2018 年是改革開放40周年，40年來中國經濟成績斐然。同時，作為經濟重要組成部分之一的房地產行業(yè)也經歷了一幕幕高光時刻。

這一年，國內經濟面臨一定下行壓力，繼續(xù)處于中高增速的過渡期，而房地產在經濟增長中的角色也出現了相應調整。具體而言，“房住不炒”依然是調控的主基調，在此基礎上，限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續(xù)升級，過去沒有調控的城市也陸續(xù)加入，調控范圍逐漸由一二線向三四線城市擴圍。重重壓力之下，中國房地產繼續(xù)砥礪前行。

不管是“拐點”、“白銀時代”，還是要“活下去”，房地產行業(yè)都在用簡潔明了的詞語表達對市場最直觀的感受。過去的一年，觀點指數也繼續(xù)對行業(yè)關鍵數據進行不間斷的監(jiān)測、分析，并在2019 年初，面向全行業(yè)發(fā)布，旨在展現地產企業(yè)過去一年的發(fā)展圖譜。

宏觀印象

關鍵詞：改革四十年和房地產、調控常態(tài)化、因城施策、穩(wěn)定

改革開放40年的發(fā)展歷程中，國內經濟增長創(chuàng)下了多個紀錄——過去的5年時間里，中國的年均經濟增速超過7%，為世界經濟的增長貢獻了超過30%的力量。

2018年，中國GDP總量首次跨過90萬億元的門檻，為900309億元，比上年增長6.6%，實現了6.5%左右的預期發(fā)展目標。GDP再創(chuàng)新高的同時，2018年亦有多項經濟指標出現增速回落。短期來看，經濟下行壓力較大。在疊加更加嚴峻復雜的國外環(huán)境情況下，“穩(wěn)”是2018年我國經濟的特定主題。作為國民經濟的重要支柱產業(yè)之一，房地產行業(yè)同樣要“穩(wěn)”。

回顧行業(yè)發(fā)展，從1987年深圳土地拍賣槌落起，中國房地產的商品化進程才真正開始。那一年，房地產業(yè)的產值為382.62億元，在GDP中占比3.14%。經過32年的發(fā)展，截止2018年，房地產業(yè)的產值上漲至59846億元，在GDP中所占的比例為6.65%。

這也意味著，32年的時間里，房地產業(yè)的產值規(guī)模增長了156.41倍，而GDP規(guī)模增長是73.95倍。換句話說，房地產業(yè)的發(fā)展速度比國民經濟的速度要快得多。

具體到銷售規(guī)模來看，上述增長會更加直觀一些。

1994年以前，中國商品房銷售額均處于千億以下，1994-2003年銷售額在1000億元-8000億元之間。進入2004年，商品房銷售額幾乎以每年1萬億元的速度直線增長，2018年達到最高峰。

統(tǒng)計局數據顯示，2018年商品房銷售額149973億元，增長12.2%，比1-11月份提高0.1個百分點，比上年回落1.5個百分點。其中，住宅銷售額增長14.7%，辦公樓銷售額下降2.6%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長0.7%。

可以看到，在國內經濟向高質量增長轉變的大主題下，房地產行業(yè)也需要從單純追求規(guī)模和增速的包袱中掙脫出來。

2018年，房地產市場調控體系不斷升級完善，各種調控政策密集出臺。

從調控方向來看，本輪調控依然覆蓋全國范圍，不過逐漸加大對城市主體作用的強調，由過去的一二線城市向三四線城市以及非熱點城市群下沉。具體而言，2018年1月5日，蘭州市對部分區(qū)域取消了住房限購，落實分類調控、因域施策，提高調控的精準性。

12月24日，住建部在北京召開會議，提到2019年要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的責任落到實處。同時，著力建立和完善房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任。

因此，不僅是“穩(wěn)”，因城施策、長效機制等調控邏輯，也會在2019年得到延續(xù)。

行業(yè)掃描

關鍵詞：堅決遏制房價上漲、活下去、回款、融資、創(chuàng)新

1、“穩(wěn)”字當頭，房企“穩(wěn)中求進”中難題待解

12月份雖然有個別城市發(fā)布房產政策，如廣州允許2017年3月30日前出讓的商服類項目可售予個人；珠海斗門、金灣兩區(qū)對外地人不再限購；山東菏澤取消新購住房限制轉讓措施等，但以此來解讀成是樓市松綁的話，未免顯得過于樂觀。

