主持嘉賓：世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉先生

討論嘉賓：國家統(tǒng)計局原局長、陽光資產(chǎn)首席戰(zhàn)略官邱曉華先生；英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄先生；中國金茂高級副總裁、華南區(qū)域總經(jīng)理魏浙先生；中城新產(chǎn)業(yè)控股有限公司董事長劉愛明先生；厚土機(jī)構(gòu)主席林少洲先生

黎振偉：謝謝各位參加我們的鏗鏘行，所謂鏗鏘就是大家的觀點不同，如果都是一樣的觀點，那就沒有鏗鏘了，本來這個論壇是建銀國際的曾總主持的，我主持下一個對話，但是他臨時有事來不了，所以我代替他來主持這個很具有金融背景的論壇。

剛才我們聽了邱博士的演講，談到了幾個觀點，讓我們對未來的經(jīng)濟(jì)有一個新的認(rèn)識。我們這一場鏗鏘行的對話主要是講金融政策下的股市與樓市，我們的嘉賓有經(jīng)濟(jì)學(xué)家，還有開發(fā)商企業(yè)家，正好是兩個方面的代表。

我有三個問題，第一個問題探討一下金融的問題，我們在談到股市跟樓市的時候，這是中國當(dāng)今最熱的話題，但是這兩個看不透問題的背后有一個更看不透的抓手，就是金融。中國金融政策創(chuàng)造了很多的詞匯，比如說“去杠桿、脫實向虛、雙管齊下、普惠金融、放短收長、大水漫灌”，這是中國的特色。

今年兩會李克強(qiáng)總理談到了2019年穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，不搞大水漫灌，在這樣的基調(diào)下，我們?nèi)绾窝信?019年的中國金融政策對股市和樓市的影響，今年的變化又跟以往的變化有什么本質(zhì)的不同？首先聽聽邱博士的觀點。

邱曉華：剛才因為時間關(guān)系，我沒有把我準(zhǔn)備的PPT的內(nèi)容給大家展示，貨幣政策今年已經(jīng)定調(diào)了，穩(wěn)健的貨幣政策、松緊適度。前面我講到一個問題，就是未來高債務(wù)的負(fù)擔(dān)，我們表面上是要積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策相搭配，積極的財政政策在很大程度上是要靠準(zhǔn)財政政策。

準(zhǔn)財政政策的含義是更多地要財政出政策，銀行買單。也就是說未來三年，一方面我們說積極的財政政策、減稅降費，但大家知道減稅降費，從1萬億到今天的2萬億，似乎給我們的印象是力度在加大，但是問題是我們的財政收入的來源越來越小，因此它更多的要通過商業(yè)銀行。而商業(yè)銀行眼下又越來越多受到它的資金供給的限制，因此它又轉(zhuǎn)向更多的依靠中央銀行。

比如今年按照整個中國經(jīng)濟(jì)運行的需要，需要央行提供將近4萬億的流動性來滿足財政政策、貨幣政策的需要。4萬億靠什么來？降準(zhǔn)已經(jīng)降了1%，提供了1萬多億，可以預(yù)期今年還要再降1%，加起來能增加3萬億左右，再動用鈔票儲備七八千億，這樣加在一起，今年對中國來說沒有問題。問題是明年，降準(zhǔn)空間在縮小，后年降準(zhǔn)空間進(jìn)一步縮小，因此靠這條路增加流動性已經(jīng)空間很小。所以未來更多的是要通過央行調(diào)整它的資產(chǎn)負(fù)債表，來給全社會增加流動性。

從這個意義上來說，金融發(fā)展的格局在變，金融運用的空間在變，金融的作用也在變，所以我們要談?wù)摌鞘幸埠?，談?wù)摴墒幸埠?，首先要看到整個中國金融環(huán)境、財政環(huán)境的改變，帶來資金流向、資金供給和資金使用結(jié)構(gòu)的變化，這樣我們才能夠準(zhǔn)確地判斷這個市場會怎么變化。

黎振偉：您剛才談到我們接下來可能就不是簡單的發(fā)行貨幣或者是發(fā)債，或者是減稅，要綜合看整個金融體系的改變。我們的企業(yè)可能都習(xí)慣了過去的金融政策下的生存方式，可能今后就不同了。李大霄先生，您有什么不同的觀點？或者提醒我們的企業(yè)家這個環(huán)境下是要樂觀還是不要太樂觀？

