編者按：2018年，新商業(yè)浪潮下，時(shí)代在變化，商業(yè)的變化也愈加迅速。

進(jìn)入“美好生活”新時(shí)代，我們必須洞察商業(yè)新趨勢(shì)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)和創(chuàng)新之間有著鴻溝需要跨越，商業(yè)與各行各業(yè)更需要建立完美的連接。

2018觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)即將到來(lái)之際，觀點(diǎn)新媒體放眼全國(guó)商業(yè)版圖，選擇一系列代表性商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商、運(yùn)營(yíng)商、零售商和品牌商等，作為觀察、分析和研究的標(biāo)桿，希望以此為契機(jī)，呈現(xiàn)商業(yè)語(yǔ)境下的企業(yè)變革、創(chuàng)新大圖景。

觀點(diǎn)指數(shù) 當(dāng)來(lái)到深圳不知去哪游玩觀光之時(shí)，打開(kāi)網(wǎng)絡(luò)搜索，不管在哪個(gè)榜單上，總能見(jiàn)到歡樂(lè)谷、世界之窗、錦繡中華、歡樂(lè)海岸以及東部華僑城等景點(diǎn)。

一般而言，榜單都會(huì)推薦先乘地鐵去1、2號(hào)線的換乘站——世界之窗站。推薦理由：僅這一站周圍，就包含了世界之窗、錦繡中華、歡樂(lè)谷三個(gè)景點(diǎn)。

若打開(kāi)地圖仔細(xì)觀察，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，這一片都是華僑城的“山頭”。

1989年，錦繡中華開(kāi)業(yè)。這間國(guó)內(nèi)最早的文化主題公園占地四百五十畝，將中國(guó)自然風(fēng)光與人文歷史精粹大致以1:15的比例微縮分布在園內(nèi)，項(xiàng)目開(kāi)業(yè)一年多便回收成本。

1994年，世界之窗開(kāi)業(yè)；1998年，深圳歡樂(lè)谷開(kāi)業(yè)；2007年，深圳東部華僑城開(kāi)業(yè)。這些項(xiàng)目，基本代表了華僑城在主題樂(lè)園上的不同系列。

其中包括，以錦繡中華、世界之窗為代表的傳統(tǒng)文化景區(qū)，以歡樂(lè)谷為代表的連鎖主題公園，以首個(gè)“國(guó)家級(jí)旅游示范區(qū)”東部華僑城為代表的生態(tài)休閑度假景區(qū)，以歡樂(lè)海岸為代表的都市休閑目的地等。

旅游業(yè)大餅

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民收入水平的增多，旅游業(yè)在經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮著越來(lái)越重要的作用，是重要產(chǎn)業(yè)之一。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2007年開(kāi)始十年時(shí)間，國(guó)內(nèi)游客已由16.1億人次增長(zhǎng)至44.4億人次；國(guó)內(nèi)旅游人均總花費(fèi)從7770.6億元增長(zhǎng)至39390億元；國(guó)內(nèi)旅游人均花費(fèi)亦從482.6元增至888.2元。

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，觀點(diǎn)指數(shù)整理

其中，城鎮(zhèn)居民旅游的人次逐漸增多，從過(guò)去的農(nóng)村居民旅游人次較多逐漸轉(zhuǎn)為以城鎮(zhèn)居民國(guó)內(nèi)游客占大部分比例。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)查閱，城鎮(zhèn)居民國(guó)內(nèi)游客人次由2007年6.12億人次增至2016年31.95億人次；而農(nóng)村居民國(guó)內(nèi)游客人次則從9.98億增至12.4億。

從旅游總花費(fèi)及人均花費(fèi)上看，城鎮(zhèn)居民在總花費(fèi)及人均花費(fèi)上均高于農(nóng)村居民不少。

數(shù)據(jù)顯示，2007年，城鎮(zhèn)居民在國(guó)內(nèi)旅游上總花費(fèi)及人均花費(fèi)分別為5550.4億元、906.9元，而農(nóng)村居民為2220.2億元、222.5元；2016年，城鎮(zhèn)居民在國(guó)內(nèi)旅游上總花費(fèi)及人均花費(fèi)分別增至32241.3億元、1009.1元，而農(nóng)村居民為7147.8億元、576.4元。

