夏磊 突發(fā)疫情之下，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈面臨考驗。2月以來，中央加大宏觀金融政策逆周期調(diào)節(jié)力度，地方政府房地產(chǎn)支持政策也密集出臺。當前，房地產(chǎn)融資政策有哪些變化？未來房地產(chǎn)融資形勢如何？我們應(yīng)該有什么樣的政策期待？

1、地方密集出臺房地產(chǎn)支持政策，集中在確保房企資金鏈健康、穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場、促進開復工三大方面

第一，緩解房企資金壓力。包括要求銀行不得盲目抽貸斷貸和壓貸、放寬預售資金監(jiān)管條件、降低預售門檻、延期或減免城鎮(zhèn)土地使用稅和市政建設(shè)配套費等稅費、加快按揭樓盤公積金貸款發(fā)放進度、允許企業(yè)緩繳公積金等。

第二，穩(wěn)定土地和房地產(chǎn)市場。穩(wěn)土地方面，上海等31省市出臺了延期繳納土地出讓金、降低土拍保證金比例、延期簽訂《土地出讓合同》和《成交確認書》、延期開復竣工等措施。穩(wěn)地產(chǎn)方面，衡陽加大契稅補貼和人才購房補貼、撫州提供150元/平購房補貼、多地延期交樓等。

第三，促進房企開復工。包括有序開放售樓處、開通項目審批綠色通道、容缺辦理審批手續(xù)、簡化審批流程、在線辦理網(wǎng)簽備案等，推動房地產(chǎn)企業(yè)、中介及建設(shè)單位復工復產(chǎn)。

2、中央加大金融逆周期調(diào)節(jié)，堅持“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”

中央金融逆周期政策的發(fā)力點主要有三個。第一，貨幣政策引導市場利率下行，在增加基礎(chǔ)貨幣投放的同時，7天期、14天期逆回購利率、MLF中標利率、1年期、5年期LPR均下調(diào)。第二，加大銀行信貸支持力度，設(shè)立8000億低成本再貸款，要求金融機構(gòu)對受疫情影響較大的地區(qū)、行業(yè)和企業(yè)不得盲目抽貸、斷貸和壓貸，予以展期或續(xù)貸。第三，鼓勵債權(quán)和股權(quán)融資，支持金融機構(gòu)在疫情防控期間發(fā)行各類金融債券以及資產(chǎn)支持證券、短期融資券；再融資新規(guī)出臺，放松主板、創(chuàng)業(yè)板再融資條件；積極采取措施化解股票質(zhì)押風險。

中央主要是通過結(jié)構(gòu)性寬松精準扶持重災地區(qū)和企業(yè)，但堅持底線思維

第一，多次重申“房住不炒”。在地方密集放松背景下，2月16至19日僅僅4天，財政部、統(tǒng)計局、央行等多部門重申“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

第二，強調(diào)要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。2月21日，央行在2020年金融市場工作會上提出，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性；2月25日，銀保監(jiān)會首席風險官肖遠企表示，房地產(chǎn)金融政策目前沒有調(diào)整和改變，銀保監(jiān)會會對房地產(chǎn)進行監(jiān)測，包括對房地產(chǎn)融資進行監(jiān)測和動態(tài)掌握；3月3日，央行會同財政部、銀保監(jiān)會召開的金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會再次強調(diào)，要保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性。

3、應(yīng)重視疫情全球蔓延對經(jīng)濟的拖累，發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策逆周期調(diào)整功能

“房地產(chǎn)長效管理機制”應(yīng)發(fā)揮房地產(chǎn)金融政策的逆周期調(diào)節(jié)作用，因城施策、因時制宜，在“房住不炒”基礎(chǔ)上實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的政策目標。當前國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)消費投資形勢嚴峻，應(yīng)分階段、分層次、因城施策，適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策。

第一層次，調(diào)整住房信貸政策，支持剛需和改善型需求。前期收緊政策的初衷是抑制投機，但若長期執(zhí)行，不利于釋放剛需和改善等合理自住需求。

在銀行整體信貸規(guī)模擴張的大背景下，應(yīng)允許個人住房貸款規(guī)模平穩(wěn)增長。目前核心一二線城市二套房首付比普遍偏高，北京、上海等高達70%-80%；二套房認定標準嚴格，“認房又認貸”。

商貸方面，應(yīng)適當下調(diào)二套房首付比例、放寬二套房和非普通住宅認定標準、提高放款速度等；公積金方面，應(yīng)適當提高貸款額度、放寬二套房認定標準、縮短放款時間等。

第二層次，調(diào)整房企各融資渠道的規(guī)模管控政策。自2019年5月23號文出臺以來，房企各主要融資渠道規(guī)模均被嚴格限制。

在流動性整體寬松環(huán)境下，應(yīng)避免“一刀切”式的限制，允許房企融資回歸正常水平。具體包括，調(diào)整海外債、信用債的備案審批政策，減少房地產(chǎn)貸款規(guī)模約束，支持并購貸等房企合理融資需求。

第三層次，調(diào)整房企股權(quán)融資約束。自2010年暫停IPO、2016暫停再融資以來，房企股權(quán)融資基本停滯。相較英美等發(fā)達國家，我國房企直接融資占比低，過度依賴銀行信貸等間接融資。不利于房企降杠桿和防范化解金融風險、不利于發(fā)展多層次資本市場、解決當前我國間接融資和直接融資占比不平衡的問題。應(yīng)適度調(diào)整房企股權(quán)融資政策，支持合理的股權(quán)融資需求。

夏磊 恒大研究院副院長 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者

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