觀點指數(shù) 地產(chǎn)中介之間的戰(zhàn)爭硝煙，往往是圍繞“中介費”而彌漫開來的。蘇寧小店曾喊出9999元中介費的方案，愛屋吉屋也曾打出互聯(lián)網(wǎng)中介的概念，中介費率只需0.5%……

競爭者們的每一個動作，都會引起市場上的一陣騷動。

近日，上海鏈家上調(diào)二手房交易中介費率的事件也受到了一系列的關(guān)注。其宣布自11月15日起，中介費從2%上調(diào)至3%，其中買方需付2%，賣方付1%；這改變了以往買家賣家各付1%的標(biāo)準(zhǔn)。

面對外界的紛紛議論，鏈家上海對外發(fā)聲稱，二手房交易流程復(fù)雜、周期長、風(fēng)險大；與成熟市場相比，上海的中介市場長期處于低費率競爭、低服務(wù)質(zhì)量和捆綁亂收費等狀況，消費者體驗較差。此次提傭后，上海鏈家將全面提升包括客服響應(yīng)體系、安心服務(wù)保障等方面，優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)。

今年以來，二手房市場成交量增速放緩，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的日子過得有些拮據(jù)，維持資金運轉(zhuǎn)成為他們生存的主題之一。非常之時，中介們主動求變，于是減少人力費用的“節(jié)流”措施悄然登場，鏈家也祭出了提高中介費率的“開源”之舉。

而近來貝殼與自如屢屢傳出在境外IPO的消息，更讓人相信左暉有冀圖通過分拆上市補充流動資金的心思。畢竟，自如管理公寓數(shù)量逾70萬間、估值逾200億元，貝殼平臺則擁有龐大房源數(shù)據(jù)，仍有機會獲得資本青睞。

中介眾生相

2018年，隨著房地產(chǎn)市場全國范圍內(nèi)限購令的密集出臺、信貸環(huán)境的不斷收緊，住房尤其是二手房的成交量出現(xiàn)較大程度的下滑。由此，各地掀起了房產(chǎn)中介的關(guān)店潮，業(yè)內(nèi)“寒冬來臨”的論調(diào)隨之鋪展開來，并在10月初上海中原地產(chǎn)的一封降薪公開信中達(dá)到高峰。

彼時公開信中提到，上海中原所有崗位的全勤獎暫時取消；通訊津貼、工齡工資、車貼調(diào)整為減半（五折）發(fā)放。此外，多部門的傭金比例也調(diào)減至八折，同時取消所有中臺部門的薪酬福利、激勵制度等。

信中點出了降薪的具體原因：“近期整體市場交易量持續(xù)偏低，一手分銷業(yè)務(wù)的爆單率素來偏高，收傭周期又特別長；二手中介和新房代理業(yè)務(wù)又近乎荒廢。”

顯然，上海中原“降薪”是主動采取節(jié)流措施應(yīng)對漫長寒冬，降低營運成本，盡可能地避免大規(guī)模裁員與關(guān)店行為。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上海二手房成交量起伏較大，并徘徊于低位；在前10月中，有7個月的環(huán)比增速為負(fù)值。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

尤其是受國慶假期影響的10月份，上海二手房成交總量11990套，環(huán)比大幅減少14.31%；二手住宅均價53630元/㎡，環(huán)比下跌1.13%。在此背景下，中介普遍反映，10月份上海二手房業(yè)務(wù)有所下滑，而據(jù)稱上海中原10月的業(yè)績降幅也在7%左右。

同樣在上海，鏈家也受到了市場的影響。長居于上海中介市場份額榜首的鏈家，雖然成交量呈季節(jié)性波動，但于9月份，上海鏈家的市場占有率已增至28.39%。不過進入10月份，上海鏈家的成交量大幅下跌至2044套，為近幾個月的最低值，市場占有率也降至22.78%。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

逆勢之下，上海鏈家于11月中旬提高了中介費率。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對觀點指數(shù)表示，目前受到調(diào)控的影響，二手房市場出現(xiàn)了一個短周期的去化壓力，上海鏈家運營情況可能也不是很理想，所以需要更高的收入來對沖經(jīng)營成本。

事實上，上海市場的情況是全國整個行業(yè)的縮影。

由于大環(huán)境的不景氣，再加上較長的交易周期使得回款難度加大，下半年以來杭州、成都、南京等城市，房產(chǎn)中介出現(xiàn)了一波又一波的關(guān)店潮。而與此同時，各主體之間的合作與競爭的戲碼也并沒有停止，反而愈演愈烈。

4月份，鏈家的“貝殼找房”上線，引起了業(yè)內(nèi)的軒然大波。在我愛我家集團董事長兼CEO謝勇口中，貝殼找房是“一家自稱是平臺的企業(yè)，既做線上，又做線下，既當(dāng)裁判員，又當(dāng)運動員”的存在。

6月份，58同城拉上中原、我愛我家、麥田等二手房中介正式組建“真房源聯(lián)盟”。58同城承諾只做平臺，永不自營。顯然，面對鏈家平臺化的攻勢，58勢必要建立起自己的護城河。

近幾年，左暉不遺余力地投入資金發(fā)展鏈家的規(guī)模，將鏈家推向了行業(yè)的聚光燈下，這使得中介業(yè)內(nèi)龍頭之間的競爭，總少不了鏈家的身影。

鏈家資本城墻

從2014年開始，鏈家就屢獲資本的青睞，迎來了大規(guī)模的融資。

2016年4月，鏈家完成60億元B輪融資，領(lǐng)投方為華興資本旗下華晟資本，高瓴資本、百度和騰訊等眾多機構(gòu)作為戰(zhàn)略投資方參與，此輪融資后鏈家的估值為330億元。

