觀點(diǎn)網(wǎng) 產(chǎn)業(yè)整合與裁員風(fēng)波的霧霾還未完全消散，華夏幸福又因一場競拍進(jìn)入人們的視野中央，但這次，這個環(huán)京地帶的“大地主”在努力的洗脫“缺錢”的形象。

11月30日，華夏幸福基業(yè)股份有限公司公告稱，完成與中國鐵路物資股份有限公司的交易，并取得中國鐵物北京大廈項目。

觀點(diǎn)新媒體查看公告了解，華夏幸福間接全資子公司華夏幸福麗澤（北京）置業(yè)有限公司，于11月29日競得中國鐵物北京大廈項目物權(quán)，轉(zhuǎn)讓價款為57.8億元。

今年以來，華夏幸福裁員的故事在坊間不絕于耳，其解散部分區(qū)域事業(yè)部的消息更是隔三差五傳來，而此次競得中國鐵物北京大廈項目物權(quán)的消息，無疑讓華夏幸福早已傾斜的流言天枰得到暫時的平衡。

但據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，從傳出接盤消息之初，市場上就對華夏幸福競拍中國鐵物大廈充滿了疑慮，畢竟華夏幸福近期頻頻傳出資金鏈斷裂、裁員不斷、斷臂環(huán)京等消息。

但也有市場人士表示：“無論是引入平安、斷臂環(huán)京，還是華夏幸福的產(chǎn)業(yè)整合與裁員風(fēng)波，亦或是此次拿下中國鐵物大廈，實(shí)際上都是華夏幸福過冬的方法。”

從施工方到持有方：華夏幸福的模式

公告顯示，11月29日，華夏幸福間接全資子公司麗澤（北京）置業(yè)競得中國鐵物北京大廈項目物權(quán)，轉(zhuǎn)讓價款為57.8億元。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，中國鐵物大廈位于北京市豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)麗澤金融商務(wù)區(qū)D-03、D-04地塊，建設(shè)用地面積約2.11萬平方米，規(guī)劃建筑面積約23.25萬平方米，規(guī)劃為商業(yè)金融用地，商業(yè)部分土地使用權(quán)至2052年4月8日。

而實(shí)際上，華夏幸福與中國鐵物大廈的因果早已埋好伏筆。

2016年6月，華夏幸福與中國鐵物簽訂委托代建協(xié)議，接手代建中國鐵物大廈項目，正式成為施工方。

同時，華夏幸福向中國鐵物提供40億元資金做為該項目的合作預(yù)付款，待華夏幸福完成該項目開發(fā)投資總額的25%，中國鐵物將以公開掛牌或其他方式轉(zhuǎn)讓該項目。

時間走到今年6月8日，華夏幸福公告表示，中國鐵物大廈已達(dá)到轉(zhuǎn)讓條件，中國鐵物擬將其持有的項目公司股權(quán)及債權(quán)在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌，華夏幸福將結(jié)合項目具體情況及自身經(jīng)營需要等綜合因素參與競價。

10月31日，北京產(chǎn)權(quán)交易所掛出北京物盛科技有限公司100%股權(quán)及3.93億元債權(quán)的產(chǎn)權(quán)交易公告，轉(zhuǎn)讓方為中國鐵路物資股份有限公司，轉(zhuǎn)讓底價為57.8億元。而今，華夏幸福競得中國鐵物北京大廈項目物權(quán)，正式從施工方轉(zhuǎn)身一躍成為持有方。

值得一提的是，此前的公告提到，華夏幸福在中國鐵物大廈項目投入的總成本（包括40億元委托貸款、代建投入資金及資金使用利息）將抵扣應(yīng)向中國鐵物支付的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款。

因此，華夏幸福此次取得中國鐵物大廈，實(shí)際付出的代價將不超過17.8億元。

有分析人士表示，中國鐵物大廈地處北京西二、三環(huán)路之間，是北京市和豐臺區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的新興金融功能區(qū)，華夏幸福拿下該項目實(shí)際付出的代價比較低，是十分劃算的一筆買賣。

但實(shí)際上，從華夏幸福傳出接盤中國鐵物大廈的那天起，市場上就充滿了對此樁交易的疑慮。有市場人士認(rèn)為：“在地產(chǎn)寒冬期，華夏幸福在自身的產(chǎn)城業(yè)務(wù)都沒有理清楚的情況下，再度布局商辦，恐怕分身乏術(shù)。”

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，中國鐵物大廈規(guī)劃為商業(yè)金融用途，而華夏幸福則以“產(chǎn)城+住宅開發(fā)”為主要模式。有聲音就稱，隨著政策的變化與環(huán)京樓市的改變，這種產(chǎn)城模式遭到了巨大的挑戰(zhàn)，因此，華夏幸福能否將中國鐵物大廈成功地開發(fā)運(yùn)營，成為大家關(guān)注的重點(diǎn)。

