧兇馐枪埽膊皇?，因?yàn)槲覀冊(cè)谶@個(gè)工程當(dāng)中，很多時(shí)候也需要重資產(chǎn)的投資人，最終投資人達(dá)成同一條船的一個(gè)狀態(tài)，就等于我們也需要做一些跟投，所以我們也不是那么輕。

其實(shí)投資這個(gè)事情，我覺得長租公寓有非常高投資屬性的，剛才每個(gè)人都這樣說，投錯(cuò)了就全錯(cuò)，投資就是百分之七八十，如果這個(gè)錯(cuò)了，以后希望用運(yùn)營來補(bǔ)是很難的。

雖然這樣說，其實(shí)在整個(gè)全世界還是有很多很多資本是愿意做一些比較被動(dòng)的資本，就是他們?cè)敢庾鐾顿Y。我們找到有保險(xiǎn)公司、政府基金、退休資金，他們所有的資產(chǎn)當(dāng)中在全世界的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來說，可以用到差不多20%的這些資產(chǎn)投在另類資產(chǎn)。

這個(gè)另類資產(chǎn)就包括要不然是房地產(chǎn)，要不然是基建。但是你要用到這些人的錢肯定是最好，為什么呢？通常這些人保險(xiǎn)公司，政府基金，退休基金，因?yàn)樗麄冞@些正常投資年限，或者風(fēng)險(xiǎn)承受的能力，第一投資年限可以比較長一點(diǎn)，第二就是他相對(duì)來說是可以有承受到整個(gè)，一個(gè)資產(chǎn)通常都會(huì)經(jīng)過不同的循環(huán)，他也是有這個(gè)能力，有這個(gè)資本可以承受得到，有不同的因?yàn)橛羞@些循環(huán)導(dǎo)致到的一些風(fēng)險(xiǎn)。

所以拿到這些資本肯定是好處，但是你拿到這些資本需要具備的就是有三個(gè)情況：第一就是剛才說你真正有一個(gè)能證明給他們看到的一個(gè)投融管退的能力，不僅僅是做完投資就可以建好，管好，管好以后退出好，實(shí)現(xiàn)一個(gè)比較好的回報(bào)。

第二就是為什么相信你呢？這個(gè)為什么相信也是講到所謂的要讓我他相信你，這個(gè)有可能也是長期就看你自己以前做到有很多的業(yè)績，怎么能夠有一個(gè)好的管理團(tuán)隊(duì)，人家相信。

最后一個(gè)點(diǎn)就是自己也說過，如果你是管理人，你自己也需要做一些跟投，跟投往往是同一條船的，他也是比較放心。如果是做到所謂的又是一個(gè)運(yùn)營商，又是一個(gè)資產(chǎn)管理人的這種商業(yè)模型，我覺得其實(shí)這個(gè)就是在其他國家，無論是美國也好，澳大利亞也好，歐洲也好，非常常見的。

只不過我們?cè)谥袊锌赡苓€是在比較初期的一個(gè)階段，我們希望把這套也帶到國內(nèi)來也做的好。

霍炳輝：金地投重資產(chǎn)這個(gè)事情，我們肯定還是會(huì)持續(xù)做的，因?yàn)樽詈唵卫?，去年下半年房地產(chǎn)行業(yè)資金這么緊張的時(shí)候，我們還是很堅(jiān)定的獲取了保租房的用地，也說明了公司在這塊航道里的決心。

正常來說，如果資金非常緊的時(shí)候，肯定是投短平快，這個(gè)也凸顯了金地關(guān)于這方面的一些考量，當(dāng)然剛才陳堅(jiān)總也提到，投重持有型的物業(yè)一定不會(huì)多，投幾個(gè)就吃不消了。

金地也跟外資資金陸續(xù)協(xié)商，可能共同搭一個(gè)平臺(tái)去投，投這一點(diǎn)是金地比較有優(yōu)勢(shì)的，就是有多種非住宅業(yè)態(tài)的混合，我們內(nèi)部稱之為多元業(yè)態(tài)共振這么一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

