觀點(diǎn)網(wǎng) 相信以后很多人回憶起2020年，都不會(huì)忘記這場(chǎng)觸目驚心的“疫情”黑天鵝。

它不僅打亂了人們正常的社會(huì)生活節(jié)奏，更是對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成不小的沖擊。而當(dāng)中，向來(lái)敏感的房地產(chǎn)也毫無(wú)疑問(wèn)地成為了“受傷者”之一。

過(guò)去三十多年，房地產(chǎn)行業(yè)在周期性調(diào)整中起起落落，幾乎每一年都在危機(jī)中趟過(guò)，但是今年看來(lái)，這場(chǎng)暴風(fēng)雨來(lái)得更為猛烈一些。

相比起危機(jī)論這樣的說(shuō)法，在2020年觀點(diǎn)年度論壇上，幾位房地產(chǎn)行業(yè)的資深人士更愿意給人們注入信心：危機(jī)與機(jī)會(huì)總是并存的，真實(shí)的考驗(yàn)只是房企們能否在危機(jī)重重里找到縫隙下的機(jī)會(huì)。

“投資者對(duì)行業(yè)不乏信心，尤其是對(duì)物管和服務(wù)行業(yè)寄予厚望”、“這次的疫情應(yīng)該說(shuō)加速了房企創(chuàng)新舉措的落地”“、資本市場(chǎng)仍然看好很多房地產(chǎn)企業(yè)”……沒(méi)有過(guò)多的爭(zhēng)論，整場(chǎng)對(duì)話中傳遞的是，信心比黃金更重要，疫情會(huì)帶來(lái)短期沉重的氣息，但隨之而來(lái)的機(jī)遇也是可遇不可求。

泰禾集團(tuán)副總裁全忠甚至將此次疫情比作一次體檢：“有可能體檢出來(lái)你比較正常，也可能發(fā)現(xiàn)你有幾項(xiàng)指標(biāo)偏高，甚至可能發(fā)現(xiàn)不知道是良性還是非良性的腫瘤。這次疫情的出現(xiàn)，雖然是大家所不愿意的，但是對(duì)各行各業(yè)都是一次體檢，是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。”

但正如世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉所說(shuō)，危機(jī)是難免的，但機(jī)遇是要靠把握的，希望在疫情以后，一起去面對(duì)新的世界、新的房地產(chǎn)、新的開(kāi)發(fā)、新的發(fā)展、新的時(shí)代。

資金考題

回歸考驗(yàn)當(dāng)下，房企們銷售遇挫、工地復(fù)工延遲、資金回流受阻等問(wèn)題不斷，擺在房企面前的，都是亟待解決的問(wèn)題。但當(dāng)前房地產(chǎn)最迫切要解決的問(wèn)題是什么？開(kāi)發(fā)商、投資者都在發(fā)問(wèn)。

“現(xiàn)金流”，全忠和劉策不約而同地指向這一指標(biāo)。全忠提出，現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)的血液，而佳兆業(yè)集團(tuán)控股首席戰(zhàn)略官，戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)劉策也表示，房企短期最大的挑戰(zhàn)主要還是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)節(jié)奏如何與政策周期、市場(chǎng)周期合拍，確保企業(yè)利潤(rùn)和現(xiàn)金流穩(wěn)定。

疫情的爆發(fā)，突出了整個(gè)行業(yè)顯性的問(wèn)題。以往備受房企推崇的“高周轉(zhuǎn)模式”更需要重新思量，現(xiàn)金流管理也成為房企在這場(chǎng)疫情中“活下去”的重中之重。

正如全忠所說(shuō)，疫情的另一方面對(duì)企業(yè)高周轉(zhuǎn)、非常依賴現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)模式或者開(kāi)發(fā)模式，會(huì)帶來(lái)深層次的思考。

這時(shí)，及時(shí)“輸血”也成為房企們需要攻克的命題。當(dāng)出現(xiàn)供血不足，甚至出現(xiàn)了貧血的情況下，很多頭部企業(yè)在做一件什么事情呢？

答案是，將線下銷售場(chǎng)景搬到線上，開(kāi)啟線上售樓處之爭(zhēng)。

“這是通過(guò)網(wǎng)上的技術(shù)手段，在做低門(mén)檻的收客或者是集客的動(dòng)作，一方面給消費(fèi)者提供了一個(gè)選房買(mǎi)房的機(jī)會(huì)，另一方面也給房企提供了一個(gè)小小的泛銷售的機(jī)會(huì)。”全忠分析，這個(gè)動(dòng)作背后深層次的原因，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于現(xiàn)金流的渴求。

對(duì)于線上售樓的行為，劉策則認(rèn)為，此舉以后一定是常態(tài)，會(huì)有它存在的價(jià)值和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，但不可能取代傳統(tǒng)渠道。他對(duì)于線上銷售帶來(lái)的效果并不樂(lè)觀：“線上只不過(guò)是把之前的流量保存下來(lái)，在這個(gè)特殊的時(shí)點(diǎn)成交。線上更多的是流量、蓄客，成交還是在線下。”

