最近一段時(shí)間，經(jīng)常有讀者向我咨詢英國(guó)利物浦的房產(chǎn)項(xiàng)目，倒不是想買，而是發(fā)現(xiàn)自己之前買的項(xiàng)目有爛尾傾向，不僅聯(lián)系不上開發(fā)商，而且項(xiàng)目頻頻因?yàn)樨?fù)面新聞登上英國(guó)媒體，于是投資者們紛紛懷疑自己是不是已經(jīng)血本無(wú)歸。

在研究解決方案之前，我們先看看到底發(fā)生了什么。

繼利物浦“新中國(guó)城”項(xiàng)目爛尾后，利物浦又一大型房產(chǎn)項(xiàng)目可能也要爛尾了。

據(jù)英國(guó)媒體《Ehco》2020年1月15日?qǐng)?bào)道，在英國(guó)開發(fā)商Elliot Group老板Elliot Lawless因涉嫌欺詐被逮捕后，Elliot Group目前在利物浦的兩個(gè)大型項(xiàng)目就被迫停工了。

不只Elliot Lawless一個(gè)人被逮進(jìn)了警察局，跟他一同被逮捕的，還有利物浦市政府的可持續(xù)發(fā)展執(zhí)行官Nick Kavanagh。

他們都是在去年12月因涉嫌一系列的詐騙、賄賂和腐敗行為而被利物浦Merseyside警方逮捕。

被逮捕以后，Elliot Lawless一直在極力否認(rèn)被指控的罪名。目前，無(wú)論是他還是政府官員都還沒有被定罪。Merseyside警方還在進(jìn)一步調(diào)查事件的真相。

2020年1月6日，英國(guó)開發(fā)商Elliot Group在與承包商Vermont協(xié)商后，正式證實(shí)這兩個(gè)正在利物浦開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)被叫停了。

不過，Elliot Group 堅(jiān)稱自己在英國(guó)其它城市的開發(fā)項(xiàng)目不受影響，還在持續(xù)建設(shè)中。

同時(shí)，Elliot Group還發(fā)表聲明，表示在目前的法律糾紛畫上一個(gè)圓滿的句號(hào)后，集團(tuán)會(huì)考慮重啟這兩個(gè)項(xiàng)目。

Elliot Group集團(tuán)的發(fā)言人稱：“為了我們的客戶和投資人的利益，我們希望能盡快重啟目前暫停的所有工作并按時(shí)完成這兩個(gè)項(xiàng)目。”

承包商Vermont則表示在警察做出最終結(jié)論之前，公司不會(huì)做任何的聲明。

這兩個(gè)叫停的項(xiàng)目是什么？

那么是哪兩個(gè)項(xiàng)目陷入爛尾的危險(xiǎn)之中呢？

根據(jù)Elliot Group的公告，停工的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是Aura, 另一個(gè)則是Infinity Towers。

Aura是利物浦一個(gè)全新的大型學(xué)生公寓項(xiàng)目，位于利物浦東部的Islington區(qū)，在Erskine街與Low Hill路交匯處，南部緊鄰皇家利物浦大學(xué)醫(yī)院，步行幾分鐘即到利物浦大學(xué)。

整個(gè)AURA公寓項(xiàng)目分為三期，共1007套學(xué)生公寓和142棟一居室和兩居室的樓房，估值在1億英鎊左右，

Aura項(xiàng)目原計(jì)劃在2020年9月竣工，為附近皇家利物浦大學(xué)醫(yī)院和利物浦大學(xué)的學(xué)生提供住處。

同樣受到停工影響的還有位于利物浦Leeds街上的Infinity項(xiàng)目。項(xiàng)目包含了三個(gè)獨(dú)立公寓大樓，分別為27層，33層和38層，估值在2.5億英鎊左右。

按原計(jì)劃，項(xiàng)目的第一期工程將會(huì)在2021年12月前，建成一座38層，共有416套公寓的住宅樓。

當(dāng)時(shí)，開發(fā)商Elliot Group 集團(tuán)對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目信心十足，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)研討會(huì)結(jié)束后，總裁Elliot Lawless認(rèn)為投資者對(duì)利物浦的信心正在增長(zhǎng)，開發(fā)這兩個(gè)項(xiàng)目是非常正確的選擇。