因?yàn)閷?duì)于政府來說，現(xiàn)在土地供應(yīng)里都有一個(gè)隱藏需求，就是需要實(shí)現(xiàn)職住平衡，不希望推出來幾百萬方是一個(gè)睡城，也不希望人商業(yè)辦公一下班人去樓空，而是希望看到辦公、商業(yè)還有產(chǎn)業(yè)的需求，還有居住業(yè)態(tài)的配置。

像金地公司還是比較穩(wěn)健、比較平衡的，不會(huì)再某一個(gè)維度上做到極致然后忽視了，我們還是講究各方面的平衡，避免出現(xiàn)一些意外。

所以我們投重資產(chǎn)方面也不會(huì)過度追求規(guī)模，但輕資產(chǎn)方面是更多開放的態(tài)度，因?yàn)檫@個(gè)是可以匹配市場(chǎng)上各種各樣資產(chǎn)的形態(tài)，有些資產(chǎn)天然就不好轉(zhuǎn)讓，有些可能是業(yè)主主觀意愿不想拿出來，但是確實(shí)希望有一個(gè)管理人打理。

我覺得這方面也是很好的去滿足，我們可以建，我們可以管，我們也有品牌，包括跟資方的一些溝通和渠道是長期存在的。如果哪天他可以賣或者想賣這個(gè)也是很好的退出通道。所以這一點(diǎn)我們?cè)谳p重方面，其實(shí)沒有必然的一個(gè)側(cè)重哪條，如果有合適的機(jī)會(huì)就去做，兩條腿是一個(gè)并行并進(jìn)態(tài)度。

李想：對(duì)于這個(gè)問題，實(shí)際上在我們上午的所有環(huán)節(jié)里面我覺得每個(gè)嘉賓都對(duì)它有所回應(yīng)，我記得在剛開始講黑石的案例里面，其實(shí)最后復(fù)盤黑石的案例REITs為什么成功，就是很好的對(duì)應(yīng)了丘吉爾曾經(jīng)有一場(chǎng)名言，不要隨意浪費(fèi)每一場(chǎng)危機(jī)，我印象很深刻，第一個(gè)原因就是利用的危機(jī)去低成本獲得了資產(chǎn)，大概是20左右，最后獲利為什么這么大的一個(gè)重要原因，這是第一個(gè)我印象很深刻的。

第二個(gè)印象很深刻，就是剛才愛華總說的，成功的要訣是什么呢？實(shí)際上就是你在成本可控的前提下如何去高效的獲取資產(chǎn)，所以說我覺得這兩點(diǎn)，黑石的經(jīng)驗(yàn)，還有一個(gè)愛華總的一句話，實(shí)際上這兩句話結(jié)合起來就是我們?cè)趺淳駬褫p資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，放在目前的情況下。

兩種各有優(yōu)勢(shì)，利用物業(yè)的使用權(quán)去進(jìn)行改造，然后改造成公寓也好，改造成租賃住宅也好，進(jìn)行運(yùn)營，優(yōu)勢(shì)第一不需要建設(shè)的過程，項(xiàng)目可以快速落地；第二地段也好，物業(yè)類型也好，可選的余地大；第三個(gè)就是集中精力放在運(yùn)營環(huán)節(jié)，這是輕資產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。

重資產(chǎn)也有優(yōu)勢(shì)，就是我可以對(duì)這個(gè)資產(chǎn)有更多的話語權(quán)，因?yàn)槭俏易约航ǖ模约涸O(shè)計(jì)的，第二個(gè)就是還有一個(gè)溢價(jià)部分就是資產(chǎn)本身溢價(jià)的這一塊，第三個(gè)放在目前的政策背景下，你重資產(chǎn)更容易或者更可能做成REITs這個(gè)產(chǎn)品。

