郭杰群（麻省理工寧波（中國(guó)）供應(yīng)鏈創(chuàng)新學(xué)院院長(zhǎng)）：各位來(lái)賓大家早上好！非常抱歉，因?yàn)橐咔榉揽刂螅蠹叶际勤s時(shí)間，所以我出差也比較多，未能來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)與大家做一個(gè)分享，我也是結(jié)合我在海外的工作經(jīng)驗(yàn)以及國(guó)內(nèi)的租賃住房市場(chǎng)的一些變化，有一個(gè)簡(jiǎn)短的展示。

因?yàn)楦魑欢际切袠I(yè)的翹楚，第一第二關(guān)于行業(yè)的現(xiàn)狀與問(wèn)題我就過(guò)去了，直接就進(jìn)入海外的一些案例。

我這兒所說(shuō)的黑石的案例，實(shí)際上也是全球首個(gè)在租賃住房的一些融資創(chuàng)新的舉措，這個(gè)材料部分實(shí)際上來(lái)自于黑石的創(chuàng)始人之一蘇世民的書(shū)《我的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)》，背景就是2008年進(jìn)入危機(jī)之后美國(guó)產(chǎn)生了大量的法拍屋。

美國(guó)的租賃住房市場(chǎng)和我們國(guó)家有點(diǎn)類似，也就是說(shuō)個(gè)人實(shí)際上是租賃住房的主要的持有人，而機(jī)構(gòu)投資人實(shí)際上在租賃住房的服務(wù)上占比非常的小，這兒的數(shù)據(jù)也顯示85%的擁有10個(gè)或者更好，一般都是個(gè)人。

在銀行大量對(duì)法拍房進(jìn)行拍賣的過(guò)程當(dāng)中，我們也知道2008年金融危機(jī)之后美國(guó)住房?jī)r(jià)格急劇下跌，黑石就看到了這個(gè)機(jī)會(huì)，成立了黑石房地產(chǎn)物業(yè)基金，開(kāi)始募集資金。

在它的材料之中，主要投資方式還是以低于市價(jià)、低于物業(yè)重置成本來(lái)收購(gòu)修繕，策略推出之后得到了華爾街的吸引。租賃住房散落在各個(gè)城市之中，沒(méi)有集中化，通過(guò)收購(gòu)這些物業(yè)，能夠獲取資產(chǎn)管理的有效性以及成本的節(jié)約。

黑石隨后成立了6支子基金專門(mén)專注獨(dú)棟質(zhì)押房的收購(gòu)，就是從銀行的手中收購(gòu)法拍屋，最后成為美國(guó)最大的住宅房業(yè)主，就是8萬(wàn)套。

大家認(rèn)為非常小，的確在美國(guó)有1600萬(wàn)的租賃住房，所以可以看到租賃住房的市場(chǎng)在美國(guó)還是非常的連續(xù)的。與此同時(shí)，2012年黑石收購(gòu)了一個(gè)非常小的物業(yè)管理公司，這個(gè)公司在收購(gòu)的時(shí)候連公司的郵箱地址都沒(méi)有，所以可以看見(jiàn)黑石的行動(dòng)計(jì)劃是非常有策略的。

黑石2011年成立了基金，當(dāng)時(shí)是在美國(guó)的房?jī)r(jià)指數(shù)持續(xù)下跌的過(guò)程，之后有了一個(gè)迅速的反彈。當(dāng)然，最近隨著美聯(lián)儲(chǔ)的加息，也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)增速開(kāi)始急劇下跌。

不管怎么樣，黑石基金已經(jīng)擁有了足夠的住房，2013年10月發(fā)起了4.8億美元CMBS，創(chuàng)造了全球第一個(gè)獨(dú)棟住房租賃的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。通過(guò)CMBS的資產(chǎn)證券化融得的錢(qián)總共是4.8億，60%是2.88億，接近3個(gè)億級(jí)別，比本身公司的級(jí)別要高了很多，極大的降低了融資成本，通過(guò)杠桿的方式極大的解決了資金的來(lái)源。

到2017年，將六只基金下面的獨(dú)棟房轉(zhuǎn)讓給這家資產(chǎn)管理公司，之后持續(xù)通過(guò)這個(gè)REIT來(lái)改善獨(dú)棟房的運(yùn)營(yíng)和價(jià)值，并于2017年在紐交所上市。

這是全球首支公募租賃住房REIT，又是一個(gè)創(chuàng)新。因?yàn)檫@也是美國(guó)歷史上第二大REIT的IPO，在這個(gè)過(guò)程之中可以看到不斷帶給投資人收益。

需要強(qiáng)調(diào)的是，黑石在2012年開(kāi)始收購(gòu)INVH后一直到2017年上市，在這里賺取的金額達(dá)到40億美金，但是2017年的上市并沒(méi)有將自己的全部股份進(jìn)行拋售，一直持續(xù)到2019年才清空。