李大霄：我緊接著邱老師剛才講的怎么解決債務(wù)的問題，邱老師給我們?nèi)齻€渠道，還有一個渠道，就是怎么樣把這個債變得便宜一點。

我們看到美國的十年期債息是2.6%，中國是從4%左右回到3.13%，這樣就使我們的資金成本可以下降。為什么特朗普這次找美聯(lián)儲的主席談話呢？就是要談降息的問題，怎么讓美國的企業(yè)還本付息的息減少，這是它面臨的問題，中國可能也是這個途徑。

所以從這個角度上看，2018年整個的債息是在往下走的。怎么讓企業(yè)的融資成本下來，可能是下一階段，特別是我們對中小企業(yè)怎么樣讓這個毛細(xì)血管打通，特別是剛才還講到地產(chǎn)企業(yè)，怎么樣能夠讓地產(chǎn)融到資，前一段我們發(fā)債發(fā)了一些，很多的融資項目批了一些，國內(nèi)發(fā)了，海外融資的渠道也發(fā)了債，發(fā)債的成本在下降。這是一個渠道。

黎振偉：您會不會覺得我們的貸款利息是要減少還是增加？我看到現(xiàn)在普惠金融已經(jīng)在做這個措施。

李大霄：我們看到跟房地產(chǎn)有關(guān)系的是首付上浮的比例，各個城市已經(jīng)稍微有所下行，這也是一個成本下行。中小企業(yè)的融資真實的價格往下走，這是一大趨勢。能夠讓實體經(jīng)濟(jì)收益，未來可能是一個方向。

正因為如此，股票就會漲，無風(fēng)險收益率的下行造成現(xiàn)在面臨的資產(chǎn)荒的出現(xiàn)。還有一個是債轉(zhuǎn)股，大型企業(yè)的債轉(zhuǎn)股已經(jīng)一開始了，這個量還是非常大的，這也是一個解決問題的途徑。

黎振偉：也就是說李大霄先生談到的隨著資本、利息成本的降低，我們的企業(yè)整個股市或者樓市都會看好，因為資金量更大。三位企業(yè)家，你們感覺到了嗎？

林少洲：今年春節(jié)之后，資本市場尤其是股市的表現(xiàn)，我想可能對今年整體的經(jīng)濟(jì)，包括樓市的走勢是一個非常明顯的信號，首先是政策層面，我們希望看到整個趨勢會好起來，不能往下掉，所以在托底方面，政府都提出了舉措。年初的這個表現(xiàn)可能會使得一些猶豫的心態(tài)，原來備受煎熬的問題，在現(xiàn)在可能有所緩解，這個信號也會繼續(xù)傳導(dǎo)到樓市。

第二是股市的財富效應(yīng)，因為從過去實操的經(jīng)歷來看，1996年我去北京萬科當(dāng)總經(jīng)理的時候，當(dāng)時20%的庫存，我記得當(dāng)時我找客戶的時候，我第一個就是在中國證券報上做的廣告，我去那里找客戶，那時候有38套連排別墅，壓了兩年沒賣出去，我在中國證券報上做了廣告，因為當(dāng)時有一個小牛市，起來之后就有一批在股市里掙了錢的人去買房，當(dāng)然這些人現(xiàn)在成了大贏家，因為當(dāng)時就是五六千塊錢的房子，現(xiàn)在漲了十幾倍，如果當(dāng)時還把錢留在股市里，現(xiàn)在可能又虧了。所以這波人在股市和房市的傳導(dǎo)財富效應(yīng)上有一定的表現(xiàn)。當(dāng)然這個量有多大，我們還要看后續(xù)的政策。

中國的房地產(chǎn)很奇怪，形勢好的時候大家去買房，我們叫改善型，形勢如果不太樂觀的時候，很多人又希望通過買房解決安全感的問題，讓財富、資金保值。所以對房地產(chǎn)業(yè)者來說，我們的機(jī)會還是很多的，大家可以積極挖掘。

黎振偉：還是看好房市。劉總，您是搞產(chǎn)業(yè)的，您覺得您的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在春天來了嗎？銀行給你的貸款支持你嗎？