但是剛才愛華總也提醒大家了，不是說做成REITs就一定最后退出的收益率就最高，沒有做REITs收益率也有高收益率的案例，所以輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)，某種程度上你不要去太糾結(jié)，就是你要根據(jù)你企業(yè)的自身的資源稟賦，根據(jù)你每個(gè)案例來進(jìn)行一個(gè)抉擇。

麥偉基：我們投資方向比較簡單，就是重資產(chǎn)，黑石一直專注于自己的強(qiáng)項(xiàng)。投融建管退是大家都想要全鏈條掌控的領(lǐng)域，但總有各自的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)，以普陀公寓項(xiàng)目為例，我們自己負(fù)責(zé)投融退，而建設(shè)和運(yùn)營方面則交由方隅負(fù)責(zé)。在美國，我們已經(jīng)與三四十個(gè)不同的運(yùn)營項(xiàng)目方合作十多年甚至二十年，每個(gè)運(yùn)營方大概管理六到七萬套左右的房間，因此我們對(duì)自己的項(xiàng)目有著深入的了解。 

我們的強(qiáng)項(xiàng)在于尋找投資項(xiàng)目、融資和建立交易架構(gòu)。對(duì)于建設(shè)和運(yùn)營等方面，我們也清楚自己的局限性。例如在供應(yīng)鏈方面，我們不可能比業(yè)內(nèi)人拿到更便宜的價(jià)格，銷售渠道也不如他們，像愛華總他們的平臺(tái)以及其他公寓的系統(tǒng)也非常厲害，細(xì)分顆粒度沉淀用戶數(shù)據(jù)。在人力資源等方面，我們也不能找到前線服務(wù)人才。因此，我們會(huì)重點(diǎn)關(guān)注自己擅長的領(lǐng)域，并與其他公司合作，一起協(xié)力打造完美的項(xiàng)目，這是我們的合作邏輯。

陸志剛：前面幾位朋友們有聊很多了，我就簡單聊聊自己的看法，只是一個(gè)思考。

從輕資產(chǎn)跟重資產(chǎn)的抉擇來講，這個(gè)要看大家平臺(tái)后面的邏輯是什么？這個(gè)很重要，因?yàn)榭傆幸豢钸m合你，輕中有重，重中有輕的搭配，自己的比例是多少，大家自己的平臺(tái)按照自己的需求去做，包括每個(gè)項(xiàng)目層面，我們自己的感覺是因?yàn)槲覀円恢笔窃谧龃媪抠Y產(chǎn)的改造。

因在整個(gè)市場(chǎng)里面你把項(xiàng)目做好了，那自然會(huì)有資金會(huì)來找你。你有資金會(huì)來找你，你一定會(huì)往重的做。如果你同時(shí)把你的運(yùn)營也做好了以后，說不定項(xiàng)目也找了。其實(shí)就是一個(gè)怎么樣去平衡一個(gè)點(diǎn)，專注就是把自己的方面做好。

金文曦：感謝陸總，有一個(gè)問題也是我們自己在研究過程當(dāng)中比較大的研究的熱點(diǎn)，大家看到像代建這段時(shí)間已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)接了很多保租房項(xiàng)目，從“十四五”以后，特別是今年應(yīng)該來說兩會(huì)以后對(duì)于保租房的力度又進(jìn)一步加大。

對(duì)于這一類的住房和傳統(tǒng)商業(yè)性住房來講，我剛才聽到霍總有重資產(chǎn)的合作案例，對(duì)于其他的有合作，或者有考慮合作，各位大佬怎么判斷，對(duì)于未來像保租房大量入市以后對(duì)于傳統(tǒng)的租賃市場(chǎng)的影響。