時隔9個月，融創(chuàng)以26億元的價格投資鏈家，持股比例為6.25%。照此計算，鏈家的估值升至416億。緊接著于2017年4月，萬科以30億元投資鏈家，獲得鏈家的股權(quán)，但未透露持股比例。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，若加上今年1月份上交所披露的60億公司債，近年來鏈家的融資總額已達(dá)到200億元左右。

有了大量的資金做支撐，鏈家踏上了規(guī)模的擴張路途。僅2015年，鏈家就至少完成了10宗并購，其中涉及成都伊誠地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、北京易家地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、杭州盛世管家、廣州滿堂紅、高策經(jīng)紀(jì)等。

今年1月份，鏈家宣布啟用旗下品牌“德佑”開展特許經(jīng)營業(yè)務(wù)，先期進入成都、重慶、

大連、杭州等10個城市。為此，鏈家還成立了德佑事業(yè)部，由北京鏈家副總經(jīng)理祁世釗擔(dān)任總經(jīng)理，并宣布未來三年內(nèi)，計劃布局30個城市，開店5000家。

在鏈家門店數(shù)量水漲船高的同時，它還派生出了各種新業(yè)務(wù)，包括長租品牌自如、與萬科合資的裝修公司萬鏈等，其中自如目前也正以極快的速度在擴張。

“鏈家系”之外，醞釀許久的“貝殼找房”也于今年上半年上線。自上線以來，貝殼找房已進駐全國91個城市，入駐合作新經(jīng)紀(jì)品牌超過70個，連接15000家經(jīng)紀(jì)門店。

令人眼花繚亂的市場動作，讓鏈家短短幾年間就躥升為業(yè)內(nèi)的龍頭企業(yè)，但成績斐然的背后，需要極高的運營成本加以維持。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

此前鏈家的投資計劃書顯示，2014年，鏈家營業(yè)收入為39.3億元，凈利潤為4.1億元；以此計算，凈利率超過10%。但到了2015年，鏈家雖然經(jīng)過一輪擴張之后營收額達(dá)到155.2億元，接近前一年的4倍，但凈利潤僅為5.5億元，凈利率下降至3.5%。

直至2017年，鏈家的營業(yè)收入降為132.8億元，凈利潤為2.66億元，凈利率為2%。營收的波動，凈利率的不斷下滑，表明鏈家在對外擴張中，面臨著較大的業(yè)績壓力，而這或許也是它提高中介費率的原因之一。

估值博弈與投資者

投資方追求的，是資本投入之后獲得真金白銀的收益。正如鏈家早期的投資人復(fù)星，它于2010年對鏈家進行注資，直到2016年，復(fù)星以持有鏈家的1.7%股份，盈利5.1億元實現(xiàn)順利退出。

另據(jù)觀點指數(shù)查閱相關(guān)資料獲悉，截至2017年底，鏈家總資產(chǎn)為224.01億元，總負(fù)債為96.84億元；而融創(chuàng)持有鏈家股份比例為6%，其于2017年投資鏈家的收益為1,488萬元。

在考慮投資收益的過程中，估值往往成為投融資雙方難以避開的話題，惟有相互認(rèn)同一個估值，交易才能達(dá)成。今年10月份，就有消息稱私募股權(quán)投資公司華平投資退出了鏈家的融資計劃，認(rèn)為鏈家的估值過高。

據(jù)悉，鏈家希望能以130億美元估值融資20億美元，潛在的投資者包括騰訊以及華平投資。華平投資此前一直在與鏈家溝通投資5億美元的事宜，但即使鏈家提出以低很多的估值進行融資，華平投資還是覺得存在估值泡沫。

市場人士對觀點指數(shù)表示，投資人對鏈家的認(rèn)可，主要源于它的房源數(shù)據(jù)。鏈家的房源數(shù)據(jù)目前已累計投入4.5億元，囊括了全國36個城市的7500萬套真實房源，擁有1200TB數(shù)據(jù)量。

但目前左暉持有鏈家的股權(quán)已從開始的九成多降至38.88%，如果要繼續(xù)融資的話，他的股權(quán)會被繼續(xù)稀釋；而且前期的快速融資，加上房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的商業(yè)邏輯并沒有得到資本市場投行邏輯的青睞，鏈家很難繼續(xù)做高估值。

而為支持貝殼找房，鏈家為其輸出了大量的技術(shù)和管理團隊。同時，鏈家、德佑、自如等“鏈家系”品牌也率先入駐貝殼。

總而言之，目前鏈家的股東多達(dá)37位，里面包含萬科、融創(chuàng)、騰訊、百度、新希望投資集團、單一剛等；在多位投資者的注視下，鏈家的歸途就是踏入資本市場的大門。

有市場消息稱，鏈家在2016年4月B輪融資時，與投資人簽訂了“對賭”協(xié)議：若公司（鏈家）未能在B輪交割日后5周年內(nèi)完成IPO，投資人有權(quán)在該情形發(fā)生后的任何時間要求回購?；刭弮r格為基本投資價格+每年8%（單利）的回報。

盡管鏈家的高管一直對外強調(diào)并無明確的上市時間表，近日貝殼大中華南區(qū)COO張海明也向媒體表示“如果未來鏈家和貝殼誰要上市，那么肯定是貝殼上市”，但面對規(guī)模的訴求、資金的壓力，以及投資人的殷殷期待，左暉不能說沒有壓力。

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