主持嘉賓：廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同先生

討論嘉賓：厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲先生；鳳崗天安數(shù)碼城有限公司董事總經(jīng)理余安定先生；希爾頓歡朋（中國）投資發(fā)展副總裁陳寶柱先生；深圳市開元國際總經(jīng)理、萬象美物業(yè)管理有限公司總裁黃瑋先生

韓世同：我們現(xiàn)在已經(jīng)到了下一場要開始的時(shí)間，抓緊時(shí)間，大家言簡意賅，講一些干貨。

我考慮了一下，我們不可能每一個(gè)話題都討論到，前面是存量這一塊，黃總和陳總講講這個(gè)話題，你們打頭陣，然后天安數(shù)碼城的代表講講產(chǎn)業(yè)方面，林總是運(yùn)營、策劃這一塊，您最后來總結(jié)一下。我們就大致這樣安排一下。

剛剛每日經(jīng)濟(jì)新聞對我進(jìn)行了一個(gè)采訪，提到了這個(gè)話題，現(xiàn)在大家都在講轉(zhuǎn)型，但實(shí)際上我們看到萬科，它轉(zhuǎn)型現(xiàn)在轉(zhuǎn)回來了，它講要活下去，它實(shí)際上是把三年不盈利的八爪魚的計(jì)劃停下了，又回去拿宅地，讓它的生存和抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升，這也就是為什么會困擾我們的因素，為什么原來的風(fēng)口、藍(lán)海，像萬科這么有實(shí)力的企業(yè)都收縮了，它做物流一下做到了全國第一，做資管它把印力收購了，也變成全國第一了，它現(xiàn)在做得非常大了，它也要把快速周轉(zhuǎn)、不盈利的都要暫停。

為什么快速周轉(zhuǎn)的現(xiàn)在不行了？我們今天講到更新，以前是外擴(kuò)型的發(fā)展城市，現(xiàn)在一二線城市都不能外擴(kuò)了，必須要更新，城市更新就是三舊改造，舊工廠都改得差不多了，現(xiàn)在在改舊村，這是難啃的骨頭，它不是說我把農(nóng)田拿過來一下大規(guī)模的建新房。舊區(qū)的改造幾乎沒有成功的先例，因?yàn)楦y搞。所以未來的城市更新改造恐怕要學(xué)的樣板就是香港。我想請二位分享一下增量和存量的話題。

黃瑋：大家好，我是彩生活旗下的萬象美物業(yè)的總裁黃瑋，我們是被彩生活收購的。

今天下午聽了很多地產(chǎn)公司的發(fā)言，我看到大家都很焦慮，我們物業(yè)這一塊應(yīng)該說沒有這個(gè)焦慮，因?yàn)槲覀兙褪菨L雪球，我們就是做存量的，越做越大，所以彩生活的規(guī)模跟我們的規(guī)模都非常大。但我們的壓力還是很大的，我從事物業(yè)管理20多年，我覺得我們整個(gè)行業(yè)到現(xiàn)在為止面臨一個(gè)既被資本市場非?？春茫瑫r(shí)又是思想百花齊放，業(yè)主的意見非常多，行業(yè)的紛爭非常激烈的情況。

剛才唐總從互聯(lián)網(wǎng)的思維、從智慧社區(qū)的邏輯把傳統(tǒng)的物業(yè)管理進(jìn)行解構(gòu)，能夠提高效率，改變物業(yè)管理基本的邏輯。今天上午我跟世聯(lián)的馮總在探討，物業(yè)管理下一步的價(jià)值點(diǎn)在那里，以前的物業(yè)管理還是以清潔、保安、設(shè)備管理為主，但是隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，現(xiàn)在我們的社會治安很好了，小區(qū)基本沒有偷盜了，以后5G網(wǎng)絡(luò)來了之后，我們甚至都不需要管理了，5G自己可以實(shí)現(xiàn)互聯(lián)了，所以未來把我們的價(jià)值都要推翻了，必須有新的理念來改變我們傳統(tǒng)的管理，唐總是從5G產(chǎn)生之后物業(yè)管理的新的思考。

