主持嘉賓：盛世神州總裁李萬明先生

討論嘉賓：前海潤禾執(zhí)行合伙人、首席執(zhí)行官路強(qiáng)先生；信城不動(dòng)產(chǎn)創(chuàng)始合伙人劉波先生；匯聯(lián)金融執(zhí)行董事、匯聯(lián)科技總裁郭馨孺女士；中信資本控股有限公司董事總經(jīng)理葛康先生，深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金管理公司投資總監(jiān)江南先生

李萬明：我們說說資本的角度怎么看房地產(chǎn)，大家知道去年一年的去杠桿，確實(shí)使得很多公司亂了陣腳，各種融資機(jī)會(huì)都沒了，包括一些大型公司，當(dāng)然也有生不逢時(shí)，正好有一些資產(chǎn)管理類的公司，包括地產(chǎn)類的基金，可能出現(xiàn)了一些兌付的問題，甚至出現(xiàn)像復(fù)星系這種跑路的現(xiàn)象，導(dǎo)致我們在募資方面更加困難。今天我們有幸邀請(qǐng)到這么多在地產(chǎn)投資領(lǐng)域非常有成就的專家，我想先請(qǐng)每人用三分鐘分別介紹一下你們在去年碰到的困難怎么樣，你們企業(yè)去年有什么樣的感受和成績？首先請(qǐng)前海基金的路強(qiáng)。

路強(qiáng)：確實(shí)像主持人剛才講的，去年從地產(chǎn)投資角度來說，是這么多年最困難的一年，但是危機(jī)危機(jī)，危中有機(jī)，從前海潤禾的角度來理解，這個(gè)過程其實(shí)是中國房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)必然的階段。

我以前在華潤信托，這么多年一直從事地產(chǎn)投資，過去十幾年也經(jīng)歷了很多的起起伏伏。地產(chǎn)行業(yè)從發(fā)展的大勢來看，它跟金融是密切相關(guān)的，因?yàn)樗慕鹑趯傩苑浅Ｃ黠@。受貨幣政策、金融政策的影響也非常多，去年在資管新政、大的去杠桿的背景下，有很多的困難，我們理解這個(gè)過程正好也是整個(gè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化的一個(gè)很難得的契機(jī)。

具體到前海潤禾，我們當(dāng)時(shí)主要是圍繞著灣區(qū)的城市更新的基金做了很多的實(shí)踐探索。不知道大家是否了解這個(gè)細(xì)分市場，因?yàn)樵诨浉郯拇鬄硡^(qū)城市更新的市場有很強(qiáng)的獨(dú)特性，它對(duì)資本需求的量很大，但是商業(yè)銀行是很難介入到這個(gè)階段的，因?yàn)檫@個(gè)階段前期的一些政策的要求的復(fù)雜性比較高。所以在這個(gè)過程中就必須使我們這些從業(yè)者做更多的創(chuàng)新的設(shè)計(jì)，所以去年我們也做了一些創(chuàng)新的探索，包括夾層基金、權(quán)益型基金，甚至我們也在這方面做一些類似VC基金方面的探索，做了一些努力。

這個(gè)過程感觸也非常多，也發(fā)行了一些產(chǎn)品，也為整個(gè)城市更新的投資做了一些探索。在未來房地產(chǎn)的下半場，我們也更有信心，純開發(fā)時(shí)代過去了，未來在存量資產(chǎn)的開發(fā)、改造、提升方面，我認(rèn)為還有很多的機(jī)會(huì)。

郭馨孺：匯聯(lián)一直是服務(wù)開發(fā)商的，我們做房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)，我們從2001年成立到2012年上市，一直到現(xiàn)在，去年確實(shí)是我們整個(gè)服務(wù)的歷程當(dāng)中最艱難的一年。

在房地產(chǎn)行業(yè)里面，我們以前服務(wù)過的開發(fā)商遇到的各種各樣的困難在去年都呈現(xiàn)出來，以前的融資渠道比較多，包括有券商資管、基金子公司、信托，甚至有銀行的資金，都可以變相地或者是通過各種途徑，以各種方式、各種產(chǎn)品給到房地產(chǎn)公司。

