于大海（億達(dá)中國(guó)高級(jí)副總裁、億達(dá)科技新城管理有限公司董事長(zhǎng)）：今天下午在陳詩(shī)濤女士發(fā)布的年度行業(yè)報(bào)告當(dāng)中，億達(dá)中國(guó)是在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)30強(qiáng)的第五位，非常感謝觀點(diǎn)一直以來(lái)對(duì)億達(dá)中國(guó)的關(guān)注和支持。所以我盡可能簡(jiǎn)要地向各位匯報(bào)一下億達(dá)中國(guó)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)發(fā)展道路上的一些實(shí)踐和體會(huì)。

億達(dá)中國(guó)創(chuàng)辦于1984年，發(fā)展了30年之后，在2014年在港交所主板上市。當(dāng)時(shí)國(guó)際資本市場(chǎng)對(duì)億達(dá)中國(guó)的評(píng)價(jià)是中國(guó)最大、最領(lǐng)先的商務(wù)園區(qū)的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商。

以產(chǎn)促城、產(chǎn)城融合、協(xié)調(diào)發(fā)展、共創(chuàng)價(jià)值，這是億達(dá)中國(guó)的發(fā)展理念。今天下午在行業(yè)報(bào)告當(dāng)中介紹的典型案例也提到了，億達(dá)中國(guó)是以輕重并舉這樣一個(gè)商業(yè)模式為主來(lái)進(jìn)行發(fā)展的。

我們歷經(jīng)了三個(gè)發(fā)展階段，第一個(gè)是起步階段，在21年前，也就是1998年，億達(dá)的第一個(gè)園區(qū)大連軟件園正式開(kāi)園，一直到2004、2005年左右，大連軟件園已經(jīng)形成了非常成熟的商業(yè)模式，非常良好的產(chǎn)業(yè)形象，這是第一個(gè)階段。

第二個(gè)階段是專業(yè)積累的階段，這是從我們走出大連，到武漢、天津等等城市，包括接受地方政府的委托，做一些BOT和園區(qū)的運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目，一直到2010年，我們?cè)诖筮B建設(shè)了第二個(gè)大型產(chǎn)城融合項(xiàng)目，就是大連的生態(tài)科技創(chuàng)新城，以及在2012年破土動(dòng)工的武漢軟件新城這兩個(gè)項(xiàng)目。

第三個(gè)階段是快速發(fā)展階段，主要是2014年在港交所上市之后，加快了全國(guó)的布局，包括輕重并舉這樣一個(gè)發(fā)展策略的建立。

目前我們已經(jīng)在20個(gè)一線和二線省會(huì)城市共開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)了40個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，我們的規(guī)模以上的客戶已經(jīng)達(dá)到1500家以上，世界500強(qiáng)和行業(yè)500強(qiáng)均突破了100家，形成了獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)模式，我們的產(chǎn)業(yè)帶寬也得到了不斷的拓展。

歷經(jīng)20多年的發(fā)展，億達(dá)主要在產(chǎn)業(yè)咨詢、園區(qū)規(guī)劃、樓宇建設(shè)、配套解決方案、招商宣傳管理、物業(yè)管理和專業(yè)化增值服務(wù)這幾個(gè)方面形成了全產(chǎn)業(yè)鏈的運(yùn)營(yíng)能力。

從典型項(xiàng)目來(lái)看，剛才提到了我們的開(kāi)山之作大連軟件園，也是目前中國(guó)國(guó)際化色彩最濃厚、世界500強(qiáng)最多的軟件園區(qū)，它的一期占地3平方公里，二期占地共10平方公里，它也帶動(dòng)了大連市GDP占比20%左右。業(yè)內(nèi)有一句話說(shuō)，打造了一個(gè)園區(qū)，就改善了一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，說(shuō)的就是大連軟件園。

生態(tài)科技創(chuàng)新城，總體規(guī)劃106平方公里，其中核心起步區(qū)15.26平方公里，是由億達(dá)中國(guó)來(lái)牽頭投資開(kāi)發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的。

