觀點指數(shù) 伴隨招股書的遞交，和赴港敲鐘一起進行的，還有中梁官網(wǎng)的變化。

觀點指數(shù)查閱發(fā)現(xiàn)，原來的“中梁地產集團”官網(wǎng)已經變更為“中梁控股集團”。與此同時，還多了“中國房地產20強”的宣傳標簽。但由于相關內容還在調整，官網(wǎng)仍然在建設中。

由“中梁地產”到“中梁控股”，楊劍花費了25年的時間，也成功讓這家溫州企業(yè)，成為資產超過千億的載體。

作為中國所有未上市房企中銷售排名最高的一家，中梁一直都對上市抱有期待。2018年5月初，中梁地產宣布正式啟動IPO。雖然中間經歷CFO羅俊的辭職，上市步伐似乎未被影響。

11月中旬，中梁的上市計劃終于帶來最新進展。根據(jù)招股書，中梁在上市前進行了一系列重組以及架構調整。雖然未公布最終的募資金額和股本數(shù)，但可以看到中梁地產創(chuàng)始人楊劍及其妻子徐曉群是公司的控股股東，中梁控股將成為中梁系的上市平臺。

846頁的招股書，不僅寄托了中梁對上市的殷切渴望，也向市場公開這家溫州企業(yè)用3年的時間實現(xiàn)跨越式發(fā)展的秘密，以及伴隨快速擴張帶來的發(fā)展挑戰(zhàn)。

3年資產翻三番

招股書顯示，2015年中梁控股的資產總額為138.99億元，而僅過去兩年半的時間，截止2018年6月30日，其資產總額已經超過千億，達到1347.26億元，對比2015年增長869.32%，翻了三番。

如此突飛猛進的發(fā)展，與中梁過去的積極布局不無關系。招股書顯示，截至2018年8月31日，中梁控股在長三角經濟區(qū)、中西部經濟區(qū)、環(huán)渤海經濟區(qū)、海峽西岸經濟區(qū)及珠三角經濟區(qū)五個核心經濟區(qū)域具有項目布局，覆蓋22個省市的110個城市，并處于不同開發(fā)階段。而在2015年，中梁布局的城市僅有3個。

數(shù)據(jù)來源：中梁控股招股書、觀點指數(shù)整理

此外，截至2018年8月31日，中梁控股擁有316個項目，對應中梁控股的應占土地儲備總額約3500萬平方米，其中約3020萬平方米物業(yè)項目由附屬公司開發(fā)，約480萬平方米由合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)。需要注意的是，在上述土地儲備中，約有1820萬平方米，即約52.0%位于長三角經濟區(qū)。

中梁控股在全國各經濟區(qū)域布局情況（含合營及聯(lián)營）

數(shù)據(jù)來源：中梁控股招股書

糧草的充足，也讓中梁的合約銷售實現(xiàn)了黑馬式增長。根據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，2013年中梁的合約銷售額才開始突破百億，2015年銷售額達到168億元，2016年則為337億元，而剛剛過去的2017年全年，中梁實現(xiàn)銷售額758億元。換句話說，在2018年以前，中梁都不在千億房企之列。

而在觀點指數(shù)最新發(fā)布的“2018年1-11月中國房地產企業(yè)銷售金額TOP100”中，中梁憑借1289.9億元排名20位。僅用一年時間就邁過“千億”門檻。

在全國的“跑馬圈地”給中梁控股帶來了彎道超車的機會。當然，坐擁3500萬平方米土儲的中梁，這些年在資金上的疏通可以說相當活躍。

2015年，中梁地產先后和多家金融機構簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，合約獲得至少200億元的資金支持。而在公司債方面，2016年6月，中梁地產首次公開發(fā)行公司債券，募集資金達13.5億元人民幣，為期5年，票面利率6.8%，信用級別為AA級。

此外，中梁對于信托和信貸的運用也甚為積極。2018年3月，中梁與華融國際信托、萬向信托、陜西省國際信托等多家非銀行金融機構達成戰(zhàn)略合作關系。與此同時，中梁也逐漸搭建了五大國有銀行和八大股份制商業(yè)銀行授信體系，并與九江銀行、徽商銀行和廈門銀行等地方性商業(yè)銀行合作。

數(shù)據(jù)來源：中梁控股招股書、觀點指數(shù)整理

投資機構的慷慨解囊，給了中梁更多的擴張勇氣。過去的2015-2017年中，中梁的拿地數(shù)量分別是9幅、63幅和119幅。而截至2018年8月31日止八個月，中梁就已經斬獲183幅地塊，這一意味著中梁平均1.3天就拿一塊地。