劉愛明：我們的客戶是產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，我們有差不多100萬平米的園區(qū)，有幾百上千家企業(yè)，從客戶那里感覺到現(xiàn)在確實挺難的，當(dāng)然一路都很難，跟房地產(chǎn)、股市都沒法比。

主要表現(xiàn)在幾個方面，一是需求突然就沒了，第二是形勢不好的時候，大家談產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，但是我們接觸到的很多企業(yè)轉(zhuǎn)型升級沒有人幫他，像現(xiàn)在普惠金融算是唯一能讓老板臉上有點笑容的事，確實有些企業(yè)還不錯，能夠以較低的成本從銀行拿到錢，這一點很重要，現(xiàn)在有渠道，我們也建立了很多渠道幫助客戶做這些事。

但是總體上我們這個社會沒有更多的機(jī)構(gòu)來幫助我們的企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，所以我經(jīng)常說，我做這行做了幾年，我有一個很深的體會，我說產(chǎn)業(yè)沒有服務(wù)業(yè)，這是什么意思呢？

我們拿房地產(chǎn)來舉例，房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)很發(fā)達(dá)，你找世聯(lián)這樣的公司給你寫市場研究報告，這是上市公司給你寫報告，還可以找上市公司給你設(shè)計，上市公司給你蓋，上市公司給你賣，給你做物業(yè)管理，甚至還有人幫你融資，房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)業(yè)很發(fā)達(dá)，老板想干點事，他有工具。

但是做產(chǎn)業(yè)的要轉(zhuǎn)型升級，沒有人幫他，例如他要一個很深的研究報告做決策，他有錢也請不到人寫報告。我們的報告是宏觀決策，但是對企業(yè)是微觀決策，微觀決策除了你自己研究，否則沒有人給你寫報告。

所以借這個機(jī)會我也呼吁一下，真正產(chǎn)業(yè)端如果要做好，確實是要從企業(yè)的角度、從轉(zhuǎn)型升級的角度，能真正有一些措施幫助他們?nèi)マD(zhuǎn)型升級。

黎振偉：其實劉總你就是做這個工作的，你們就是產(chǎn)業(yè)服務(wù)商，而且你談到今年貨幣政策已經(jīng)在支持產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是一個好的方面。魏總，您來自央企，資金估計對你們來說沒有問題。

魏浙：我覺得是個污點，這是最大的污點，大家都認(rèn)為好像錢對央企來說不是問題，實際上不是那么回事。

從整個大環(huán)境來說，金融是房地產(chǎn)的商業(yè)，在2008年的時候，我跟一家民營企業(yè)的董事長聊天，說房地產(chǎn)什么最重要呢？他說是錢最重要，我說不是，我說人最重要，有人就有錢。房地產(chǎn)這么多年，沒有缺過錢，不管是民營企業(yè)還是國有企業(yè)都可以想到辦法拿到錢，畢竟我們是資金密集型企業(yè)，必須是錢做第一手。

在2017年、2018年，房地產(chǎn)缺錢了，很多是因為我們整個房地產(chǎn)大的形勢和大的政策所決定的，民企沒有錢的原因是銀行不能貸給你，它有很多的限制，限制錢往房地產(chǎn)流入，大家覺得央企的底子比較厚，比較容易借到錢，但是它有去杠桿的要求，在這個降杠桿的要求下，你沒法拿更多的錢。

像去年大家有很多很好的機(jī)會，我們就不能做這方面的一些事情，所以我們說沒錢，是因為各種條件而決定的。到了今年來說，又重新放開了，在這個過程中有一些釋放，現(xiàn)在更多的是房地產(chǎn)依靠自己的回款和自己的存量，實際上整個行業(yè)都是缺錢的狀態(tài)。

雖然是放開了，剛才邱老師在講，現(xiàn)在政策放寬松，在降準(zhǔn)，但是它還要限制。還有發(fā)債的問題，肯定是哪里便宜在哪里發(fā)債，但是現(xiàn)在很多地方的錢已經(jīng)拿不到，所以我們也并不一定是不缺錢的。

黎振偉：我們第一個話題，關(guān)于中國房地產(chǎn)的價格為什么高，房地產(chǎn)這么調(diào)控，去年還有15萬億，還增長了10%，很大程度就是中國的M2比較大，發(fā)了很多的錢，錢沒有地方去，都流到了房地產(chǎn)市場。