這個(gè)舉措和國(guó)內(nèi)的很多機(jī)構(gòu)不太一樣，因?yàn)檫@么好的資產(chǎn)很多機(jī)構(gòu)會(huì)長(zhǎng)期持有，但是黑石實(shí)際上并沒(méi)有這么做。原因很簡(jiǎn)單，就是黑石的交易策略非常明確，首先就是通過(guò)低于市場(chǎng)成本獲得具有現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)，然后通過(guò)改造提升物業(yè)價(jià)值，提升投資人回報(bào)，并通過(guò)杠桿來(lái)獲取一定收益，最后將這個(gè)資產(chǎn)進(jìn)行出售，獲得的資金可以再進(jìn)行重復(fù)。

黑石所獲得的總收益也可以進(jìn)行一個(gè)分割，也就是說(shuō)假定我們看到它市值是40億，總收益占100%，首先通過(guò)合理的收購(gòu)價(jià)格，也就是低于市場(chǎng)價(jià)值在市場(chǎng)上獲得的收益就能夠達(dá)到10%和20%。

一旦這個(gè)資產(chǎn)恢復(fù)常態(tài)，那么之后是通過(guò)自己的運(yùn)營(yíng)管理能力來(lái)提升租金的收益，然后再通過(guò)杠桿獲得回報(bào)。它的投資邏輯非常清晰，運(yùn)營(yíng)管理能力是非常重要的手段，進(jìn)入杠桿也是提升回報(bào)的一個(gè)重要渠道。

這個(gè)是我們國(guó)家在前幾年做的租賃住房的一個(gè)ABS案例，這個(gè)是頭部券商所做的，通過(guò)這個(gè)結(jié)構(gòu)就會(huì)看到我們的這個(gè)產(chǎn)品非常復(fù)雜，而且非常不規(guī)范，隨后我們也知道國(guó)家對(duì)這種模式進(jìn)行了取締。

再講一下房地美的趨勢(shì)，房地美是美國(guó)兩大住房主要代管機(jī)構(gòu)之一，房地美在觀察到黑石剛才所說(shuō)的對(duì)租賃住房的舉措之后，開(kāi)始謀劃進(jìn)入了多戶公寓領(lǐng)域。

在過(guò)去的十年中，房地美為全美國(guó)80萬(wàn)個(gè)中低收入家庭租賃住房提供了融資，資金來(lái)源也是通過(guò)資產(chǎn)證券化來(lái)解決。2017年，所收購(gòu)的739億美元的租賃住房按揭貸款中，92%都進(jìn)行了資產(chǎn)證券化操作，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)募集資金。尤其要強(qiáng)調(diào)的是，房地美也不斷融資過(guò)程中采用一系列的創(chuàng)新手段，比如K-Deal等等。

下面我主要講講K-Deal這個(gè)入池標(biāo)準(zhǔn)，房地美的多戶公寓證券化品種中，最有名的要數(shù)K-Deal。正由于有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的流程和規(guī)章制度和體系，導(dǎo)致整個(gè)過(guò)程非常的流程化，可以按照標(biāo)準(zhǔn)收購(gòu)資產(chǎn)，在兩到三個(gè)月就能募集到資金，所以資金使用效率非常之高。

K-Deal中有一個(gè)很重要的特色，就是在收購(gòu)資產(chǎn)的時(shí)候，可以和潛在的債券投資人進(jìn)行溝通，讓債券投資人介入到對(duì)資產(chǎn)的收購(gòu)，因此極大的提高了資金使用效率。

用黑石的案例對(duì)比一下國(guó)內(nèi)租賃住房的REIT構(gòu)架，無(wú)論是今天所看到的公募REITs，還是未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)REITs，模式都一樣。不是去持有基金，而是資產(chǎn)證券化，再通過(guò)資產(chǎn)證券化去持有租賃住房項(xiàng)目，這個(gè)過(guò)程實(shí)際上是非常的耗時(shí)、耗力，而且涉及到大量不必要的中介機(jī)構(gòu)。

比如我們必須有基金管理人、必須有專項(xiàng)計(jì)劃的管理人等等，每一個(gè)機(jī)構(gòu)都會(huì)增加一部分成本，導(dǎo)致投資人收益受損，而且這個(gè)結(jié)構(gòu)非常的復(fù)雜和耗時(shí)，跟剛才看到的黑石、房地美是非常不一樣的。

所以我個(gè)人認(rèn)為，我們國(guó)內(nèi)的REITs也好，還是被所取締的ABS也好，目前都還是非常不規(guī)范的。

國(guó)內(nèi)租賃住房發(fā)展的困境實(shí)際上有很多，我想在座各位都有切身體會(huì)，主要包括租金收益、管理能力、資金來(lái)源以及租賃住房金融產(chǎn)品等方面。

你做好了一個(gè)產(chǎn)品，要找到自己的投資人，實(shí)際上在目前的環(huán)境下都沒(méi)有能夠很好的解決，所以導(dǎo)致企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中面臨著一定的困境。

因?yàn)闀r(shí)間關(guān)系，沒(méi)有辦法來(lái)再跟大家細(xì)談，希望在未來(lái)的時(shí)候進(jìn)一步交流。最后感謝大家的時(shí)間，謝謝！