當然，不到3年就是實現(xiàn)資產翻三番，除了天時地利外，也不能忽視人和的力量。中梁在招股書對于其激勵計劃難掩欣喜之情。“憑藉阿米巴生態(tài)系統(tǒng)，我們得以大幅增長。”

招股書中所指的“阿米巴生態(tài)系統(tǒng)”主要是指將大的業(yè)務集團分成若干小業(yè)務組織，每個單位組織于運行期間享有足夠程度的自主權，并遵循以結果為導向的評估及激勵機制。

中梁透露，阿米巴生態(tài)系統(tǒng)讓每位雇員積極分擔責任和分享利益，實現(xiàn)快速扁平化復制和擴張，十分適合房地產開發(fā)業(yè)務的發(fā)展。得益于此，中梁境內附屬公司的數(shù)量從2015年的48家增至2018年6月30日的705家，雇員人數(shù)也由同期的740人以上增至2018年6月30日的10000人以上。

楊劍IPO路線圖

在中梁的IPO過程中，繞不開的自然是其創(chuàng)始人楊劍。這位溫州商人帶領下的千億房企為了圓敲鐘夢，都做了哪些努力？

中梁的前身要追溯到1993年，彼時楊劍正式創(chuàng)立溫州華成房地產開發(fā)有限公司和浙江中梁置業(yè)。隨后因為業(yè)務擴展至江蘇，又成立蘇州華成房地產開發(fā)有限公司。

憑借“敢于冒險”的溫州商人特質，2009年楊劍將視野放至整個長三角經濟區(qū)尋找商機，成立上海中梁地產集團有限公司，2016年，中梁正式把集團總部從溫州搬到上海，正式開啟全國化擴張。

為了此次IPO順利進行，中梁首先開始境內重組以簡化公司架構，將從2015年后無法獲得銷售收入的所有項目公司從集團中剔除。同時，作為重組的一部分，中梁也將涉及不同專業(yè)知識、技能及資源的非核心業(yè)務剔除在外。

值得注意的是，招股書顯示，上文提及的“浙江中梁置業(yè)”已以非核心資源轉讓給其堂弟楊劍清。觀點指數(shù)查閱浙江中梁置業(yè)歷史沿革發(fā)現(xiàn)，楊劍的弟弟，即原中交地產總裁楊劍平也曾在浙江中梁置業(yè)任職副董事長、總裁。

中梁控股重組前公司架構

數(shù)據(jù)來源：中梁控股招股書

可以說，浙江中梁置業(yè)見證了楊氏的兄弟情，同時也曾經在中梁發(fā)展史上占據(jù)濃重一筆。對于轉讓的原因，中梁控股在招股書中透露，楊劍清18歲就已經加入中梁。在啟動上市計劃前，堂弟楊劍清就向楊劍表示，希望自行開創(chuàng)房地產業(yè)務。

除此之外，招股書中提及，由于近年來楊劍一直專注于上海中梁企業(yè)發(fā)展旗下的房地產業(yè)務，因此隨著時間推移，楊劍將浙江中梁置業(yè)轉讓予楊劍清，以給他帶來良好的業(yè)務開端。

根據(jù)轉讓協(xié)議，轉讓對價為14.12億元。緊隨轉讓結束，“浙江中梁置業(yè)”改名為“浙江天劍置業(yè)”。

在境外方面，中梁也開始設立離岸控股公司。根據(jù)研究機構的數(shù)據(jù)，截至2018年11月22日，待上市港股的企業(yè)共有358家。而在這些“排隊”敲鐘的企業(yè)中，大多數(shù)的注冊地都是在開曼群島。

中梁控股也不例外，為了實現(xiàn)海外曲線上市，中梁在開曼群島設立了中梁控股集團有限公司，對中梁香港以及恒融100%持股，以此實現(xiàn)對上海中梁企業(yè)發(fā)展的絕對控股權。而重組后，蘇州華成則全面退出。

中梁控股重組后公司架構

數(shù)據(jù)來源：中梁控股招股書

通過復雜的資產重組和業(yè)務重組，理清了公司的產權關系，同時也降低了上市成本和時間。有香港不具名投資人士和觀點指數(shù)透露，在開曼群島設立離岸控股公司，也利于上市后的企業(yè)管理，增強企業(yè)的再融資能力強，有利于實行期權激勵機制和引進戰(zhàn)略投資者。