“國(guó)內(nèi)外投資者都能看到利物浦的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，再加上豐厚的投資回報(bào)率，利物浦蘊(yùn)含著很大的商業(yè)價(jià)值。”

總部位于利物浦的項(xiàng)目承包商Vermont也對(duì)此滿懷期待，他們的首席執(zhí)行官馬克·康納(Mark Connor)表示說(shuō)：

“這是一個(gè)令人興奮的消息，我們非常自豪即將交付的建筑將對(duì)我的家鄉(xiāng)產(chǎn)生如此積極的影響。”

然而，結(jié)果我們也知道了，備受矚目的兩大項(xiàng)目卻并未對(duì)利物浦產(chǎn)生所謂的“積極影響”，還為利物浦的房產(chǎn)開發(fā)蒙上了一層陰影。

首當(dāng)其沖的就是工人們的就業(yè)問題。

兩大項(xiàng)目停工后，聯(lián)合區(qū)域官員約翰·謝潑德就表示說(shuō)，項(xiàng)目的停滯意味著這兩大項(xiàng)目的建筑工人們被迫尋找新的工作。

他說(shuō)：“今年是出了名的就業(yè)難，那些自認(rèn)為就業(yè)相對(duì)穩(wěn)定的員工現(xiàn)在面臨著一個(gè)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，那就是要在短時(shí)間內(nèi)謀求新的生路。”

Elliot Group 集團(tuán)打算怎么自救？

Elliot Group集團(tuán)的自救措施很簡(jiǎn)單，就是要求項(xiàng)目投資人提前支付項(xiàng)目款。

據(jù)報(bào)道，Elliot Group集團(tuán)“威脅”Aura和Infinity這兩個(gè)項(xiàng)目的投資者，如果他們不選擇提前一年注入項(xiàng)目款的話，那么這兩個(gè)項(xiàng)目就不是停工這么簡(jiǎn)單了，這兩個(gè)項(xiàng)目會(huì)直接爛尾。

當(dāng)然，除了從投資者身上薅羊毛外，Elliot Group公司也承諾再為項(xiàng)目注入700萬(wàn)英鎊的現(xiàn)金應(yīng)急。

在寫給投資者的信中，Elliot Lawless表示，由于項(xiàng)目的首選債務(wù)融資方馬斯洛（Maslow Capital）選擇撤資，Aura和Infinity 這兩個(gè)項(xiàng)目將面臨著瓦解的風(fēng)險(xiǎn)。

因此，Elliot Lawless希望這兩個(gè)項(xiàng)目的投資者們能比計(jì)劃提前一年付款，在本月底前先提前注入樓盤總金額25%的資金，在7月底前再注入樓盤總金額10%的資金。

一位不愿透露姓名的Aura投資者表示，這意味著，他們需要比預(yù)期提前一年去籌集數(shù)萬(wàn)英鎊。

對(duì)此Elliot Lawless解釋說(shuō)，：“現(xiàn)在內(nèi)部的融資非常的必要。如果一旦我們得不到投資者的充足支持，我們只能將公司置于某種形式的破產(chǎn)管理程序中，比如說(shuō)采取公司自愿安排程序（CVA）等。”

“投資者們提前注入的項(xiàng)目款，加上我的現(xiàn)金流入，我們就能確保有充足資金重啟這兩個(gè)項(xiàng)目。”

“隨著我們恢復(fù)到100%由投資者/開發(fā)商主導(dǎo)的融資方式后，投資者將會(huì)處于優(yōu)勢(shì)地位，因?yàn)殚_發(fā)商不需要向第三方貸款或者做擔(dān)保，可以直接從買家處獲得開發(fā)資金。”

“任何提前支付的項(xiàng)目款都將存放在一個(gè)托管賬戶中，這意味著只有籌集到足夠的資金來(lái)完成項(xiàng)目的開發(fā)工作后，才能動(dòng)這筆錢。作為對(duì)投資者提前付款的回報(bào)，你們將獲得一些好處，比如說(shuō)公司會(huì)為你付的項(xiàng)目款提供3%的利息。”