但是從去年開始，包括資管新規(guī)的出臺(tái)，包括銀行的資金不能進(jìn)入房地產(chǎn)，包括信托的原本債權(quán)的投資一定要符合什么樣的條件，包括私募基金的改革，只能夠投股權(quán)，不能投債券，整個(gè)開發(fā)商的融資途徑和方式都有了很大的變化。

我們也發(fā)現(xiàn)一些開發(fā)企業(yè)他們原本的融資能力是不那么強(qiáng)的，尤其像我們主要服務(wù)的碧桂園、萬科等等公司，我們在2012年初開始接觸他們的時(shí)候，甚至2011年我們幫他做信托的時(shí)候，很多的財(cái)務(wù)總監(jiān)，包括他的財(cái)務(wù)經(jīng)理、資金經(jīng)理，對(duì)市場上的交易手段都不太了解。

但是經(jīng)過幾年的洗禮，尤其是去年這樣一個(gè)艱難的環(huán)境，大家的融資手段和融資能力，以及對(duì)市場產(chǎn)品的理解就更深入了。我們發(fā)現(xiàn)很多原來是粗暴的開發(fā)貸、信托貸款，以及發(fā)ABS，到去年大家更多的細(xì)分領(lǐng)域，探討更多的非標(biāo)產(chǎn)品，整個(gè)行業(yè)都是在向好的，畢竟去杠桿對(duì)整個(gè)市場的風(fēng)險(xiǎn)是明顯的降低，也對(duì)整個(gè)資本體系里面的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)防御和預(yù)防的作用。

所以我們也覺得在這一個(gè)艱難的歷程當(dāng)中，不管是對(duì)開發(fā)商還是對(duì)資本方，都是一個(gè)歷練的過程，最終存活下來的一定是英雄。

劉波：我做地產(chǎn)14年時(shí)間，經(jīng)歷比較簡單，前面12年一直在萬科，在深圳萬科從事投資財(cái)務(wù)方面的業(yè)務(wù)，在2016年底的時(shí)候我們創(chuàng)辦了信城不動(dòng)產(chǎn)，我們引入了中國信達(dá)作為我們的戰(zhàn)略投資人，從原來我在萬科的平臺(tái)到信誠不動(dòng)產(chǎn)這個(gè)平臺(tái)，到目前是兩年的時(shí)間。

剛才主持人讓我們談過去一年的感受，剛才大家說了很多，幾乎每個(gè)嘉賓都講到2018年特別艱難的一年，尤其是在資金面、宏觀面、外圍的市場環(huán)境等等方面，這方面大家的觀點(diǎn)都是一致的，我說說我的感受，確實(shí)做地產(chǎn)時(shí)間比較長，對(duì)這個(gè)行業(yè)的周期也慢慢地失去了恐慌和敬畏感，大家過往的習(xí)慣就是三四年左右一個(gè)小周期，但是從我個(gè)人來說，2018年確實(shí)是最最難忘的一年，也是感覺到外圍環(huán)境最惡劣的一年。

當(dāng)然也是因?yàn)橐郧霸谌f科這個(gè)平臺(tái)上，尤其是我在負(fù)責(zé)投資的時(shí)候，一年幾百億、幾十億往外投的時(shí)候，確實(shí)對(duì)資金鏈的感覺是不明顯的，萬科畢竟作為一個(gè)龍頭企業(yè)，大量的資金方，各種各樣的金融機(jī)構(gòu)支持力度很大，它自身的運(yùn)營狀況也非常好，所以一旦遇到調(diào)控，大家的第一反應(yīng)就是好好賣樓、清理資產(chǎn)，換回現(xiàn)金流。

到了這個(gè)新的平臺(tái)上，我們接受了市場化的融資，確實(shí)我們感受到這個(gè)市場變化非常大，去年從資管新規(guī)的出臺(tái)，甚至到一些細(xì)小的變化，比如說銀行不允許委托貸款等等。這對(duì)民營企業(yè)，尤其是對(duì)我們初創(chuàng)企業(yè)，在資金上感受到了很大的操作上的變化。當(dāng)然因?yàn)槲覀兊膽?zhàn)略股東中國信達(dá)本身也是一個(gè)金融機(jī)構(gòu)，來自金融機(jī)構(gòu)的股東背書，一定程度上能夠保證我們運(yùn)營上的資金安全和投資的資金來源。