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2007年至2016年期間，在入境游客方面，雖然人次每年都有輕微上下浮動(dòng)，但是基本穩(wěn)定在1.3億人次，其中大部分年份超過(guò)此數(shù)。而在2016年更是達(dá)到新高1.38億人次。

入境游客(萬(wàn)人次)

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上述數(shù)據(jù)可以看出，旅游業(yè)已經(jīng)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。而在旅游活動(dòng)系統(tǒng)中，景區(qū)是吸引游客產(chǎn)生前往旅游的動(dòng)機(jī)。

有分析指出，隨著人們消費(fèi)能力的增長(zhǎng)，并且城市居民為旅游消費(fèi)主力的情況下，城市周邊游將會(huì)成為成為旅游消費(fèi)的主力。

值得注意的是，傳統(tǒng)旅游依賴于資源為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，存在著資源少，難以承受龐大的旅游消費(fèi)需求。而主題公園等人工開(kāi)發(fā)建設(shè)，突破以資源為導(dǎo)向的傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式的新模式，在旅游產(chǎn)業(yè)鏈中逐漸占據(jù)著一席重要位置。

主題公園承重

順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，在國(guó)內(nèi)第一座主題公園“錦繡中華”獲得成功后，華僑城陸續(xù)推出世界之窗、歡樂(lè)谷等項(xiàng)目。

從2006年開(kāi)始，華僑城將歡樂(lè)谷向全國(guó)推進(jìn)，北上京津，東進(jìn)上海，西向成都、重慶，中部武漢，包括深圳在內(nèi)，共計(jì)7座城市，形成“東西南北中”的全國(guó)布局。

2016年底，在歡樂(lè)谷連鎖發(fā)展新戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上，華僑城推出了歡樂(lè)谷“百億發(fā)展”新戰(zhàn)略，2017年組建了“歡樂(lè)谷”集團(tuán)。

華僑城表示，將加大對(duì)主題公園新業(yè)態(tài)及商業(yè)模式的研究，探索推出新業(yè)態(tài)和新產(chǎn)品，不斷升級(jí)歡樂(lè)谷景區(qū)，創(chuàng)新植入國(guó)產(chǎn)動(dòng)漫IP元素。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)在2018年5月份發(fā)布的2017年全球主題公園集團(tuán)排行榜顯示，華僑城繼續(xù)蟬聯(lián)全球主題公園集團(tuán)四強(qiáng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

同時(shí)，該榜單顯示，中國(guó)市場(chǎng)主題公園入園游客增長(zhǎng)將近20%，入園游客人次也已經(jīng)占據(jù)了全球TOP10主題公園的四分之一。

華僑城年報(bào)則顯示，2017年，全口徑旅游接待人數(shù)3500萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)1.27%。對(duì)比于2010年2000萬(wàn)人次的全口徑旅游接待人數(shù)，該數(shù)據(jù)增長(zhǎng)75%。

華僑城全口徑旅游接待人數(shù)（萬(wàn)人次）

數(shù)據(jù)來(lái)源：華僑城年度報(bào)告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

旅游綜合收入方面，在2015年至2017年期間，華僑城營(yíng)業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，分別為123.2億元、160.06億元及185.3億元，毛利率分別為42.51%、40.71%及42.32%。

華僑城旅游綜合收入（元）

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但值得留意的是，2018年上半年，華僑城在旅游綜合收入營(yíng)收方面有大幅降低，僅46.75億元，較2017年上半年64.31億元同比降低27.3%。

如果分開(kāi)具體單體主題公園的運(yùn)營(yíng)情況來(lái)看，從2015年至今，有近半項(xiàng)目在接待游客和門票收入上出現(xiàn)連續(xù)下降的狀況，其中包括深圳歡樂(lè)谷、成都?xì)g樂(lè)谷、北京歡樂(lè)谷等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：華僑城公司債券跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告，觀點(diǎn)指數(shù)整理

華僑城對(duì)此表示，北京歡樂(lè)谷2017年游客人數(shù)和收入減少是受四期建設(shè)影響。深圳歡樂(lè)谷游客減少是受50歲以上老人免費(fèi)入園活動(dòng)取消以及周邊同類產(chǎn)品分流的共同影響所致。成都?xì)g樂(lè)谷2017 年接待游客人數(shù)和門票收入繼續(xù)下滑，主要系成都地區(qū)周邊同類產(chǎn)品較多競(jìng)爭(zhēng)激烈所致。