目前我們的M2已經(jīng)是GDP的2倍，去年增加了16萬億，今年按照這個勢頭增長的話，我們房地產(chǎn)也才15萬億的市場，所以很多人說房地產(chǎn)使消化了新增人民幣。雖然現(xiàn)在國家提出要發(fā)展實業(yè)，但是錢還是要進(jìn)入房地產(chǎn)。

邱老師，您怎么看存量貨幣的問題，如何解決地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)兩者之間的矛盾？

邱曉華：其實這些年貨幣發(fā)得比較多，有正常因素，也有非正常因素。

正常因素是中國經(jīng)濟(jì)貨幣化進(jìn)行，一定需要貨幣逐步的深化。今天大家很關(guān)心樓市，我覺得從政策面來說，中央有一個定位，房子是用來住的，不是用來炒的，這是現(xiàn)在的政策的基調(diào)。另外有兩個體系，分別是市場體系和保障體系。

然后是三個穩(wěn)：穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。目標(biāo)就是金融債，還是要保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定、健康發(fā)展。所以從政策面角度來說，中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)說還是會保持一個相對平穩(wěn)的發(fā)展，不會大起大落，進(jìn)入到一個相對平穩(wěn)發(fā)展期。

就整個房地產(chǎn)市場角度來說，有三層意思要和大家交流一下：

第一層，政策調(diào)控的力度不會輕易的改變，但是從穩(wěn)增長角度來看，地方政府做出一定的調(diào)整，又是勢在必行的，因為因城施策、一城一策，其實就給地方政府提供了一個根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆€(wěn)增長的需要來做出調(diào)整的方式。所以面對政策，投資者也好，消費者也好，要看到政策的調(diào)整一定會對市場產(chǎn)生影響，雖然如此，但是它也有底線，這個底線就是不會讓中國的房地產(chǎn)市場崩盤。

第二層，中國的房地產(chǎn)發(fā)展高速增長期結(jié)束了，每年都20%、30%的投資，每年的銷售都是百分之二三十的增長，這個時期已經(jīng)結(jié)束了。

但是中國房地產(chǎn)市場增長期沒有結(jié)束，說它的高速增長結(jié)束，是因為：

第一，中國的人口結(jié)構(gòu)變化了，老年人口和年輕人口對住房的需求是不一樣的，因此這個空間是在減少的。

第二，隨著成本的提升，房地產(chǎn)的暴利時代結(jié)束了，逐步趨向于平均利潤，競爭更加激烈，因此這個領(lǐng)域的投資更加謹(jǐn)慎了。

第三，房地產(chǎn)市場之所以那么景氣，除了剛性的居住需求，我們不可否認(rèn)，在這個市場里面是存在著投資、投機(jī)兩種需求，而目前來看，可以預(yù)期房產(chǎn)稅的制定和出臺，以及對土地政策的管理，對貨幣政策的管理，可以預(yù)期對投機(jī)、投資型的支撐因素在減少，反過來是約束因素在加大。因此這個因素對房地產(chǎn)市場的影響力是在減弱的。

說高速增長期結(jié)束，一是人口變了，二是成本變了，三是政策變了，所以不會再有過去的輝煌了。

當(dāng)然另一方面，它的增長并沒有結(jié)束，因為：第一，中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在路上，第二，中國的工業(yè)化進(jìn)程也還在路上，第三，中國的國際化進(jìn)程也沒有結(jié)束，第四，中國自身發(fā)展由高速轉(zhuǎn)到高質(zhì)量，相應(yīng)帶來人們對生活質(zhì)量提升的改善或者調(diào)整上的需求沒有結(jié)束。

因此從這個意義上來說，支撐中國房地產(chǎn)增長的基本因素依然是一個比較可觀的數(shù)量。剛才朱會長說可能還有10年期增長，我是贊同的，至少在10年以后才會發(fā)生真正的供大于求，那時候是賣房的人大于買房的人，那時候中國房地產(chǎn)市場可能會真正進(jìn)入轉(zhuǎn)折性的變化。

第三層，全面發(fā)展的階段結(jié)束了，但是差異化發(fā)展的階段沒有結(jié)束，完全靠需求拉動的全面增長的階段結(jié)束了，但是可以預(yù)期未來人口、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境這三個因素會越來越?jīng)Q定這個地區(qū)、這個國家租房市場的變化。