回首過去，本輪調控范圍之廣、程度之深、持續(xù)時間之長，可謂罕見。2016年四季度調控政策開啟，爾后限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續(xù)升級加碼，一直到2018年都尚處于這輪調控中。從住建部12月24日的會議來看，2019年穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期依然是不變的目標，因此一定程度上也意味著本輪調控仍將持續(xù)。

在房地產行業(yè)的“穩(wěn)步”發(fā)展中，房企也極力發(fā)揮主觀能動性，冀望“穩(wěn)”中有“進”。不過從數字端來看，還有很多難題橫亙在前，亟需突破。

首先是銷售均價漸趨平穩(wěn)，可供獲取的利潤空間縮小。觀點指數整理國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況發(fā)現，過去的2018年12月，一線城市新建商品住宅年底成交價格有所上漲，二三線城市則繼續(xù)保持穩(wěn)定。從環(huán)比看，4個一線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.3%，漲幅比上月擴大1.0個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.7%和0.1%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。

盈利空間收窄的同時，我們可以看到房企面臨的另一個難題則是到位資金的捉襟見肘。從國家統(tǒng)計局數據來看，對比過去25個月，全國房地產開發(fā)企業(yè)累計到位資金同比增速出現明顯的下滑，由2017年1-3月達到最高點的21.9%，下降至2018年1-2月最低3%。

到手的資金不斷縮水，這也使得房企在投資上顯得尤為謹慎，特別是在拿地上。

進入2018年，房企累計用于購置土地的價款增速出現較大幅度下滑。其中，購置土地價款同比增速最高的時候為2018年1-8月，累計增速為23.7%，購置土地的價款則累計為8176.91億元。

2017年1-12月，土地成交價款累計增速最高為49.4%，累計成交價款為13643.39億元，這一增速也遠遠高于2018年。土地面積購置上，面臨同樣的境況。和2017年對比，2018年房企土地購置面積累計增速也出現了回落。

土地和錢是房企立身行業(yè)發(fā)展的關鍵要素，而人往往是連接二者的主觀存在，因此當找不到錢，拿不到地時，責任只能落實到個人身上。因此2018以來，房企高管離職人數也刷新近5年新高。

根據市場研究機構數據統(tǒng)計，截至2018年10月，離任的高管人數已經超過1900名，涉及上市公司1278家。從行業(yè)上看，房地產、建筑裝飾行業(yè)高管離職人數增長較多，有超過40%的上市公司高管離任人數超過去年。

2、八仙過海各顯神通，寒冬中行業(yè)的融資圖譜

為了度過寒冬，各家房企也使出渾身解數。

概括而言，進入2018年，在去杠桿的金融現實下，監(jiān)管部門出臺一系列政策，管控房企融資，控制債務規(guī)模，在融資政策端的圍追堵截中，過去房企最為倚重的銀行貸款開始收緊，信托貸款、海外發(fā)債等通道受阻。

從融資歷史來看，房地產融資收緊及放寬經歷了數輪反復。比如，2013年8月，由于國家對房地產進行嚴厲調控，同年，定增、公司債等房企融資通道幾乎被堵塞。8個月后，以地產項目融資為目的的定增核準通過，房企股權融資正式放開。

進入2016年8月后，在新一輪的調控政策下，房企以項目融資為目的的定增通道關閉，隨后監(jiān)管層對房企發(fā)債的審批尺度更為嚴格，而且持續(xù)至今。

長時間的資金縮流，讓房企發(fā)現依靠外部資金已經不能完全解決問題，還需要通過自己的努力，為業(yè)務發(fā)展挖渠引水。最為直接的方式就是加快推貨，通過加快銷售回款回籠資金。

根據國家統(tǒng)計局公布的數據，2018年1-12月，房地產實際到位資金合計225359.90億元，同比增長7.8%，環(huán)比增速下滑1.2個百分點。其中上年資金結余、自籌資金、定金及預收款是主要的到位資金來源，分別為59397.01億元、55831億元以及55418億元，占總實際到位資金的比例依次為26.36%、24.77%和24.59%。

具體來看，受調控政策影響，雖然個人按揭貸款和定金及預收款累計值的增速出現較大回落，但是依然是房企實際到位資金的主要來源之一。2017年7月以后，定金及預收款累計值占房地產行業(yè)實際到位資金的比例基本位于20%以上，2018年1-12月達到24.59%。

自籌資金的累計增長速度呈現出比較明顯的波動上漲趨勢，其中2017年1-2月至2017年1-9月的自籌資金累計值同比增速均為負數；2018年1-4月后，可以看到錄得較為可觀的上漲，最高為2018年1-9月的11.4%。