同時(shí)，在綜合旅游項(xiàng)目上，華僑城的情況也不容樂(lè)觀。2017年，深圳東部華僑城項(xiàng)目、云南華僑城項(xiàng)目門票收入及接待游客人數(shù)均呈現(xiàn)下滑。其中，東部華僑城2017年接待游客329.98萬(wàn)人次，較2016年380萬(wàn)人次降低13.16%。

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值得一提的是，2017年4月12日，華僑城發(fā)布公告稱，擬將泰州華僑城100%股權(quán)轉(zhuǎn)予母公司，受讓方以現(xiàn)金支付5196.49 萬(wàn)元，同時(shí)承接公司委托貸款10.80億元。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓泰州華僑城的原因，華僑城解釋稱，泰州華僑城是公司所屬特困企業(yè)，目前每年虧損近2億元，處于嚴(yán)重資不抵債狀態(tài)，出售泰州華僑城可以提高整體經(jīng)營(yíng)狀況。

可以看出，雖然整體上借著整個(gè)行業(yè)的東風(fēng)，華僑城在整體運(yùn)營(yíng)上呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，但是從具體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，依然需要考慮如何維持穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)。

資產(chǎn)證券化試水

在華僑城2018年9月13日投資者關(guān)系活動(dòng)記錄表中，華僑城表示，將來(lái)公司文旅綜合項(xiàng)目仍將以歡樂(lè)谷、歡樂(lè)海岸系列產(chǎn)品為主，未來(lái)幾年歡樂(lè)谷將會(huì)在南京、順德、西安等城市落地，歡樂(lè)海岸將會(huì)在寧波、南京、南昌、鄭州、西安等城市落地。

和長(zhǎng)租公寓一樣，主題公園項(xiàng)目也存在投資回收速度較慢的問(wèn)題。如何回籠資金顯然是企業(yè)、市場(chǎng)關(guān)心的問(wèn)題。在國(guó)家政策支持下，資產(chǎn)證券化就不失為一種好選擇。

對(duì)于華僑城而言，早在2012年就開(kāi)始了對(duì)景區(qū)門票ABS可行性的探索。

2012年12月4日，“歡樂(lè)谷主題公園入園憑證專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”正式成立，這是國(guó)內(nèi)首單以主題公園入園憑證為基礎(chǔ)資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化項(xiàng)目。

該專項(xiàng)資管計(jì)劃入池資產(chǎn)為主題公園入園憑證，包括深圳歡樂(lè)谷、北京歡樂(lè)谷和上海歡樂(lè)谷。計(jì)劃募集資金18.5億元，周期5年（到2017年）。

入園憑證包括各類門票（包括但不限于全價(jià)票、團(tuán)體票、夜場(chǎng)票、優(yōu)惠票）、各類卡（包括但不限于年卡、情侶卡、家庭卡）及其他各類科研入園的憑證。

歡樂(lè)谷ABS優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券共分為5檔，分別募集資金2.95億元、3.25億元、3.45億元、3.75億元和4.10億元，發(fā)行利率分別為5.5%、5.8%、6.0%、6.0%、6.0%。

按照華僑城披露的數(shù)據(jù)，單從原始權(quán)益人的歷年?duì)I收情況上來(lái)看，歡樂(lè)谷ABS產(chǎn)品特定期間入園憑證收入分別為5.92億元、6.88億元、6.68億元、5.67億元及4.18億元，合計(jì)約29.33億元，完成約1.59倍。

就華僑城歡樂(lè)谷主題公園入園憑證資產(chǎn)證券化而言，作為一種融資方式，不僅為歡樂(lè)谷拓寬了融資渠道，提高了資產(chǎn)流動(dòng)性，優(yōu)化改善了資本結(jié)構(gòu)。在解決主題公園融資難問(wèn)題的同時(shí)，提升了持續(xù)融資的空間。

作為主要依靠收購(gòu)和改善現(xiàn)有業(yè)務(wù)，并且充分利用與公園和景點(diǎn)相鄰的地塊進(jìn)一步拓展為增長(zhǎng)點(diǎn)的華僑城，資產(chǎn)證券化是除了銷售房產(chǎn)反哺主題樂(lè)園之外的另一種好選擇。