歐陽捷 最近，杭州、廈門和南京等多地多家銀行下調(diào)了按揭貸款利率。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止至10月份，首套房貸利率下調(diào)銀行數(shù)量達(dá)到19家。

房企發(fā)債窗口也已經(jīng)打開，包括新城控股在內(nèi)的多家上市房企成功發(fā)債。

不少朋友問我，這是樓市調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的信號(hào)嗎？

7月31日中央政治局會(huì)議精神言猶在耳，樓市調(diào)控仍在半途，指望政策轉(zhuǎn)向顯然是一廂情愿的。

如果我們據(jù)此來制定自己的發(fā)展策略，我們一定會(huì)誤判趨勢(shì)、踏錯(cuò)節(jié)拍的。

01 利率下調(diào)是金融放松的信號(hào)嗎？

銀行下調(diào)按揭貸款利率并非釋放政策調(diào)整信號(hào)。

過去我們說過，更加嚴(yán)厲的限價(jià)令要求之下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不再，投資客全面退潮，房?jī)r(jià)已至高位的城市首置客戶購(gòu)買力不足，看房客戶流量下降，進(jìn)而引發(fā)改善型客戶觀望。

但是，成交并沒有想象的那樣萎靡。

數(shù)據(jù)顯示，38個(gè)一二線城市成交面積基本持平，62個(gè)三四線城市成交面積也基本持平，印證著我們的預(yù)判——樓市橫盤時(shí)代來臨。

成交量沒有增加，意味著新增按揭貸款不會(huì)增加。同時(shí)，房企著力回籠現(xiàn)金，加大了全款買房的優(yōu)惠力度，間接抑制了銀行貸款。

雖然中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款（購(gòu)房貸款為主）依然增長(zhǎng)，但增量同比卻是負(fù)增長(zhǎng)，最多下降了21%。

沒有更多的新增貸款申請(qǐng)，銀行自然要著急了。

盡管有銀行通過短期消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)貸款暗渡陳倉(cāng)，但整個(gè)住戶貸款業(yè)務(wù)的增量已不像2016年那樣快速增長(zhǎng)了。

由上圖可見，雖然住戶貸款每月依然還有增量，但增量同比已是持續(xù)下滑且自4月起進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

銀行下調(diào)按揭貸款利率才能吸引客戶新增貸款，畢竟銀行是靠吃貸款利差的商業(yè)機(jī)構(gòu)。

商業(yè)銀行能夠脫離政策調(diào)控嗎？當(dāng)然不行。

但是，被納入調(diào)控政策的只是按揭貸款的首付比例。政策訴求是通過增加二套及以上住房貸款的首付比例來抑制投資投機(jī)需求，而貸款利率卻并非樓市“一刀切”政策，各行各地并未統(tǒng)一規(guī)定。

去年，一些銀行針對(duì)首次置業(yè)客戶上調(diào)貸款利率，與支持自住需求的政策邏輯相悖，并未被叫停，顯然這只是商業(yè)銀行因?yàn)橘J款額度不足而提高貸款門檻的“自主性經(jīng)營(yíng)”行為。

下調(diào)貸款利率也僅僅是市場(chǎng)探路，銀行希望在現(xiàn)有允許額度之內(nèi)達(dá)成完全放款，畢竟按揭貸款仍然是銀行最安全、最優(yōu)質(zhì)的業(yè)務(wù)收入。

去年5月銀監(jiān)會(huì)最新發(fā)布的《商業(yè)銀行押品管理指引》中明確：“要以評(píng)估借款人的還款能力為核心，把借款人的正常營(yíng)業(yè)收入作為貸款的主要還款來源，貸款的擔(dān)保作為次要還款來源”。

如今，當(dāng)監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行加大對(duì)既無合格抵押品、也無穩(wěn)定現(xiàn)金流的小微企業(yè)貸款支持力度，明明知道很多小微企業(yè)的貸款很難符合商業(yè)貸款的考核標(biāo)準(zhǔn)之時(shí)，加速更優(yōu)質(zhì)的按揭貸款投放、消除剩余額度以免用于小微企業(yè)就成了商業(yè)銀行不約而同的動(dòng)作。

顯然，這與樓市調(diào)控政策無關(guān)。

問題是：在市場(chǎng)預(yù)期變化之下，利率僅僅下調(diào)約5%，能不能吸引足額的貸款人呢？

顯然，如果市場(chǎng)未能積極響應(yīng)，不排除商業(yè)銀行會(huì)繼續(xù)加大按揭貸款利率的優(yōu)惠力度。

當(dāng)然，這僅僅是商業(yè)銀行的小動(dòng)作，甚至尚不如房企促銷力度，這既不是樓市政策的轉(zhuǎn)向信號(hào)，也不足以影響整個(gè)樓市的回溫。