但是確實(shí)受到去年一系列事件的影響，整個(gè)監(jiān)管環(huán)節(jié)的改變，包括在相對(duì)比較強(qiáng)的監(jiān)管的壓力下，金融機(jī)構(gòu)在做業(yè)務(wù)的動(dòng)力、不敢作為等等，我覺得多多少少還是有些體現(xiàn)的，并且體現(xiàn)得非常明顯，整個(gè)市場風(fēng)格從年都到年中、年尾各不相同，當(dāng)然到年尾的時(shí)候政策好了很多，一些領(lǐng)導(dǎo)也開始意識(shí)到了問題，也鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)要勇于面對(duì)，甚至說要勇于掙錢，掙陽光下的錢，不要不敢做業(yè)務(wù)了，這種聲音開始傳遞出來。

所以我覺得過去一年，在去年三四季度是最最艱難的時(shí)候，到四季度之后，我們感覺到政策面，尤其是金融機(jī)構(gòu)對(duì)做業(yè)務(wù)的動(dòng)力也開始變強(qiáng)了，相應(yīng)的我們做地產(chǎn)、做產(chǎn)業(yè)的也開始得到了一定的外圍的支持或者認(rèn)可，以前很多銀行的朋友說和你躲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，談朋友可以，談業(yè)務(wù)就算了，但是到年底就問我們有沒有一些業(yè)務(wù)，有沒有什么項(xiàng)目，就開始談合作了，這是去年的一些變化。

葛康：我拋磚引玉分享一下。去年我們公司有一個(gè)地產(chǎn)條線的同事來參加這個(gè)會(huì)議，他們主要是做地產(chǎn)開發(fā)長期持有的投資，去年長沙的一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也是中國首單通過結(jié)構(gòu)化REITs推出的。我們現(xiàn)在管的一個(gè)團(tuán)隊(duì)是比較全面的，既有短期的，也有中期、長期的，他們有來自地產(chǎn)商，還有一些來自投資機(jī)構(gòu)。

我感覺在中國一個(gè)新生的事物發(fā)展起來以后，一旦降杠桿，或者是改變了政策的方向，它的影響是非?？斓?。

私募基金分證券、股權(quán)和其它類，其它類大部分就是債權(quán)，債權(quán)的規(guī)模突然從很小的規(guī)模到七八萬億，然后2017年五六月份開始降杠桿，銀行不能做委貸，信托不能做了，中間會(huì)出現(xiàn)一些問題。

中國大的金融市場還是從間接的剛性的債務(wù)融資要轉(zhuǎn)到直接融資，很多銀行給開發(fā)商的貸款都超過了限額，受到了總行的監(jiān)管，要進(jìn)行調(diào)整了。

私募基金作為一個(gè)新生的事物，尤其在地產(chǎn)行業(yè)，我們也看到了一些業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，也做了一些也做了一些業(yè)務(wù)，比如說我們在2015年跟朗詩合作收購了一個(gè)項(xiàng)目，是一個(gè)物業(yè)收購改造的項(xiàng)目，我們在安徽也通過不良資產(chǎn)的獲取，然后把它轉(zhuǎn)成物權(quán)。

目前從私募基金投資地產(chǎn)業(yè)務(wù)來講，我們覺得現(xiàn)在有比以前更多的機(jī)會(huì)，以前就是賺一個(gè)利差，開發(fā)商給你一個(gè)成本，你來對(duì)接一個(gè)資金，現(xiàn)在可能會(huì)出現(xiàn)一些股權(quán)或者是夾層，有越來越多的機(jī)會(huì)和參與的方式，這對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來講是一個(gè)比較好的事情。

另外一個(gè)就是存量的市場，以前是新增開發(fā)，現(xiàn)在越來越多存量，我們也看到2018年ABS發(fā)行在交易所掛牌的標(biāo)準(zhǔn)有2800多億，這也是呈現(xiàn)一個(gè)增長的趨勢，在這個(gè)過程中，我們也在各個(gè)地方獲得了比較優(yōu)質(zhì)的機(jī)會(huì)，比如說深圳比較核心的地段，在香蜜湖的1979，它的融資主體本來不強(qiáng)，但是它的商戶極其優(yōu)質(zhì)，我們在2017年也給它做了一場類ABS的項(xiàng)目，后來建行把它接過去了。

