編者按：2018年，新商業(yè)浪潮下，時代在變化，商業(yè)的變化也愈加迅速。

進(jìn)入“美好生活”新時代，我們必須洞察商業(yè)新趨勢。因為傳統(tǒng)和創(chuàng)新之間有著鴻溝需要跨越，商業(yè)與各行各業(yè)更需要建立完美的連接。

2018觀點(diǎn)商業(yè)年會即將到來之際，觀點(diǎn)新媒體放眼全國商業(yè)版圖，選擇一系列代表性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、運(yùn)營商、零售商和品牌商等，作為觀察、分析和研究的標(biāo)桿，希望以此為契機(jī)，呈現(xiàn)商業(yè)語境下的企業(yè)變革、創(chuàng)新大圖景。

觀點(diǎn)指數(shù) 在世茂集團(tuán)主席許榮茂的設(shè)想中，住宅開發(fā)、商業(yè)和酒店業(yè)務(wù)一一對接資本市場是將世茂打造成百年老店的最理想路徑。

雖然以商業(yè)為主的世茂股份早在2001年就成功上市，但與大多數(shù)黃金時代的地產(chǎn)商重開發(fā)、輕投資物業(yè)的模式一樣，世茂的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較平緩。

然而，隨著地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代，商業(yè)地產(chǎn)迎來新的發(fā)展浪潮，港資不再獨(dú)霸一方，不少國內(nèi)地產(chǎn)商紛紛投身其中。

2016年，華潤舊將吳凌華的加入，就被外界解讀為世茂有意在商業(yè)方面尋求突破的標(biāo)志，隨后，世茂正式發(fā)布四大商業(yè)產(chǎn)品線及兩大寫字樓產(chǎn)品線，作為對旗下商業(yè)項目的系統(tǒng)梳理與分解。

9月28日，耗時一年半改造，投入超過3億元的上海世茂廣場重新開幕，在上海歷史最悠久的商圈南京東路步行街，這座由百貨轉(zhuǎn)身而成的購物中心，再度成為滬上商業(yè)地產(chǎn)的熱點(diǎn)。

顯然，在成為新晉千億房企后，沉寂許久的世茂商業(yè)重新被寄予厚望，尋找未來的發(fā)展之路。

商業(yè)起點(diǎn)與再出發(fā)

世茂的商業(yè)起步并不晚，早在2000年以1.44億元受讓上海萬象集團(tuán)股份有限公司26.43%股份，成為萬象集團(tuán)的第一大股東時，開發(fā)起家的世茂就已經(jīng)踏入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

公開資料顯示，上海萬象的主營業(yè)務(wù)為商業(yè)百貨零售業(yè)，旗下?lián)碛胁簧倭闶燮放?，并投資開發(fā)百貨物業(yè)。成功入主萬象后，世茂坐擁其商業(yè)物業(yè)，上海世茂廣場前身就是其中之一。

在2004年完成上海世茂廣場的開發(fā)工程后，世茂將其交由百聯(lián)運(yùn)營管理，很長一段時間內(nèi)，這座位于南京東路起點(diǎn)的商場被稱為“百聯(lián)世茂國際廣場”，業(yè)態(tài)為傳統(tǒng)百貨。

隨后，世茂仍舊延續(xù)這一業(yè)態(tài)，在商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張上也多以百貨和寫字樓為主，并相繼在北京、濟(jì)南、福州、昆山、蘇州、南昌等地也開設(shè)商業(yè)項目。

不過隨著國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，百貨無法再與購物中心、綜合體等多功能、場景豐富的業(yè)態(tài)競爭，在客流和坪效上遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后。

雖然趕了個早，但因為各種原因，世茂商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展沒有突飛猛進(jìn)。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2017年世茂在酒店、租金和物業(yè)等其他收入為36.3億，占其全部704億營收的比例為5%，其中，撇除酒店收入，投資物業(yè)的租金收入為6.8億。

來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

及至2017年初，世茂宣布將百聯(lián)世茂國際廣場收歸自營，并決定閉店十八個月進(jìn)行改造升級。這是世茂發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的起點(diǎn)，也是其回歸發(fā)力商業(yè)的再次出發(fā)。

值得一提的是，不同于大多數(shù)項目的局部調(diào)整，上海世茂廣場的改造不僅包括整體設(shè)計、內(nèi)部軟硬件更迭，招商替換率更是高達(dá)90%，改造總投入超過3億元，相當(dāng)于這個項目兩年多的租金收入。