剛才唐總談了干貨，他是往前看，講我們未來的物業(yè)管理要怎么辦，應(yīng)該用互聯(lián)網(wǎng)來改造。我們也可以往后看，現(xiàn)在我們的居住環(huán)境越來越漂亮，我們的綠化、戶型越來越高檔，但是我們的小區(qū)越來越冷漠，甚至有些小區(qū)是負(fù)能量，小區(qū)的業(yè)主之間互相吵架。我們的小區(qū)從硬件來講是進(jìn)步了，但是從軟件來講我們是倒退了，我們原來叫遠(yuǎn)親不如近鄰，現(xiàn)在是老死不相往來，整個(gè)環(huán)境是一種倒退，所以我覺得我們物業(yè)管理在精神層面可以做更多的探討，現(xiàn)在彩生活是在互聯(lián)網(wǎng)思維上面做一些探討，萬象美現(xiàn)在是在做社區(qū)的溫度，如何把社區(qū)的正能量弘揚(yáng)，能夠讓社區(qū)更加活躍，讓鄰里更有幸福感，又找回我們當(dāng)年的和諧、幸福、溫暖的社區(qū)的感覺，這也是我們現(xiàn)在在努力的一個(gè)方向。我覺得未來的物業(yè)管理如果從這些方面去挖掘它的價(jià)值，真正的物業(yè)管理的價(jià)值才能夠體現(xiàn)出來。就像剛剛劉愛明總說的，上市不是目標(biāo)，我們引導(dǎo)一種社區(qū)生活才是一種目標(biāo)，物業(yè)管理只是一個(gè)結(jié)果，這是一個(gè)大的邏輯。

韓世同：下面請陳總給我們講講，我上午剛好跟他一起去參觀華潤，他介紹了他們企業(yè)，才三年左右時(shí)間，就發(fā)展了300多家希爾頓歡朋酒店，以加盟式的方式，把四星級的酒店改造成五星級酒店，請他介紹一下他們怎么在存量資產(chǎn)中間找到一片藍(lán)海。

陳寶柱：在這時(shí)候留下的都是真愛，坐了一下午不容易，從1點(diǎn)多坐到現(xiàn)在。在座的都是地產(chǎn)圈大大咖朋友，我是一個(gè)酒店人，今天為什么來這里呢？也是因?yàn)橛^點(diǎn)的這個(gè)話題吸引了我。

首先做一個(gè)自我介紹，我是來自希爾頓歡朋中國的陳寶柱，說到希爾頓可能無人不知、無人不曉，但是說到希爾頓歡朋，大家還不太清楚，希爾頓歡朋是希爾頓旗下最大的一個(gè)酒店品牌，希爾頓在全球有大概6000間酒店，希爾頓歡朋有2400間，它也有30多年的歷史，我們進(jìn)入中國4年時(shí)間，簽約了超過300間酒店，開業(yè)的有40多間，這個(gè)速度和效益得益于在座的各位房地產(chǎn)商把存量物業(yè)進(jìn)行了轉(zhuǎn)換。

最早做酒店，大的地產(chǎn)商有萬科、保利、龍湖、恒大等等，他們原來都是自己做地產(chǎn)開發(fā)，里面有一塊項(xiàng)目，政府要求你做酒店，剛開始它自己做酒店又不懂，酒店又不賺錢，怎么辦呢？先找國際管理公司來管，先掛個(gè)牌，把房子蓋好了，住宅賣完了，剩下商業(yè)，最后剩下一塊酒店，慢慢把它經(jīng)營起來。

酒店從地產(chǎn)的建造是沒有問題的，但是運(yùn)營是很辛苦的，可能這個(gè)酒店的建造，最后會把土征的一部分費(fèi)用放到酒店里面去，這樣也導(dǎo)致中國大量的五星級酒店很難生存。五星級酒店在一線城市是有生存價(jià)值的，可能不會太虧，到了二線及三線、四線城市，包括旅游城市，它的運(yùn)營成本是非常高的，所以很難持續(xù)經(jīng)營。這時(shí)候開發(fā)商可能說，要么我自己干，大家看到了剛剛有公寓品牌的代表在講，做存量的公寓市場，這也是可以的。從酒店人的角度來看，開發(fā)商有這么多的存量地產(chǎn)，我們做一個(gè)符合這個(gè)產(chǎn)品定位的酒店，你現(xiàn)在有一個(gè)很好地段的物業(yè)，你要做酒店，我們可以跟你合作，我把里的物業(yè)租過來，或者是你加盟過來，我來給你管理，這樣就解決了地產(chǎn)商不愿意干的事，因?yàn)榫频晔且粋€(gè)微利的行業(yè)，我們把這個(gè)存量的物業(yè)在我們手里合理的定位之后，我們做了這個(gè)產(chǎn)品的模型，有一個(gè)很好的投資回報(bào)，我們用4年的時(shí)間，把二次改造的成本就能拿回來，這就是在存量市場得益于現(xiàn)在發(fā)展的速度非常好。