回顧過往的二十年，華夏幸福獨(dú)特的“產(chǎn)城+住宅開發(fā)”模式一步一步地助其逐漸壯大，這種產(chǎn)業(yè)模式與傳統(tǒng)房企的上杠桿拿地建樓—銷售回款—繼續(xù)拿地的循環(huán)往復(fù)不同，華夏幸福更多的是與地方政府合作建設(shè)產(chǎn)業(yè)新城。

正是在這種模式的推動下，華夏幸福于2017年已簽約園區(qū)近70個，處于成熟及開發(fā)建設(shè)階段的超30個，而2015年之前，華夏幸福僅簽約20來個園區(qū)，處于成熟及開發(fā)建設(shè)階段的近7個。

但另一方面，重押環(huán)京的華夏幸福，其過度依賴政府的產(chǎn)城模式必會受政府換屆與政策調(diào)整等因素影響。近兩年，降杠桿降負(fù)債成為地方的主流，而依賴政府的產(chǎn)城模式導(dǎo)致其回款速度下降，產(chǎn)城模式也遭到挑戰(zhàn)。

在這樣的情況下，華夏幸福加碼商辦物業(yè)，難免有“不務(wù)正業(yè)”之嫌。

有分析人士提到：“它（華夏幸福）的商業(yè)物業(yè)項目并不算多，在產(chǎn)城業(yè)務(wù)帶來的創(chuàng)傷還沒完全愈合的情況下，發(fā)展其他路子可能是現(xiàn)在大多數(shù)人所不能理解的。”

但有熟悉華夏幸福的人士向觀點(diǎn)新媒體提到，華夏幸福以產(chǎn)業(yè)新城為主，但是也十分看好核心區(qū)的物業(yè)，中國鐵物大廈隨著麗澤商務(wù)區(qū)的建設(shè)，還有第二機(jī)場的開通，這塊的商辦物業(yè)的價值會非常好。

上述分析人士也評論稱，當(dāng)前中國房地產(chǎn)已經(jīng)步入了寒冬，但華夏幸福本身則早已進(jìn)入深冬，把雞蛋放在不同的籃子里也是一種出路。

華夏幸福的冬天

從去年至今，樓市的政策調(diào)控越發(fā)緊張，尤其是環(huán)京地帶，在限購政策的引導(dǎo)下，樓價扎堆跳水，這對于立足環(huán)京的華夏幸福來說無疑是一次重創(chuàng)，其銷售現(xiàn)金流勢必受到較大的影響。

而華夏幸福的產(chǎn)城模式，由于前期投入大，產(chǎn)出時間長，資金回流慢等原因，容易造成資金緊張等問題，今年以來，華夏幸福更是頻頻傳出“資金鏈斷裂”的問題。

觀點(diǎn)新媒體從華夏幸福的財報中獲悉，2017年全年，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入596.35億元，凈利潤為88.07億元，但其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額卻為-162.28億元，是近三年來首次為負(fù)。

隨后，上交所更是對華夏幸福2017年報發(fā)出事后審核問詢函，將華夏幸福的資金問題的曝光前臺。

而華夏幸福就表示，去年賺了88個億，現(xiàn)金流卻是-162億，是由于2017年第三季度公司聚焦開拓新區(qū)域，加快了異地復(fù)制的步伐，產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)支出大幅增加；同時受國家宏觀調(diào)控及環(huán)保政策的影響，地產(chǎn)業(yè)務(wù)回款同比下降，因此第三季度整體經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額下降較多；2017全年回款同比下降13.4%，經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負(fù)。

數(shù)據(jù)來源：華夏幸福財報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

翻看華夏幸福今年以來的財務(wù)數(shù)據(jù)，2018年第一季度，華夏幸福經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額仍為負(fù)值，即-96.03億元，第二季度末則為-78.18億元，第三季度末則為-76.60億元。

值得一提的是，2017年末，華夏幸福錄得期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額642.05億元，而截至2018年第一季度，這一數(shù)值為444.90億元，第二、第三季度末分別為401.08億元、362.92億元。第三季度末錄得的期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額與年初相比減少了279.13億元。

針對華夏幸福的現(xiàn)金流困局，華夏幸?？偛妹象@則在公開場合表示：“華夏幸福賬上可用的現(xiàn)金有680億元，是公司歷史上的最高值，足夠我們用了，說華夏缺錢，我覺得很不可思議。”但是，華夏幸福的業(yè)績數(shù)據(jù)與負(fù)債情況難以忽視這個“不可思議”的問題。