可以這么說，有人氣的地方，比如說粵港澳大灣區(qū)未來會越來越有人氣，比如說長江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀協(xié)同發(fā)展帶、中西部城市群，像這些能夠凝聚人氣、集聚人口的地區(qū)，它肯定繼續(xù)還會支撐中國房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定的發(fā)展。

反之，人口越來越流出，人們越來越不愿意在那里待的地方，就會走向蕭條。從經(jīng)濟(jì)來看，如果這個地方經(jīng)濟(jì)沒有活力，這個地方肯定也不會有人，因為這個地方的就業(yè)崗位越來越少，經(jīng)濟(jì)有活力就意味著有就業(yè)。

還有一個是生態(tài)，如果這個地方的居住環(huán)境越來越好，人們越來越適應(yīng)新的環(huán)境，這個地方就可以發(fā)展。

從這三點來看，一線城市、二線城市是符合的，三四線城市的明星城市、特色城市也是符合的，先城鎮(zhèn)、小縣城有一部分符合生態(tài)型的，除此之外的地區(qū)，大家無論是投資房地產(chǎn)，還是持有房地產(chǎn)都要小心。

黎振偉：謝謝邱博士。李大霄先生，剛才邱博士談到在今后一兩年里面，大家會更加注重投資債券、股票，代替房地產(chǎn)投資。但我個人認(rèn)為在中國目前債券市場這個情況下，這種短期效益可以，但是長期確實也是不容易，你說現(xiàn)在的投資者會慢慢看好股市而不去投房地產(chǎn)嗎？如果要投，必須具備什么樣的條件？

李大霄：第一個觀點，同志們，股票要漲了。這是剛才邱老師說了，我也贊同。錢有的是，中國是第二大股票市場，MSCI從5%漲到20%才剛剛開始，富時，羅素，還有標(biāo)普、道瓊斯還沒有開始，所以錢會滾滾而來。債券市場方面來看，中國是第三大債券市場，全球的資金通過債市進(jìn)來，所以在座的各位要把握這個股票市場的機(jī)會，還要把握債券市場的機(jī)會，從這兩個地方拿錢。

第二個觀點，在座的老板們，給你們一個建議，回購自己的股票，現(xiàn)在是最佳時機(jī)。現(xiàn)在是給你們忠心耿耿的干部和員工做員工持股計劃的最好時機(jī)。不是在2015年的地球頂?shù)臅r候，2015年誰做員工持股計劃都是套員工的，現(xiàn)在誰做員工持股計劃，就是給員工積福的。

第三個觀點，地產(chǎn)人賺的錢也是人民幣，跟其它行業(yè)賺的錢含金量是一樣的。地產(chǎn)的估值是嚴(yán)重錯誤的，也就是說資本市場上對地產(chǎn)的觀點，認(rèn)為地產(chǎn)人賺那一塊錢跟其它行業(yè)賺那一塊錢是不一樣的估值，這是絕對錯誤的。告訴你們的老板們，這是李大霄說的，現(xiàn)在的資本市場對地產(chǎn)股的定價是錯的，理由就是地產(chǎn)賺的一塊錢人民幣跟其它行業(yè)賺的一塊錢人民幣是一樣的。所以從這個角度來看，地產(chǎn)股估值錯誤了，地產(chǎn)也是永續(xù)經(jīng)營行業(yè)，它不是說明年就不做的。

還有一個觀點，現(xiàn)在是大魚吃小魚的最好時候，現(xiàn)在是行業(yè)重組、并購、收購的最佳機(jī)會，現(xiàn)在是利用資本市場把自己壯大，吞并其它來不及利用資本市場的人的最佳時候。

黎振偉：看看我們的地產(chǎn)商們怎么看，怎么評估我們今天的房地產(chǎn)？

劉愛明：剛才邱博士說得很全面，對地產(chǎn)行業(yè)我不能說永遠(yuǎn)看多，但是也大概是這個意思，在中國地產(chǎn)的發(fā)展遠(yuǎn)沒有結(jié)束，只是大家把地產(chǎn)妖魔化了，用一個長遠(yuǎn)的視角來看，地產(chǎn)行業(yè)可能是未來10年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展為數(shù)不多的亮點，因為它有很多真實的需求。