整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)，在北上廣深，在10年前你只要手里有5套房你就什么都不用干了，而現(xiàn)在的80后、90后在北上廣深買一套房想都不要想，這時(shí)候大家慢慢的就會轉(zhuǎn)向做一些其它的業(yè)態(tài)。

韓世同：早上我也聽他們介紹了，大概5000萬就可以把一個(gè)原來的四星級酒店改造成為準(zhǔn)五星。我現(xiàn)在不愿意叫它為五星，我說最好你把希爾頓放在后面，歡朋還是四星的，但是享受五星級的條件和環(huán)境。

陳寶柱：我們這個(gè)實(shí)際上也可以納入政府采購，我們不掛星了，入住標(biāo)準(zhǔn)、入住條件是所有五星里面的一些配套，只是我們把不需要的一些配套砍掉了，比如說大型的宴會廳、游泳池，這些東西不賺錢，我們不要它，把這些切割完之后，就告訴客人來了之后有客房、早餐，健身房，有小型的會議室，這樣就滿足需求了。

韓世同：這個(gè)概念在若干年前，喆啡這個(gè)酒店就準(zhǔn)備做，他們也是這樣的框架。接下來請余總介紹一下產(chǎn)業(yè)園，你們在產(chǎn)業(yè)園做了很長，算是老大哥，之前我們也聽了億達(dá)的介紹，你們也是這樣，在早期你們跟廣州的節(jié)能產(chǎn)業(yè)園也合作過，在廣東做的項(xiàng)目比較多。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的培育、發(fā)展，你們肯定是最有發(fā)言權(quán)的，您來談一談。

余安定：我先介紹一下，我來自天安數(shù)碼城，我們是一個(gè)比較老牌的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，在過去的30年當(dāng)中，我們在中間糾結(jié)過，我們很想去干住宅，甚至我們中層當(dāng)時(shí)跟老板們提出來說住宅這么火熱，我們?yōu)槭裁床蝗ベ嵰话彦X呢，所以從我們的想法來說，還是想干住宅地產(chǎn)的，但是因?yàn)榉止げ煌覀児疽灿凶鲎≌禺a(chǎn)的，但是我們主要是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，過去30多年就做這件事情。在以前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)冷門，現(xiàn)在似乎變成了一個(gè)熱門，大量的房地產(chǎn)商，包括做實(shí)體的都在進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，前面劉愛明總講的一些問題，我也感同身受。

從我自己從事地產(chǎn)20多年的經(jīng)驗(yàn)來看，我覺得中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在今天這個(gè)時(shí)代下應(yīng)該要把握好一些內(nèi)在的東西。舉個(gè)例子，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)本身是出自于地產(chǎn)，它最終還是蓋房子，提供物理載體給企業(yè)使用，幫助企業(yè)成長。但是它跟住宅、跟其它的地產(chǎn)又有不同，因?yàn)樗冀K是跟產(chǎn)業(yè)相聯(lián)系的，如果它不能為產(chǎn)業(yè)提供一個(gè)生命力，提供一個(gè)動力，它自身也就是沒有成長力的。這一點(diǎn)我很有體會，我是1998年加入天安數(shù)碼城的，當(dāng)時(shí)在福田的天安數(shù)碼城，看到很多中小企業(yè)在天安數(shù)碼城里面成長，到現(xiàn)在變成很大的公司，包括大家今天熟悉的順豐、萬利達(dá)、研祥等等，這個(gè)園區(qū)大概走出了40多家上市公司。我今天回過頭去想這件事情，我們非常痛心的是，作為一家成長了40多家上市公司的老牌的園區(qū)開發(fā)的公司，居然沒有一家上市公司有我們的股份，我們真是躺在金礦上，錯(cuò)過了大量挖掘黃金的機(jī)會。所以今天回過頭來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)到底應(yīng)該怎么做，這個(gè)話題是很值得討論的。我自己的經(jīng)驗(yàn)是，一定不能只是把它做成地產(chǎn)，因?yàn)樗鼛Я水a(chǎn)業(yè)的屬性，它本身可以挖掘的資源、可以產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)可能是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大過地產(chǎn)，這也是今天看到大量人進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域的原因。