武漢軟件新城，這是在武漢花山的項(xiàng)目，占地3.4平方公里。日前國(guó)家工信部剛剛授予武漢市中國(guó)軟件特色名城這樣一個(gè)稱號(hào)，可以說(shuō)在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，作為武漢創(chuàng)建工作的核心起步區(qū)，億達(dá)的武漢軟件新城功不可沒(méi)。

包括我們近些年在鄭州大學(xué)一路之隔做的重點(diǎn)以智能制造和新一代信息技術(shù)為主要產(chǎn)業(yè)方向的鄭州科技新城。在長(zhǎng)沙占地2平方公里的制造產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)等等。

在輕資產(chǎn)項(xiàng)目方面，我們聯(lián)手北京的實(shí)力國(guó)企實(shí)創(chuàng)股份運(yùn)作了北京的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，也是中關(guān)村科學(xué)城的地標(biāo)項(xiàng)目，50多萬(wàn)方的中關(guān)村壹號(hào)，這個(gè)項(xiàng)目也是定位為全球人工智能的創(chuàng)新中心。

合肥廬陽(yáng)大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園，是合肥首個(gè)專業(yè)的大數(shù)據(jù)園區(qū)，由億達(dá)中國(guó)提供招商、運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理。

成都西部地理信息科技產(chǎn)業(yè)園面積80萬(wàn)方，是以北斗產(chǎn)業(yè)是以是以北斗產(chǎn)業(yè)為主要方向。

億達(dá)還有一個(gè)產(chǎn)業(yè)研究院，接受了30多個(gè)政府委托咨詢項(xiàng)目，包括4.5平方公里的北京中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的提升規(guī)劃，49.8平方公里的綿陽(yáng)軍民融合產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和空間規(guī)劃。

還有占地155公頃的合肥馬合鋼文化創(chuàng)意廊道的空間規(guī)劃。

時(shí)間關(guān)系，我重點(diǎn)談?wù)剝|達(dá)20年的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展心得體會(huì)。

第一個(gè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖然在中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，它的市場(chǎng)份額占比相對(duì)較小，但實(shí)際通過(guò)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這樣一個(gè)載體，拉動(dòng)中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，這個(gè)占比是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們這個(gè)細(xì)分的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域在全行業(yè)的占比。

但是這個(gè)產(chǎn)業(yè)也有它的重點(diǎn)和難點(diǎn)，第一是這個(gè)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的核心企業(yè)所面臨的商業(yè)和盈利模式的問(wèn)題。相比大家傳統(tǒng)的商業(yè)和住宅地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的租售行為有著頻次低、決策周期長(zhǎng)、回報(bào)率相對(duì)較低等特點(diǎn)，這就決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很難快速發(fā)展、快速周轉(zhuǎn)。好的園區(qū)就像一塊璞玉，需要經(jīng)得住誘惑，耐得住寂寞，要我們拿出工匠精神，發(fā)揮我們的多年經(jīng)驗(yàn)，悉心打磨。在這樣的過(guò)程中也決定了它很難實(shí)現(xiàn)一個(gè)簡(jiǎn)單的復(fù)制和片面追求規(guī)模、速度和效益的過(guò)程。

另外就是從政策面來(lái)看，全行業(yè)目前從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，GDP的實(shí)現(xiàn)、就業(yè)和稅收各個(gè)方面都有著很多的貢獻(xiàn)，但是很難和開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)濟(jì)效益去做理性的掛鉤。也就是說(shuō)我們難于和地方政府實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展這種回報(bào)的分享。這個(gè)問(wèn)題也是制約了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)主要的因素，這也是需要我們迫切去解決的。

第二個(gè)方面就是我們的幾點(diǎn)感受。改革開(kāi)放40多年來(lái)，億達(dá)從創(chuàng)立至今已經(jīng)有35年的歷史，從它的創(chuàng)立到發(fā)展，到轉(zhuǎn)型再發(fā)展，整個(gè)過(guò)程當(dāng)中都離不開(kāi)中國(guó)改革開(kāi)放這樣一個(gè)大的時(shí)代背景和條件。另一個(gè)方面就是我們要更好地發(fā)揮企業(yè)作為市場(chǎng)主體這樣一個(gè)作用，在我們看來(lái)，由一支經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚的園區(qū)的開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商來(lái)打造產(chǎn)業(yè)載體，發(fā)展產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，這對(duì)于填補(bǔ)一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)空白、促進(jìn)地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展是最直接有效的手段。