對于資金成本并不低的房企來說，可謂大手筆，這樣的改造模式也從側(cè)面反應(yīng)出世茂希望做大商業(yè)的決心。

顯然，對世茂而言，上海世茂廣場的改造不僅是為了提高運(yùn)營效率及租金水平，更重要的在于，希望利用南京東路步行街這一國內(nèi)標(biāo)桿式商圈的極高辨識度來擴(kuò)大商業(yè)影響力。

就像新世界打造了K11，新天地成就了瑞房，無論規(guī)模大小，每一個商業(yè)地產(chǎn)商都需要一個標(biāo)桿項目。

與此同時，2017年，世茂發(fā)布四大商業(yè)產(chǎn)品線，世茂52+、世茂廣場、世茂國際中心、世茂摩天城，以及兩大寫字樓產(chǎn)品線，世茂大廈和世茂智匯園。

這是世茂進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域十余年來，首次系統(tǒng)梳理旗下的商業(yè)物業(yè)，也是吳凌華加入世茂商業(yè)后的第一個大動作。

不難看出，從社區(qū)商業(yè)、區(qū)域購物中心，大型綜合體到主題樂園，與大部分開發(fā)商只做其中1到2種類型的產(chǎn)品不同，世茂商業(yè)的產(chǎn)品線可謂大而全。據(jù)世茂透露，未來公司也不排除有發(fā)展長租公寓、聯(lián)合辦公等業(yè)態(tài)的可能。

雖然吳凌華并沒有為現(xiàn)階段的世茂商業(yè)設(shè)定規(guī)模目標(biāo)，但根據(jù)許世壇去年曾提出的規(guī)劃，未來四五年世茂非銷售收入要破百億。

世茂商業(yè)的數(shù)據(jù)則顯示，截至2017年底，世茂商業(yè)已進(jìn)入全國25座城市，擁有45個商業(yè)項目，已投資的商業(yè)總建筑面積近430萬平方米，其中購物中心約280萬平方米，寫字樓近150萬平方米；已有22個商業(yè)項目投入運(yùn)營，經(jīng)營管理的面積達(dá)170萬平方米。

擴(kuò)張步調(diào)與挑戰(zhàn)

雖然擁有多年基礎(chǔ)，但再次發(fā)力商業(yè)的世茂，需要面對的挑戰(zhàn)并不少。至少與十多年前相比，如今內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已不可同日而語。

一方面恒隆、九龍倉、新鴻基等不斷加大內(nèi)地投入，另外萬達(dá)、華潤、龍湖、新城等內(nèi)地開發(fā)商也各自迅速擴(kuò)大規(guī)模、搶占市場，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的競爭正日趨白熱化。

不過，許榮茂素來強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健，因此世茂并沒有采取萬達(dá)式快速復(fù)制的方法進(jìn)行擴(kuò)張，為避免大量資金沉淀帶來的財務(wù)壓力，世茂選擇從改造已有存量物業(yè)入手。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，世茂商業(yè)目前可改造的商場面積有百萬平方米，上海世茂廣場的改造模式有望被復(fù)制到全國符合改造條件的項目中。

實際上，從2016年起，世茂就開始有針對性地對下屬各商業(yè)廣場開展品牌調(diào)改工作。

半年報顯示，濟(jì)南世茂廣場于2017年9月完成30%品牌調(diào)整及業(yè)態(tài)升級，實現(xiàn)全場銷售額同比24%的增幅，廈門世茂Emall調(diào)整商場定位，結(jié)合相應(yīng)的招商調(diào)改和業(yè)態(tài)升級，實現(xiàn)銷售額同比60%以上的增幅。

新增項目方面，世茂則更多偏愛寫字樓，并著力于四大產(chǎn)品線之一的“國際中心”——即包含商業(yè)（含酒店）、辦公、酒店式公寓在內(nèi)的大型綜合體項目。

2016年，世茂以88億拿下南京河西G11地塊，根據(jù)規(guī)劃，項目總建面77萬平方米，集高端商業(yè)綜合體、寫字樓、大平層住宅、酒店式產(chǎn)權(quán)公寓和超五星酒店為一體。

2017年，世茂再斥資239.43億元拿下位于深圳龍崗大運(yùn)新城核心商務(wù)區(qū)的商業(yè)用地，計劃打造辦公、商業(yè)、旅游、科普展示、公寓于一體的大型城市綜合體，并建設(shè)超600米高的深圳第一高樓。