以往，房企促銷動(dòng)作更簡(jiǎn)單粗暴、直接有效，現(xiàn)如今呢？

02 促銷加碼是房企下一步選擇嗎？

其實(shí)，比銀行更著急的是房企。

銀行要做房貸，首先房子要能賣得出去。

然而，有些城市里的看房人已經(jīng)明顯減少了，相比銀行的優(yōu)惠力度，沖在第一線的房企促銷力度更大。

現(xiàn)在，幾乎沒有房企不做促銷優(yōu)惠，大家都做，你不做就無人光顧，畢竟，隨行就市是商品經(jīng)濟(jì)社會(huì)的基本法則。

但是，促銷力度過大也是不行的。

一方面，地方政府并不希望看到房?jī)r(jià)明顯下跌，進(jìn)而帶來市場(chǎng)大幅下行的風(fēng)險(xiǎn)，倒逼地價(jià)大幅下降，影響社會(huì)穩(wěn)定和城市未來發(fā)展。

另一方面，購(gòu)房者也不希望房?jī)r(jià)下跌，畢竟剛剛掏出的真金白銀轉(zhuǎn)瞬即逝、心有不甘，房鬧們總是希望挽回一些損失。

客觀上，無論是政府還是房鬧，都起到了維護(hù)房?jī)r(jià)不能大降的作用，他們也都有不能容忍突破的底線，底線就是房?jī)r(jià)只能在不突破上限、不穿透下線的橫盤之上小幅波動(dòng)。

房企似乎有心無力，如同被夾在中間的三明治，既不能捂盤惜售，也不能吐血促銷，指望政府松動(dòng)調(diào)控的話語也由此逐漸多了出來。

去年我們說過，現(xiàn)金流比負(fù)債率更重要，只要現(xiàn)金流能夠覆蓋運(yùn)營(yíng)成本并還本付息，企業(yè)就不會(huì)有問題，哪怕負(fù)債率再高，哪怕虧損再多，企業(yè)依然可以活下去，依然有人追捧。

“燒別人的錢、干自己的事”的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)就是最好的案例。

如果房企銷售不暢，現(xiàn)金流會(huì)有問題嗎？

最近，大房企發(fā)債又打開了一個(gè)窗口，這是為了降低房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，獲得發(fā)債的房企幾乎都是上市公司甚至是50強(qiáng)房企。

有人認(rèn)為房企還債壓力漸增，2020年將是還債高峰，房企壓力甚大。

其實(shí)，多數(shù)房企的債務(wù)都在控制之中，少數(shù)房企面臨債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)并不意味著房地產(chǎn)行業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)，大房企大都已經(jīng)選擇了降杠桿的策略。

不過，大房企還是會(huì)繼續(xù)發(fā)展的，畢竟，放棄增長(zhǎng)是不現(xiàn)實(shí)的，沒有人愿意放棄增長(zhǎng)，發(fā)展就還需要借錢。

當(dāng)房企繼續(xù)發(fā)展、總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)都在增長(zhǎng)時(shí)，雖然債務(wù)也在增長(zhǎng)，但負(fù)債率未必會(huì)增加。

也有房企選擇了放緩發(fā)展速度的策略，但是，在快跑的路上急速剎車是不明智的。

因此可以預(yù)見，未來幾年，大房企的發(fā)展速度雖然不會(huì)像過去那樣快了，但也不會(huì)太慢。

降速也是有底線的。

國(guó)外公司每年能有10%的增速已經(jīng)相當(dāng)滿足，而國(guó)內(nèi)企業(yè)增速低于20%，幾乎就等同于不增長(zhǎng)，相信未來20強(qiáng)房企平均增速依然會(huì)保持在30%以上。

大多數(shù)中小房企難談發(fā)展，因?yàn)樗鼈儙缀鯚o法獲得更多的資金支持，預(yù)計(jì)未來數(shù)年，金融環(huán)境依然不會(huì)寬松，它們的日子依然煎熬。

但是，有了可以托付的金主——大房企，資金斷流的中小房企即便是難以續(xù)命，也可以在地方政府和金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)之下，由大房企接盤而不至于演化為社會(huì)矛盾。

這是地方政府愿意看到的穩(wěn)定局面。

03 降價(jià)推地是城市年底的趨勢(shì)嗎？

顯然，城市不僅要穩(wěn)定，也還要發(fā)展的，地方政府還是需要大筆錢的。

地方政府缺錢嗎？

哪怕是上海這樣的城市也是缺錢的，畢竟，需要用錢的地方太多太多。

比如蘇州河治理及其駁岸打通、軌道交通線延長(zhǎng)、高架橋工程建設(shè)、引進(jìn)特斯拉項(xiàng)目的工程配套等等。

今年以來，二線城市賣地不少，成交住宅用地面積比去年同期增長(zhǎng)25.3%，已經(jīng)接近去年全年水平，并且已經(jīng)收入了歷史第二高峰的土地出讓金。