第三方面，除了企業(yè)的主體作用之外，我們深刻地感受到，特別是這20多年來(lái)，我們成熟的園區(qū)無(wú)外如此，就是都離不開(kāi)地方政府、各級(jí)歷屆政府一張藍(lán)圖繪到底、功成不必在我的態(tài)度和決心。

從未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我有三個(gè)判斷，第一是基地+基金+運(yùn)營(yíng)的模式，可以很大程度解決我們運(yùn)營(yíng)的痛點(diǎn)。

這個(gè)基地就是要把我們開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的園區(qū)規(guī)模做大、質(zhì)量提升。

這個(gè)基金有兩層含義，一個(gè)是我們干的是一個(gè)慢活，那就需要我們?cè)侔l(fā)展，需要資金支持，所以我們必須通過(guò)我們持有的大量物業(yè)，通過(guò)發(fā)一些基金、REITs、ABS等創(chuàng)新的金融手段，來(lái)解決我們?cè)侔l(fā)展的子彈供應(yīng)問(wèn)題。

另一方面是輕資產(chǎn)，我們自己身邊就有金礦，所以我們要做好產(chǎn)業(yè)投資。我們365天，24小時(shí)和我們的客戶在一起，這其中不乏很多非常優(yōu)秀、成長(zhǎng)性很強(qiáng)的企業(yè)，比如說(shuō)中關(guān)村壹號(hào)，經(jīng)過(guò)政府非常嚴(yán)格的入園審批，因?yàn)樗M(jìn)的都是一些隱形冠軍、獨(dú)角獸企業(yè)，其中有去年?duì)I收才達(dá)到1000萬(wàn)，但是今年已經(jīng)非常明確它的訂單達(dá)到5個(gè)億的企業(yè)，這種高速成長(zhǎng)的企業(yè)必然是我們投資的主要標(biāo)的，因?yàn)槲覀儗?duì)這些企業(yè)太熟悉、太了解了，優(yōu)秀的投資標(biāo)的就在我們的身邊。

第二個(gè)方面是運(yùn)營(yíng)，這個(gè)運(yùn)營(yíng)除了我們20幾年來(lái)在入園企業(yè)提供投融資、人力資源、政策支持等等各個(gè)方面，特別是圈層化的服務(wù)之外，還有我們要做好智慧園區(qū)的支持和服務(wù)。

第二是輕資產(chǎn)，有可能在未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中會(huì)進(jìn)一步大行其道。目前從億達(dá)中國(guó)持有代建和委托運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，已經(jīng)占到了一半，未來(lái)很有可能形成輕和重的比例是2比1的關(guān)系，輕資產(chǎn)可以快速幫助我們擴(kuò)大園區(qū)規(guī)模，特別是對(duì)核心能力的打造，也就是優(yōu)秀客戶資源高黏性的培養(yǎng)和形成是非常有幫助的。我們現(xiàn)在只是集中在一線和優(yōu)質(zhì)的二線城市。

在這個(gè)過(guò)程中，我們通過(guò)多年的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了一個(gè)非常明確的規(guī)律，就是20%的客戶在我們一線和二線的園區(qū)當(dāng)中有序地在流動(dòng)。

第三是智慧園區(qū)。應(yīng)該說(shuō)智慧園區(qū)和智慧城市相結(jié)合，可以更好地豐富城市和遠(yuǎn)去的管理和服務(wù)的手段。

在我們創(chuàng)辦在深圳得易達(dá)云圖這個(gè)公司，就是要致力于成為一個(gè)行業(yè)全長(zhǎng)頸的解決方案的服務(wù)商。重點(diǎn)就是要通過(guò)綜合運(yùn)用線上線下的資源，包括大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)幾個(gè)目的，一個(gè)是幫助政府來(lái)提升產(chǎn)業(yè)活力，另一個(gè)就是幫助園區(qū)提升服務(wù)手段。還有就是幫助入園企業(yè)實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展，最后就是幫助企業(yè)人實(shí)現(xiàn)美好生活。

由于時(shí)間關(guān)系，今后有機(jī)會(huì)再和大家更多的分享，謝謝。