3、資源集聚，優(yōu)質房企搶占關鍵賽道

2018年以來，外部環(huán)境的日益復雜及施壓，讓房地產行業(yè)的分化更加嚴峻。對比而言，排名靠前的房企更具規(guī)模優(yōu)勢。

2018年，流向房地產的資金受到嚴厲監(jiān)管，不少銀行對借款的房企設立較高的門檻，過去是只對百強房企放貸，而現在更多的會看行業(yè)前三十名。

從觀點指數監(jiān)測的重點上市樣本企業(yè)來看，2018年上半年合計融資額約為2.1萬億元，同比增長約9%，這一增速也遠高于行業(yè)到位資金4.6%的同比增長速度。因此可以看到，重點房企在融資數額以及融資增長上還是占據相當的優(yōu)勢。

具體到企業(yè)來看，2018上半年14家重點上市房企中恒大和碧桂園的融資數額是最高的，其次為保利發(fā)展。合計來看，上述14家房企的融資總額占行業(yè)到位資金的比例也不斷上升，由2014年的5.9%上升至2018年上半年的29.35%。因此可以看到融資優(yōu)勢在不斷向優(yōu)質房企尤其是規(guī)模房企集聚。

和資金同步，土地資源也在向規(guī)模房企集聚，龍頭房企拿地數量相比其他中小房企更積極，優(yōu)勢更加明顯。以華潤置地為例，2018年1-12月，其合計收獲98宗土地，總樓面面積2190.3萬平方米，權益土地出讓金983.13億元。而對比2017年同期，上述數字僅為64宗，總樓面面積1196.56萬平方米，權益土地出讓金653.37億元。

傳統(tǒng)房地產開發(fā)業(yè)務之外，2018年12個月房企也在積極布局新業(yè)務。當然，在面粉和資金中占據絕對優(yōu)勢的規(guī)模房企，表現得也較為積極一些。當中有恒大積極造車，萬科推進物流、長租、商業(yè)等業(yè)務，以及保利的更名。

“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，作為大眾最為熟知的投資原則，在銷售增速放緩、行業(yè)利潤空間式微，以及融資成本高企等行業(yè)背景下，房企更需要多元化，積極分散風險。

土地觀察

關鍵詞：并購、低溢價、流拍、趕場與觀望

為了降低土地市場的熱度，尤其有效抑制地價倒逼房價上漲，2016年開始，一線及熱點城市相繼祭出調控大招，提高房企拿地門檻，包括不僅限于拿地資金來源、競配建、保證金及付款期限等。

2018年這一波土地限制政策繼續(xù)延續(xù)，并有愈演愈烈的趨勢。

受此影響，觀點指數監(jiān)測的行業(yè)土地出讓金情況中，單月土地出讓金增速放緩，由2017年10月的同比增長177.15%出現波動下滑，進入2018年除開1月、5月以及8月的單月拿地金額同比增長比較快以外（分別為42.47%、87.26%和36.16%），其余月份同比增速均為個位數，不少月份還出現同比下滑的情況，其中2018年9月和10月下滑最為明顯，跌幅均超過40%。

從各個城市來看，觀點指數監(jiān)測的包括北上廣深、成都、?？诘仍趦鹊?3個重點城市中，推地面積和成交面積兩者的差值2018年逐漸加大，這也意味著相比過去房企的拿地意愿相對減弱。根據市場相關機構的統(tǒng)計，2017年一二線城市合計住宅土地流標為148宗，而截止2018年12月17日，年內流標高達324宗，同比增長140%。

一二線城市以外，三四線城市的土地流標率也居于高位。市場相關機構數據顯示，截至2018年12月中旬，三四線城市流標住宅土地高達1177宗。高于2017年全年的957塊、2016年的442塊和2015年的200塊。

觀點指數監(jiān)測數據顯示，23個重點城市土地成交中，二線城市成為絕對主力。細分來看，2018年1月，二線城市住宅土地成交面積占所有23個城市成交總面積的85.94%，隨后出現上漲，2018年5月為98.07%，2018年6月-9月維持在92%-94%之間。

從溢價率來看，一線城市的溢價率也始終處于低位，兩者的溢價率之差在2018年逐步縮小。這是因為隨著資金收緊，房企在土拍市場中逐漸恢復理性，再加上較為嚴苛的土地限制政策，大多數地塊以底價或者低溢價率成交。

同時需要注意的是，在土地市場的角逐中，中型房企變得更加積極，在規(guī)模優(yōu)勢凸顯的當下，如何發(fā)展壯大成為它們拿地的推動因素。而一些大房企因為已經具備相當規(guī)模，因此對比之下利潤和創(chuàng)收則顯得更為重要。