數(shù)據(jù)來源：華夏幸福財報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

營收方面，華夏幸福2014年、2015年分別錄得營收268.86億元、383.35億元，隨后2016年，華夏幸福營收大增154.86億元至538.21億元。截止2018年第三季度，華夏幸福實(shí)現(xiàn)營收451.41億元。

數(shù)據(jù)來源：華夏幸福財報、觀點(diǎn)指數(shù)整理

此外，從負(fù)債方面看，2014年全年，華夏幸福錄得總負(fù)債965.68億元，2015年為1429.93億元，與2014年相比增長了464.25億元，負(fù)債率為84.80%；隨后，2016年，總負(fù)債為2118.72億元；2017年，華夏幸福的總負(fù)債大增929.6億元至3048.32億元。

截至今年9月30日，華夏幸福的總負(fù)債為3355.07億元，與年初相比增長了306.75億元，負(fù)債率84.43%。

在華夏幸福資金承壓的情況下，拿下中國鐵物大廈，探尋產(chǎn)業(yè)新城以外的發(fā)展模式，似乎也是破局之舉。

有業(yè)內(nèi)人士就認(rèn)為：“這個項目與華夏一貫的產(chǎn)城業(yè)務(wù)不同，恰恰也說明這家企業(yè)正在努力尋找新的增長極。”

不過，當(dāng)冬天來臨時，防寒御冷的方式除了添衣加被外，更重要的是，盡快將手中的冰袋拋出。

產(chǎn)業(yè)整合與裁員風(fēng)波

在環(huán)京紅利消減、企業(yè)資金缺口較大的情況下，華夏幸福的自救方法除了拿下中國鐵物大廈，尋求商業(yè)物業(yè)的新方向外，還將業(yè)績偏弱的京南集團(tuán)與小鎮(zhèn)集團(tuán)裁撤。

11月7日，正直二十四節(jié)氣的立冬，一張微信截圖在業(yè)內(nèi)傳播開來，截圖的內(nèi)容大概是“華夏幸福小鎮(zhèn)集團(tuán)全國400多人和京南集團(tuán)500多人全部裁掉，全體年終獎歸零。同時，產(chǎn)業(yè)新城與小鎮(zhèn)集團(tuán)合并”。

針對裁撤京南集團(tuán)與小鎮(zhèn)集團(tuán)的傳言，熟悉華夏幸福的人士向觀點(diǎn)新媒體表示，產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)被裁撤是真的，整體并入產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)，但京南集團(tuán)是華夏幸福的重鎮(zhèn)，是不可能被裁撤的，只是由于異地復(fù)制更需要人，所以優(yōu)化一下結(jié)構(gòu)。

時間倒退二十年，王文學(xué)走進(jìn)與北京市毗鄰的廊坊市，開啟他房地產(chǎn)生涯的第一站。

不得不說，王文學(xué)趕上了最好的時代。2014年，環(huán)京市場開始加速，華夏幸福乘著環(huán)京紅利的快車道日益加碼，最鼎盛的時候，北京周邊8個孔雀城，華夏幸福幾乎70%的項目和土地都位于環(huán)京地帶。

但王文學(xué)也趕上了最壞的時代。2017年4月開始，環(huán)京多地頒布嚴(yán)格的限購、限貸政策。在高壓的調(diào)控政策下，環(huán)京市場日益低迷，住房成交價格甚至出現(xiàn)了斷崖式的下跌，而華夏幸福也隨著環(huán)京市場的“霧霾”備受壓力。

與京南集團(tuán)類似，華夏幸福是趁著小鎮(zhèn)思路的熱浪加碼布局。

2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“要引導(dǎo)特色小鎮(zhèn)健康發(fā)展”，華夏幸福響應(yīng)國家號召，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)的開發(fā)實(shí)踐。而小鎮(zhèn)集團(tuán)則是華夏幸福于2016年12月末成立。

在開始之初，華夏幸福對產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)可謂寄予厚望，2017年，華夏幸福表示要開設(shè)200個特色小鎮(zhèn)，同時要設(shè)立200個“小鎮(zhèn)總”。

在2017年年報中，華夏幸福還將產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)與產(chǎn)業(yè)新城一并列入了公司的核心業(yè)務(wù)陣營。在2018年4月，華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司執(zhí)行總裁、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)集團(tuán)總裁陳懷洲在公開場合還表示，華夏幸福堅持“每一個產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，都有一個特色產(chǎn)業(yè)”的核心理念。

但華夏幸福在2018年半年報中披露的數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福的小鎮(zhèn)項目僅有3個開業(yè)，分別是北京的大廠影視小鎮(zhèn)、香河機(jī)器人小鎮(zhèn)、昌黎葡萄園小鎮(zhèn)，但華夏幸福并無披露小鎮(zhèn)的收入。