但是我也提醒一點(diǎn)，雖然大量的人涌入，但是我作為一個(gè)老兵，我看這些大量的新兵的時(shí)候，我其實(shí)挺替他們擔(dān)心的，單位真的有產(chǎn)業(yè)思維的，真的是為產(chǎn)業(yè)提供動力、提供生命力的，把這個(gè)載體做好的并不多，更多的是地產(chǎn)思維，我覺得這個(gè)市場慢慢的會在這個(gè)過程中得到調(diào)整，未來會有一批發(fā)點(diǎn)不對的企業(yè)會遭遇到比較大的困難。

作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商在今天這個(gè)背景下要強(qiáng)調(diào)三個(gè)能力，一個(gè)是提供基礎(chǔ)服務(wù)的能力，第二是能夠整合資源，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的能力。第三個(gè)是能夠吸引和留住人才的能力。有了這三個(gè)能力，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園才能稱得上是產(chǎn)業(yè)園，而不是地產(chǎn)，才是產(chǎn)業(yè)為重。

韓世同：謝謝余總，講得非常好。其實(shí)觀點(diǎn)在一兩年前在廣州舉辦過一個(gè)產(chǎn)業(yè)方面的探討，當(dāng)時(shí)請了張一平，他原來是愛地地產(chǎn)的，最早是中海深圳的老總，他跟啟迪一起合作，還有中城新產(chǎn)業(yè)，還有億達(dá)的介紹，他們當(dāng)時(shí)就講，沒有產(chǎn)業(yè)資源去做產(chǎn)業(yè)園是耍流氓，我的印象非常深刻。做產(chǎn)業(yè)如果木是像劉愛明總講的，不是以產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)去做的話，恐怕是有很大問題的。

最后您來做總結(jié)發(fā)言，我們也不再搞一人一句了，您講完，我們這個(gè)論壇就結(jié)束。您是京城四少，最早是萬科周刊的主編，后來派到北京做了一個(gè)非常有文化的嘉賓，您是從業(yè)很多年時(shí)間，從文到武，從甲方到乙方，您來說一說。

林少洲：我現(xiàn)在也是一個(gè)聯(lián)合甲方。

韓世同：我們還是扣著這個(gè)題，規(guī)模漸變，房地產(chǎn)還有哪些新的通道。

林少洲：核心就是房地產(chǎn)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型的問題，從過去這幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型需求很迫切，但從結(jié)果來看不太理想，轉(zhuǎn)型不太成功，多數(shù)企業(yè)做新的行業(yè)都不是很成功。這是為什么？地產(chǎn)商按說從資源角度是很多的，有錢、有資源，為什么轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)得不成功？我想原因很簡單，因?yàn)榈禺a(chǎn)在各個(gè)產(chǎn)業(yè)里頭幾乎是最容易做的，這個(gè)行業(yè)太容易做了，這個(gè)錢太容易掙了。

所以在這樣一個(gè)思路、心態(tài)之下做別的行業(yè)，別的行業(yè)都比地產(chǎn)難做，你的思想準(zhǔn)備是不足的，心理準(zhǔn)備也是不足的，相應(yīng)的對這個(gè)行業(yè)的難度的理解以及你的投入都不夠。我想現(xiàn)在是不是到了更好的機(jī)會，因?yàn)楝F(xiàn)在地產(chǎn)也覺得很難了，這時(shí)候地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型可能真的有機(jī)會了，所以這時(shí)候真的會痛下決心，真正能按新的行業(yè)的規(guī)律去做，我覺得這個(gè)可能性反而就出現(xiàn)了，所以這里面就是一個(gè)核心，我們做地產(chǎn)人這一點(diǎn)一定要清楚。全中國那么多行業(yè)，像地產(chǎn)一樣，幾十年下來，大多數(shù)企業(yè)都掙到錢，這種行業(yè)是不多的，大多數(shù)行業(yè)是一將功成萬古枯，都是血流成河，但是地產(chǎn)行業(yè)都活得不錯(cuò)，只要有塊地基本上都能活下來。所以地產(chǎn)人轉(zhuǎn)行，對新行業(yè)的難度要有足夠認(rèn)識，不能因?yàn)槟阌泻芏噱X，你就小看新行業(yè)的難度，把地產(chǎn)行業(yè)的模式搬到新行業(yè)，這不現(xiàn)實(shí)。每個(gè)行業(yè)都有自己的道道，每個(gè)行業(yè)都是一場血戰(zhàn)，所以對創(chuàng)新行業(yè)的理解，我們要有足夠的思想和心理的準(zhǔn)備。

