楊光華 3月31日晚，武漢各大房企紛紛發(fā)出海報(bào)。

或是3月與一季度，超額完成公司任務(wù)。

或是單盤熱銷，奪得區(qū)域銷冠。

真實(shí)的市場(chǎng)是什么？3月份，武漢樓市疲軟了嗎？

4月1日，3月武漢樓市成績(jī)單出爐。

3月份，武漢新房網(wǎng)簽14643套，同比增長(zhǎng)41%，環(huán)比增長(zhǎng)18%。

1-3月份，武漢新房累計(jì)網(wǎng)簽3.37萬套，同比增長(zhǎng)25%。

無論是單月，還是一季度，武漢新房成交暴漲。

3月份，武漢新房成交均價(jià)16252元／平米，環(huán)比上漲0.39%。

3月份，武漢4萬＋豪宅成交281套，同比增長(zhǎng)108%。

01

3月份，武漢新房成交約1.46萬套。

日均成交472套。

從區(qū)域上看，新房成交的“三強(qiáng)”是，

漢陽(yáng)（2060套）、洪山（1948套）、光谷（1505套）。

與2月份對(duì)比，漢陽(yáng)、光谷持續(xù)位居新房流量主戰(zhàn)場(chǎng)。

3月份，漢陽(yáng)、洪山的成交量相比2月份翻番。

主城區(qū)，新房成交兩極分化。

當(dāng)漢陽(yáng)成交2060套時(shí)，月份，武昌（331套）、江漢（379套）低位運(yùn)行。

這與武昌、江漢的新房供應(yīng)有關(guān)。

這也導(dǎo)致買房人在主城核心地段買房難。

3月份，武漢新房成交TOP10中，主城與郊區(qū)盤的比例，各占一半。

3月前三強(qiáng)項(xiàng)目是，華僑城紅坊、招商武漢城建未來中心與城投融創(chuàng)國(guó)博城。

從一季度的新房TOP10看，硚口、漢陽(yáng)、青山與光谷、經(jīng)開，是人們買房的主要區(qū)域。

02

頂級(jí)豪宅，是武漢樓市的風(fēng)向標(biāo)。

3月份，武漢4萬＋豪宅網(wǎng)簽281套。

一季度，累計(jì)網(wǎng)簽591套。同比增長(zhǎng)41%。

3月份，武漢TOP10豪宅的門檻，提升到7套。

其中，位于江漢的武漢城建中央云城，以網(wǎng)簽12套，位居第8名。

第一陣營(yíng)的單月網(wǎng)簽套數(shù)，超過22套。

3月份，二七濱江的新希望D10天元，單月成交4.8億元。

如果以800萬一套推算，該項(xiàng)目單月成交60套，可能是3月份武漢豪宅成交銷冠（成交與網(wǎng)簽是兩個(gè)概念）。

一季度，武漢4萬＋豪宅成交前三強(qiáng)是，

武漢長(zhǎng)江中心（99套）、復(fù)星外灘中心（61套）、武漢瑞府（58套）。

武漢的頭部豪宅，主要在二七濱江、武昌濱江與沙湖等。

03

國(guó)家所需，武漢所能。

武漢，承東啟西、連南接北，資源豐富，交通發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，文化底蘊(yùn)深厚。

武漢，擁有汽車、光電子信息等世界級(jí)產(chǎn)業(yè)集群，擁有國(guó)家級(jí)科創(chuàng)中心與科創(chuàng)人才優(yōu)勢(shì)。

有幾組數(shù)據(jù)值得參考：

以武漢為中心的武漢都市圈核心區(qū)域，地區(qū)生產(chǎn)總值占湖北省的46.6%。

在武漢，普通高等院校在校學(xué)生人數(shù)超過了110萬人。

今年3月以來，武漢市夜間消費(fèi)（18時(shí)-6時(shí)）整體訂單量同比增長(zhǎng)45%。

3月，武漢超過15家酒店在朋友圈頻頻曬出“滿房”海報(bào)。

3月17日，武漢舉辦2023武漢全球招商暨一季度項(xiàng)目簽約大會(huì)。

會(huì)上簽約項(xiàng)目188個(gè)，簽約金額4598.7億元。其中工業(yè)項(xiàng)目65個(gè)，金額1842.8億元，占比40.1%；服務(wù)業(yè)項(xiàng)目123個(gè)，金額2755.9億元，占比59.9%。

3月31日，武漢城市軌道交通線網(wǎng)客運(yùn)量（含換乘）為461.95萬乘次，破歷史最高紀(jì)錄。

3月最后一周，上市房企的年報(bào)季。

萬科董事會(huì)主席郁亮表示，當(dāng)前的市場(chǎng)既沒有狂飆，也沒有“倒春寒”，市場(chǎng)還在溫和復(fù)蘇的軌道上。

他還表示，當(dāng)前的房?jī)r(jià)確實(shí)有所下降，對(duì)于自住需求而言性價(jià)比提高，是較合理的入市點(diǎn)。

郁總的話，建議各位認(rèn)真考慮。

［后記］

很多同行心中有個(gè)疑惑：

為什么3月份數(shù)據(jù)很好看，而我們還是很難？

新房的基本盤很好，而市場(chǎng)體感很差。這是當(dāng)前市場(chǎng)的一種分化表現(xiàn)。

舉個(gè)例子，同樣的1.5萬套新房成交，30個(gè)樓盤平分，每家有500套成交，市場(chǎng)很好。

如果市場(chǎng)上新盤增加到60家，每家分到250個(gè)成交，瞬間感覺市場(chǎng)很差。

3月份，武漢新房取證73次。而去年3月份，是33次。僧多粥少，市場(chǎng)蛋糕不變的情況下，項(xiàng)目越多，個(gè)盤成交越少。

同時(shí)，項(xiàng)目之間也分化嚴(yán)重。即使在同一區(qū)域、同一地段，也會(huì)出現(xiàn)有的門前排隊(duì)，有的門可羅雀。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫字人）觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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