最近幾天，全國(guó)各地傳出的房貸利率下調(diào)的消息，牽動(dòng)著購(gòu)房者的心，也牽動(dòng)著整個(gè)市場(chǎng)。

今年下半年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)受到國(guó)內(nèi)外多重因素的影響，面臨著極大的不確定性和下行壓力，全國(guó)各地樓市降溫趨勢(shì)明顯。

官方在宏觀政策上并沒(méi)有明確表述。

1031政治局會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)只字未提。而三個(gè)月之前的731政治局會(huì)議，卻提出了史無(wú)前例的嚴(yán)厲調(diào)控目標(biāo)：“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。”

三個(gè)月后只字不提，未來(lái)的市場(chǎng)政策走勢(shì)迷霧重重。

最近幾天，銀行貸款利率下調(diào)的做法似乎正由點(diǎn)及面，由個(gè)別城市向包括一線城市在內(nèi)的全國(guó)蔓延，由首套房向二套房蔓延，是信貸政策發(fā)生了變化，還是各家銀行的各自行動(dòng)？

大多數(shù)都否認(rèn)政策發(fā)生變化，閃爍其詞。

但幾天之內(nèi)，這樣一次大規(guī)模的集體行動(dòng)，很難讓人信服是各家商業(yè)銀行的自作主張。 

政策中，有一種形式是“口頭打招呼”，或者叫只做不說(shuō)，這是中國(guó)特色。

• 01

10月份以來(lái)，全國(guó)多個(gè)一二線城市的部分銀行，利率有下調(diào)趨勢(shì)。 

北深廣房貸利率均有不同程度松動(dòng)，除此之外杭州、南京、廈門(mén)、佛山、寧波等地也出現(xiàn)了部分銀行房貸利率回調(diào)的邊際變化。

• 02

甚至有部分城市房貸利率下降從首套房擴(kuò)展到二套房。

例如北京：

再如杭州：

• 03

房貸利率普遍下調(diào)，也不能排除，是商業(yè)銀行的市場(chǎng)行為。

11月6日，央行行長(zhǎng)易綱接受媒體采訪時(shí)表示：在總閘門(mén)上，央行已四次降準(zhǔn)，共釋放約4萬(wàn)億元流動(dòng)性，對(duì)沖了中期借貸便利（MLF）等之后，凈放出了2.3億元流動(dòng)性。

10月，在降準(zhǔn)并一再?gòu)?qiáng)調(diào)“加大對(duì)民營(yíng)企業(yè)的貸款力度，不抽貸，不斷貸”等背景下，新增貸款仍然腰斬。

可見(jiàn)，銀行資金較為寬裕，但仍然貸不出去。社會(huì)融資沒(méi)有積極性，經(jīng)濟(jì)有血液凝固的不祥之兆。 

因此，這次房貸利率的下調(diào)，也不排除是商業(yè)銀行結(jié)束了一年多來(lái)，特別是今年上半年樓市火爆，銀行貸款利率提高“趁火打劫”的行為。 

畢竟，相對(duì)于其他貸款，個(gè)人房貸還是相對(duì)安全的。

• 04

房貸利率下降，給購(gòu)房者帶來(lái)巨大實(shí)惠，以激發(fā)剛需購(gòu)房者的進(jìn)場(chǎng)動(dòng)力。 

過(guò)去兩年中，購(gòu)房者腹背受敵，既面臨著房?jī)r(jià)的上漲，又面臨著按揭成本的大幅增加。   

若正如媒體報(bào)道，首套房貸利率從基準(zhǔn)利率上浮20%回落至基準(zhǔn)利率，30年的按揭期數(shù)，按照等額本息的還款方式：100萬(wàn)的貸款總額將減少22萬(wàn)的利息成本，每月少還612元；200萬(wàn)的貸款總額將減少44萬(wàn)利息成本，每月少還1222元。 

總貸款利息減少44萬(wàn)元，如果攤在一套100平方米的房子上，理論上，未來(lái)支付的房?jī)r(jià)下降了4400元/平方米。

• 05

房貸利率下降，很難改變市場(chǎng)趨勢(shì)。 

這一次市場(chǎng)趨勢(shì)的逆轉(zhuǎn)，實(shí)際上是人們對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)。 

預(yù)期逆轉(zhuǎn)是由多維度因素造成的。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的因素：宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，中美貿(mào)易摩擦，特別是金融、股市、消費(fèi)、投資、就業(yè)等重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 

這些大的影響因素沒(méi)有發(fā)生變化，房貸利率下降這一單一維度，是很難改變市場(chǎng)下行趨勢(shì)的。 

截至本文發(fā)稿日（11月23日），中國(guó)A股再次暴跌，跌幅高達(dá)2.49%。

丁建剛 浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)，觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)專(zhuān)欄作者

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