“線上的效果這么好，本質(zhì)不是線上所帶來(lái)的，更多的是房企打折促銷推動(dòng)的成交，它不是一個(gè)線上的效果，最終還是價(jià)格的作用。”上述人士補(bǔ)充道。

另一方面，銷售回血效果可見(jiàn)一斑之下，房企們?cè)谫Y本市場(chǎng)的動(dòng)作也略益頻繁。“房企對(duì)資金依然充滿了饑渴，這是行業(yè)的特點(diǎn)決定的。”建銀國(guó)際金融有限公司董事總經(jīng)理曾粵暉也提出觀點(diǎn)。

在疫情蔓延的過(guò)程中，境內(nèi)的融資市場(chǎng)包括房地產(chǎn)企業(yè)的融資，還是非常暢旺的。曾粵暉列出數(shù)據(jù)，一二月份全國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)海外債、信用債以及資產(chǎn)證券化融資的金額總額達(dá)到了2703.4億元，同比小幅減少，“但是一二月份海外債的融資金額卻達(dá)到了1550億元，同比增長(zhǎng)了3.9%，應(yīng)該說(shuō)這個(gè)規(guī)模還是持續(xù)擴(kuò)大的”。

至于疫情下的融資環(huán)境如何，從他的觀察來(lái)看，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)依然有持續(xù)看好的態(tài)度，有多家房地產(chǎn)企業(yè)在境外的融資里面受到了高度熱捧，這樣一個(gè)勝景，即便在以前的市場(chǎng)環(huán)境中也不多見(jiàn)。

物管焦點(diǎn)

市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信心仍然存在，其中很大一部分是源于房企的產(chǎn)品和服務(wù)。而這也是整場(chǎng)對(duì)話的焦點(diǎn)所在。

他們大多認(rèn)為，房企的產(chǎn)品和服務(wù)是這次疫情中存在的機(jī)會(huì)。曾粵暉認(rèn)為，好的產(chǎn)品也能讓房企更好的發(fā)展契機(jī)，而這種產(chǎn)品可能以后會(huì)有更多的科技含量、環(huán)保要素。

全忠的觀點(diǎn)則是，任何一個(gè)行業(yè)都存在產(chǎn)品和服務(wù)這兩個(gè)重要的支撐點(diǎn)，來(lái)構(gòu)成它的品牌的基礎(chǔ)，或者構(gòu)成企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)，他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商業(yè)面臨著從純物業(yè)開(kāi)發(fā)向綜合服務(wù)轉(zhuǎn)型的大戰(zhàn)略。

從事物業(yè)管理二十多年的彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司首席執(zhí)行官黃瑋直指，這次疫情是對(duì)物業(yè)管理第二次價(jià)值的發(fā)現(xiàn)，讓業(yè)主發(fā)現(xiàn)了物業(yè)管理的價(jià)值。而第一次是讓資本市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)了物業(yè)管理行業(yè)的價(jià)值。

物管企業(yè)此次在社區(qū)防控中發(fā)揮著重要作用。黃瑋認(rèn)為，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，對(duì)未來(lái)的5年、10年可能會(huì)發(fā)生深刻的變化，會(huì)讓這個(gè)行業(yè)更良性地發(fā)展，“對(duì)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該系是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折的機(jī)會(huì)。”

另一方面，這次疫情加速了物管行業(yè)的創(chuàng)新和變革，催生了創(chuàng)新的服務(wù)模式，包括線上團(tuán)購(gòu)蔬菜水果、無(wú)接觸配送等。

“物業(yè)管理從最初的保安全、保設(shè)備、保清潔、保環(huán)境，已經(jīng)變成了業(yè)主居家生活的服務(wù)提供商。”黃瑋又再一次表示。

這確實(shí)是物管行業(yè)一個(gè)很好的發(fā)展時(shí)機(jī)，從資本市場(chǎng)給出的反應(yīng)也可窺見(jiàn)。今年以來(lái)，無(wú)論是港股還是 A 股，物業(yè)管理公司平均表現(xiàn)都優(yōu)于大盤(pán)，甚至很多的物業(yè)股都創(chuàng)出了新高。

黃瑋認(rèn)為，現(xiàn)在物業(yè)公司的股票漲得很好，可能未來(lái)兩三年會(huì)出現(xiàn)一批在物業(yè)管理行業(yè)里面真正能落地的增值服務(wù)、居家生活服務(wù)創(chuàng)新的模式，物業(yè)管理就從1.0躍升到2.0，整個(gè)行業(yè)就升了一個(gè)級(jí)別。

“投資者用腳投票，給予了他們最大的肯定。”曾粵暉續(xù)稱，物管企業(yè)正是大展拳腳、表現(xiàn)自我優(yōu)勢(shì)一個(gè)很好的契機(jī)。