章林：這塊我理解還是一個(gè)趨勢(shì)，是國家的一個(gè)國策，所以這個(gè)我們只能去擁抱，只能去適應(yīng)。我理解幾塊，就是我自己經(jīng)營需要倒逼我們?cè)诜?wù)，在產(chǎn)品的存量項(xiàng)目只能做翻新了。

新開的項(xiàng)目剛才羅意總講的要更好，因?yàn)槭袌?chǎng)化、市場(chǎng)化，更多的圍繞客戶，保租房更多還是政策性下面，可能是一聲令下就推出來了，可能對(duì)于客戶的很細(xì)節(jié)的研究，包括服務(wù)的需求的研究，可能這是我們的機(jī)會(huì)。

我們需要在這塊做出差異化，這樣的話我們市場(chǎng)化經(jīng)營的部分尋找到生存之道，當(dāng)然你在選址必須得考慮到旁邊的兩千間，三千間保租房項(xiàng)目的影響，相對(duì)而言可能在市中心，在主城區(qū)這塊的競(jìng)爭大家各取所需會(huì)更好一點(diǎn)，可能在一些外圍的地鐵導(dǎo)入的區(qū)域里面，在保租房供應(yīng)的主占地方面要更加小心，不能投錯(cuò)了，不能把我們合作方投錯(cuò)了。

第二塊希望在保租房的建設(shè)，現(xiàn)在保租房的實(shí)施主體里面有的是自己做，投融建管退，還有的是大量的城投公司，還是聚焦在他們的前端和后端，我們希望在中端上發(fā)揮我們的作用。

我們作為地產(chǎn)系出身的長租公寓企業(yè)，我們有自己的甲級(jí)設(shè)計(jì)院，我們有自己的非常20年積累的成品房室內(nèi)裝修的經(jīng)驗(yàn)，包括一些綠色環(huán)保等等經(jīng)驗(yàn)積累，我們有大型的社區(qū)，還有蘇州的太湖科學(xué)城等等大項(xiàng)目的案例。

我們希望在設(shè)計(jì)、咨詢、供應(yīng)鏈、工程管理等這方面以各種形式，不管是成本包干制，還是管理制的形式我們?cè)谶@方面做賦能。我們?cè)谶\(yùn)營管理上利用我們的過往的項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們能夠去跟他們提供輸出運(yùn)營的服務(wù)，我理解在這塊上是有機(jī)會(huì)。前者是危中有機(jī)，我們需要把握好風(fēng)險(xiǎn)，我們找到我們的機(jī)遇，后者我理解對(duì)我們就是一個(gè)新的藍(lán)海。

金文曦：謝謝章總，聽起來是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存。

陳堅(jiān)：我的意見就是肯定是百花齊放，舉個(gè)例子，整個(gè)上海2600萬人口，有可能是大概40%都是租賃人口，有可能我們?cè)谥v的就有可能是一千萬的人口，一千萬人口當(dāng)中有可能超過一半70%到80%，其他都是相對(duì)低收入的人群，這些人真正最需要一些保障性用房了。這個(gè)需求是很大，所以也是這個(gè)原因，大力推廣保租房是對(duì)的。

但是說完這個(gè)，等于其他的30%就不需要照顧嗎？因?yàn)槿绻?0%，一千萬人口也有兩三百萬人口，那這些人有可能他們是追求品質(zhì)，是在整個(gè)社會(huì)當(dāng)中希望往上爬的，工資有可能是比較高的，有可能付得起租金。

比如我們現(xiàn)在專注在上海的產(chǎn)品的租金平均從5000到10000出頭都有，這種人如果沒有一些市場(chǎng)化的好的公寓的產(chǎn)品給他，唯一的出路就是去一些小區(qū)，就是找一個(gè)小區(qū)房。

小區(qū)房肯定就有質(zhì)量的好或者是不好，有一些好有可能是非常好，但是要有一個(gè)情況，就是大部分的小區(qū)都是大戶型，你如果是真正他希望找到有一些是，有可能是一居室的，或者是小的公寓，這些適合他的也不一定有。那為什么這種人就不需要照顧，這種人也是幫助我們產(chǎn)業(yè)升級(jí)，還有就是產(chǎn)業(yè)完成化，整個(gè)上海做出很多貢獻(xiàn)。

