頭部房企規(guī)模占比稀釋 灰色“金九銀十”后銷售回暖

離2018年結束不足兩個月，房企為完成年初制定的目標作最后沖刺。從實際效果來看，開發(fā)商的主觀能動性起到一定效果，經(jīng)歷了不太如意的“金九銀十”，房地產(chǎn)開發(fā)商在11月份的銷售稍有起色。

在1-11月的TOP100企業(yè)中，大部分房地產(chǎn)開發(fā)商11月的單月銷售與10月份相比實現(xiàn)了增長或者持平。一方面，這跟企業(yè)一般集中在年末的推貨節(jié)奏有關，另一方面，目標的壓力也促使開發(fā)商在銷售方面更加進取。

具體到每一家房企，“涼涼”的金九銀十過后，綠地、世茂房地產(chǎn)、旭輝、禹洲等房企均在11月銷售額上有較大增長。

從榜單方面來看，與前10月的銷售排名相差無異，1-11月企業(yè)間位置已大體固定，除非突然闖出“黑馬”，否則改變無從談起。事實上，按照目前企業(yè)普遍面臨的持續(xù)低迷的市場行情，“黑馬”出現(xiàn)的概率并不高，因此格局的變動也不會太大。

根據(jù)“觀點指數(shù)·2018年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100”來看，1-11月TOP5、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的銷售額分別為25287億元、36747.66億元、60697.79億元、73879億元、89642.39億元?？傮w上說，與2017年同期相比，房企規(guī)模方面保持了一定提升。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

但值得一提的是，根據(jù)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也可以看出，頭部企業(yè)規(guī)模隨著中小房企銷售的增長，占比被進一步稀釋。統(tǒng)計顯示，1-10月，TOP3、5、10、30、50在TOP100的占比分別為19.72% 、28.55% 、41.55%、68.32%、82.73%。根據(jù)1-11月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上述階梯房企規(guī)模占比分別下降0.29、0.34、0.56、0.61、0.32個百分點。

同比2017年數(shù)據(jù)來看，由時間所產(chǎn)生的差距則顯得更大，去年1-11月，TOP3、5、10、30、50的規(guī)模占比分別為23.14%、32.14%、45.22%、70.97%、83.83%。這種現(xiàn)象存在的依據(jù)在于，雖然頭部企業(yè)在規(guī)模上占據(jù)絕大優(yōu)勢，但行業(yè)的瓶頸是存在的，而處在市場規(guī)模下游的中小型房企仍然有游弋的空間。

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到位資金情況改善 房企短期融資和債務壓力猶存

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速相比1-9月份微跌0.1個百分點。

據(jù)了解，去年底以來，開發(fā)商到位資金增長從8.2%的高位開始回落，至今年1-4月下滑至最低點2.1%。此后，隨著下半年市場和資金環(huán)境稍有改觀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增長情況也隨之回暖。在1-7月份至1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金均錄得有超過6%的增長。

總體上說，熬過了上半年最為艱難的時刻，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金在持續(xù)改善。而這種改觀，主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金和定金及預收款部分的增長。數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)企業(yè)到位資金當中，自籌資金和定金及預收款為45512億元、44942億元，分別實現(xiàn)10.8%和16.3%的同比增長。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

除此之外，國內貸款、利用外資、個人按揭貸款下降5.2%、35.6%、0.9%，均呈現(xiàn)負增長的狀態(tài)。在1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金結構里面，如果將“定金及預收款”和“個人按揭貸款”加總數(shù)后作為“銷售回款”，該部分資金占比達到47.4%。

這也進一步說明，在資金環(huán)境持續(xù)低迷的時期，自籌資金和以定金及預收款、個人按揭貸款為主的銷售回款成了房地產(chǎn)企業(yè)生存的救命稻草。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

另一個與銷售回款更讓市場關注的，是房地產(chǎn)企業(yè)們的債務和融資問題。資料顯示，在本輪從2015年開始的房企債務周期里面，雖然開發(fā)商帶息債務增速已從2017年的高位回落至5.4%，但從總量上來看，至今年3季度，房企帶息債務仍高達1.41萬億元，開發(fā)商仍處在還債的高峰期。

但不可否認的，政策從融資渠道端的縮緊，使得房企在債務再融資方面顯得被動。償債壓力之下，房企多元化融資的手段顯而易見。現(xiàn)象之一，在信用債以外，開發(fā)商企圖開始通過發(fā)行抵押貸款以獲取更低成本的融資，這種有標的物業(yè)作為抵押物的融資方式，在市場并不看好的情況下，也似乎更有說服力。