我們還有很多的參與機(jī)會(huì)，更多的是權(quán)益類的，未來不僅是剛性的融資，只有兩三個(gè)點(diǎn)的利差或者是管理費(fèi)，更多的是要對(duì)投資的判斷、管理能力、輸出能力有更大的要求。我旁邊坐的波哥是典型的杰出轉(zhuǎn)型的例子，他從開發(fā)商到現(xiàn)在跟央企合作，做這樣一個(gè)地產(chǎn)投資平臺(tái)，是一個(gè)非常好的產(chǎn)融結(jié)合的例子。

江南：深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)是深創(chuàng)投集團(tuán)的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資的平臺(tái)，我們跟其它的地產(chǎn)基金的一個(gè)比較大的區(qū)別是，我們的私募融資型業(yè)務(wù)做得相對(duì)比較少，也就是利差型的業(yè)務(wù)做得比較少。

我們主要的業(yè)務(wù)集中在兩個(gè)板塊，一個(gè)是股權(quán)型的投資的業(yè)務(wù)，一個(gè)是投行性的REITs業(yè)務(wù)，我們整個(gè)團(tuán)隊(duì)參與了中國最早的一批REITs的產(chǎn)品，從中心啟航到蘇寧的產(chǎn)品。在去年REITs業(yè)務(wù)沒有怎么受監(jiān)管機(jī)構(gòu)的影響，特別是私募的這些業(yè)務(wù)受到資管新規(guī)的不利影響之后，對(duì)整個(gè)REITs業(yè)務(wù)反過來是一個(gè)機(jī)遇。

所以我們?nèi)ツ甑腞EITs發(fā)行規(guī)模市場占有率大概是50%多，市場最大的三單產(chǎn)品，包括深圳的安居住房，都是深創(chuàng)投發(fā)的。

在投資方面，我們更重點(diǎn)的是側(cè)重于純股權(quán)的投資，沒有利差的安排。其實(shí)這種投資也不太受去年的政策的影響。

當(dāng)然在交易結(jié)構(gòu)上，包括整個(gè)資金來源上也會(huì)有一些微調(diào)，因?yàn)樗鼘?duì)金融機(jī)構(gòu)的資金的期限匹配有一些要求，所以我們對(duì)投資人出資的資金來源做了一些微調(diào)，整體來說我們?nèi)ツ甑臉I(yè)務(wù)還是不錯(cuò)的。

我們?nèi)ツ暝O(shè)立了一個(gè)300億的物流領(lǐng)域的投資基金，去年完成了第一批的50億的投資，包括我們設(shè)了一個(gè)200億的租賃住房的基金，我們主要是專注于持有型的以收租金為主的資產(chǎn)，而不太關(guān)注純銷售型的資產(chǎn)，因?yàn)榧冧N售型的資產(chǎn)，它對(duì)一個(gè)基金來說，如果是短期的基金，它受經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)影響更大，對(duì)一個(gè)長期投資來說，本身我們掌握了這種REITs的退出渠道，我就有在經(jīng)濟(jì)周期比較合適的位置讓我的基金能夠以比較合適的收益退出的安排。

包括我們?nèi)ツ暌渤闪⒘艘粋€(gè)數(shù)據(jù)中心的基金，也完成了第一批的投資，包括我們現(xiàn)在馬上要落地一個(gè)產(chǎn)業(yè)園的基金，我覺得這種持有型物業(yè)的基金，在現(xiàn)在整個(gè)大的REITs發(fā)展的環(huán)境下，比以前有一個(gè)更明確的退出渠道，這樣它就有一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

李萬明：去年確實(shí)有開發(fā)商感覺到資金壓力，但是作為運(yùn)營商或者是作為有長期穩(wěn)定收益的經(jīng)營性地產(chǎn)，去年還是有很多機(jī)會(huì)，包括我們盛世神州基金也給一家企業(yè)引進(jìn)了保險(xiǎn)資金，做了20多億的物流產(chǎn)業(yè)基金。