所以其實(shí)在這塊也是有他的需求，如果是這樣的話就讓市場(chǎng)化的一些租賃的公寓也可以讓他們來滿足他們的需求。

所以我覺得最后就從投資的角度，當(dāng)然我們選定不同在哪里投資，選好定位，哪里的項(xiàng)目定位好，合適不同的人群可以做什么樣的產(chǎn)品，這個(gè)是最重要的。千萬不要找錯(cuò)位置，推錯(cuò)產(chǎn)品。

金文曦：謝謝陳總。

霍炳輝：這個(gè)問題我覺得展開說一下，所謂的保障性租賃住房也不是很狹義的便宜的房子，一般就是八九折，如果在一個(gè)核心區(qū)的地方打九折租金從絕對(duì)數(shù)來講就不見得低。

關(guān)于這個(gè)問題，我們其實(shí)也跟政府住建部門做了溝通和研討，我覺得還是挺清楚的，社會(huì)上的需求一定是多元化需求，租賃需求一定是五花八門的，要實(shí)現(xiàn)多渠道供應(yīng)，其中一個(gè)渠道是政府去給大家做保障性租賃住房，但是他們也都提出來了，不是政府提供的所有產(chǎn)品能夠滿足多元化的需求的。

可能有百分之三三十的人就是價(jià)格的原因或者低端的原因就是不喜歡保障性的，這種就需要市場(chǎng)化的主體去給他保障，其實(shí)也是另外一個(gè)方式，給予他保障。

所以我是覺得只要是一個(gè)城市能級(jí)相對(duì)比較高的，租賃需求還是比較旺盛的這么一個(gè)城市，這兩方面的需求，我覺得還是會(huì)比較充分的。還是養(yǎng)活這個(gè)市場(chǎng)還是沒有太大問題，不會(huì)出現(xiàn)一邊倒的這種情況，其實(shí)對(duì)一個(gè)成熟政府來說，他也不希望一個(gè)地方的供應(yīng)就只有一條腿，市場(chǎng)化是鼓勵(lì)大家百花齊放的。

只有一條腿事業(yè)做久了之后會(huì)容易跑偏，所以我不太擔(dān)心這方面會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)擠占的情形。

李想：我覺得這個(gè)問題其實(shí)還是要從產(chǎn)業(yè)鏈上去分析，保租房也好，或者說長租公寓也好，實(shí)際上這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還是投融建管退，就是你保租房它的投融建退可能對(duì)它來說都不構(gòu)成競(jìng)爭力的障礙。

真正構(gòu)成競(jìng)爭力的障礙，可能就是在管、運(yùn)營這個(gè)環(huán)節(jié)，這個(gè)也恰恰是我們市場(chǎng)化的長租公寓企業(yè)它的優(yōu)點(diǎn)。所以這個(gè)就是我們還是把自己應(yīng)該做的事情，你把你的資源、精力集中在你擅長做的事情上面，把自己的核心稟賦發(fā)揮到最大。

另外我的感覺未來得機(jī)遇在于什么呢？它那個(gè)保租房運(yùn)營到一定階段，如果真的是管理能力或者運(yùn)營能力達(dá)不到目標(biāo)客戶的需求，反過來可能會(huì)對(duì)我們這種市場(chǎng)化的長租公寓的運(yùn)營商是一個(gè)機(jī)遇。政府可能會(huì)進(jìn)行招標(biāo)的形式來請(qǐng)市場(chǎng)化的運(yùn)營商來管。所以歸納起來我覺得就是并肩鋒芒，卓越收藏，練好內(nèi)功。