上市與融資挑戰(zhàn)

不可否認，和今年扎堆上市的房企無異，中梁的上市一定程度上和融資相關。因此在這場聲勢浩大的IPO中，也蘊含著中梁此刻面臨的市場挑戰(zhàn)。

過去相對長的時間里，中梁主要依賴銀行信貸、信托、公司債以及內部的融資體系進行融資，其中尤以信托方式為重。2017年，中梁聯(lián)合四川信托、安信信托、中信信托等發(fā)布了多個房地產信托計劃。在隨后的2018年3月，還與華融國際信托、萬向信托、陜西省國際信托等多家非銀行金融機構達成戰(zhàn)略合作關系。

據(jù)用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2018年5月，其累計信托發(fā)行規(guī)模約為230億元，多以項目公司股權為融資標的。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計測算，2015年-2017年，中梁借款總額的平均實際利率分別為13.4%、12.4%和9.9%，融資成本近乎超過10%，在房地產企業(yè)中處于高位水平。2018年信托融資收緊，中梁開始減少利率較高的信托融資的比例，2018年借款總額的平均實際利率降低至9.0%，仍然處于較高水平。

目前在招股書中，中梁對其降負債表現(xiàn)表示滿意，凈資產負債比率由2015年的1335.0%，2016年的1790.2%以及2017年的339.5%下降至2018年6月30日的44.6%。

數(shù)據(jù)來源：中梁控股招股書、觀點指數(shù)統(tǒng)計

但從財務數(shù)據(jù)中，還是能看到高增長給這家千億房企帶來的發(fā)展挑戰(zhàn)。觀點指數(shù)統(tǒng)計中梁資產負債情況發(fā)現(xiàn)，中梁的資產負債率均超過96%，最高的時候是2015年，近乎99%。即使是負債有較大下降的2018年，該指標都逼近97%。

另外，對于短期償債能力，流動比率顯示，截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，中梁的流動比率分別為1.3、1.3、1.2及1.1倍，表現(xiàn)中等。

而核算其凈資產水平，在同類規(guī)模上市房企中，也處于較低的水平。2015-2017年，中梁的凈資產分別為1.55億元、6.55億元、23.53億元。截止2018年6月30日，中梁的凈資產為40.61億元，而同屬于千億規(guī)模的融信中國和正榮，同期則為330.85億元以及165.81億元。

數(shù)據(jù)來源：中梁控股招股書、觀點指數(shù)統(tǒng)計

對于中梁凈資產較少的原因，香港證券人士對觀點指數(shù)表示，“對于利用杠桿，快速開發(fā)的企業(yè)來說，前期貸了很多款，做了很多投資，負債會多一些。而且開發(fā)需要時間慢慢孵化出來，經歷開發(fā)-竣工-交付等程序后，才會作用到利潤部分。因此導致短期的負債率比較高。”

上述人士表示，因此對于此類企業(yè)來說，上市就不僅僅是單一的融資需求，還有改善財務情況的需要。“上市拿了錢，肯定會加大股東權益，改善凈資產。加上項目逐漸銷售以后，肯定是有利潤的，這個也會加快經營資產的改善。”

當然對于多元城市布局以及業(yè)務發(fā)展來說，中梁也需要作出調整。中梁布局的項目中，均處于二線及以下城市。其中，37.66%為二線城市，其次為33.33%，四線及五線城市合約占比為29.01%，也即是說超過6成都是三四五線城市。

數(shù)據(jù)來源：中梁控股招股書、觀點指數(shù)統(tǒng)計

深耕三四五線城市，給中梁帶來了規(guī)模性勝利，但是業(yè)內人士表示，未來在三四線樓市走弱的情況下，反而會被單一布局制約，規(guī)?；鲩L也會面臨瓶頸。中梁在招股書中表示，擬繼續(xù)擴大在全國范圍內的業(yè)務，尤其是進一步提升在二線城市的滲透率。而這同樣需要資金。

另一個需要調整的則是業(yè)務單一問題，過去住宅開發(fā)在中梁的業(yè)務發(fā)展中占據(jù)絕對的比重。在此之前，已經有大部分房企在投資物業(yè)領域跑馬圈地，搶占高地。招股書透露，中梁近期開始從事開發(fā)及運營商業(yè)物業(yè)，2018年下半年租賃投資物業(yè)將會產生租金收入。

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