我們的粵港澳大灣區(qū)那么宏偉的規(guī)劃，你說房子不漲，那么多投資為什么要投呢？你修了那么多路，現(xiàn)在高鐵都通到香港了，房價為什么不漲？所以對房地產(chǎn)市場我是看多的。我自己有一個項目，去年10月份開始賣，去年的行情不太好，三個月賣了100套，上個月賣了200多套，我什么都沒有變化。

我覺得現(xiàn)在大家不敢買房都是被嚇的，市場是在的，供應(yīng)還是不足的。比如說在深圳，深圳現(xiàn)在沒地了，現(xiàn)在又劃出地來建保障房，市場供應(yīng)太少了，人口一個勁往里面涌，但是這種需求關(guān)系是沒變的，他不買房就是被嚇的。

那你為什么要嚇?biāo)?？這是很奇怪的一個事，所以政策的穩(wěn)定性我覺得是比較重要的，大家要有一個相對穩(wěn)定的預(yù)期，地產(chǎn)行業(yè)能穩(wěn)定的發(fā)展，這是對整個經(jīng)濟(jì)起到的是一個穩(wěn)定器的作用，它穩(wěn)定了，至少有一塊就穩(wěn)定住了，地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)加到一起要占GDP的20%到25%，所以我覺得地產(chǎn)行業(yè)要穩(wěn)定下來。

剛才聽了李大霄先生說的，我很興奮，但是對股票我是沒有研究，不懂樓市的人看樓市，就像我今天看股市一樣，希望李博士講的是對，但是我心中確實是直打鼓。我今天說樓市還要漲，可能不懂樓市的人心里也打鼓，但是我相信專業(yè)人士的判斷。

黎振偉：碧桂園那么大的產(chǎn)值，萬科這么高的利潤，他們的股票價格還那么低，但是房價卻那么高，可能這就是中國的一個很奇葩的現(xiàn)象，大家對股市沒信心，對樓市比較有信心，越漲大家越買，我們希望今后能改變這個現(xiàn)狀。

魏總，你們接下來要不要響應(yīng)國家的號召，改變房地產(chǎn)的方式？

魏浙：改變是肯定的，必須改變。房地產(chǎn)走到今天，已經(jīng)進(jìn)入到第二個階段。

剛才幾位老師也在講這個事情，首先國家的政策也好，還有資金量也好，雖然跟以前相比資金量還會維持，但是資金的導(dǎo)向性和政策的流向要改變了，因為我們現(xiàn)在還是要有房住不炒的政策，房價不能瘋狂上漲。

房子的價格是由市場決定的，物以稀為貴，深圳的房價高，是因為它的房子少，很多地方房價上不來，是因為它的需求量不足，人口在外流，這都是有原因的。

所以像過去那種資金驅(qū)動型的時代已經(jīng)過去了，就是你的錢一上來，大家就把房價吹起來了，這個時代已經(jīng)過去了。

以前我們講做房地產(chǎn)有幾件本事，你就可以賺到錢，未來它需要的是綜合實力，就是你是十項全能冠軍。

還有一點，我同意李大霄先生的觀點，現(xiàn)在是大魚吃小魚的時代，實際上就是綜合實力的對比，可能在未來10年、20年，中國就只剩下一些品牌房地產(chǎn)，就跟現(xiàn)在買家電一樣，買房子就選擇買什么品牌的房子，它可能會對應(yīng)著某一項內(nèi)容。

在這里面就要看你的資本融資能力，還有你對市場的研究能力，還有你對政策的把控，真正的需求群發(fā)生變化的時候，你怎么做。整個中國現(xiàn)在都開始分化，因此提出因城施策。

現(xiàn)在我們到一個城市里面，大一點的城市都變成因區(qū)施策了，因此需要你有足夠的應(yīng)對能力。所以未來的方向，我們看房地產(chǎn)行業(yè)，確實我很贊同中國的房地產(chǎn)的基礎(chǔ)沒有改變，城市化進(jìn)程還沒完成，即便是在粵港澳大灣區(qū)這個地方，很多城市的城市化進(jìn)程已經(jīng)到了80%。

但是還有很多的舊改，比如說今天我們今天去看華潤的大沖舊改，它雖然已經(jīng)變成城市了，但是它還要進(jìn)行升級，這是城市發(fā)展基本的訴求，這種發(fā)展你改變不了，它是剛性的訴求，這種發(fā)展房地產(chǎn)還是有得干的，未來10年、20年它應(yīng)該還是有得干的。