麥偉基：目前我們公寓也在進(jìn)行保障房程序，與其他基金的朋友交流時(shí)發(fā)現(xiàn)他們對(duì)保障房可能存在一些不理解。剛才霍總提到，其中可能存在的問題之一是對(duì)于優(yōu)惠準(zhǔn)入條件不太清晰，因此他們不看好。其實(shí)這是戰(zhàn)略選擇問題，需從不同角度看，比如從租客的視角來看，保障房的出現(xiàn)是好事，因?yàn)槭袌?chǎng)上出現(xiàn)了選擇更多、價(jià)格更為適宜的租賃房源。在上海，從每月兩千多元到兩萬多元，甚至更高的租金都有，品質(zhì)都不錯(cuò)。保障房的出現(xiàn)對(duì)于幾千萬的租賃人口是非常好的事，有助于提升整體租賃市場(chǎng)的氛圍和發(fā)展。 

當(dāng)然，從市場(chǎng)運(yùn)營的角度來看，還面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，例如保障房的數(shù)量將在未來幾年大量增加，而市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)也將變得更加明顯。但整體而言，保障房政策的出臺(tái)仍對(duì)整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展有好處。 

對(duì)于保障房準(zhǔn)入機(jī)制，保障房和市場(chǎng)化租賃房源都必須存在。如果你有穩(wěn)定的工作和收入，或者你是公司法人有自己的業(yè)務(wù)，你可以住進(jìn)保障房；但如果你有自己的房子，沒有工作或者沒有證明，就不能住進(jìn)保障房，只能租市場(chǎng)化的租賃房源，所以兩種房源必須同時(shí)存在。但如果將來保障房制度放寬，可以考慮將那些沒有工作、父母有房子但仍有較好發(fā)展資源的人也納入保障房的目標(biāo)群體，這將有助于更好地滿足住房需求，促進(jìn)城市發(fā)展。 

陸志剛：這塊我講的直接一點(diǎn)，最近也是都有一些思考，我覺得未來幾年保障性住房租賃市場(chǎng)，包括現(xiàn)在長租公寓的市場(chǎng)，至少在未來2年里面是亂戰(zhàn)的情況，我講亂戰(zhàn)可能講的比較血腥一點(diǎn)。因?yàn)楫a(chǎn)品已經(jīng)大家能看得到都受到很同質(zhì)化，受制大家背后的成本不同，最終對(duì)租金的要求算帳模式也不同了，這個(gè)導(dǎo)致在一定的階段，一定的區(qū)域里面，大家的租金水平會(huì)有不同的擠壓，這是大家一定會(huì)要去面對(duì)的。

因?yàn)橹v到經(jīng)營方面，對(duì)大家不管是開發(fā)商、運(yùn)營商、基金的管理人，你營能力、產(chǎn)品定位能力是進(jìn)一步一個(gè)挑戰(zhàn)。就是你對(duì)這個(gè)市場(chǎng)深根吃透了多少，能夠在這個(gè)中間找到一個(gè)戰(zhàn)勝別人，或者說優(yōu)于別人的一個(gè)優(yōu)勢(shì)在哪里，其實(shí)這是我們大家在接下來一步還要探討跟討論的事，不管是從你的運(yùn)營成本也好，前期投入成本也好，改造的周期也好，這是大家要討論的事。如果這個(gè)市場(chǎng)沒有那么多量進(jìn)來，我覺得一定有影響，包括你們?cè)谶x項(xiàng)目的時(shí)候，金秋是比較外環(huán)或者是郊外環(huán)的話，今后就是一個(gè)價(jià)格戰(zhàn)。這是我個(gè)人的判斷或者是一個(gè)看法。

金文曦：好的，因?yàn)榻裉鞎r(shí)間有限，最后請(qǐng)各位大佬展望一下對(duì)于“十四五”，因?yàn)?ldquo;十四五”還有三年時(shí)間，我們看看兩會(huì)之后也是中央對(duì)于特別是倪部長對(duì)于租賃市場(chǎng)也是有很大的期許，您對(duì)于“十四五”整體租賃市場(chǎng)新的變化，新的格局，還有未來公司新的征程是什么樣的展望。