今年還有一個(gè)多月，預(yù)計(jì)12月二線城市還將收入不少于2000億元的土地出讓金，全年將略低于2017年的水平。

和往年一樣，12月還會(huì)是全年推地與成交最多的月份。

顯然，推地多了，地價(jià)也要優(yōu)惠些。

每年12月，也幾乎是當(dāng)年樓面地價(jià)相對(duì)低位的月份，甚至可能是最低位。抄底地價(jià)的房企似乎應(yīng)該籌備現(xiàn)金、等待年底了。

不過，值得注意的是，11月的土地成交只有前幾個(gè)月均值的一半，也許預(yù)示著今年的情景與往年有所不同，畢竟，房企今年的資金來源渠道已然很窄。

三四線城市同樣如此，今年賣地面積及土地出讓金收入都已超過去年，其中前10個(gè)月的住宅用地成交面積和出讓金同比分別增長(zhǎng)42.3%和45.8%。

依照慣例，12月政府也還會(huì)大量推地，期望收獲年內(nèi)最后一波土地財(cái)政。

事實(shí)上，每年11月，三四線城市就已經(jīng)開始預(yù)熱發(fā)動(dòng)，為12月的沖刺夯實(shí)基礎(chǔ)，當(dāng)然，樓面地價(jià)同樣也是處于相對(duì)低位。

不過，截至11月23日，三四線城市今年11月的成交住宅用地面積同樣明顯不如預(yù)期，與2014年的形勢(shì)頗為相似，可見房企不但已然謹(jǐn)慎，而且資金相對(duì)緊張。

這可能預(yù)示，今年12月三四線城市的住宅用地成交會(huì)明顯下降，地價(jià)也許更為優(yōu)惠，有錢的房企可以嘗試抄底一回。

從地方政府的角度來說，今年的情勢(shì)與2014年、2015年有所不同，畢竟2017-2018年，三四線城市賣地量雖然不及2013年，但地價(jià)卻翻了一番，政府已經(jīng)積累了充裕的土地財(cái)政。

今年前10個(gè)月，二線城市與三四線城市成交住宅用地出讓金已經(jīng)分別增長(zhǎng)8.5%和45.8%，從這一點(diǎn)上來說，地方政府似乎不怎么缺錢了。

因此，年底適度下調(diào)地價(jià)、爭(zhēng)取更多收入也是極有可能的，這也可為明年啟動(dòng)大基建儲(chǔ)備彈藥。

不過，即便是地價(jià)有所下調(diào)，恐怕成交地價(jià)均價(jià)也不會(huì)再有很大的讓步，畢竟，拆遷安置補(bǔ)償成本水漲船高，大幅降地價(jià)的可能性基本沒有。

況且，不論銀保監(jiān)會(huì)怎么苦口婆心，銀行還是不敢給小微企業(yè)放款，各地城投公司再次成為銀行貸款的重要出口，同樣為明年地方政府發(fā)揮積極財(cái)政政策儲(chǔ)備了動(dòng)能。

明年的大基建還是會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)，雙雙成為固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定器，地價(jià)的相對(duì)穩(wěn)定也會(huì)成為房?jī)r(jià)穩(wěn)定的有力支撐。

雖然，今年地方政府已經(jīng)收獲足額土地財(cái)政，但是，如果11、12月土地成交量不如預(yù)期，明年土地市場(chǎng)的啟動(dòng)或?qū)⒃庥隼滹L(fēng)，地方政府釋放調(diào)控政策放松的意愿還會(huì)回來。

但是，調(diào)控關(guān)鍵還是看中央政府的態(tài)度。

04 調(diào)控調(diào)整是樓市明年之必然嗎？

如今，即便是地方政府有放松的意愿，動(dòng)力卻有所不足，因?yàn)檎哒{(diào)整可能是對(duì)城市負(fù)責(zé)，而承擔(dān)后果卻是個(gè)人。無論是誰坐在這個(gè)位置，恐怕都不會(huì)輕舉妄動(dòng)的，除非樓市發(fā)生顛覆性的變化。

樓市會(huì)發(fā)生顛覆性的變化嗎？不會(huì)。

橫盤時(shí)代的樓市既沒有火熱的盛夏，也沒有寒冷的冬天，只剩下沒有投機(jī)投資客的春秋兩季。

首先，今年住宅用地成交明顯增長(zhǎng)，而且地價(jià)不低、地王不多，明年樓市供應(yīng)充裕無憂。

其次，政府雙向限價(jià)，房?jī)r(jià)不能大漲大跌，深圳市剛剛出臺(tái)的政策也明文禁止房?jī)r(jià)大幅調(diào)整，房?jī)r(jià)橫盤已是大概率事件。