黎振偉：我覺得房地產(chǎn)現(xiàn)在確實是不太合理，價格太高，股市也不太合理，價格太低。如何讓投資房地產(chǎn)的人去投資股市呢？我覺得中國要發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，把REITs搞出來。

最后請林總談一談，您剛剛從英國回來，英國的股市和樓市還是比較正常的，您跟我們講講您的看法？

林少洲：去年跟隨觀點去了一趟英國，印象還是比較深的，英國的樓市幾十年一直在走一條向上的曲線，2008年金融危機(jī)，它回調(diào)了20%左右，后來還是保持上升的趨勢。

中國的房價相比我們的收入和租金確實是比較貴的，但是股市又比較便宜，在英國我們也找到了一些答案，比如說英國為什么有這么穩(wěn)定的趨勢？就是產(chǎn)權(quán)的問題，他們很多物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是永久的。

我們要解決一個持續(xù)的趨勢，一定要在制度上入手，為什么我們的股市大家不太敢進(jìn)？因為它是大起大落的，穩(wěn)定性不足。這個穩(wěn)定性的長遠(yuǎn)問題不解決，風(fēng)險溢價一定存在。

這么多年凡是買房子被辜負(fù)的人極少，幾十年大家都知道買房是靠譜的，它的風(fēng)險溢價很高，所以房價很貴大家也愿意買。所以要把股市搞好，大家才會愿意進(jìn)入股市。

在現(xiàn)在的中國，大家手上如果沒有幾套房子，你的養(yǎng)老，你的未來，你的家庭靠什么？所以這是值得大家深入思考的問題，包括政策的制定者，不能打破大家對這個問題穩(wěn)定的預(yù)期，這是社會的基石。

黎振偉：最后一個問題大家簡短回答一下，股市漲了，樓市的春天會來嗎？大家賺了錢是投股票還是投房子？

邱曉華：我覺得首先是房地產(chǎn)要注意未來的發(fā)展新趨勢，要向高質(zhì)量的方向發(fā)展，第二是要向綠色、新材料方面發(fā)展，第三是要向服務(wù)全配套方向發(fā)展，要把“高、新、全”做好，做好這幾樣，房地產(chǎn)還是充滿春天氣息的。

李大霄：股市的春天已經(jīng)來了，樓市方面好房企的春天正在到來。

林少洲：我覺得主流的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是走向精品化，不能走粗制濫造，包括以高周轉(zhuǎn)為名的粗制濫造，一定要精品化，珍惜你的土地資源，因為現(xiàn)在再拿每塊地都很難，要好好做，做一個傳世的東西，做一個百年建筑，走向精品化，未來做精品的企業(yè)才能生存。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，你有資金，有資源、有人才團(tuán)隊，可以加大拓展創(chuàng)新的力度，因為這個行業(yè)的總量現(xiàn)在是最高的時候了，可以加大創(chuàng)新，做很多跟內(nèi)容、運營有關(guān)系的拓展業(yè)務(wù)，可以分化出很多新的創(chuàng)新的力量。

劉愛明：我還是不懂股市，確實就一個平民老百姓來說，買房子賠錢的極少，買股票賺錢的極少，幾十年來都是這樣的情況，我買股票就沒賺過什么錢，我也不笨，但是就沒賺到錢。你要有很高的水準(zhǔn)才能賺到錢，像李博士這樣才能賺到錢，但是買房子，普通老百姓買了都沒有虧錢，你即使稍微學(xué)習(xí)一下房地產(chǎn)的基本知識，未來10年你基本也不會虧欠。

魏浙：我認(rèn)為房地產(chǎn)現(xiàn)在還沒有走出冬天，但是我也贊成李老師的話，現(xiàn)在走出這個冬天的企業(yè)就是它的春天。關(guān)于老百姓買不買房子的事情，是一個信心的問題，上次跟易綱老師交流，他說你沒有四個屏幕你就不要炒股票了，說明這個問題也越來越專業(yè)了。房地產(chǎn)也是一樣，你買不買房子，最后也是按照你自己的需求來決定，但是你真正要做房地產(chǎn)投資，你也需要有更專業(yè)的思維。

黎振偉：我們這場鏗鏘行到后面還有點鏗鏘的味道，謝謝各位。