而且Elliot Lawless還嘴硬地表示，他認(rèn)為警方的調(diào)查并沒有對(duì)項(xiàng)目造成很大影響。

“雖然我無(wú)法對(duì)調(diào)查進(jìn)行太多的詳細(xì)說(shuō)明，但我可以向你們保證，警方調(diào)查與項(xiàng)目無(wú)關(guān)，因此無(wú)論調(diào)查結(jié)果如何，一旦得到充分的資金，它將不會(huì)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)造成影響。”

Elliot Group集團(tuán)發(fā)言人也試圖洗白項(xiàng)目停滯的慘劇，他給出的解釋是：

“Elliot Group集團(tuán)的融資模式在過去的五年中，已經(jīng)進(jìn)行了很多次成功的實(shí)踐，陸續(xù)為投資者們交付了2500套房產(chǎn)。投資者們了解我們的商業(yè)模式，我們正在與他們的律師和代理人溝通，希望能達(dá)到雙方都滿意的結(jié)果。”

說(shuō)白了，Elliot Group集團(tuán)就是覺得如今的“提前付款”與他們?cè)谠S多其他成功的開發(fā)項(xiàng)目上所做的類似，所以說(shuō)投資者們沒有什么不好接受的。

而且，Elliot Group再三的保證，一旦資金到位，他們聘請(qǐng)的承包商佛蒙特州建筑公司（Vermont Construction）將立即重新開工。

英國(guó)投資避坑指南：

從Elliot Group的例子可以看出，選擇一個(gè)靠譜的開發(fā)商很重要，要不最后只能淪落到房財(cái)兩空的境地。

那么如何才能避免坑爹的開發(fā)商呢，這里我之前在英倫投資客公眾號(hào)里寫過多次，這里再重復(fù)幾點(diǎn)避坑指南，希望大家可以少走彎路，避免入坑。

一般來(lái)說(shuō)（注意并不是全部的不良開發(fā)商），風(fēng)險(xiǎn)大的開發(fā)商都有以下幾個(gè)特征：

1. 開發(fā)商首先向買家承諾了高昂的租金回報(bào)率（往往在7%以上），且承諾包租。

2. 開發(fā)商往往會(huì)要求買家提前注入樓盤總金額50-80%的資金。這樣一來(lái)，開發(fā)商不再需要向銀行貸款，可以直接從買家處獲得開發(fā)資金，相當(dāng)于投資客集資建房。

就拿Aura項(xiàng)目舉例來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)特征全中了。

項(xiàng)目開發(fā)商曾經(jīng)保證過，Aura項(xiàng)目前五年每年都有8.5%的凈收益，并且要求在交換合同時(shí)支付除去￡5,000定金后的房產(chǎn)的50%費(fèi)用（在支付定金28天后），在樓盤完工時(shí)支付剩下的50%。

事實(shí)也證明了，這種模式不但需要買家對(duì)開發(fā)商有很強(qiáng)的信任，而且集資建房的模式也沒有那么可靠，許多項(xiàng)目至今仍未動(dòng)工，或修建到一半就可能因?yàn)楝F(xiàn)金流斷掉而進(jìn)入停滯狀態(tài)。

從法律的角度講，這種買家集資建房的模式本身不違法，也并不是所有使用這種模式的項(xiàng)目都爛尾了。

但是，這個(gè)模式的的確確已經(jīng)導(dǎo)致數(shù)以千計(jì)的英國(guó)投資者蒙受損失。

英倫投資客寫在最后

這個(gè)事件很有代表意義，也算是給投資者敲響了警鐘。

雖然目前英國(guó)市場(chǎng)回暖，大家海外投資的熱情都很高，但在選擇項(xiàng)目的時(shí)候一定要謹(jǐn)慎。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如果對(duì)英國(guó)不太熟悉，建議認(rèn)準(zhǔn)大城市（比如倫敦等就會(huì)安全很多）和大開發(fā)商（最好是上市開發(fā)商），同時(shí)也要查一查開發(fā)商的過往項(xiàng)目、成立歷史，開發(fā)商老板人靠不靠譜。

最后，如果真的自己拿不準(zhǔn)，也可以加我微信問一問，看看自己在看的項(xiàng)目到底靠不靠譜。

另外，如果有買了這幾個(gè)項(xiàng)目的讀者，想加入維權(quán)群，也可以添加微信chelsea121216，目前這邊已經(jīng)有一些投資者在想辦法了。

傅士鵬 常駐倫敦從事英國(guó)地產(chǎn)投資，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。