既然供應(yīng)相對(duì)充足、房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定，居民收入也在增長(zhǎng)，觀望情緒將會(huì)逐漸消退，市場(chǎng)以自住型購(gòu)房者為主，勢(shì)必有所回溫，成交也會(huì)逐漸放量。

但是，千萬不要認(rèn)為樓市還會(huì)回到去年的火爆，沒有炒房的投機(jī)投資，樓市趨穩(wěn)也是毋容置疑的。

依然會(huì)有人擔(dān)心，如果現(xiàn)在的下行趨勢(shì)繼續(xù)蔓延，又當(dāng)如何？

我們相信，當(dāng)購(gòu)房者看不到更多市場(chǎng)下調(diào)的信號(hào)時(shí)，市場(chǎng)回溫是可以期待的。

而且，我們相信，在一些城市，會(huì)有政策微調(diào)的可能。

未來，調(diào)控政策可能會(huì)如何調(diào)整呢？

我們預(yù)判有三條邏輯：

一是整體市場(chǎng)把控上，著力以下四點(diǎn)：

加大供應(yīng)，比如，適當(dāng)放松二線城市及其都市圈城市土地指標(biāo)，緩解供求失衡的矛盾，增加成交；

加碼棚改，比如，在維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，繼續(xù)實(shí)施差別化的棚改貨幣化，維持基本成交量；

雙向限價(jià)，比如，限制房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，強(qiáng)力限制房?jī)r(jià)跌幅，保持樓市與社會(huì)平穩(wěn)；

引導(dǎo)輿情，比如適時(shí)發(fā)出穩(wěn)定市場(chǎng)的信號(hào)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售。

二是房地產(chǎn)金融邏輯上，強(qiáng)調(diào)以下四點(diǎn)：

信貸供應(yīng)的流向與額度依然會(huì)嚴(yán)控，進(jìn)入房地產(chǎn)的資金不會(huì)更多，也不會(huì)減少。

債市融資僅限于歸還債務(wù)，不會(huì)增加房企現(xiàn)金流，不會(huì)讓房企有多余的資金搶地王。

證券市場(chǎng)IPO與再融資會(huì)繼續(xù)嚴(yán)控，維持合意的房企資金松緊度。

監(jiān)管目標(biāo)以房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

三是市場(chǎng)最為關(guān)注的“四限”措施，可能差別化對(duì)待：

限購(gòu)令可以逐步放開，可以增加客戶成交、穩(wěn)定市場(chǎng)。畢竟房?jī)r(jià)不漲擠出了投機(jī)投資客，市場(chǎng)需求已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向自住型客戶，而自住型客戶購(gòu)買多套的意愿和能力均不足，限購(gòu)令存在的意義逐漸消失。

限售令不宜放開，一旦投資客解套出逃，可能帶動(dòng)二手市場(chǎng)砸盤，反而不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

限貸令不會(huì)放松，控制了房地產(chǎn)主要入口資金的松緊度，才能確保樓市平穩(wěn)，況且限貸令為央行統(tǒng)一政令，并非地方政府可以左右，沒有中央指令，限貸令的調(diào)整幾無可能。

限價(jià)令不能放松，“房住不炒”的核心就是控制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，哪怕所有政策都放開，只要控制住房?jī)r(jià)不漲或微幅上漲，就可以遏制投機(jī)投資，就能夠?qū)崿F(xiàn)房子是用來住的，就可以確保樓市大穩(wěn)。

雖然各地動(dòng)作不一，但相應(yīng)措施疊加，市場(chǎng)情緒趨穩(wěn)，樓市橫盤可期，指望樓市大跌進(jìn)而出現(xiàn)調(diào)控政策整體調(diào)整時(shí)機(jī)的可能性幾乎喪失。

“大穩(wěn)小亂”已是樓市新常態(tài)，各地政府會(huì)有微調(diào)，調(diào)整動(dòng)作“因城施策”、隨機(jī)應(yīng)變，只要不影響整體樓市平穩(wěn)，不造成市場(chǎng)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，就不再需要宏觀政策的統(tǒng)一調(diào)整，不管是加碼還是“減灶”。

可以想見，未來樓市調(diào)控政策的調(diào)整沒有時(shí)機(jī)，只有方向。

（提示：本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，不代表新城控股研究成果及實(shí)操）

歐陽捷 新城控股高級(jí)副總裁 觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專欄作者

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