業(yè)內(nèi)人士評論稱，當(dāng)政策紅利消失，當(dāng)整個地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深冬，當(dāng)各家都勒緊褲腰帶過日子的時候，華夏幸福拿京南集團(tuán)與小鎮(zhèn)集團(tuán)開刀，或許也是其防寒御冷的最好辦法了。

從華夏幸福2018年度半年報獲悉，報告期內(nèi)，華夏幸福在京津冀以外區(qū)域銷售面積325萬平方米，占總銷售面積比例達(dá)到45.68%，較去年同期增長293.88%。今年第三季度，非京津冀區(qū)域的業(yè)績貢獻(xiàn)更上一層樓，實(shí)現(xiàn)銷售面積443萬平方米，占總銷售面積比例達(dá)到46%。

但因戰(zhàn)略收縮，關(guān)于華夏幸福今年以來的產(chǎn)業(yè)整合與裁員風(fēng)波不斷曝光在大眾的視野之下。

8月下旬，華夏幸福天津事業(yè)部就地解散，導(dǎo)致許多員工離職。10月，重慶區(qū)域事業(yè)部被撤銷。更有媒體報道稱，一位于深圳的華夏幸福員工透露，華夏幸福華南事業(yè)部在裁員。

自救者的算盤

或許，華夏幸福本身早已洞悉自身所處的困境，于是，王文學(xué)在寒冬來臨前拉來了平安資管這個大救兵。

今年7月，華夏幸福公告，控股股東華夏幸福基業(yè)控股股份公司與平安資管、中國平安人壽保險股份有限公司管理有限責(zé)任公司簽訂《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定華夏控股通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，向平安人壽轉(zhuǎn)讓5.82億股公司股份，占華夏幸?？偣杀镜?9.70%。

本次權(quán)益變動前，華夏控股與一致行動人鼎基資本合計持有華夏幸福184,289.31萬股，持股比例為62.37%。權(quán)益變動后，華夏控股及鼎基資本持股比例為42.67%，平安資管持股比例為19.88%。

但王文學(xué)同時也應(yīng)該想到，引入平安會帶來極大的人事盤整。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，平安人壽向華夏幸福董事會提名兩名具備任職資格的董事候選人。9月13日，平安人壽提名孟森、王威作為第六屆董事會董事候選人。

隨后，10月17日，有傳聞稱，華潤集團(tuán)助理總經(jīng)理、華潤置地執(zhí)行董事吳向東將離職，且平安的馬明哲力邀吳向東來華夏幸福擔(dān)任高管，管理華夏幸福。

此外，值得一提的是，在上述股權(quán)交易中，華夏幸福還與平安資管訂立了一項“對賭協(xié)議”，華夏幸福承諾，未來三年，歸屬于上市公司股東的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%。也就是說，2018年、2019年、2020年，華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤將分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。

引入平安不久后，華夏幸福再度“出售”住宅項目也被認(rèn)為是出于“節(jié)流”的目的。

10月9日，華夏幸福宣布，與北京萬科及北京恒燚企業(yè)管理有限公司簽訂合作協(xié)議及股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，北京恒燚（由北京萬科全資持有）將收購華夏幸福旗下涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80%股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)及霸州公司65%股權(quán)，交易價款約為32.34億元。

上述交易價款由股權(quán)轉(zhuǎn)讓款及置換股東借款（萬科一方根據(jù)華夏幸福一方已經(jīng)提供的股東借款金額按照受讓項目公司股權(quán)比例為項目公司提供股東借款）組成，其中每家公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓款均為1元。

資料顯示，上述五家公司持有位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的多宗土地，總用地面積約33.93萬平方米，均為住宅用地。其中部分地塊為半年內(nèi)拿下，如大廠190畝地塊便由裕景公司及裕達(dá)公司于今年4月份獲取。

雙方還約定將由北京萬科負(fù)責(zé)目標(biāo)項目的運(yùn)作和經(jīng)營管理，在項目公司董事會構(gòu)成中，華夏幸福一方也僅派駐一名代表。分析認(rèn)為，失去項目操盤權(quán)力，華夏幸福在其中的角色接近于財務(wù)投資人，雖為“合作”實(shí)則近乎出售。

盡管有熟悉華夏幸福的人士表示，公司的核心主業(yè)為產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，如果物業(yè)、住宅等業(yè)務(wù)有優(yōu)勢引入其他企業(yè)，自然會考慮引入，有利于盤活資產(chǎn)。

但在房地產(chǎn)市場明顯惡化的時期，比起控制權(quán)，提前回收資金、盤活資產(chǎn)或是華夏幸福更重要的考量。

當(dāng)然，作為自救者，華夏幸福的算盤并不止于此，畢竟“節(jié)流”并不是長久之計，唯有“開源”才能真正解決問題，這或許也是華夏幸福競拍中國鐵物大廈最大的計謀。

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