與此同時，一部分房企也通過發(fā)行超短期融資券來解決燃眉之急。以萬科為例，自今年6月以來，該公司已發(fā)行超短期融資債券8次，金額達160億元，這些融資券期限最短的不到一個月。此外，為打通更廣闊的融資局面，較具風險的永續(xù)債也被房企用作“江湖救急”的手段。據(jù)統(tǒng)計，近段時間以來，除保利以外，中建國際、光明地產(chǎn)、越秀集團、中交建等發(fā)行的永續(xù)債總額約達56億元。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，今年持續(xù)三個季度地產(chǎn)債發(fā)行量維持在高位，三季度發(fā)行總量超過2000億元。事實上，這部分資金在扣除掉債務總償還量后，凈融資額并沒有顯著的增長。

隨著更多房企債務的到期，未來一段時間，再融資需求將進一步推升企業(yè)債務發(fā)行量。而如果新房銷售市場未來持續(xù)低迷，這還將給房地產(chǎn)開發(fā)商造成更大的資金壓力。

年末迎來土地盛宴 中小房企補倉意愿強烈

進入年末，各城市土地供應幅度也隨之增加，廣州、北京、合肥、濟南、蘇州、南京、大連等城市紛紛加大力度推出土地，且涉及金額巨大。

從成交情況來看，無論是以房地產(chǎn)開發(fā)商為主的“買地一方”，還是以各地方政府為主的“賣地一方”，都迎來了難得的“小陽春”，雙方在土地市場中各有所收獲。當然，突然熱起來的地市，也使得進入今年以來持續(xù)冷卻了一段時間的土地市場掀起一股“暖流”。

北京于11月26日以316億元總價成交的12宗地塊，創(chuàng)造出了年內單日成交地塊數(shù)量最多的記錄。據(jù)了解，除去1宗流拍以及1宗底價成交地塊，土拍過程中所產(chǎn)生的逾60輪競價、近50%的溢價率，相較于前三季度“流拍成性”的土地市場，更是難得一見。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新披露數(shù)據(jù)，1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%；土地成交價款11695億元，增長20.6%。當中，進入第三季度以來的增長最為明顯。

數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、觀點指數(shù)整理

數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速在1-8月、1-9月以及1-10月均超過了15%，這結束了土地購置面積在今年上半年個位數(shù)增長，甚至負增長的局面。

以北京土地市場為例，一線城市的土地成交高峰也在進入第三季度以來開始出現(xiàn)。觀點指數(shù)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，三季度以來，北京成交的土地34宗，當中僅11月份成交土地就達15幅，占總土地成交量的44.12%。而除了與四季度同處于年末時間段的一季度以外，北京在今年二季度成交的土地僅為7宗，5月份甚至沒有土地成交。

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事實上，自陸陸續(xù)續(xù)的調控政策出臺以來，開發(fā)商在拿地方面普遍變得理性和謹慎，土地流拍、終止出讓、底價成交變得常見。但顯然，在土拍市場長時間的消極表現(xiàn)和不拿地，已經(jīng)使開發(fā)商開始面臨“巧婦難為無米之炊”的尷尬局面。

特別是對于土地儲備本就不充裕中小型開發(fā)商，為補充“糧倉”重新入市拿地，顯得更為迫切。而從最近土拍市場的拿地企業(yè)也可以看出，中小房企正成為土拍市場的“主角”。當然，土地的價格還是成為影響開發(fā)商是否考慮拿地的主要因素。

數(shù)據(jù)顯示，全國重點區(qū)域和主要城市住宅地價增幅自今年二季度開始呈快速下滑趨勢，而商服地價格增速進入2018年一季度以來就已經(jīng)放緩，這都進一步成為了企業(yè)重新入市拿地的誘因。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

與此同時，各城市為完成此前制定的土地供應計劃，而在土拍市場推出各種利好于企業(yè)的措施，也吸引了開發(fā)商的“圍觀”，促進土地的成交。據(jù)了解，北京土地市場于11月推出的保證金共享機制便是此種措施之一。

據(jù)市場人士稱，北京的保證金共享機制，有助于企業(yè)形成更多的拿地機會，而隨著各地土地市場低迷期的持續(xù)，這種政策后續(xù)可能還將在全國其他城市得到推崇。