有世茂商業(yè)的內(nèi)部人士透露，過去世茂做商業(yè)大多是依附住宅開發(fā)的被動行為，現(xiàn)在從前期拿地、投資設(shè)計，到后期的招商、運(yùn)營，公司內(nèi)部都有完整的團(tuán)隊跟進(jìn)執(zhí)行。

值得一提的是，與世茂房地產(chǎn)一樣，在管理模式上，世茂商業(yè)采取的是區(qū)域和城市公司形式，一方面可以與開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)作發(fā)展，另一方面運(yùn)營模式一旦成熟，也可通過管理輸出的輕資產(chǎn)模式輻射周邊城市。據(jù)了解，9月份世茂首個輕資產(chǎn)輸出項目就已落地?fù)P州。

資本化鋪路

無論是購物中心、辦公樓還是酒店，對有著敏銳金融觸覺的世茂，將旗下優(yōu)質(zhì)物業(yè)對接資本市場無疑才是最終目的。

一直以來，世茂商業(yè)也不乏金融方面的創(chuàng)新與嘗試，并且始終走在行業(yè)前列。

2016年5月9日，世茂集團(tuán)宣布攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，發(fā)行了“博時資本—世茂酒店資產(chǎn)證券化項目”，總規(guī)模達(dá)26.9億元，刷新當(dāng)時國內(nèi)已發(fā)行酒店資產(chǎn)證券化項目產(chǎn)品的最大規(guī)模紀(jì)錄。

2017年4月25日，世茂成功發(fā)行“上海世茂國際廣場責(zé)任有限公司2017年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)”，金額為65億元。這是全國銀行間市場首單商業(yè)地產(chǎn)公募資產(chǎn)證券化項目，也是世茂首次試水公募ABN，而融資標(biāo)的項目正是上海世茂國際廣場。

雖然成功發(fā)行了酒店的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但在許榮茂的規(guī)劃中，分拆酒店上市是多年前就曾提出的計劃。

2011年5月，世茂房地產(chǎn)曾高調(diào)對外宣布，已向港交所作出初步查詢有關(guān)酒店業(yè)務(wù)在主板獨(dú)立上市的可行性，計劃分拆旗下的五星級酒店資產(chǎn)，以旅游地產(chǎn)概念上市。

然而，作為流動性較差的重資產(chǎn)，國內(nèi)酒店的投資回報率一直處于較低水平，資本市場對酒店資產(chǎn)也并不看好，世茂的酒店上市路經(jīng)過幾番輾轉(zhuǎn)，走得并不順利。

從現(xiàn)在酒店業(yè)的盈利情況來看，中端酒店由于成本較低盈利情況是最好的，而高端酒店由于成本和房價相對較高，很難長期保證可觀的入住率，因此在目前的情況下，以高端酒店作為資產(chǎn)證券化的試驗田，能夠?qū)崿F(xiàn)重資產(chǎn)的及時變現(xiàn)，減輕資金沉淀壓力。

不過，世茂也并未放棄上市計劃。

今年8月，許世壇就曾透露：“分拆酒店商業(yè)是我們一個長遠(yuǎn)的目標(biāo)，但首先需要規(guī)模達(dá)到一定的量。這可能需要兩三年甚至三四年，目前先把業(yè)績包括租金的回報期提高了以后，規(guī)模大了以后，再來考慮這個分拆的事情。”

中期報告顯示，上半年，世茂房地產(chǎn)在酒店、租金和物業(yè)管理及其他收入為18.98億元，較去年同期上升14.7%，增幅比去年全年略有下降。

對此，許世壇更多地將增長放在了2019年后，據(jù)其透露，隨著未來世茂多家酒店的入市，2019年開始酒店租金每年都會有30%的增長。

退一步說，隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控力度加大，房地產(chǎn)開發(fā)貸、公司債、地產(chǎn)基金和資管計劃等融資渠道收緊，房企通過發(fā)行CMBS、類REITs等不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的創(chuàng)新融資方式，降低融資成本不失為最優(yōu)的選擇之一。

另一方面，國內(nèi)金融環(huán)境也逐漸開放相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)行。統(tǒng)計顯示，2017年我國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)支持證券共發(fā)行35單（包括資產(chǎn)支持票據(jù)），規(guī)模897.67億元，分別為2016年的2.69倍和2.53倍。