章林：主持人這個(gè)話題比較宏大，我們因?yàn)槠髽I(yè)做經(jīng)營的話更多的還是聚焦企業(yè)自身吧，因?yàn)榇蟮馁惖罌]問題，應(yīng)該說更多的還是企業(yè)自己努力，基于自己的資源稟賦迅速的在剛才陸總講的亂戰(zhàn)，我們自己一個(gè)得活好，第二個(gè)給自己尋找到適合自己的細(xì)分的賽道。我覺得這塊是比較重要的。

陳堅(jiān)：我覺得到最后落實(shí)看整個(gè)長租公寓行業(yè)，如果真的成熟了，最主要就是看資產(chǎn)買賣的市場(chǎng)活躍度，活躍等于就是不同的資本都可以承受不同的風(fēng)險(xiǎn)，他可以做出相對(duì)應(yīng)的投資。舉個(gè)例子，以前我們看到很多其他的資產(chǎn)類別都是增值型的基金賣給另外一個(gè)增值型基金，不斷的循環(huán)，但是慢慢慢慢我們也看到了有限制的參與，但是慢慢慢慢比以前也相對(duì)活躍了?，F(xiàn)在在上海也希望就是因?yàn)楝F(xiàn)在有不同的資本，他們有不同的風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)接受度，他們也可以選擇他自己要的不同類別的或者是不同程度的資產(chǎn)作為一個(gè)投資。希望現(xiàn)在工具慢慢增多了，不同渠道的投資人也慢慢多了，就希望期待這個(gè)買賣市場(chǎng)會(huì)活躍起來。

霍炳輝：這個(gè)“十四五”大的方針再加5年我覺得都不會(huì)變化，不可能指望年輕人會(huì)像下一代人一樣，一到城市就買一套房，這個(gè)就是在大政方針下結(jié)合自己的資源稟賦選擇好自己的一條路，就像我們作為開發(fā)商背景的，堅(jiān)定投一些好的資產(chǎn)，找好你自己背后的資金方，包括再靈活性的匹配輕資產(chǎn)的思路。最后這個(gè)市場(chǎng)肯定就是穩(wěn)定的多渠道供應(yīng)這么一個(gè)狀態(tài)，這是一個(gè)相對(duì)政府也是希望出現(xiàn)這么一個(gè)狀態(tài)，能讓在一個(gè)政策真的能達(dá)到住有所居，不一定要買房子，就是新的市民租住房子也能獲得相對(duì)更好的居住體驗(yàn)，這個(gè)我想應(yīng)該是大家都想看到的一個(gè)局面。

李想：簡單點(diǎn)就是把握住咱們數(shù)字經(jīng)濟(jì)的機(jī)遇用數(shù)字科技來更多的賦能房地產(chǎn)行業(yè)，落實(shí)到今天咱們會(huì)議的主題就是利用好我們自己的權(quán)易寶的平臺(tái)，跟各位多多的合作，輕重并舉對(duì)我們住房租賃這個(gè)行業(yè)多多賦能。謝謝！

麥偉基：在我看來，“十四五”時(shí)期，不論是對(duì)于投資者、運(yùn)營方還是個(gè)人，乃至整個(gè)金融行業(yè)來說，未來幾年的大趨勢(shì)不會(huì)改變，而是會(huì)越來越好。因此，大家應(yīng)該緊緊抓住機(jī)會(huì)，積極進(jìn)取，不要錯(cuò)失良機(jī)。練好“內(nèi)功”以迎接未來新政策的到來。

陸志剛：我兩句話，保持清醒的頭腦，樂觀繼續(xù)前行。

金文曦：好，感謝陸總精辟的總結(jié)。也感謝各位投資人。