當(dāng)然我們在座的很多是開發(fā)商，可能更關(guān)心的還是作為我們開發(fā)商怎么來籌資，深創(chuàng)投以前就是做股權(quán)投資的，只不過是做高科技更多，我記得5年前我們在上海討論的時(shí)候，那時(shí)候忙著清收，今年終于到了收割的時(shí)候，包括去年、前年也有很多新的上市，只不過上市行情不好，但是也有很多收購的時(shí)候。它這樣轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)股權(quán)投資就更容易。

我們盛世神州因?yàn)橛悬c(diǎn)品牌效益，所以去年也還不錯(cuò)，做了三個(gè)項(xiàng)目，做了十幾個(gè)億的房地產(chǎn)股權(quán)的募集和投資。

在新的一年，可能形勢會(huì)更好一些，貨幣寬裕一些，穩(wěn)杠桿政策也給大家一個(gè)對(duì)去杠桿的矯正，也許大家會(huì)覺得資金往不同的方向投都是機(jī)會(huì)，有的時(shí)候往股票上投，有的時(shí)候往準(zhǔn)上市企業(yè)或者A輪、B輪融資的企業(yè)投。

當(dāng)然還會(huì)有更多的方向，因?yàn)樵诔鞘谢l(fā)展中，以城市群帶動(dòng)會(huì)形成很多新的地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)，盡管不是說所有的四五線城市都有機(jī)會(huì)，但是很多二三線城市，尤其是珠三角、長三角，加上環(huán)京津地區(qū)的城市帶，也包括西安的城市帶、武漢的城市帶，甚至成都的城市帶，我想未來還是有機(jī)會(huì)的。

我想請(qǐng)諸位結(jié)合自己新一年的發(fā)展方向，看看在這種降債務(wù)的時(shí)候，在穩(wěn)杠桿的大形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)降債務(wù)的同時(shí)如何能發(fā)展，我們作為資本怎么樣助力它發(fā)展？

路強(qiáng)：剛才各位都講了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的周期性是很強(qiáng)的，但是它跟金融的聯(lián)動(dòng)，對(duì)資金、資本的需求，這是它的特點(diǎn)，各個(gè)房地產(chǎn)商高負(fù)債運(yùn)營，這也是行業(yè)的常態(tài)，原來主要是開發(fā)貸，后來更多的是間接融資，我相信未來投資基金化運(yùn)營的趨勢已經(jīng)到來了。

大的資金環(huán)境，今天來看我們的基本觀點(diǎn)是適度，從2019年房企整體的發(fā)債量、發(fā)債的成本都看得出來，有放松的跡象，包括居民按揭貸款的利率放松，但是總的情況還沒有到回暖的環(huán)境，所以整體來看整個(gè)行業(yè)對(duì)資金的需求還是比較嚴(yán)峻的一個(gè)狀態(tài)。

在這個(gè)過程中，商業(yè)銀行、信托是受強(qiáng)監(jiān)管的主體，這個(gè)過程中對(duì)整個(gè)市場的把握，我相信他們會(huì)有一些反應(yīng)，我的觀點(diǎn)是會(huì)滯后反應(yīng)，在這個(gè)過程中，市場化的投資基金會(huì)有很多的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跟以房地產(chǎn)為主的投資機(jī)構(gòu)，無論是做債、夾層還是權(quán)益型基金，合作的機(jī)會(huì)是非常多的。

具體到前海潤禾，我們是專注在粵港澳大灣區(qū)城市更新這個(gè)市場，我們一直理解這個(gè)細(xì)分市場是高度政策密集和資本密集的行業(yè)，很多的投資機(jī)會(huì)是需要一些創(chuàng)新的金融手段來探索和扶持，在大的政策環(huán)境下和貨幣政策環(huán)境下，我的判斷是在今年有很多的機(jī)會(huì)，包括一些不良資產(chǎn)的重組，包括一些原來在商業(yè)銀行和信托相對(duì)調(diào)整以后出來的機(jī)會(huì)。

但是這個(gè)機(jī)會(huì)確實(shí)需要雙方，無論是投資的各個(gè)基金的從業(yè)人員，還是做以房地產(chǎn)開發(fā)為主的企業(yè)，需要有一個(gè)不斷磨合的過程。