我認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)最理想的還是做一個(gè)投資人，因?yàn)槟阕畲蟮馁Y源是錢，你對新行業(yè)的專業(yè)性、經(jīng)驗(yàn)不足，學(xué)費(fèi)沒交夠。所以你最好是作為投資人，甚至把錢直接交給專業(yè)的投資人去投，這樣的成功率更高。你如果還想在新的行業(yè)當(dāng)老大，你自己去投資，那我只能說你要接著燒錢。在全世界這種案例都不是很多。其實(shí)人的一生能做好一件事就很不容易，有未來的行業(yè)都是要畢生的功力，很專注的持續(xù)去做才行。

就像我現(xiàn)在去做文旅，我其實(shí)不是轉(zhuǎn)行去做的，我本來就是一個(gè)文化人，本來就是做刊物的，原來我想搞傳媒，但是萬科只做地產(chǎn)，我跟王石較了幾次勁，我說你給我2000萬，我給你搞一個(gè)傳媒帝國，王石不給，他說萬科只做地產(chǎn)，要么你離開萬科，要么你去做地產(chǎn)，最后我就去做了地產(chǎn)?，F(xiàn)在我還是回歸本業(yè)，我還是喜歡做軟件的，我即使做文旅地產(chǎn)，我也是做軟件、做服務(wù)的，包括十幾年前做新中式的，我們講的精神家園，我一直喜歡這件事，所以我不是轉(zhuǎn)行，我是回歸我的本行。就是因?yàn)槲易隽艘惠呑?，我就對這個(gè)最有感覺。我覺得這一點(diǎn)很重要，你做什么事一定要看清楚自己的優(yōu)勢、熱點(diǎn)，揚(yáng)長避短。

還有一點(diǎn)就是商業(yè)模式，現(xiàn)在很多轉(zhuǎn)型沒做好的，就是一些創(chuàng)新業(yè)務(wù)沒有找到商業(yè)模式，郁亮講三年沒有看到現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)就要停掉，現(xiàn)在的業(yè)務(wù)更強(qiáng)調(diào)商業(yè)模式，創(chuàng)投也很強(qiáng)調(diào)商業(yè)模式了，所以不是簡單的燒錢模式。包括我現(xiàn)在做文旅，我每個(gè)項(xiàng)目都要求掙錢，我是用創(chuàng)投模式在募集，但是我自己要求每個(gè)項(xiàng)目都要有現(xiàn)金流，要有投資回報(bào)，我絕對不能用投資人的錢來燒錢把這個(gè)業(yè)務(wù)做下去，這樣的業(yè)務(wù)我不做了我寧可放慢速度，縮小規(guī)模，我也要每個(gè)項(xiàng)目都有現(xiàn)金流。當(dāng)然這樣的門檻也越來越高了，但是目前的情況下，我覺得新興行業(yè)的團(tuán)隊(duì)和我們原有的投資人，大家之間可能要有一個(gè)新的共識，大家抱團(tuán)取暖，大家也降低期望值，把資源準(zhǔn)備得更充足一點(diǎn)，這樣成活率高一點(diǎn)，這樣對大家都有好處，這也是一個(gè)相當(dāng)核心的問題。

韓世同：謝謝林總。我再補(bǔ)充一點(diǎn)，剛剛您講到為什么做住宅那么容易，每日經(jīng)濟(jì)新聞采訪我的時(shí)候也問到這個(gè)話題，我就覺得住宅是雙重壟斷的，土地被政府壟斷了，開發(fā)權(quán)是開發(fā)商壟斷的，你如果把這兩個(gè)放開，其實(shí)住宅也很難做。

今天壓軸的各位嘉賓都講得很好，滿滿的干貨，我就不再總結(jié)了，本環(huán)節(jié)到此結(jié)束，謝謝各位。